1、Comment 微微微微1: 需要填写每位同学具体承担的任务。1 / 40课程设计报告2013 2014 学年 春季 学期课程名称： 工程经济学 课程设计题目：开发“粤海大厦”项目的经济评价 指导教师： 曾丽娟 组 别 组 长： 系 别： 土木系 专 业： 成员表（含组长）调研期间： 2014 年 月 日至 月 日指导教师签名： 评阅时间：2014 年 05 月 日学号 姓名 主要工作描述 签名 成绩2 / 40前言项目社会调研目的：通过社会调研，理解粤海大厦这个项目的开发与经营过程设计的（2）学习如何将各相关因素（政策、经济、技术和法律法规等） 、人员和组织和谐互动地联系起来完成一个成功的工
2、程项目，明确作为土木工程师在以经济市场为背景的“工程-社会大系统下运行”项目的职责。（3）基本了解项目策划的工作思路和方法，并应用于今后的课程学习和毕业设计。力求通过项目的实践训练使学生完成从知识的学习者到应用者的角色转变的目标。3 / 40目录第一章 房产的基本情况介绍1.1 项目区概况1.1.1 区域位置1.1.2 规划背景1.1.3 规划定位1.2 项目概况1.2.1 宗地位置1.2.2 项目周边环境（1）交通（2）配套1.2.3 项目控制要点（1）用地位置（2）用地性质（3）用地面积（4）道路绿化用地（5）实用地面积（6）规划指标要求1.3 项目定位1.3.1 产品定位 1.3.2 市
3、场定位1.3.3 客户定位1.4 营销计划1.4.1 销售价格定位1.4.2 营销渠道1.4.3 促销策略1.5 规划概述1.5.1 用地总指标1.5.2 住宅户型指标1.5.3 户型设计1.5.4 鸟瞰草图1.6 配套设施第二章 投资估算与财务评价 项目成本分析2.1 项目工程概要2.1.1 规划设计方案2.1.2 项目开发经营周期2.1.3 开发成本估算（土地费、前期工程费用、基础建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他4 / 40费用、不可预见费用、经营资金）2.2 项目投资计划 2.2.1 资金投入：投资计划表 2.2
4、.2 资金收入：房地产销售收入计划与预期 2.2.3 项目现金流与税金计算2.2.4 现金流量表（全部投资） 2.3 财务评价 2.3.1 损益及利润表 2.3.2 财务评价参数选取与初步评价（静态） 2.3.3 动态财务评价相关指标与总结 第三章 不确定性分析与风险分析 3.1 敏感性分析3.2 临界点（盈亏平衡）分析 3.3 风险来源与控制5 / 40第一章 房产的基本情况介绍1.1 项目区概况1.1.1 区域位置项目位于汕头城市中心，该区域有城市发达繁荣的商业圈，地处 CBD 核心地段金砂路与华山路交界处，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构，周边配套设施齐
5、全，交通便利。 （见图 1-1）图 1-1 粤海大厦区位图（图片来源：百度地图）1.1.2 规划背景项目位于金砂路与华山路交界，始建于 1992 年，建成 5 层后，由于资金问题停工 20 年，于 2012 年 3 月 11 日对外宣布正式开工，结束了 20 年的停工期，项目将建成公寓、商铺的综合大厦。粤海大厦项目的建设将在原有建筑基础上进行翻新改建。 （见图 1-2）6 / 40图 1-2 处于停工期的粤海大厦1.1.3 规划定位为了充分利用处于市中心商业圈和便利的交通条件，项目由大型国有企业粤海集团投资开发的集办公、生活、休闲等多种功能，规划建成武融高级写字楼、金领公寓、精英俱乐部，以及汕
6、头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，聚享优势资源，演绎都会繁华。总高度达 100 米，建筑面积约 57604 平方米，具备办公、生活、休闲等多种功能。7 / 401.2 项目概况1.2.1 宗地位置项目位于汕头 CBD 核心地段金砂路与华山路交界东北角。粤海大厦地处城市繁华商业圈，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构；交通便利，位于汕头经济发达的市中心。 （见图 1-2）1-5 项目位置图1.2.2 项目周边环境（1）交通项目位于汕头 CBD 核心地段金砂路与华山路交界东北角，交通便利，附近有众多交通点，最近的公交站点：金海湾大酒店。途经的公交车有：2
7、 路上行；2 路下行；6 路上行；6 路下行；18 路上行；18 路下行；38 路上行；38 路下行。（见图 1-6）8 / 40（2）配套地带繁荣，配套设施完善齐全。如购物：南国商城 超市：沃尔玛购物广场、罗长发贸易行 银行：工商银行、中国银行 酒店：金海湾大酒店等。 （见表 1-1和图 1-6）周边配套信息表 表 1-1 配套类型 地名（距离）教育机构东方爱婴（96 米） ，金霞幼儿园(南区)（247 米） ，丹霞幼儿园环碧庄分园（254 米） ，金霞幼儿园（262 米） ，汕头市金园区中东侨联培英幼儿园（274 米） ，金丹幼儿园（299 米）购物商场罗长发行(国商分店)（116 米）
8、，卜蜂莲花(金砂东路店)（121 米） ，金龙苑食杂店（160 米） ，广达儿童社区（186 米） ，汕头特区国际商行（211 米） ，源兴贸易商行（214 米）医疗中心 龙湖人民医院(西门)（432 米） ，汕头市龙湖人民医院（481 米）银行中国建设银行(汕头市分行)（75 米） ，中国建设银行 24 小时自助银行(汕头市分行)（88 米） ，交通银行 24 小时自助银行(金龙支行)（116 米） ，交通银行(金龙支行)（124 米）娱乐休闲电影票超市（143 米） ，南湖社区老人文化活动中心休闲亭（591 米） ，一帆影城（684 米） ，香港城 4D 电影院（693 米） ，星洲公园(
9、北门)（1014 米） ，星洲公园（1020 米）餐饮服务爱的温度（106 米） ，嘉禧咖啡餐厅(华山店)（127 米） ，UD Cafe(榕江店)（178 米） ，Feeling Coffee Club（212 米） ，啡阁（219 米） ，红磨坊(荣华店)（235 米） ，台湾壹咖啡（240 米）1.2.3 项目控制要点（1）用地位置：汕头金砂中路、金砂东路与华山南路交界处（2）用地性质：商业、酒店式公寓、办公室、停车场用地（3）用地面积：6478.725 m 2（4）道路绿化用地：800.77 m 2（5）实用地面积：2921.18 m 2（6）规划指标要求 1）容积率：9.5(各项的叠
10、加值，其中：住宅用地取4.0容积率4.5，办公用地取3.0容积率3.0，商业取0.3容积率2.0，建筑密度50%，)2）建筑密度：主楼25%，裙楼50% 3）绿地率：30% 4）停车率：住宅20%，商业20% 5）建筑高度：155米 9 / 401.3 项目定位1.3.1 产品定位 粤海大厦占有稀缺的区域价值，顶级的规划配置，充裕的停车空间。为充分利用处于市中心商业圈和便利的交通条件，项目集办公、生活、休闲等多种功能，规划建成融高级写字楼、金领公寓、精英俱乐部，以及汕头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，聚享优势资源，演绎都会繁华。总高度达 100 米，建筑面积约 57604 平方米
11、，具备办公、生活、休闲等多种功能。功能定位： 城市新地标：统御 CBD核心地段、中心区稀缺席位、ArtDeco 恢弘外观 商务新风尚：财富领地豪华大堂、精英俱乐部、酒店式物业管理 价值新篇章：金领汇聚户户阳台全明套型、自由灵动空间、SOHO 宜居宜商 科技耀未来：标杆之作首创高层智能停车场、近 600 席车位、高配置环保建材项目定位： 住宅：品味高的金领生活，环境高档上档次，装修华丽，便利舒适生活 写字楼:高级豪华，交通便利，视野辽阔，空间舒坦，餐饮，会议室等配套完善 商务：面向上档次的商家，购物中心、精英俱乐部、餐饮等服务齐全 会所：以娱乐休闲、运动休闲为主，9 楼设立大厦会所，服务于大厦的
12、业 智能停车场：充裕的停车空间，便利生活1.3.2 市场定位 目标市场：高端市场。 市场特征：住宅、办公楼单价在 9000 元以上，商业店铺单价 10000-70000元不等，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，环境优美，对开发商运作水平要求高，竞争对手一时难以进入该市场。 消费者需求的变化和市场供应水平的变化，呈现出如下特性：1、对于地段论的消费群体而言，是地理位置优越的城市中心建筑的豪宅。其产品特征主要以建筑风格的另类、建筑材料的奢华、配套设施的高档、服务水平的酒店式标准、装修风格与档次的豪华为要点。这类市场主要集中在城市的中心，以豪宅为名义，锁定的是极度热爱城市生活的群体。
13、2、对于品质论的消费群体而言，是居住的舒适性、私密性、景观性、运动性、生活性等方面。这类市场的核心要点是“为生活而居住” ，以商业、生活、环境为名义，锁定的是极度热爱生活的群体。主要聚焦于汕头高收入阶层、城市“新贵”：他们具有良好的文化背景和高品味的兴趣爱好，是城市中最具活力、最求变、最有个性、追求生活品位和认同现代消费方式的一族。10 / 401.3.3 客户定位 主要面向人群：金领、高薪白领、高产家庭、社会名流目标市场客户描述表 表 1-2年龄组成 30 岁到 45 岁之间收入偏高的群体职业分析 教师、科研人员、科技人员、职员、公务员、私营业主及其它高收入行业的人士人口统计特 征经济收入 月收入 10000 元以上，或曾事业有成已有富裕积蓄行为特征拥有良好的价值取向不断提高自己的精神涵养尊重社会道德规范、有关爱他们在追求自我实现的过程中表现出有别于一般人特征：高层次的精神、有品位的行为、有素养的言谈。该群体需要包括价值认同感、健康的需要、生活标准、社区文明以及情感需要等消费特性宽裕舒适、消费层次较高 对子女的教育不遗余力 看重房地产的多重投资价值 购物讲究质料品牌和档次 社交圈与商务活动紧密相连 购买的核心目标 提高生活品质，彰显身份从一定层面上讲，也可以理解为投资行为
