1、思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design1思南官井旧城改造可行性研究报告思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scient
2、ific Research & Design2目录第一章 总 论 .11.1 项目名称 .11.2 项目建设单位及基本情况 .11.3 可行性研究报告编制依据与范围 .11.4 建设地点 .21.5 建设内容与规模 .2第二章 项目建设的必要性 .32.1 思南县经济社会发展状况 .32.2 思南县城总体规划布局 .52.3 工程建设的必要性 .6第三章 建设规模与主要建设内容 .8第四章 项目选址及建设条件 .94.1 选址 .94.2 项目建设工程条件 .94.3 项目建设市政条件 .10第五章 工程方案 .115.1 区域概况 .115.2 总平面布置 .115.3 建筑方案 .125.
3、4 结构方案 .13思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design35.5 给排水及消防 .145.6 供配电及弱电 .165.7 暖通、空调 .19第六章 环境影响评价与消防安全 .216.1 环境影响评价 .216.2 编制依据 .216.3 项目主要污染源及污染物 .216.4 环境保护措施 .226.5 消防 .22第七章 节能节
4、水措施 .257.1 节水措施 .257.2 电气节能措施 .257.3 空调节能措施 .257.4 建筑节能 .26第八章 投资估算与资金筹措 .278.1 投资估算 .278.2 资金筹措 .27思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design1第一章 总 论1.1 项目名称思南县官井片区旧城改造一期工程1.2 项目建设单位及基本情况
5、1.2.1 项目建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司1.2.2 工程概况本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为 5006.04 平方米，建设用地面积 4992.81 平方米。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近 50 米。用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。1.3 可行性研究报告编制依据与范围1.3.1 工程设计的主要依据城市居住区规划设计规范GB50180-93民用建筑设计通则JB 50325-2005建筑设计防火规范GB50016-2006（2006 年版）高层民用建筑设计防火规范GB5004
6、5-95（2005 年版）住宅建筑规范GB50368-2005民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001、J114-2001地下工程防水技术规范GB50108-2001贵州省居住建筑节能设计标准DBJ52-49-2008思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design2其他相关的
7、国家、地方法令法规。1.3.2 编制范围依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。1.4 建设地点拟建地点：思南县城府后街1.5 建设内容与规模总用地面积 5006.04 平方米，总建筑面积 31398.52 平方米，建筑层数：A 栋-1+4+27F，B 栋-1+1+5+1F，C 栋-4+2+24F。思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 55000
8、7 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design3第二章 项目建设的必要性2.1 思南县经济社会发展状况2.1.1 位置范围思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东经 10752-10828，北 2732-2810，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤。思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南
9、北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。 2.1.2 行政区划、面积、人口思南县现辖 14 个民族乡，13 个镇，总人口 64 万，全县地域面积达 2230.5 平方公里。2.1.3 自然条件及资源思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切
10、割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相对高差 1023 米。地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design4气候温和，年均气温 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，无霜期290 天。适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧
11、等生产，是贵州省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地 。 土壤类型共有 5 个土类，15 个亚类，34 个土属，82 个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积 62.95%，水稻土占土壤总面积 22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等。煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达 2636 万吨，煤层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等。水能资源丰富，有大小江河 284 条，河道总长 533 公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达 140 余万千瓦。全县有大小水利工程 1005处，灌溉面积达 12000 公顷。旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景
12、观和浓郁的民族风情。境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工的石林景观等。 思南县共辖 13 个镇 14 个民族乡，有汉、土家、仡佬等 17 个民族。2005 年全县总人口 63.0 万人，人口自然增长率为 14.0。其中农业人口为 47.25 万人，非农业人口为 15.75 万人，人口密度为 289人/平方公里。粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新的转型发展阶段。2005 年，思南县三次产业结构的比例为 55：26：19。 2009 年，全县生产总值 33.9 亿元，全社会固定资产投资完成31.68 亿元，社会消费品零售总
13、额 8.6 亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达 10104 元和 2539 元。 思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design52.2 思南县城总体规划布局2.2.1 城市性质思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产业；逐步成为铜仁经济区的重要城
14、市之一。2.2.2 用地规模2009 年，全县建设用地总规模 11239 公顷，到 2010 年和 2020 年，建设用地总规模分别达 11748 公顷和 13000 公顷。2.2.3 城市对外交通及通讯思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县 27 个乡镇全部通公路，境内公路总长 3841多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路， 326 国道从县境北西附近经过，303 省道从县城穿过，西接 326 国道，东至印江县，也是遵义至铜仁的主要交通干线。G56 杭瑞高速（杭州瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市的旅程时间
15、，同时也将提升思南的交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域 137 公里，200 吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地。境内水运以乌江为骨架，通航水域 137 公里，其中乌江思南段 78 公里，水面宽 200-340 米；有客货码头 8 座，各类船只数百艘，200 吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江。“十五”期间，建设移动基站 74 个，发展了 VPMN 网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到 3 万户，联通用户 1万户，固定电话用户 2.6 万户，小灵通用户 1 万户，宽带用户 0.12万户。全县交换机总容量达 30592 门，实现乡乡通程控电话。完成了思南县官井片
16、区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design6336 个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络。 2.3 工程建设的必要性2.3.1 本工程的建设可改善思南居住条件为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新城市。本工程的实施
17、正是作为改善思南居民居住环境的必要条件，将为改造思南人民的居住条件提供有力保障。保障思南工作有力、生活有序、有效的展开，促进思南经济社会的发展。本项目的建设，能完善思南县部分城市功能，是保证思南人民正常生产、生活的需要。2.3.2 本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展经过近30年的改革发展，尤其是近几年西部大开发的机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力的城市之一。随着西部大开发和城镇化发展战略的实施，思南县委、县政府审时度势提出了以“ 双拥模范县 ”为特色的新时期的发展战略目标；随着思南县社会经济的发展、城市建设的加快、城市化速度的提高、城市化模式的转变；随着城市的不断发展，开发
18、具有市场发展前景的办公区成为思南县建设的当务之急；随着城市规划思想的发展，人们逐渐认识到以人为本的重要性，为人们提供舒适优美的办公环境；随着这几年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少对环境的破坏。使建筑物与环境相互融合，协调发展。思南县官井片区旧城改造一期工程 可行性研究报告贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编: 550007 电话及传真: 0851-5795354ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research &
19、Design7二、市场预测一市场调查目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在 100m2以下的占总量的12%,住宅面积在 101-120 m2的占总量的 39%,121-140 m2占总量的31%,141 m2的上的占总量的 18%。从以上统计结果看,101m 2-140m2的住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 26%,承受总价格在 21-30 万之间的占 35.5%，承受总价格在 31-40 万的占 30.50%，承受总价格在
20、41 万以上的占 8%。以上调查结果显示,思南县城购房者所能承受的价格主要在 20-30 万之间，其为购房者的主要承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在地官井旧城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2010 年思南县城住宅平均价格为2000 元左右/平方米。2010 年第四季度江岸名都楼盘销售均价在 2700-3300 元/平方米，且销售情况良好：金辉叠翠园均价在 2400-2700 元/平方米且销售情况同样良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体。总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。二产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃的房地产市场之一，2001 年上半年武汉完成住宅建设投资 39.47 亿元，比去年同期增长 47.17%，施工面积达到 958.2 万平方米。2002
