1、房屋登记实务,二一五年四月,第一部分 房屋登记总体要点第二部分 具体登记类型中的疑难问题第三部分 协助执行相关内容,第一部分 房屋登记总体要点,一、登记的目的和概念1、删除了城市，适用范围包括城市国有土地和集体土地上房屋登记。2、删除了加强房屋权属管理。 登记是一种程序性行政行为，不是行政确权，不是行政确认，也不是行政许可行为。3、目的：规范房屋登记行为 维护房地产交易安全与 保护权利人的合法权益,例1：房屋登记的目的有（BCD）A、加强房屋权属管理B、规范房屋登记行为C、维护房地产交易安全D、保护权利人合法权益E、确认房屋权利例2：房屋登记是一种行政确认行为（ ）例3：房屋登记是一种在登记簿
2、上记载物权的行政程序 性行为。（ ）,二、房屋登记的基本原则1、属地登记 房屋所在地房屋登记机构办理。 县级以上负责房地产管理的机构具有登记职责 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。房地产登记技术规程1.0.3条第1项再次明确了该原则。,不动产登记暂行条例 不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产
3、登记主管部门的指导、监督。 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县的由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理，协商办理 ，协商不成，由共同上级人民政府不动产登记主管部门指定办理。,中央编办关于整合不动产登记职责的通知公布了不动产登记职责整合的方案。通知明确规定，国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；住房城乡建设部负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作
4、；协同国土资源部指导房屋登记工作；负责建设个人住房信息系统。通知还规定，要在坚持中央统一监督指导的前提下，支持地方结合本地实际，充分利用现有资源，将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一站式”服务，减少办证环节，以方便企业和群众。,2、登记人员应当具有相应的从业资格 从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。房地产登记技术规程1.0.3条第2项规定，具有审核性质的工作应由登记官承担。,依申请或依职权登记规则房地产登记技术规程第1.0.3条第3项规定房地产登记应依申请或依职权启动。例：房屋登记只能依申请启动。（ ） 涉及权利归属的更正登记只能依职权启
5、动。（ ） 房地主体一致规则房屋登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的规则。例：房屋登记遵循房屋权利主体和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致规则。（ ）,登记在先规则A 未办理房屋所有权初始登记，不办房屋其他登记B 因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记。依法查询规则,三、关于登记簿的问题1、物权归属和权利内容的基础2、登记簿的特征统一性；权威性；持久性；公开性3、与房屋权属证书之间的关系4、与房屋登记档案之间的关系 纸质档案可以列入销毁范围的情形有：抵押权登记已注销满5年；查封登记已解除满5年；地役权登记已注销满2年；预告登记已注销满2年；异议登记已
6、注销满2年。,5、不动产登记簿由登记机构管理。 登记簿宜用电子介质形式，也可采用纸介质形式。电子登记簿应定期异地备份。(异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20km，在地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于800km；） 登记簿应按房屋登记基本单元建立，并应与房地产登记档案形成对应关系。 申请登记事项登簿之前，申请人（代理人）申请撤回登记申请的，房地产登记机构应准予撤回，收回受理凭证，并应退还申请材料。,四、登记程序办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。例1：
7、房屋登记的必经程序有（BD）A 受理 B审核 C核准 D记载于登记簿 E 发证例2：询问是房屋登记的必经程序。（ ）,实践问题： 1、申请： 材料齐全、形式规范、内容合法 、真实有效 2、受理：询问问题 2、审核：核准是否是登记程序 3、公告的特殊性 应当进行公告的情形：集体土地上的房屋所有权初始登记，房地产权证或登记证明公告作废，因遗失、灭失等原因，应补发集体土地上的房地产权属证书或登记证明。 公告期限不宜少于5个工作日。,4、实地查看的法定情形初始登记、因房屋灭失的注销登记、在建工程抵押权设立登记5、登记程序与登记时限的衔接 例如哪些登记环节不计算入登记时限6、发证： 不颁发房地产权属证书
8、或登记证明的情形： 建筑区划内属于全体业主共有的房屋登记； 异议登记7、合并办理的情形,符合下列情形之一时，房地产登记机构可合并办理登记： 1 以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；2 已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记；3 已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记；4 以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记；5 继承人将自己的房地产份额转让给其他继承人，涉及的房屋所有权继
9、承、转让等转移登记；6 房屋所有权变更致使抵押权变更的，房屋所有权变更登记与抵押权变更登记；7 房屋所有权转移、变更致使地役权转移、变更的，房屋所有权转移、变更登记与地役权转移、变更登记。,五、基本单元 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 非住房以房
10、屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,六、登记基本单元编码1、编码的定性为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周期编码，具有惟一性、确定性特点，不得随意变动。2、编码方式分宗编码法分幅编码法坐标编码法建设年代编码法,3、坐标编码法房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不得随意变动。 房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，最后1位为校验码。基本单元代码应由12位基本单元幢代码和4位户代码组成。 房屋登记基本单元代码应记载于登记簿，并可标注在房地产权属证书及其附图、登记
11、证明、房地产图、房地产登记档案中。当房屋登记基本单元合并、分割时，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。码，最后1位为校验码,实践疑难问题：1、房屋基本单元有固定界限；可以独立使用并且有明确；唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。2、国有土地上房屋成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,3、集体土地上房屋村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。例：非住宅房屋的基本
12、单元有（） A幢 B层 C套 D间 E宗,七、依申请登记的问题申请人应对申请登记材料的三性负责：真实性合法性有效性,1、 关于申请材料“真实性” 2、关于登记申请材料合法性（1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；（2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突 3、 关于登记申请材料有效性 （1）在有效期内使用 （2）在法定的使用范围内使用 （3）在效力上应为产生了终局性结果,关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题营业执照年检问题营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题4、相关申请人身
13、份证明类型,八、申请方式1、将可以单方申请的情形归纳：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；因继承、受遗赠取得房地产权利；,因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；因房屋面积增加或减少，申请变更登记； 因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；房屋灭失；权利人放弃房地产权利；权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记； 11申请异议登记；12 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。,【案例】 2003年12月，李某与第三人张某共同签订
14、了购买某处房屋的买卖合同，共同向房屋登记机构提交了以双方名字为买方的过户申请书、买卖合同等资料，共同缴纳了相关税费，2003年12月登记机构颁发了所有权人仅为李某的所有权证，2004年1月7日，张某出具自愿放弃共有权的承诺书并交房屋登记机构，房屋登记机构将承诺书存档。2004年9月张某申请共有权证，登记机构又向张某颁发了房屋共有权证，尔后，李某认为登记机构为张某颁发共有权证违法，请求撤销，法院判决撤销了张某的共有权证，张某在共有权证被撤销后也提起了诉讼，法院又判决撤销了为李某颁发的所有权证，两证被撤销后李某提起民事诉讼请求确认该房为其个人所有，2005年6月，一审法院认定该房属于李某，张某不服
15、上诉至中级人民法院，法院作出终审判决认定张某为该房共有权人，登记机构通知李某领取房屋所有权证，李某未领取，遂于2005年12月为张某颁发了共有权证。,2、除单方申请登记情形外，登记均应由双方共同申请。对 于依法院判决进行登记，要区分其为确认之诉还是给付之诉。【案例】 2011年10月李某与甲公司签订了购房合同，以12万元购买住房一套。2011年11月李某在付清房款后，甲公司按合同约定交付了房屋。2012年1月李某与谢某办理了结婚登记，12月李某领取了该房屋的所有权证。 2012年2月李某与谢某因感情不合，诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为，该房屋所有权证是在双方婚
16、后取得，因此该房属夫妻共有财产，在离婚时应按共有财产进行分割。李某认为，该房买卖合同是在婚前签订，房价款是其个人在婚前付清，房屋是在婚前入住，谢某在购房时未出资，房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的，且双方未对房屋的所有权进行特别约定，故该房屋应属李某个人的婚前财产。 法院经审理认为，该房屋属李某的婚前财产。,关于共有房产的登记问题注意区分按份共有和共同共有涉及到夫妻共有房产的登记问题相关立法：最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。” 最高人民法院关于适用若干问题的解释(
17、二)第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产。”,最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动
18、产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。,婚姻法父母对子女的赠与：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）
19、项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。,问题1、婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？转移登记问题2、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？ 更正登记问题3、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。转移登记 问题4、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，婚后夫妻共同归还贷款，另一方是否当
20、然取得共有权。共同还款仅为债权关系，并不当然取得物权。,3、未成年人房屋和其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人代为申请登记。监护关系的确定未成年人的监护人问题其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人为其利益处分房屋的保证确定当事人有无民事行为能力，是否是限制民事行为能力人的路径,九、申请登记，应按规定缴纳登记费房屋登记费按件收取，不得按房屋面积、体积或价款比例收取。住房登记每件80元，非住房登记每件550元房屋登记收费包含了房屋权属证书费，向一个以上的权利人发放，每增加一本证书，加收10元工本费。房屋登记费由登记的房屋权利人承担查封登记、注销登记和登记机构错误导致的更正登记不收费补领证书，
21、只收权属证书费农民利用宅基地建设住房登记不收登记费，收取证书工本费经济适用住房登记、以房屋坐落变更登记、权利人姓名、名称变更登记，减半收取。,十、询问内容 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。,十一、实地查看的情形 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： （一）房屋所有权初始登记； （二）在建工程抵押权登记； （三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （四）法律、法规规
22、定的应当实地查看的其他房屋登记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。,1、每件实地查看业务不少于两名工作人员，其中至少一名为登记官。查看人员宜对查看对象拍照留存，填写实地查看表，并签名确认。 2、房屋所有权初始登记实地查看应包括下列主要内容： 房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息一致；房屋已建造完毕。 3、在建工程抵押权登记实地查看应包括下列主要内容： 在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致；申请抵押的部分已建造。 4、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记实地查看应包括下列主要内容： 登记簿记载的房屋坐落与申请登记的房屋坐落信息一致；房屋已灭失。,十二、各类登记的时限 自
23、受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定： （一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日； （二）抵押权、地役权登记，10个工作日； （三）预告登记、更正登记，10个工作日； （四）异议登记，1个工作日。 公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。,登记机构的审查职责相关立法： 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职
24、责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。 第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。,十二、登记机构的审查职责具体体现1、【免审规则】登记审查人员对下列事实免于审查：（1）经有效公证书认定的继承、赠与、委托等事实（2）经大使馆认证的与登记申请直接相关的事实（3）经生效法院裁判文书、仲裁委员会仲裁决定书认定或确认的事实（4）经国家行政机关依法履行职务所制作或认证的，与登记事宜直接相关的公文书认定或确认的事实,2、【推定规则】除在申请登记时有相反合法、有效材料证明，或登记人员在审查询问中有足够理由确
25、信外，以下事实可作推定：（1）推定申请人为完全民事行为能力人；（2）推定申请人申请登记的行为是其真实意思表示的正常行为；（3）推定申请人已充分知晓其在申请登记时所作承诺的法律后果。（4）申请登记的涉及房屋物权的协议经双方当事人在登记机构签章，推定其为双方当事人有效、自愿、真实履行的物权协议。（5）申请材料上载有制作的时间与地点的，推定该材料在该时点作成。,3、【自认规则】申请人或申请人的代理人对其婚姻关系、有无共有人等没有查明路径的事实作出的自认声明，除有相反合法、有效材料证明外，应予采信。,4、 关于申请材料“真实性”5、关于登记申请材料合法性 （ 1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；
26、（2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突 6、 关于登记申请材料有效性 （1）在有效期内使用 （2）在法定的使用范围内使用 （3）在效力上应为产生了终局性结果,从诉讼看审慎、合理的要求：登记机构是否合法履行职权适用的法律依据是否正确是否收取了法定要件是否经过了法定程序是否在审查中穷尽了可能的技术手段,登记机构应当履行下列职责（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机构不得有下列行为
27、：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为；,十三、各类房屋权属证书的填写 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。,不发证的情形异议登记；业主共有、共用部分的初始登记证书种类房屋所有权证、房屋他项权证、房屋预告登记证明、在建工程抵押登记证明房屋性质：填写
28、经济适用房、廉租住房、集资合作建房等政策性装；对购买、租赁对象及转让有限制的房屋；其他房屋类型不填写此项申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 集体土地要注明“集体”字样 补发要注明“补发”字样,第二部分 具体登记类型中的疑难问题,一、初始登记：1、登记原因：新建2、主体上应注意的问题：法人；自然人；其他组织常见主体形式：房地产开发企业。应注意不同资质的房地产开发企业存在修建规模的限制。,3、要件：施工许可证的适用范围；集体土地和国有土地上房屋初始登记的要件、程序区分4、实践问题不计算建筑面积的房屋是否应予登记土地抵押、在建工程抵押、查封与初始登记的竞合,
29、初始登记与总登记的区分土地的初始登记和房屋初始登记种类的区分涉及建筑物区分所有时的房屋初始登记,房地权利主体一致规则 我国实行二元结构的土地公有制(集体土地属集体经济组织所有，国有土地的所有权归国家)，因此我国立法确立的房地权利主体一致的规则是建立在土地使用权和房屋所有权一致的基础上的。由于房地登记机构分立，在实践中房地权利主体一致时常会出现难以调和二者一致性的难题。 【例一】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划许可材料进行建设，在竣工验收之前，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理预售许可。,【例二】甲取得土地使用权证书，并依规划部门
30、的规划许可进行建设，竣工验收后，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。【例三】土地或在建工程办理了抵押登记的项目能否进行预售？【例四】土地或在建工程办理抵押登记的项目，能否直接办理初始登记？【例五】土地或在建工程办理了抵押登记的项目，能否直接办理转移登记？,注意两个方面的实务问题：1、国有土地的房、地转移登记规则与集体土地上房、地转移登记的规则2、联建问题合作开发房地产：指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。,特点：（1）至少一方具有房地产开发经营资质，否则合同无效（2）未经
31、有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。区别：民法通则规定的法人联营：（1）联营组成新的经济实体（2）共同经营、不具备法人条件（3）各自经营，权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。,识别名为合作开发，实为转让、借款、租赁等提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的
32、，应当认定为房屋租赁。,集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件房屋符合城乡规划的证明 第一阶段：村庄和集镇规划建设管理条例实施以前 第二阶段：1990年4月1日至2007年12月31日,区分城市规划区内集体土地上所建房屋和城市规划区外集体土地上所建房屋两种情况。第三阶段：自2008年1月1日以后，城乡规划统一管理，集体土地上新建房屋均应当提交建设规划许可证或其他证明。,房屋测绘报告或村民住房平面图 房产测量规范的适用范围不能全面涵括集体土地上房屋测量，因此考虑了原则性和灵活性的结合。房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或经村民会议同意或由村民会议授权经村民代表会议同
33、意的证明区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明 农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员，申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。,1、申请人是村民 使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 提交集体经济组织出具的证明文件2、申请人是集体经济组织 根据村民委员会组织法第二十四条第（六）款之规定，对宅基地的使用方案应经村民会议讨论决定方可办理。 提交村民会议同意或由
34、村民会议授权经村民代表会议同意的证明。,二、转移登记1、登记原因买卖；互换；赠与；继承；受遗赠；涉及权利主体变化的房屋分割、合并；以房屋出资入股；法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移；2、要件离婚财产分割协议体现的物权与债权区分3、特殊情形涉及抵押的房地产转移要件涉及租赁的房地产转移土地抵押、在建工程抵押与房屋转移登记的竞合查封与房屋转移登记,善意取得 物权法第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动
35、产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定,增加共有人与遗漏共有人的登记类型区分禁止转移的情形不得转让的房地产：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；其他情形。作价入股协议 （应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权
36、转化 问题）,未将土地使用权证书列为必收要件 注意： A:为什么不列为必收要件 B: 划拨土地上房屋的转移问题登记机构是否审查转移的价格,4、所有权变动中涉及到附有条件，或附有负担的内容是否应记载在登记簿中。 在实践过程中，时常会出现申请人提交的房屋所有权变动中附有条件或附有其他负担的情形。这样的附条件或附负担是否会阻止房屋登记？ 【例一】甲、乙两人离婚，在离婚的民事调解书上记载如下“甲应当向乙支付12万元后，房产归甲所有。如果甲未在规定的期限内向乙支付12万元，则房产归乙所有”，后乙单方持民事调解书申请登记。 此类属于附所有权变动成立条件的情形，是一种所有权保留。因为调解书中所附的条件一旦不
37、成立就会与乙申请登记的事项冲突，因此该申请不能准予登记。因此也就不存在登记簿中会记载附条件等限制。,【例二】甲、乙两人离婚，在离婚的民事调解书上记载如下“房产归甲所有。甲应当补偿乙12万元。”后甲单方持民事调解书申请登记。 生效民事调解书属有效裁判文书，其中对于房屋的所有权归属已有明确，因此应当予以登记，对于甲与乙之间的补偿款，应属于债权范畴，不属于登记部门的登记范畴，因此登记簿中不应当进行记载。如果甲未能对乙履行款项支付义务，应由其通过民事诉讼渠道进行解决。 【例三】甲、乙两人离婚，在离婚民事调解书上记载“待十年后，小孩丙年满18周岁时，房产方归甲所有”，后甲持民事调解书申请登记。 该例是一
38、种附期限的所有权变动，甲对房屋享有期待权，这种情况不能直接办理所有权登记。如果甲、乙之间能形成预告登记约定，则可考虑办理预告登记。,【例四】甲将房屋赠与给乙，在赠与公证书上载明，“甲在有生之年对该赠与的房屋享有居住权，如受赠人转让该房屋，受赠人负责解决赠与人的居住问题，并承担相关费用。”甲乙后持公证书申请办理房屋登记。 此类情形是一种附义务的赠与，理应办理登记，但由于我国现行法律规定并未规定登记部门应在登记簿上记载相应房产的使用权等方面的内容，因此相应的义务不应当记载在登记簿中，也不能产生阻止交易的结果。当然合同法第一百九十条、第一百九十二条规定了附义务的赠与，且受赠人不履行赠与合同约定的义务
39、，赠与人可以撤销赠与等内容，如果该例中乙未履行相应义务，应由甲、乙通过民事诉讼方式解决，不属于登记部门的管理范畴。,集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题 先土地，后房屋转让情形和受让主体的身份限制问题 流转方式的立法限制,三、变更登记登记原因：房屋所有权人的姓名或名称变更；房屋坐落变更；房屋名称变更；房屋面积增加或减少；同一所有权人分割、合并房屋（一）疑难问题1、区分房屋面积增减和房屋改扩建2、区分涉及权利归属变化的房屋分割3、共同共有转化为按份共有4、按份共有转化为共同共有5、区分不涉及房屋权属的公司股份变化6、区分公司名称变化中的公司内部
40、改造和公司主体变化的改制,四、注销登记登记原因：房屋灭失；放弃所有权疑难点： 1、放弃房屋所有权指的是房屋所有权人对所有权的抛弃，而并非日常共有状态下当事人认为可以放弃就实现将份额转移到共有人之一。2、申请注销登记的房屋尚存在他项权利，应当提供他项权利人的书面同意文件,五、遗失补证 1、遗失了产权证，在申请补证的时候，是否能因为有登记簿记载就不履行在报刊上刊登遗失声明？声明后能否立即补发？2、注意区分公告程序与当事人的遗失声明,六、抵押权登记（一）抵押权的特征 抵押权是为债权提供担保 抵押权以不转移抵押物占有为特征。 抵押人可以是债务人或者第三人。 抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生 约
41、定情形为要件，抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利。 优先受偿权是抵押权的核心和实质。,（二）主体不动产抵押人主体的特殊情形：1、机关法人国家机关对其直接支配的不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。2、事业单位法人国家举办的事业单位对其直接支配的不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。3、以公益为目的的社会团体注意：机关法人不能作为抵押人签订抵押合同，否则抵押合同无效,（三）分类以标的物区分：房地产、在建工程、房屋期权抵押以担保债权是否具体确定区分：最高额抵押和一般抵押,（四）几个理论问题1、禁止流抵押条款：抵押权人和抵押人
42、不得在抵押合同中约定债务履行期届满，债务人如不履行债务，抵押物即归抵押权人所有。2、掌握抵押登记的事项：如债务履行期限；担保范围；抵押人、抵押权人姓名名称、房屋坐落等。区分债务履行期限；登记时点；当事人约定的抵押期限担保法司法解释：当事人约定或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，登记簿上记载的是债务履行期限。,【案例】 某公司与甲银行签订抵押借款合同，将其所有的房屋全部抵押给甲银行，贷款8000万元，双方到当地公证处办理了公证。同年，该公司又与乙银行签订抵押借款合同，将该房屋的1至3层抵押给了乙银行贷款5000万元，并到当地房地产登记机构办理了抵押登记。借款到期后，该
43、公司无力偿还，甲银行向法院起诉，要求行使抵押权，乙银行与该公司无法达成实现抵押权的协议，向法院申请拍卖、变卖抵押房屋优先受偿。 法院认为，某公司虽与甲银行签订抵押合同并经公证处公证，但未办理抵押登记，因此，不具有优先受偿权。该公司与乙银行抵押经房地产登记机构登记，具有优先受偿权。,3、担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。4、抵押权的基本特性：不转移占有、从属性、特定性5、房地抵押物的协调：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前
44、款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。6、抵押权设立时点登记生效；区分物权效力和合同效力7、混淆点担保物权和用益物权的区分地役权是用益物权，登记时作为他项权利，颁发他项权证,8、区分权利价值和被担保主债权数额9、超额抵押10、抵押顺位抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。,11、
45、禁止抵押情形 权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。,禁止用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产抵押的要点把握： 法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定，即须得满足三个条件，一是以公益为目的；二是必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是为事业单位、社会团体所有。三个条件须同时满足才属于禁止抵押的范围。任何一个条件不符合都可以对其进行抵押，且能够进行抵押还必须满足为自身的债务所设定。因此，对不属于事
46、业单位和社会团体的所有权人来说，即便该房产属于以公益为目的，也不应禁止对其进行抵押。,12、自然人之间的借贷能否设置抵押 主合同是否依法成立 合同法第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条又规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” 是否能就该借贷关系设置抵押 民法通则第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护,13、登记办法与抵押管理办法的关系问题 根据后法优于前法的原则，凡是过去的办法与新的登记办法不一致的地方以新登记办法为准，新登记办法没有规定的仍可以适用过去的办法。 14、关于登记时间问题 物权法第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）已抵押登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押未登记的按照债权比例清偿。”,15、划拨土地抵押和划拨地上房地产抵押的区分划拨土地不能直接设定抵押划拨地上房地产可以设定抵押，办理了抵押登记的，不能以其未经土地审批程序而认为抵押登记无效,
