重庆市巴南区房地产市场的区位分析.doc

1、重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周1重 庆 市 巴 南 区 房 地 产 市 场 的 区 位 分 析摘 要 :改 革 开 放 以 来 ， 经 过 三 十 多 年 的 发 展 ， 我 国 的 房 地 产 产 业 得 到 了 迅 速的 发 展 和 壮 大 。 同 时 也 应 看 到 ， 我 国 房 地 产 产 业 存 在 很 多 问 题 ， 尤 其 是 近 几 年 在房 地 产 暴 利 的 诱 惑 下 ， 无 选 择 性 的 投 资 造 成 了 房 地 产 市 场 的 整 体 不 平 衡 ， 更 尤 为重 要 的 是 ， 房 地 产 产 业 作 为 不 动 产 ， 他 的 选

2、择 和 开 发 对 资 源 的 合 理 利 用 更 为 重 要 。目 前 房 地 产 市 场 已 然 成 为 中 国 经 济 市 场 中 最 为 主 要 的 部 分 ， 国 家 积 极 采 取 措 施 来应 对 ， 包 括 加 强 国 家 的 宏 观 调 控 力 度 ， 影 响 银 行 借 贷 利 率 ， 控 制 二 套 房 贷 款 等 ，据 此 来 调 节 房 地 产 市 场 的 稳 定 和 平 衡 。关 键 词 ： 区 位 价 值 房 地 产 市 场 投 资 的 合 理 性一 、 引 言随 着 我 国 经 济 建 设 的 迅 速 发 展 ， 房 地 产 产 业 在 国 民 经 济 中 所

3、占 的 比 重 越来 越 大 ， 房 地 产 产 业 是 我 国 居 住 性 消 费 的 主 体 ， 承 担 着 繁 荣 我 国 国 内 市 场 、 提 高人 民 生 活 质 量 、 吸 纳 社 会 就 业 、 促 进 国 民 经 济 增 长 的 重 要 任 务 。 经 过 建 国 以 来 特别 是 改 革 开 放 以 来 ， 我 国 房 地 产 产 业 经 过 了 从 国 家 引 导 开 发 -支 持 投 资 -调 控 性 政策 的 一 个 过 程 的 转 变 。 房 地 产 产 业 主 要 是 包 括 商 业 性 房 地 产 、 居 住 性 房 地 产 两 大类 。 在 近 两 年 来 国

4、 家 出 台 相 关 的 房 地 产 政 策 后 ， 房 地 产 的 走 势 和 价 格 变 动 成 为 了社 会 广 泛 关 注 的 话 题 。 房 地 产 产 业 的 合 理 开 发 和 投 资 ， 不 仅 关 系 到 国 民 经 济 的 健康 发 展 ， 更 关 系 的 普 通 民 众 的 切 身 利 益 和 社 会 和 谐 ， 使 得 对 房 地 产 市 场 的 投 资 和区 位 分 析 具 有 理 论 和 现 实 意 义 。二 、 中 国 房 地 产 产 业 发 展 状 况2.1、 全 国 房 地 产 市 场 行 业 发 展 情 况 分 析重庆理工大学毕业论文初稿 108080302

5、07 韩启周2在 政 府 控 制 房 价 、 调 整 住 房 供 应 结 构 、 加 强 土 地 控 制 、 信 贷 控 制 等 一 系 列宏 观 调 控 政 策 陆 续 出 台 的 背 景 下 ， 地 方 政 府 过 度 的 投 资 冲 动 将 受 到 一 定 程 度 的 抑制 ， 对 土 地 与 房 屋 开 发 投 资 的 增 速 也 将 相 应 减 缓 。 与 此 同 时 ， 加 息 、 提 高 存 款 准备 金 率 等 措 施 所 导 致 的 房 地 产 开 发 贷 款 与 消 费 贷 款 增 速 的 放 缓 将 直 接 影 响 房 地 产开 发 的 规 模 和 施 工 、 竣 工 速

6、 度 。 因 此 从 整 体 上 看 ， 如 果 国 家 针 对 房 地 产 的 宏 观 调控 政 策 落 实 到 位 ， 未 来 23年 我 国 房 地 产 开 发 投 资 的 增 速 将 略 有 减 缓 ， 但 估 计 不会 低 于 20 。 【 1】市 场 供 求 不 平 衡 矛 盾 将 继 续 存 在 。 近 年 来 针 对 房 地 产 的 宏 观 调 控 政 策 中 影响 需 求 变 动 的 因 素 主 要 有 ： 上 调 银 行 存 贷 款 利 率 、 控 制 二 次 购 房 与 投 机 性 购 房 、控 制 拆 迁 规 模 等 。 但 是 ， 由 于 人 民 币 升 值 的 预

7、期 不 断 刺 激 “热 钱 ”涌 入 我 国 ， 且大 部 分 流 入 了 房 地 产 领 域 ， 未 来 2-3年 我 国 部 分 地 区 房 地 产 市 场 的 投 资 性 需 求 仍将 有 所 提 高 。房 地 产 价 格 将 保 持 上 升 趋 势 。 从 对 供 求 关 系 的 分 析 可 以 判 断 ， 未 来 23年 我国 房 地 产 价 格 仍 将 保 持 上 升 的 趋 势 ， 原 因 是 ：第 一 房 地 产 市 场 供 求 发 展 不 平 衡 的 矛 盾 （ 特 别 是 需 求 将 继 续 迅 速 增 长 的 趋势 ） 必 然 反 映 在 房 价 的 持 续 增 长 上

8、 ；第 二 近 年 来 地 价 、 建 筑 材 料 、 商 品 房 品 质 提 高 所 带 来 的 开 发 成 本 增 加将 推 动 房 价 上 涨 ；第 三 从 经 济 学 理 论 来 看 ， 房 价 的 运 动 趋 势 和 国 民 经 济 增 长 率 以 及 居 民可 支 配 收 入 正 相 关 。 目 前 我 国 经 济 高 速 发 展 ， 居 民 收 入 持 续 增 加 、 除 非 遭 遇 金 融危 机 ， 经 济 增 长 趋 势 被 迫 中 断 ， 否 则 房 价 的 运 行 趋 势 只 会 上 升 ， 而 不 可 能 下 降 。普 通 住 房 供 应 量 将 上 升 ， 高 档 住

9、 宅 供 应 量 将 减 少 。 为 了 合 理 引 导 住 房建 设 与 消 费 ， 国 家 在 规 划 审 批 、 信 贷 、 税 收 等 方 面 对 中 小 套 型 、 中 低 价 位 的 普 通住 房 给 予 了 优 惠 的 政 策 支 持 ， 并 明 文 规 定 了 享 受 优 惠 政 策 的 普 通 住 房 的 具 体 标 准 。未 来 23年 ， 随 着 各 地 房 地 产 宏 观 调 控 细 则 的 相 继 出 台 ， 中 低 价 位 、 中 小 套 型 普通 商 品 房 、 经 济 适 用 房 与 廉 租 房 的 供 应 将 有 所 增 加 。 东 部 地 区 仍 将 是 投

10、 资 的 主 要 区 域 ， 中 西 部 地 区 将 保 持 较 快 投 资 增 速 。 东 部地 区 在 全 国 房 地 产 开 发 投 资 中 的 占 比 将 继 续 下 降 ， 中 、 西 部 地 区 将 继 续 保 持 较 快的 投 资 增 速 ， 在 全 国 房 地 产 开 发 投 资 中 的 占 比 将 有 所 提 高 。重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周32.2 重 庆 地 区 房 地 产 市 场 价 格 比 较重 庆 主 城 九 区 中 ， 江 北 、 渝 北 、 渝 中 、 南 岸 房 价 要 普 片 偏 高 ， 滨 江 路 、 人 和商 圈 等 地 房

11、 价 均 逼 近 万 元 大 关 ； 巴 南 、 九 龙 坡 等 要 稍 低 。 重 庆 滨 江 路 等 地 房 价 发展 较 快 ， 成 为 推 动 房 价 上 涨 的 主 要 力 量 。三 影 响 房 地 产 投 资 的 市 场 因 素 分 析3.1基 本 因 素 分 析从 整 个 重 庆 房 地 产 市 场 来 看 ， 最 为 活 跃 的 是 住 宅 性 房 地 产 的 开 发 。 因 为居 住 性 房 地 产 是 房 地 产 市 场 的 主 体 ， 虽 然 某 一 宗 地 的 地 理 位 置 不 可 能 变 化 ， 但 随着 宏 观 社 会 经 济 和 城 市 建 设 的 发 展 ，

12、城 市 中 各 区 位 的 相 对 重 要 性 也 会 不 断 地 发 生变 化 。 因 此 ， 要 掌 握 好 区 位 理 论 ， 理 论 联 系 实 际 ， 用 发 展 的 眼 光 看 问 题 ， 做 好 房地 产 住 宅 开 发 项 目 的 区 位 选 择 决 策 。在 对 居 住 性 房 地 产 进 行 分 析 的 时 候 ， 我 们 可 以 先 介 入 一 个 基 本 概 念 ： 级差 地 租 理 论 ， 在 级 差 地 租 理 论 中 ， 马 克 思 将 土 地 的 价 值 划 分 成 几 个 等 级 ， 随 着 距城 市 中 心 的 距 离 越 大 ， 土 地 所 显 现 出 来

13、 的 价 值 就 越 小 。【 2】 从 中 可 以 得 出 我 的 第一 个 观 点 ： 城 市 经 济 发 展 对 居 民 住 宅 区 位 选 择 具 有 制 约 性 。3.1.1消 费 水 平 的 制 约消 费 者 收 入 水 平 的 提 高 对 住 宅 区 位 选 择 的 影 响 。 城 市 经 济 的 快 速 发 展 ， 人们 的 收 入 水 平 不 断 提 高 ， 使 得 消 费 者 有 一 定 的 经 济 能 力 来 改 变 自 己 的 居 住 环 境 和居 住 条 件 。 而 生 活 水 平 的 大 大 提 升 也 必 然 会 导 致 人 们 对 住 宅 区 位 的 选 择 有

14、 着 越 来越 高 的 标 准 和 要 求 。 因 此 消 费 者 在 选 择 住 宅 小 区 时 ， 更 多 考 虑 小 区 的 配 套 设 施 和环 境 ， 主 要 是 居 住 区 周 围 的 自 然 环 境 与 人 文 环 境 的 和 谐 程 度 ， 包 括 住 宅 区 的 绿 化程 度 、 空 气 的 清 洁 和 污 染 程 度 ， 以 及 是 否 接 近 有 利 于 人 类 健 康 和 休 闲 活 动 的 自 然景 观 ， 如 湖 泊 和 自 然 河 流 、 社 会 公 益 设 施 等 。 一 个 生 态 环 境 良 好 的 住 宅 区 是 吸 引居 民 购 买 和 居 住 的 重

15、要 条 件 。 这 些 都 从 侧 面 反 映 了 开 发 商 在 住 宅 项 目 开 发 的 区 位选 择 上 的 依 据 与 变 化 。 【 3】3.1.2地 价 的 影 响土 地 价 格 上 涨 对 住 宅 区 位 选 择 的 影 响 。 土 地 价 格 主 要 包 括 土 地 出 让 金 、 市重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周4政 设 施 配 套 费 以 及 拆 迁 安 置 补 偿 费 等 在 内 的 土 地 成 本 高 低 。 随 着 城 市 经 济 的 不 断发 展 ， 土 地 资 源 的 稀 缺 性 和 重 要 性 越 来 越 成 为 城 市 经 济 发

16、展 中 的 首 要 问 题 。 在 市场 经 济 和 土 地 有 偿 使 用 的 条 件 下 ， 城 市 土 地 的 使 用 主 要 依 靠 级 差 地 租 机 制 来 调 节 。一 般 来 说 ， 城 市 中 心 的 各 种 设 施 最 为 齐 全 ， 使 用 条 件 最 好 ， 因 此 ， 土 地 区 位 最 优 ，租 金 也 越 高 。 城 市 边 缘 地 区 设 施 配 套 最 不 齐 全 ， 使 用 条 件 最 不 好 ， 因 此 ， 土 地 区位 最 劣 ， 租 金 也 最 低 。 而 中 间 土 地 区 位 优 劣 程 度 从 城 市 中 心 向 城 市 边 缘 地 区 依 次递

17、 减 ， 地 租 也 是 从 高 到 低 。 级 差 地 租 对 住 宅 区 位 的 调 节 主 要 是 通 过 房 价 和 房 租 来实 现 。对 于 购 房 的 居 民 而 言 ， 在 购 房 时 ， 考 虑 最 多 的 因 素 是 住 宅 的 价 格 ， 而 房 价主 要 取 决 于 房 屋 的 结 构 和 面 积 ， 以 及 与 区 位 条 件 有 直 接 关 系 的 地 价 。 当 房 屋 的 结构 和 面 积 一 定 时 ， 房 屋 所 处 的 区 位 条 件 就 成 为 决 定 房 价 的 一 个 重 要 因 素 。 位 于 城市 内 不 同 区 位 的 房 屋 ， 其 价 格

18、相 差 很 大 ， 当 一 个 居 民 决 定 了 自 己 愿 意 支 付 的 房 价时 ， 实 际 上 ， 其 购 买 房 屋 的 区 位 空 间 也 就 决 定 了 。3.1.3交 通 通 达 性 的 影 响城 市 的 交 通 通 达 程 度 对 住 宅 区 位 选 择 的 影 响 。 交 通 通 达 程 度 包 括 场 地 的 可及 性 、 出 入 口 的 位 置 以 及 容 易 识 别 的 程 度 等 。3.1.4竞 争 对 手 的 影 响考 察 竞 争 对 手 的 物 业 是 企 业 进 行 竞 争 性 定 位 最 相 当 重 要 的 一 点 ， 因 为 只 有知 己 知 彼 发 现

19、 各 自 的 竞 争 特 点 ， 才 能 在 有 限 的 市 场 容 量 空 间 占 有 一 席 之 地 。 房 地产 企 业 对 竞 争 对 手 的 分 析 主 要 是 对 目 标 房 地 产 可 能 影 响 其 竞 争 性 能 的 特 征 进 行 分析 和 评 价 ， 这 和 其 他 企 业 对 竞 争 对 手 产 品 的 分 析 一 样 ， 只 是 由 于 房 地 产 这 种 特 殊的 产 品 分 析 起 来 要 比 普 通 商 品 复 杂 得 多 【 4】3.1.5 政 策 对 房 地 产 市 场 的 影 响 ：2009、12、07 中 央 经 济 工 作 会 议 ：明 年要 增 加

20、普 通 商 品 住 房 供 给中 央 经 济 工 作 会 议 指 出 ，增 加 普 通 商 品 房 供 给 ，支持 居 民 自 住 和 改 善 性 购 房需 求 ，加 大 农 村 危 房 改 造支 持 力 度重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周52009、12、14 国 务 院 提 四 措 施 遏 制 部 分城 市 房 价 过 快 上 涨国 务 院 提 四 措 施 遏 制 房价 ：一 要 增 加 普 通 商 品 住房 的 有 效 供 给 ；二 是 继 续支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 住房 消 费 ，抑 制 投 资 投 机 性购 房 ；三 要 加 强 市 场 监 管

21、 ；四 要 继 续 大 规 模 推 进 保 障 性 安 居 工 程 建 设2010、4、17 国 务 院 ：房 价 过 高 地 区 可暂 停 发 放 第 三 套 房 贷商 品 住 房 价 格 过 高 、上 涨过 快 、供 应 紧 张 的 地 区 ，暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以上 住 房 贷 款 ；对 不 能 提 供1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 。2010、4、21 二 套 房 以 住 房 套 数 界 定 不 再 以 贷 款 为 准新 的 房 贷 政 策 是 以 房 屋 数量

22、来 认 定 是 否 为 第 二 套 、第 三 套 ，同 时 ，认 定 范 围以 家 庭 为 单 位 。这 与 此 前执 行 的 二 套 房 认 定 标 准 出 现 了 根 本 性 的 变 化 。重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周62010、5、22 重 庆 楼 市 新 政 出 台 未 对第 三 套 房 停 贷重 庆 调 控 重 点 着 眼 于 加 强住 房 保 障 、增 加 有 效 供 给 、规 范 市 场 秩 序 等 ，没 有 对三 套 房 停 贷 作 出 限 制 ，同时 对 首 次 购 买 住 房 并 以 按揭 方 式 支 付 的 主 城 纳 税 人实 行 财 政 补

23、 助 ，有 保 有 压的 调 控 措 施【5】从 中 共 十 八 大 温 总 理 答 记 者 问 可 以 看 出 ，在 短 期 或 中 期 内 ，国 内 的 实 行 的 紧 缩 性 房地 产 政 策 将 不 会 做 太 大 的 改 变 。4巴 南 区 具 体 市 场 环 境 分 析4.1 巴 南 区 地 理 位巴 南 区 位 于 重 庆 市 的 西 南 部 ， 是 重 庆 的 大 区 之 一 ， 不 过 较 其 他 区 相 比 ， 巴南 区 的 地 势 相 对 不 利 。 多 山 ， 由 于 交 通 的 补 便 利 ， 市 民 在 选 择 居 住 时 更 倾 向 于 其选 在 的 工 作 、

24、原 生 活 的 区 域 、 本 区 人 乘 坐 最 多 的 交 通 工 具 仍 然 是 公 交 车 ， 几 乎 占据 了 半 数 之 多 ， 其 次 是 私 家 车 或 计 程 车 。 在 购 房 者 或 有 意 购 房 着 中 。 中 。 高 收 入者 居 多 。在 经 济 收 入 上 ， 2011 年 上 半 年 。 本 区 农 民 人 均 收 入 达 4451.6 元 ， 比 上 年 同期 增 长 801.0 元 ， 居 民 人 均 可 支 配 收 入 达 到 19090 元 。巴 南 区 总 面 积 1925 平 方 米 。 人 口 总 数 86 万 人 （ 2004 年 ） 人 口

25、主 要 分 布 在 李家 陀 、 鱼 洞 两 地 ， 并 向 四 周 扩 散 。 同 时 李 家 沱 和 鱼 洞 成 为 巴 南 区 的 经 济 中 心 。 收入 状 况 为 ： 元 /月800 元 以下800-1500元1500-2000元2000-3000元3000-5000元5000-8000元8000 元 以上31.2% 45.3% 11.9% 5.4% 4.8% 1.3% 0.2%【6】2011 年 5 月 巴 南 区 政 府 工 作 报 告巴 南 区 典 型 房 地 产 项 目 分 析 ： 李 家 沱 恒 大 城 项 目 ； 均 价 ： 70007000 元 /m2重庆理工大学毕业

26、论文初稿 10808030207 韩启周7李 家 沱 融 汇 半 岛 项 目 ； 均 价 ： 6700 元 /m2鱼 洞 宗 申 动 力 城 项 目 ； 均 价 ： 7100 元 /m2从 上 述 资 料 我 们 可 以 看 出 ， 巴 南 区 整 体 居 住 性 地 产 房 价 在 6500 元 每 平 方 米 之间 浮 动 ， 这 主 要 是 巴 南 区 整 体 布 局 所 决 定 的 ， 因 为 从 地 图 上 我 们 不 难 看 出 ， 巴 南区 占 地 面 积 广 阔 ， 但 是 相 对 分 散 ， 加 之 地 形 崎 岖 不 便 ， 由 于 交 通 的 不 便 利 ， 致 使本 区

27、 域 居 住 比 较 有 本 地 特 色 。 市 民 在 选 择 居 住 时 更 倾 向 于 其 现 工 作 、 原 生 活 的 区域 。 据 调 查 ， 乘 坐 最 多 的 交 通 工 具 仍 是 公 交 车 ， 几 乎 占 了 1/2， 其 次 是 中 巴 车 约占 1/4， 其 他 依 次 是 计 程 车 、 步 行 及 其 它 交 通 工 具 。 在 购 房 者 或 有 意 向 购 买 的 消费 者 中 ， 中 、 高 收 入 者 较 多 ， 经 常 乘 坐 计 程 车 占 15%， 拥 有 私 家 车 6%。 【 7】从 上 述 分 布 可 以 看 出 ， 本 区 房 地 产 产 业

28、 分 布 在 了 长 江 滨 海 路 一 线 、 学 府 大道 、 李 家 沱 几 个 大 的 地 区 。 滨 海 路 ， 得 益 于 区 府 所 在 和 长 江 沿 岸 优 美 的 风 光 和 人为 的 政 治 性 因 素 ， 典 型 示 列 ： 海 天 花 园 。 更 有 即 将 开 通 的 轻 轨 三 号 线 贯 穿 全 境 ，优 越 的 地 理 位 置 和 交 通 条 件 成 为 了 本 区 人 口 最 为 密 集 的 地 区 ； 李 家 沱 ， 由 古 老 的民 居 发 展 而 成 ， 常 住 性 人 口 占 了 本 区 的 绝 大 多 数 ； 学 府 大 道 ； 得 益 于 即 将

29、 开 通 的轻 轨 三 号 线 和 高 等 学 府 的 聚 集 ， 更 有 流 畅 的 交 通 直 达 南 坪 商 业 中 心 和 区 府 所 在 地 ,从上 述 可 以 看 出 ， 巴 南 区 的 居 住 性 住 宅 主 要 是 以 交 通 为 导 向 的 住 宅 。4.2 巴 南 区 房 地 产 市 场 区 位 的 定 性 分 析4.2.1本 区 开 发 与 城 市 地 租 的 关 系 美 国 学 者 E. W. Burgess 在 研 究 了 芝 加 哥 的 发 展 历 史 后 认 为 ， 城 市 在 其 增 长 的典 型 过 程 是 通 过 由 中 央 商 业 区 (Central B

30、usiness District， 简 称 CBD)为 中 心 向外 辐 射 扩 展 ， 城 市 各 地 带 不 断 地 侵 入 和 转 移 ， 就 形 成 了 同 心 圆 式 的 扩 展 过 程 ， 并形 成 了 五 个 同 心 圆 带 构 成 的 空 间 结 构 【 8】 本 区 房 地 产 市 场 也 一 样 ， 从 中 心 位 置渝 南 大 道 向 四 周 ， 低 价 不 断 降 低 ， 这 也 是 作 为 开 发 商 和 投 资 者 所 注 重 的 方 向4.2.2公 共 交 通 对 本 区 房 地 产 市 场 的 影 响交 通 设 施 的 建 设 可 促 进 土 地 的 开 发 ，

31、 使 城 市 土 地 升 值 ， 因 此 ， 通 达 性 是土 地 利 用 过 程 中 首 先 要 考 虑 的 因 素 。 不 具 备 交 通 通 道 的 地 块 一 般 很 难 被 用 于 大 规模 开 发 。 Czamanski( 1966)构 筑 了 一 个 针 对 城 市 功 能 的 “通 达 性 指 数 ”， 认 为 所有 类 型 的 城 市 土 地 的 地 价 与 “通 达 性 指 数 ”之 间 有 极 高 的 相 关 性 ， 最 高 可 达100%。 高 地 价 点 主 要 出 现 在 道 路 交 通 网 的 结 点 上 ， 这 说 明 地 价 与 交 通 具 有 极 高 的相

32、关 性 ， 地 价 沿 城 市 对 外 交 通 干 道 延 伸 明 显 。 同 时 发 现 ， 不 同 的 交 通 干 线 对 不 同区 位 地 价 的 影 响 情 况 也 不 一 致 【 9】 交 通 作 为 房 地 产 开 发 商 和 购 房 者 最 为 注 重 的重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周8因 素 ， 是 影 响 房 地 产 区 位 价 格 的 重 要 因 素 ， 在 本 区 中 ， 由 于 轻 轨 三 号 线 的 即 将 全线 贯 通 ， 沿 线 周 边 的 低 价 包 括 在 建 或 已 建 成 楼 盘 价 格 都 会 有 很 大 程 度 的 提 升 ，

33、4.2.3本 区 关 联 因 素 分 析关 联 性 是 属 于 项 目 地 点 的 非 自 然 条 件 的 范 畴 ， 一 个 地 点 的 优 劣 、 好 坏 ， 是由 它 在 社 会 交 流 的 往 来 网 络 中 的 相 对 位 置 决 定 的 。 一 个 与 社 会 交 流 越 方 便 ， 他 所占 用 的 交 通 、 交 流 网 络 的 数 量 就 越 多 。 不 论 是 人 流 、 物 流 、 资 金 流 还 是 信 息 流 全部 要 通 过 网 络 流 通 。 这 个 网 络 是 由 一 些 有 形 的 或 无 形 的 设 施 连 通 的 。 一 个 关 联 性越 好 的 地 点

34、， 占 据 的 网 络 通 道 就 越 多 ， 就 给 所 在 地 点 项 目 的 使 用 者 越 多 的 便 利 。所 以 关 联 性 是 分 析 项 目 地 点 的 一 个 极 重 要 的 内 容 。4.2.3.1通 达 性 ； 在 购 房 者 选 择 购 房 时 ， 一 般 都 会 考 虑 本 区 的 交 通 通 达 性 ， 也 就是 说 住 户 需 要 衡 量 自 己 上 班 或 者 出 行 的 具 体 方 便 程 度 ， 所 谓 通 达 度 不 是 仅 仅 指 距离 的 远 近 ， 还 包 括 交 通 的 拥 挤 程 度 ， 是 否 危 险 等 。 在 本 区 通 向 主 城 各 区

35、 的 主 要 交通 干 道 ， 一 般 情 况 不 会 出 现 严 重 拥 堵 等 状 况 。4.3 对 本 区 房 地 产 项 目 的 定 量 分 析在 对 房 地 产 项 目 进 行 定 量 分 析 时 一 般 选 用 层 次 分 析 法 和 分 值 法4.3.1层 次 分 析 法 【 10】层 次 分 析 法 是 多 目 标 决 策 模 型 中 ， 量 化 处 理 评 价 指 标 相 对 优 劣 的 基 本 方 法 。它 是 针 对 某 单 一 准 则 ， 对 评 价 对 象 进 行 两 两 对 比 优 劣 的 一 种 方 法 。首 先 确 定 城 市 住 宅 区 位 评 价 指 标 体

36、 系 ， 构 造 判 断 矩 阵 （ 图 2） 。 判 断 矩 阵 表 示针 对 上 层 次 的 某 个 元 素 与 本 层 次 有 关 元 素 的 相 对 重 要 性 。 即 为 确 定 下 层 元 素 对 上层 元 素 的 贡 献 程 度 ， 由 专 家 通 过 两 两 比 较 重 要 程 度 的 方 法 ， 各 层 次 元 素 对 上 层 因素 的 重 要 性 给 予 评 分 ， 构 成 判 断 矩 阵 。 对 于 某 个 评 价 指 标 来 说 ， 房 地 产 的 投 资 环境 Pi 和 Pj 的 优 劣 评 语 ， 可 以 转 化 为 评 价 值 bij， 并 记 为 ：若 Pi 与

37、 Pj 优 劣 相 等 ， 则 bij=1若 Pi 比 Pj 稍 优 ， 则 bij=3， 反 之 则 bij=1/3；若 Pi 比 Pj 优 ， 则 bij=5， 反 之 则 bij=1/5；若 Pi 比 Pj 甚 优 ， 则 bij=7， 反 之 则 bij=1/7；若 Pi 比 Pj 极 优 ， 则 bij=9,， 反 之 则 bij=1/9；重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周9图 2 判 断 矩 阵 P（ A-bij）A b1 b2 b3 b4 b1 1 1 5 7b2 1 1 5 7b3 1/5 1/5 1 3b4 1/7 1/7 1/3 1（ 图 2）其 次

38、， 根 据 判 断 矩 阵 求 n 个 因 素 的 权 重 值 。 可 通 过 解 特 征 值 问 题 PwmaxW 求 出 正 规 化 特 征 向 量 而 得 到 max 为 P 的 最 大 特 征 值 ， W 为 对 应 于 max的 正 规 化 特 征 向 量 ， W 的 分 量 Wi 是 相 应 元 素 单 排 序 的 权 数 。将 P（ A-b） 矩 阵 中 的 每 一 列 正 规 化 ， 令 bij=bij/ nij1按 行 加 总 Wi= nij1加 总 后 再 正 规 化 ， 得 特 征 向 量 Wi， 即 Wi=bij/ nij1计 算 P 的 max: max= ni1ij

39、j为 了 检 验 判 断 矩 阵 的 一 致 性 ， 需 要 计 算 一 致 性 指 标 CI、 CRCI= 1nCR= ICR 0.1时 ， 我 们 就 认 为 判 断 矩 阵 具 有 令 人 满 意 的 一 致 性 ； 否 则 ，当 CR 0.1时 ， 就 需 要 调 整 判 断 矩 阵 ， 直 到 满 意 为 止 。最 后 ,根 据 不 同 区 位 综 合 评 分 的 得 分 情 况 做 出 选 择 。层 次 分 析 法 具 有 操 作 简 单 、 计 算 结 果 真 实 的 特 点 ， 在 实 际 中 运 用 较 为 广 泛 ，在 众 多 关 于 房 地 产 投 资 决 策 的 文 献

40、 中 ， 被 大 量 提 及 。 但 此 种 方 法 在 运 用 过 程 中 ，受 专 家 自 身 水 平 、 专 家 数 量 、 评 价 时 间 等 条 件 的 制 约 ， 评 价 工 作 量 大 ， 主 观 性 成分 也 较 大 ， 难 以 全 面 反 映 投 资 环 境 的 真 实 情 况 。 【 11】重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周104.3.2分 值 法所 谓 分 值 法 就 是 在 房 地 产 项 目 选 优 评 价 中 ， 对 房 地 产 环 境 指 标 的 优 劣 ， 按事 先 设 定 的 分 值 级 别 ， 针 对 不 同 的 房 地 产 项 目 ，

41、 给 予 所 有 评 价 指 标 一 定 的 分 值 。各 房 地 产 方 案 所 有 评 价 指 标 的 分 值 评 定 后 ， 再 将 各 方 案 所 有 的 指 标 的 分 值 用 直 接求 和 法 或 加 权 求 和 法 得 到 一 个 总 分 ， 这 个 总 分 就 是 房 地 产 投 资 环 境 的 评 分 ， 可 以对 区 位 条 件 进 行 优 劣 判 断 。 【 12】五 、 总 结在 整 个 巴 南 区 乃 至 整 个 中 国 房 地 产 市 场 的 开 发 中 ， 首 先 最 作 为 开 发 商 ， 我 们 应该 看 到 的 是 该 区 的 区 位 价 值 因 素 ， 包

42、 括 公 共 交 通 的 通 达 程 度 ， 市 场 的 繁 荣 程 度 ，公 共 配 套 设 施 的 完 善 程 度 ， 以 及 在 未 来 可 预 见 的 经 济 效 益 。 以 达 到 低 投 资 ， 高 效益 的 效 果 ； 其 次 作 为 购 房 者 ， 首 先 应 该 考 虑 的 是 本 区 的 交 通 条 件 ， 包 括 距 离 上 班地 的 远 近 程 度 、 安 全 程 度 。 还 包 括 区 位 条 件 的 好 坏 ， 宜 居 程 度 。 包 括 环 境 的 优 劣 ，有 无 污 染 性 的 工 厂 建 筑 ； 作 为 政 府 ， 应 运 用 好 政 府 的 宏 观 调 控

43、 手 段 ， 做 到 资 源 的合 理 开 发 利 用 ， 防 止 房 地 产 经 济 泡 沫 的 出 现 ， 维 护 市 场 秩 序 和 广 大 消 费 者 的 利 益 ，以 便 更 好 的 促 进 国 民 经 济 的 发 展 。参 考 资 料 12010-2011年 中 国 房 地 产 发 展 形 势 分 析2马 克 思 . 级 差 地 租 理 论3高 亮 ， 丁 蒙 .浅 析 我 国 住 宅 地 产 项 目 开 发 的 区 位 选 择4王 红 利 .房 地 产 开 发 项 目 区 位 因 素 分 析 与 研 究5刘 军 .房 地 产 市 场 环 境 分 析62011年 5月 巴 南 区

44、政 府 工 作 报 告 2011资 料7高 尚 .商 业 用 地 区 位 的 选 址重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周118潘 蜀 健 .房 地 产 项 目 投 资 .中 国 建 筑 工 业 出 版 社 ， 1999 9冯 瑶 段 凯 健 王 蓉 .影 响 城 市 住 宅 区 位 选 择 的 因 素 分 析 .200110张 建 .层 次 分 析 法 在 房 地 产 投 资 中 的 运 用 200211冯 瑶 段 凯 健 王 蓉 .影 响 城 市 住 宅 区 位 选 择 的 因 素 分 析 .200112 董 昕 .城 市 住 宅 区 位 及 其 影 响 因 素 分 析 J.城 市 规 划 .2001.