1、1二手房买卖中的注意事项（买家篇）！因为对于所接触的二手房买卖中的一些问题有感而发，觉得有必要提醒各位卖房者或买房者注意在买卖合同中的一些注意事项，而写下了以下文字，我会分两个篇章，一个是卖方篇，一个是买方篇，同时提醒的只是个人认为重要的一些东西，不一定全面，也希望各位同仁和朋友批评指正，并且补充。买方篇买方通常在房屋的买卖过程中间是处于弱势地位，那么对于买方来说，要注意的事项多很多。1、解约条款。只是在有中介操作的二手房买卖，对于买卖双方都有一个解约条款，其中的约定就是卖方在交付了解约定金后，买方不得要求进一步赔偿和强制履行。这个条款本身亲没的问题，但是因为在现在深圳房价上涨的情况下，对于买
2、方来说，这一条款就有不公平的地方。也是现在很多卖方要求解除合同的原因。所以担醒买方最好在买卖合同的最后的备注中写明，除需赔偿定金外，还需要赔偿损失。2、强制履行。买方在卖方没有明确提出解约的时候是可以要求法院判决强制履行的，但这需要买方在卖方明确提出以前，先行启动法律程序。并且听闻深圳市中院最近有感于卖方违约过多，开了一个座谈会，要出台档，只要是买方起诉要求强制履行，都会得到法院的支持。但不知道传闻是否为真。3、帮卖方赎楼。卖方常常因为房子在银行办理抵押，而需要将房产证赎出，才可以办理相关的手续，而卖方常常需要买方帮助办理相关的赎楼手续。买方最后不要帮忙赎楼，一但买方帮忙赎楼后，卖方的房子因其
3、它债务被查封的话，到时买方损失巨大，所以建议买方不要帮卖方赎楼。4、房屋状况的确定。买方最好在买房时对该房屋的具体状况要自己亲自确认，是不是有出租，租期有多久，承租人是否放弃了优先购买权，然后去房产管理局，确认该房是不是有其它抵押，是不是房地产证上的名字是卖方，如果有夫妻两个人的名字，要夫妻两个人在买卖合同上签字。5、阴阳合同。如果在买卖合同上注明是买方支付相关的税收，那么最好是不要签字阴阳合同，到时可能面临刑法的处罚。6、无证房产的买卖。无证房产的买卖合同，不会当然无效，当事人注意就好，最好是不要买卖无证房产，如果实在想要，也没有太大的关系。只是注意对于什么时候一手房产证的出来要有一个把握，
4、同时一但卖方有想法不卖，或不出房产证，马上请律师发出律师函，保护自己的权益。7、不要完全信任中介。很多事情最好是自己亲历亲为，不要过于相信中介的话，什么事情都自己参与比较好。同时资金的监管最好也是交给银行。8、定金的支付和签收。对一定金来说，约定相对来说可以高一点，同时注意，一定要对方签收，因为定金合同是实践合同，最后如果对方违约，那么签收多少，只能就签收部份要求双倍赔偿的。9、请律师协助。2如果要请律师协助，在买楼最初就找律师帮忙咨询相关的手续和事项。等到合同签定后，很多事情律师都无法把握。10、卖方身份证地址。如果要买楼，要拿到卖方身份证复印件，以及现在住址。这是一个看似不起眼的行为，为你
5、以后节约很多时间，因为我们常常碰到当事人，拿不到对方的身份数据和地址。这在进入法律程序后，是一个致命的伤。以上是个人意见，欢迎补充。定金可以退回吗？我昨天与中介签了定金要约委托合同，并给了 10000 元定金（就是所谓的诚意金吧）。现在有点后悔，因为发现房子周围环境不是很好。合同里有违约责任。我知道业主还没有收定金。请问可以退回吗？请各位帮忙，万分感谢！ 那你要看你的委托合同上是怎么写的，比如说委托合同上写的价格什么的，没有达到你的要求，那么中介方会在所签委托书上写明的，在规定的时间内会退还的，如果委托书上写的你的心理价格，那一般情况下是不会退的。你付的应该是意向金,在卖二手房的过程中一般都会
6、有这个环节, 因为在你看了房子之后出的价格和房东出售价格有差距,中介会要求你付一个意向金, 所为的意金是指你看中这套房子,然后你为了表示你的诚意付一点诚意金 (出个价格)让中介去跟房东斡旋,然后还要看你付的这个意向金,在书面上你给中介的时间期限是几天去跟房东斡旋, 如中介在你给的时间期限内跟房东斡旋谈到你购买条件时,中介有权利将你支付所谓意向金直接让房东收下转为定金,一但房东收了就要不回来了 ,除非房东自己愿意将钱退给你 ,如中介在你给的时间内和房东没有达到你所购买的条件时,你可以直接要求中介将你所支付的意向金无息的返还给你.,但最好的办法是去跟中介斡旋一下吧,法律都讲感情, 何况是人,意向会
7、有个意向时间，一般情况下是买方和中介协商的，按照意向书里规定，意向时间里是不能退意向的，一定要在意向时间以后才可以，如果遇到意向协议很严密的情况下，在时间内退意向可以构成违约谢谢大家！经过与中介斡旋，我在委托书所写的到期日前拿回定金了。因为定金还没有给业主，所以是可以要回来的！ 二手房好户型的判断标准总体认为，在房屋总面积一定的条件下，使用率高、设计合乎需求的就是好户型。具体说来，房屋内各功能分区要能很好地满足居住者的生活、学习、休息以及社交的需要。另外，房间的面积分配、通风透气性能、采旋光性能、厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等都要具有合理性。厅卧面积要适当户型是否合理，关键还在于你自己的判
8、断。在设计师眼中，户型可分为工作型、生活型、休养型等几种常见类型，置业者一定要先明确自己的需求。如果你强调私人空间，可选择房大厅小的户型；如果你社交广泛，经常有朋友来“闹嗑” ，大客厅就必不可少。但不管怎样，你要能保证有置放一些必要设施的位置。起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外有充足日照和视野的门窗。在保证卧室居住要求的前提下，才能允许扩大厨房、卫生间，并设立学习间，以满足更高层次的需求。厨卫通风很重要一般说来，厨、卫的设计应做到：厨房原则上应该要*近外墙，并且有良好通风的位置，做到明厨明卫。住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、3油烟和气味等，而客厅
9、、卧室则需要清洁卫生的环境。好的房型应能通过适当合理的设计手法，做到清污分隔，互不干扰。另外，厨房的操作顺序关乎日后生活，也需要引起置业者注意。注重各种设备安装方便，留有放置冰箱的位置；厨房与餐厅应有便捷的联系，避免与其它行为空间交*。卫生间应有必要的分隔，符合生理卫生要求。大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。保持卧室独立性跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同，卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。在选购二手房时，要特别注意这一点。为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的二分之一
10、为宜。也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。推荐采用可拆隔墙和推拉门、折迭门，以扩大空间使用效率和提供改造的便利，也可以适应居住者的需求变化。买二手房贷款注意事项买二手房贷款注意事项 我看好了一套 30 多万元的二手房，但其中一部分的房款得靠贷款解决。现在，我还没有和卖主签约，但中介向我承诺房子贷款肯定没问题，还会尽量帮我多贷点，并催促我赶紧签合同、交首付款。由于这套房子是上世纪 80 年代建造的，请问，银行对二手房贷款，特别是高房龄二手房贷款有什么要求吗？ 答：为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括： 一、房龄。二手房的房龄已成
11、为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款； 二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款； 三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款； 四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款； 五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。问：面积缩水该双倍返还价款吗？ （上海读者吴百为） 我跟开发商签了商品
12、房预售认购合同，买了一套 231.06 平方米的房子，也按约交了全额房款 1340148 元，但对方却没能如期交房。后来我了解到，我买的房子实际面积比合约里的面积减少了 35.64 平方米，开发商就是为此才无法如期交房的，请问，我能向开发商请求返还房价款吗？ 答：房屋实际面积比合同约定面积缩小了 35.64 平方米，缩水面积达 15%，根据相关法律，商品房面积缩水超过 3%，开发商应双倍返还房款。因此，开发商应双倍返还给您面积误差比超过 3%部分的房款。 据此，开发商不仅应将房屋交付给您，还应该返还给您房款 36 万余元（计算公式：134014831340148122）及支付相应违约金。看看
13、8 家银行的 10 种还款方式,各有优缺点1 各大银行：等额本息、等额本金4日前国内各大银行，采用较多的传统浮动利率房贷为“等额本息” 和“等额本金”还款法两种。等额本息：购房者在贷款期内，每月以相等的金额偿还本金和利息。优点：每月还款额相等，便于购房者安排资金支出。缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。等额本金：借款人将每月本金等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，还款额初期较多，随每月递减。优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。缺点：还款开始阶段月供比较高。适合人群：等额本息适用于经济收平均的购房者；等额本金适用于经济能力较强的购房者
14、。2 光大银行：固定、浮动利率互转业务固定利率房贷与浮动利率房贷转换，使借款人可以更灵活地规避利率波动风险，从容安排安放家庭支出，降低借款成本，方便家庭理财。优点：规避利率上调风险。同时，与同品种的招商银行和建设银行相比，光大银行的优惠利率已经牌同业中的较低水平。已申请浮动利率的客户转换固定利率业务，银行不收取任何费用。缺点：对于已输固定利率房贷，且固定利率贷款续期在上年以上年以下的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。适用人群：对利率未来预期看涨的客户，可选择固定利率房贷，来规避利率上涨带来的风险。3 农业银行：接力房货针对子女作为所购房屋的产权人，父母双方或一方与其子女
15、可作为共同借款人，接力还款。说通俗点，就是父母还不了的，由子女接着还。优点：可以将借款人年龄及贷款年限适当延长，不受相关规定的限制。缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。适用人群：作为子女的借款人预期未来收情况较好，但目前收偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过啬父母作为共同借款人以增加贷款金额。4 深圳发展银行：双周供将还款方式从原来每月一次，变为每两周一次，每次还款额基本为原来月供的一半。优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：对月收入不宽裕或者工资发放不定时的借款人来说，可能会带来一些信用风险。适用人群：每月收入可以分多次入账，还款
16、能力充足，或准备缩短还款期限的贷款人。5 上海银行：宽限期还款宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，贷款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额酬金或等额本息方式还本付息。优点：可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。缺点：增加首年因未冲还本金而导致的利息支出。适用人群：用于买房集中用款带来的资金紧张善的客户群。6 建设银行：个贷通5为帮助客户盘活个人资产，建行推出“房产一次抵押，贷款循环使用” 的“个贷通”业务。该产品面向建设银行已有的个人贷款的客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质
17、个人客户即拥有相应授信额度，在授信期限内可享受随需随贷的一站式融资服务。优点：市民在按时还贷的同时，还购车、旅游、再购房、创业等多方面个人融资需求时，无需再次输贷款需求时，无需再次办理贷款审批，就可在最高授信额度范围内多次循环使用。缺点：多次循环融资，但利率无明显优惠。适用人群：贷款抵押物只有一件，但有多次贷款需要的客户。7 民生银行：移动组合房贷允许客户针对不同时期的家庭收情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。优点：便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式，有能力时多还，压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房货还可能节省一部分
18、利息支出。缺点：由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份较多，后期还款压力也就会越大。适用人群：适用收入不固定的消费者买房。8 交通银行：二手房贷优惠措施交行在“您贷款、您做主”的二手房贷款活动中推出了多项住房按揭服务措施。交行对个贷客户最多可实行项费用的减免政策，其减免项目包括：一年内提前还款手续费、公证费、商业贷款保险费、评估费和担保费等。优点：降低个人申请二手房贷款的相应费用。缺点：减免政策还需按房屋、个人等实际情况而定。适用人群：适用面广，除高端资质客户适用外，普通客户也能申请使用此业务，来减免二手房申请成本。9 中国银行：直客式房贷“直客式” 房贷又叫“ 超前按揭” ，就是
19、个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款的额度、占总房款比例、期限以及还款方式等，都可以根据购房者的需求决定。优点：买房时可以输一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，另外由于避开了开发商和中介，“直客式房贷 ”可以节省一笔中介费。缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司因此会多付一笔担保费。适用人群：有稳定收入，有良好的授信纪录，所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。10 中国银行：贷活两便房贷客户只要将期月供扣款账户申请为“房贷理财账户” ，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，可达到养活贷款利息支
20、出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，客户可随时从账户中支取部分或全部存款用投资。优点：手中有些闲钱，既可以提前还贷养活利息支出，又可以随时支配进行其它投资获益。缺点：提前还款对金额有一定限制，门坎定在 10 万元以上。适用人群：想提前还款且有投资意向的客户。购买二手房必须先学十六招购买二手房必须先学十六招 眼下，二手房市场很红火。随着购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。很多人一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时6候，买套各方面还不错而价格较之新房要便宜的二手房是不错的居住和投资方式。但如何买到称心如意的二手房呢？我总结了一下，该注意的方面还真不少，打算买
21、二手房的人不妨参考。 一、产权清晰 产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所售房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。 二、房屋结构 是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。 三、居住空间 观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。四、房屋配套 打开水龙头观察
22、水的品质、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。 五、装修状况 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 六、物业管理 水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。七、居住费用 水、电、气、暖的价格；
23、物业管理费的收取标准；车位的费用。 八、旧房历史 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气、暖的费用。 九、邻里情况 好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在小区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十、房屋价值 自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保 值价。
24、 十一、贷款条件 二手房按揭的条件是：满 18 岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所购的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 7十二、产权的完整性 确认产权的完整性，有没有抵押？包括私下抵押等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十三、产权交接 找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 十四、产权的过户 必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证
25、的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 十五、应不应该找中介公司 公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 十六、了解中介公司诚信 中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁
26、发的中介代理行证书。资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。专家教你几招：二手房买卖中户口该如何处理专家教你几招：二手房买卖中户口该如何处理在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，户口问题必须得到购房者的足够重视。 笔者认为，引发户口问题的原因主要有以下三个方面：第一，房屋权属管理和户籍管理不可分离；第二，法院不能直接对户口迁移作出民事判决；第三，现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。 那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？ 第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理
27、部门申请过户登记前，购房者应亲 自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其它人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。 第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能
28、约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。 曾有一位当事人向笔者咨询，问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为下家很喜欢上家的房子，除户口问题以外的其它交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，笔者向其提供了两条建议：一是约定较高8的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，
29、下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受，双方进行了交易。 笔者在实际工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人没有约定具体的违约责任标准，情况更加糟糕。一般情况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方未迁出的情况下，购房者的户口难以迁入。针对上述问题，笔者建议相关部门可以采取以下措施解决纠纷：第一，设定户籍转
30、移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离，索性设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义务，以避免问题的出现。第二，采取灵活的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而导致未能迁出的，采取分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以解决购房人的户口迁入问题；实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在一定的冲突。第三，设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，出售方出售房屋后一定期限内未迁移户口的，可以通过一定的程序将这类户口封存起来，以解决灵活分户而可能带来的后遗症。卖二手房要交哪些税我现要买一套新房，将现住的房子卖出还贷款，现
31、住房子为购买人家的已售公房，交易至今不满 5 年，请问：如果我在交易不满 5 年的情况下再出售要交哪些税，税率多少？如果等到满 5 年再交易可减免哪些税？谢谢！售后公房是不需要缴营业税的，只需按照政策缴纳个人所得税首批银行公布上海房贷利率细则 明年上调 0.27%字节合理、满意的户型是每个购房者所追求的目标，因此，在选择户型时要注意：（1）选择“三大一小 ”的户型，即大客厅、大厨房、大卫生间和小一点的卧室，同时要体现居寝、食寝分离的原则。（2）选择的户型，功能分区要明确。客厅四周的门要少，这样利于会客和摆放家俱。（3）采光、通风良好，阳台要宽。如果客厅无自然采光最好放弃选择。选房时为什么要了解
32、配套设施？字节了解住房的有关配套设施，是购房者在买房时的一道重要环节。否则，就会给自己的生活带来麻烦或遭受损失。因此，购房者必须注意：（1）在购房时，要了解清楚所选的房哪些配套设施包含在房价中，哪些不包括。一般情况下，商品房的房价包括水、电、煤气、排水管理配套等费用。有线电视和电话线等设施，有的开发公司作为促销手段送给客户，有的则另收钱。（2）看房时，必须要弄清该房的水、电、气、管道是否齐备，室内是否装有有线电视和电话线。房屋产权方面容易出现哪些“漏洞“ ？字节一、公房售后的产权情况1990 年北京市推行住房改革之后，文件规定：公有住宅优惠售给居民后，如果需要转售，原产权单位有优先购买权。就是
33、说，单位卖给职工的住房，职工转售时，在同等条件下原产权单位可以优先购买。此外，单位把房屋优惠售给职工时有的有约定，如果职工调离原单位时，房屋收回，产权证没收，房价款原数退回，退钱不退息。二、联合建房14前些年一些占用土地的单位与有资金的单位进行联合建房。一方出地，一方出钱，建房后，三七或四六分。这些单位不仅把分成得到的房屋分给职工，而且为了“搞活“ 经济也卖给其它居民。因为联合建房没有缴纳土地出让金和有关税费，因此，这类房屋不准许进入房地产交易市场出售给其它居民。三、集体所有制土地所建房屋农村，特别是近郊区的城乡结合部和远郊区的城镇，是房地产开发的一块肥肉。有的房地产开发商瞄准这些地区，与村镇
34、进行联合房地产开发。他们以旧村改造，改变村貌为名，进行房地产开发。某县城镇共有 22 个行政村，其中进行旧村发行的就有 17 个行政村。他们未经佥手续就在集体所有制土地上进行联合开发房地产，这类住宅不能进入市场。四、无证开发的商品房为追求效益，一些不具备商品房开发经营资质的单位也搞房地产开发，这些企业不可能取得商品住宅的销售许可证，他们所开发的商品住宅，不能购买房屋买卖的主要程序有哪些？字节房屋买卖应按下列程序进行：（1）买卖房屋，双方须签订购房合同，并在指定时间内持房屋买卖合同、房屋所有权证、本市城镇居民常住户口和其它有关证件，到房屋所在地的房地产交易所办理买卖过户手续。负责办理房屋买卖过户
35、手续的房地产交易所，应按规定审查买卖双方的资格，符合规定的，给予办理房屋买卖过户手续。（2）房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，按规定办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证。买方自房屋所有权证签发之日起，开始取得房屋所有权。（3）买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书，委托代理人代为办理。（4）房屋买卖成交后，买卖双方应向房产管理局缴纳契税和手续费。如何辨别房屋所有权证的真伪？字节如何辨别房屋所有权证的真伪？介绍几种识别方法：一看封皮。真证为深红色，有光泽且韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。二看团花。真证分色清晰
36、，立体感强，假证图案清晰度不够，缺乏立体感。三看权证用纸。真证的内页纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，且纸张光洁、挺实；假证纸张水印质量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔软，水印制作采用表面压膜方式。四看防伪底纹。真证的底纹为“房屋所有权证” 六字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，2000 年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强，线条清晰；假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字，但颜色深浅、色彩不统一，线条臃肿，有的还有断线。五看微缩文字。2000 年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字，用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有权证”
37、 汉语拼音第一个字母的大写 )；假证字迹模糊，不易辨别，或是一条直线。六看建房注册号。真证的号码是机器印制的*001,数字清晰，字体规范；假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。七看发证机关印章。真证是由机器套红印制的“*市房产管理局” 行政公章；假证的加盖图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。 此主题相关图片如下：Re:二手房交易时哪些地方最容易上当？字节grenet 2006-12-11 12:56:23 发表于 房地产门户-搜房网业主论坛 二手房业主论坛 二手房交易十项注意 151.房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买
38、受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 2.房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3.交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家
39、均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 4.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 5.市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或
40、者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 6.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 7.单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 8.物管费用是否拖欠 有
41、些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 9.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 10.合同约定是否明确 16二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房交易
42、买卖前如何“探底 ”字节冰派 2005-5-11 9:52:16 发表于 房地产门户- 搜房网业主论坛 二手房业主论坛 如今，随着市场上二手房的交易频繁，购房者也开始不得不重视二手房交易中的各类问题，比如房款应该如何支付、中介公司赚差价应该怎么办、怎么样才能够避免被骗等等问题。对此，在本报举办的“2004-2005 上海二手房市场趋势高峰论坛 ”上，法律界人士纷纷提醒购房者，买卖二手房看清风险再出手，在最大程度上保障自身的权益。上海市申房律师事务所孙洪林主任律师就二手房购买者较为关心的如何确定二手房屋产权、签订合同时的注意事项等内容，作出了以下相关分析和提醒。提醒一：确认产权三步走一般来说，大
43、部分上市流通的二手房都是已经取得上海市房地产权证的产权房，主要包括购买商品房之后取得产证的次新房和售后公房。在这类二手房的交易中，作为购房人首先应当确认房屋权利情况。主要包括以下几种情况。权证查验通过查验房地产权证原件与售房人身份证件，查验售房人与实际产权人是否一致，并且最好通过房屋所在地房地产交易中心查阅房地产权证所载产权人与实际登记产权人是否一致，完成这一步可以在一定程度上避免利用虚假产权证诈骗的情况。现状查验通过房屋所在地房地产交易中心查阅所购房屋是否经过抵押，抵押的具体数额为多少。另外，向售房人了解房屋是否存在租赁，租赁的期限是多久，并且最好实地察看。他项查验向售房人了解其婚姻情况以及
44、其配偶对于该房屋是否享有共有权利。如果仅由一方出面出售的，是否享有配偶的委托授权，以此避免由于售房人婚姻状况所形成的但在产权证明上又无法体现的共有关系引起不必要的纠纷和损失。此外，如果是售后公房的，还应当确定得到所有同住人的同意。提醒二：与中介签清委托合同在确定所购房屋的权利之后，下一步就是签订合同了。这里的合同不仅仅指的是有关部门指定的示范买卖文本。目前的二手房大多通过中介公司进行，而中介公司通常会要求售房人、购房人首先签订委托协议、买卖意向书、经纪协议、居间协议等等各种名目的合同，这类合同主要体现以下两项内容。书面协议与中介公司之间的权利义务关系。在交易过程中，中介公司所起到的作用相当重大
45、，对于交易甚至之后可能产生的纠纷都有着左右其发展的重大作用，因此为了保证交易能够顺利进行，通过书面方式明确中介公司所应当提供的服务非常重要。辅助协议售房或者购房意向的具体内容。无论售房人还是购房人对此都应当能够引起重视，这是双方通过中介对于房屋交易的第一次磋商，经双方签署之后即具有法律效力，协议中所确定的内容对于双方均具有约束力，同时也是之后签订示范文本即通常认为的“正式合同” 的依据。现在，部分购房者有一种这样的错误观点，这并不是“ 正式”的买卖合同，所以不能作数。相反，现在很多纠纷就是由于对这种协议的不谨慎而后违约所造成的。还有部分中介公司利用将买卖意向书拆分，以自身作为售房人、购房人的方
46、式赚取差价，这也是我们所需要警惕的一点。提醒三：买卖合同签订谨慎下笔在双方对于买卖意向确认之后，签订合同仍需谨慎落笔。目前，仍然有部分中介公司要求售房人或者购房人委托的时候在空白的合同上签字，来达到操纵整个交易的目的，甚至赚取巨额的差价，因此买卖双方一定要慎重落笔。其次是对于合同内容的协商，在买卖意向书的基础上，双方可以对于房款的支付、房内设施等交接、房屋装修的处理以及日后的保修、房屋内户口的迁移、延迟履行的违约责任、解除合同的违约责任等等在买卖合同中确定。这里需要对于购房人特别提示的就是关于房款的支付问题。一般来说，在签订购买意向书或者达成买卖意向之前，购房人就支付了一定数额的定金作为签订合
47、同的担保，其后在办理房屋过户之前，特别是购房人需要办理贷款或者售房人需要还贷注销抵押的，还需要支付一定数额的首付款（一17般不低于总房款的 30%），在办理产权过户之后交付大部分房款，在房屋交接验收之后支付余款。房款支付之后应当由售房人出具收据而非中介公司，如果由中介公司收取的，就必须有售房人授权。当然，如果条件允许的话可以通过中介公司或者其他单位代收并督管房款。而如果售房人需要凭借收取的首付房款办理还贷注销抵押的，最好能够在买卖双方均到场的情况下办理还贷，以免售房人将房款挪为他用。另一方面，目前二手房中也有相当一部分是尚未具备房地产权证的期房。由于今年上海市对于期房实行的限制转让，原先通过开
48、发商办理期房权益转让的方式无法再实施。但是目前很多期房的交易却通过签订买卖合同约定待办理出房地产权证之后办理过户的方式进行交易。这种方式虽然根据我国合同法的规定，属于附条件履行的法律行为，应当合法有效，但是在实践操作中可能会遇到很多麻烦。由于目前房地产市场的不稳定，房价受到各种因素的影响涨跌幅度都难以确定。而这类期房办理出产权证通常都需要少则数月多则一年半载的时间，在这期间一旦房价出现大的波动，无论售房人还是购房人都可能出现故意违约的情况，而且期房的房地产权证的办理以及房屋交付都要受到开发商的影响，其中包含太多的不确定因素。因此，建议购房人能够尽量避免购买此类房屋，在订立合同的过程中除应当注意
49、以上所述的事项之外，还应当对于房价波动出现的处理、由于开发商违约造成售房人违约情况的处理都作出明确约定，以便一旦出现纠纷可以有依据处理。选购底层住宅要注意六种问题字节八喜一族 2006-12-20 10:32:44 发表于 房地产门户-搜房网 业主论坛 二手房业主论坛 现在不少有老人、孩子的家庭把购房目光瞄向底层住宅。选择底层住宅便于出入活动、锻炼身体，同时售价较低。不少物业项目的底层也因此十分走俏。但南京市跳蚤市场的专家提醒购房者在选择低层住宅时，应关注六种问题。噪音。底层住房应尽量避开交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房子慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。管线。一般底层沿外墙周边管线较多，特别是暖气检查孔的位置，进户管线位置等，其检修会对底层住户有影响。防潮。底层墙身与地面的防潮问题在雨季是最大问题，若底层下面架空半层或米至米做停车库或半地下室，对防潮就较好。污水返溢。这是件最令住户头痛的事，因此在挑选底层时一定要看各排水管道系统是否独立。如果一层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会堵塞、返溢。如果底层的管道与上面各层是相连的，那就看一下其管道在底层是否变粗、变大。另外，如果底层独立排水系统下面没有地下室与主排污干管直接连接，也会有返味和生虫现象。日照采光。家中有老人和孩子的家
