1、问君能有几多愁，恰似一江春水向东流。不知细叶谁裁出，二月春风似剪刀。酒债寻常行处有，人生七十古来稀。莫道不销魂，帘卷西风，人比黄花瘦。千里莺啼绿映红，水村山郭酒旗风。一、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋 行交易。 （2.）房屋产权是否明 有 房屋有好多 有人， 有 人 有的、有 有的、还有 有的，对 买受人 和全 有人 房屋买卖 。 是 有人 处 有 产，买受人 其 的买
2、卖 在其 有人 意的 一 是的。 （3.）交易房屋是否在 有 二手房在转时，在currency1，即还“人。 买受人 房产证， 注fifl手续，而不注意是否在时，买受人极有可能得到一 不能时的或使的房产。”大 可买卖不 ， 是说房屋买卖 不能对在的 。一在 “多买受人 ， “ 多出卖人 而 多 。 （4）. 是否 二手房买受人 注意 的使 ，是 还是出， 的 一 是 使， 可 ，出是房主 出，买受人对房屋享有 的权 还 注意 的使 ， 一 房屋的 使权 有40 ，房主 使十来 ，对 买受人来说是否还 使权70 房的 来时，有不 。 （5.） 是否 有 房主出 二手房可能是 解房屋在5到10 左
3、右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层宅，可能 采光、 等 ，才急 出 ，作买受人在购买时 全面解详细 。 （6）.福 房屋是否 法 房改房、安居工程、经济适房本身是一种福 的策 房，在转时有一定 制，而且 房屋在 、房屋所有权范围有一定的 定，买受人购买时要避免买卖 法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一 单位的房屋有本 的职工房，还有标准 的职工房，二者 ，转时 使费。再者，对 标准 的房一 单位享有 产权，职工在转时，单位享有优购买权。买受人 没有注意 可能会和房主一 侵犯单位的 法权益。 （8）管费是否拖欠 有 房主在转房屋时，其业管理费，电费以三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，且
4、欠 数目不小的费，买受人不知 购买 房屋，所有费买受人有可能要全 。 （9）. 是否违 有 违 提供 服务， 在二手房贷款时，买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全 购房款可 银行骗贷出来。买受人以 己占便宜，岂不知 “银行发现，所有的责任有可能 己都要 。 （10.） 约定是否明确 二手房的买卖 虽然不需像 房买卖 那么全面，但对 一 细节问题还 约定 楚， ： 主体、权 保证、房屋 款、交易方式、违约责任、 解决、 日期等等问题 全面考虑 二、二手房交易的 fl程大致 以 几 阶 ： （1）、买卖双方建信息沟通渠道，买方解房屋体现状产权状 ，要求卖方提供 法的证 ，”房屋所有权证 、身
5、 证 其 证 。 （2）、 卖方提供的房屋 法，可以交易，买方可以交 购房定（交 购房定不是 房买卖的 经程 ），买卖双方 房屋买卖 （或 房屋买卖 约）。买卖双方通fl ，对房屋 位 、产权状 交 、房屋交付时 、房屋交付、产权办理等一致意 后，双方 一式三 的房屋买卖 。 （3）、买卖双方 向房 产交易管理 提出 ， 受 。买卖双方向房 产管理提出 手续后，管理 要 有 证 ， 产权，对 的房屋准 办理fl 手续，对产权或 产权 得到其 产权 有人 面 意的 ， 交易。 （4）、 。房 产交易管理 交易房屋的产权状 和购买对， 交易 定的 权 currency1 “准后，交易双方才能办理
6、手续。现在 取交易fl程的房 产卖 ，即大 所fi 的fl 。 （5） 费。 费的比 ，要交易房屋的 而定。比 房改房、改 迁房、经济适房 其 房的 费是不一 的。 （6）、办理产权转fl 手续。交易双方在房 产交易管理 办理产权”后，交易到发证 ，买方凭 取房屋所有权证通知单到发证 的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在 卖方 房屋买卖 后 买卖双方 到贷款银行办理贷款手续，银行 “买方的信，对双方交易的房屋 行，以确定买方的贷款，然后准买方的贷款，双方产权”，买方 取房屋所有权证后，银行将贷款一 发 。 （8）、买方 取房屋所有权证、付 所有房款，卖方交付房屋 所有业费后双方的二手房屋买
7、卖 全 行。 三、：二手房买卖可银行付款 人 首生意的 人 不解，对交 付 的安全没有十 ， 其是二手房交易要 不 ，或者出现问题后卷款 的风险。 的和付都银行来，似买卖双方都能安 来交易。 发银行日 出种 人 交易提供支付款服务的业务， 房产、，到 、工 古 交易的 人 都可以 银行来管理 的交 。 以二手房交易，买卖双方 购买 后，买房者可到银行 通保付通 ，约定期付款、房屋产权fl 和全 付款程 和时 。买房者可以需要将保付通 全 或 定 银行管，等到交易后，银行将双方的交易凭证 卖方。 二手房交易 银行管 二二房交易 交易费 流程 交易费 流程 房屋交易 的5 6取、即买卖双主各取2.
8、5 3的手续费 其 费 通fl 办理，手续繁琐 房屋交易的2.5取手续费 贷款所 的首付款免手续费 双方 买卖 后 银行办理 摘 日”者 耿彩琴 买有房的好处,有升值潜力,但是大 都是楼花.有风险,比 来 .一手证办不出来.一手楼没有装修,装修 要多 . 买二手楼有二手的好处.二手楼便宜,得 ,在.多不装修,即买即. 要买好一套房有以 几 键: 1、要多，以最快的速解场 2|、，动作要快。现在的房 一天向涨，动作不快难买到房。 3、买二手，还是要 的。 能你带来安全而且还能提供多信息 4、买房一定五证二 ，一定选择好一的 发 以 一 你可以参考。 买二房要注意的项： 买二房 要注意的项: 1：
9、要房 产证，或抵押 原 ，或房 产买卖 。没有原 ，印 行，主要是“对面积。 2定要求管在 房，等 档确瑕疵方可转定业主。 3首期要在 方或银行管，还有首期到位的时 一定好，不然万一不能 约定的时 到位首期款可是麻烦。 4：楼时 一定要 楚。 5、确 交的交易 费 6， 理解备注的 肉。 业银行 揭贷款 行的是最低 制策：即 业贷款 率（ 6。12%）的0.9倍，是 5.508%，月 ：0.459%。没有 ，是大陆 一 的。一 来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠 率。即月 0.459%。第二套要银行和你的信誉 fl 时要交的 费: 买 : 证费 印花 证费 交易 佣 业主: 营业 等 人所
10、得 赎证费 印花 : 揭 费: 买 : 费:有 还可能 揭手续费: 面有一文章你可以参考 : 购买二手房，最fi要的是真 房屋产权的 、可靠 。 首要求卖方提供 法的产权证 正本，到房管 询产权证的真 ，以拟购房产产权来源和产权”录。”房主、”日期、交 等，还需要确卖方产权的 ，解所购房有没有“抵押，以 人 享等 注意产权证的房主 卖房人是否 一 人。其要搞 楚所购房源是否属 允 出 的房屋。一 来说，军队、医院、学校的房 须要原单位盖章后才能出。 房不 ，二手房买卖一 都是 案。所以有 、房 等，都需要费者 己或己 机来详细解。在决定购买 ，费者 仔细观察 型是否 理，各种管理是否到位，供电
11、容是否能够currency1荷空调等大型 电。 天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还 询问小区保安水平、业管理费费标准 何。 外，费者千万不要忘”解购买的房子 有多长历史、 使期 还有多长 有没有欠费 ， 业管理、水、电、气费等。 在掌 房屋基本 的基础，费者 多 方面对比判断二手房的 值。 可以 信得fl的 机或机 行，弄 能否二手房 揭贷款。一 ，银行 揭时会保值， 可以出房屋的最低保值 。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要 法、彻底 办理fl 手续。二手房须经房屋 管理 办理fl 手续，才真正换主人，其 任何单位的保证和证都不交易。 挑选二手房四
12、大技巧 房 ，二手房交易将 房 产交易场最活跃的 。目 ， 始加大促 二手房交易的力， ，二手房交易会渐活跃 来，但二手房买卖不像购房那 一目然， ，挑选时 外注意。 明产权状 二手房 大多是随着房 化才 人费的，身 比 ，解其产权状非常fi要。购房人第一 是要卖方提供产权证 、身 证 、 证 以其 证 第二 向有 房产管理 所购房产产权的来源和产权”录，”房主、档案文 、”日期、交 等 第三 要 房屋有债务currency1。 外，购房者还需解所购房有抵押、是否“法院 。 注意的是，产权有 的或是 产权（ 以标准 购买的有房）、 有产权、产权不 、产权的房子，即使房子再好 不要买，以免交后
13、不到产权证。 房屋 二手房的通常比 ，有 房子还经fl多改 ，一 。 选购时，不 要解房屋建的 ，现有建 面积和使面积是否 产权证所标明的一致，房屋 是否 理， 备是否齐全、好等 ，要详细考察房屋的 ，解房屋有 的装修，有 、改建 主体 等 。 ，可以到房管 的档案 询原建档案， ， 。 考察 和 套 房子一 位 区 带，建 大， 经 多 ，一 难改。要真考察房屋 围有源， 、有气体、水、等，以房屋 围 、小区安全保currency1、currency1生 等方面的 。对房屋 套 的考察主要有：水 、水“、供电容、气供 、暖气供 和费标准以电 的 等。一 围的fi居，对里的 和生活方便会有fl
14、的解。 解业管理状 对业管理的考察，主要是考察业管理 业的信誉 和服务到位程，保安人的基本 、保安装备和管理人的 业水平、服务 何，小区 currency1生、绿化等是否 、适，各项 备是否好、 行正常等。还要解业管理费标准，水、电、气、暖的 以位的费标准等，解是否建 备、 位修 项基，以免日后支付”大的修费，出现买得 不 的 。 多房出 后人管的状，选择时宜fi。 二手房 技巧 目 ， 房交易日 活跃，费者在买房fl程 掌 一定技巧，以免多花 。 宅 长 ， ，其 难得到准确。要在 时居 有 位，购买者 宅的 。要 解宅的，弄 楚宅多，卖出的原 ，要 搞明fl有多 人出fl ，出 多 ，要弄
15、 卖主有么附加 ，付款方式 何，是否是 期付款，最好能弄 卖主卖房的原 ， 卖的期 、卖房款的处以 买 房屋时的真 。掌 信息，可以 提出 的理 来。 时，要有要 宅的各种不 处， 、备 化等， 使卖主 。对 长期 不能卖出的 宅， 正 其房主卖 高， 房主的 信 。 解到卖主最后的 卖日期，可使拖 ，一 还 ，一 拖 时 ，等 近 卖日期时， 卖主的急 理， 机 购买。 可 己的 人出面，通fl交 ， 卖主所能 受的底 标准。使 己居 主动 位， 时要多 讲， 是不能轻易 ，要 不到最后 不 的原。 外，解 卖主的 备 理， 时最好 率 卖主，买房的目的是 ，而不是 人 买， 可以 卖主 房
16、 产经人手 而意 不 。 二手房安全交易四 第一阶 理准备 对目 不 范的房 产 场，是 己交还是有 、信誉好的房产 己 ，首您要有 的时 其二，您要有比 业的房产法律知 第三，要有 好的 。 还 的fl程可能 长而 难。 不 一 理一。但是 要注意：有 、信誉是否 好、 作是否范，可 电 询一 ， 的服务， 可 考察，或问问围 卖房人对 的 ，最后您再选一 理。 卖多 是业主最 的问题。 何确定房屋 ， 己的房产 。 第二阶 场考察 您的房产所在的区， (”文化、体、医院)生活 套 是否 ，道交通状 是否 好。 房屋建 、小区 、房屋、 向、楼层，都是 房 的原 。业主 解 己房屋优 势，才
17、可 到 己理的预期 值。 第三阶 房屋交易 卖房者希望 快将房子卖掉。而往往多 ，各 都带 房，其 ，有各业务，有甩掉 的买房人， 时不乏有 的不法 徒。房主是天天陪 房，还 ，电 不断，精神高紧张。建 卖房人考察一 的声誉， 好 理 ，然后 会派 人currency1责，有 对 向 荐房房，组织房， 快 寻买方， 时帮助办理fl 的 手续，省卖房人大的时 和精力，安全可靠 快捷。 第四阶 业交 正常 ，房子交 ，房产”fl 后 日，您 到全 房款， 您不能时交房， ，暂扣 房款，交房时付 ，付款时 在 有明确 定。多卖房人可能卖房子 到房款，其 。殊不知， 买方意不交供暖费、业费， 不 对方
18、 ，时费 往往原房主， 其是原产权单位，弄得不好，还会 您的声誉。 寻一 ，会省 麻烦 买房要注意的项： 1、一定要五证二 ,2、一定要选择版 发 五证，一 是建 可证，第二是建工程 可证，第三是建工程 工证，第四是有 使证，第五是 房预 可证，简 叫五证。其 证是 会“发的， 工是 建 “发的，有 使证和 房预 可证是 源和房屋管理 “发的。 那么怎么 五证 交您一种方法，五证最主要的 证，一 是有 使证，一 是预 可证，种要“发，准确，一 原没有问题， 是预 可证。 要提醒的是，购房者在 五证的时候一定要原 ，印 容易作弊。 ，要 楚您所预购的房屋是不是在预 范围 ，以确保将来顺 的办理产
19、权证。 购房fl程涉的法律问题 作购房者来讲，是 百姓一生 一 非常fi要的问题，是说得安居才能乐业，所以，对 百姓来讲买一套 意的房是 百姓一 fi要的问题。但是在购房fl程出现多问题，不时在 或者其 的闻媒体有所披，其，多问题 说是 购房者比 谨，对 购房的知比 解，多问题是可以避免的。 人在购房，大体 三 阶 。 第一，购房 的准备，购房者首 fi的选择一 业的项目，是你准备购买么 的房子，首 考虑 本身所处的 理位 、 型以 的 ，非常fi要的一 对 发 的信 行一 解，是说在购房 购房者 对你选择的业项目有一 最基本的解。 基本的解fi要的一是对 发 的信 行解。后面会讲 发的信 哪
20、几 方面讲。 第二， 购 和 买卖 ，里” 补 款。购房者在 购 和 买卖 的时候， 注意到 五证，后面会讲么叫五证。交付定， 定 ，选择付款的方式， 房买卖的 ，再交付购房款，办理销 或者叫预 ”，是购房的第二 阶 。 第三，交房和办理产权”，是 发 在办理”后， ， 受业， 产权证。 具体讲，涉到一 法律问题。 第一， 何阅 楼 。 楼 通常是 发 所的宣 广 ，在阅读 楼 的时候，首要注意 楼 是否有 房的预 可证，是对 发 的一 fi要标准。确预 可证的真 ，一 是可以通fl在 联网 询、“对，“对 房 产 发 是不是名副其的，是不是有预 可证。其，可以 己的要求 “ 楼 的外观 、小
21、区体 、 、 、房型、 套、优惠 以投者等信息，决定是否购买。阅读要明确 楼 广 的信息，有 发 会采一 比 模糊的方式说明，比 说多 多 钟的程，10 钟的程、5 钟的程来说明 的 是多 适、优越，那5 钟程和10 钟程的伸缩 非常大，你是 的小轿还是 ，是么时速的，所以几 钟的程确定 的位 ， 经“ 工 定是违法的广 。可是，往往在 楼 都有 ，们 注意。 怎么保证 楼 的 容具有法律率 到 楼 后确非常感兴趣，但是 最后买房子以后，不 楼 所描 的那 美妙 怎么办 法律的 定， 要 法律确保 楼 本身具有法律力，一定要 楼 的 容明确的写到后面的 房销 ，是法律 定要有的。 是定 楼 所
22、描绘的业的美妙 ，么好的 型、么好的 ，确保、约束 发 一定要 照 楼 说的 行 的义务， 楼的 容向 发 提出写到 。 的 ，一旦 发 没有 照 楼 写到 购销 里约定的 款 行义务， 要 责任。 在 楼 以后要 购 ，要交定，提醒购房人要注意，购 里的定和 的区，定是一 的法律概念，其目的是在 对 的、 行其保作，有 定定的 ， 有 定的法律 涵，叫付定的一 不 行债务的权要求返还定，受定的不 行债务的 双倍返还定。而 不是对 保作， 是 保作，叫付 的一 不 行债务的可以要求返还 。所以，在购 写的定一定要 是哪 定( )， 有不 的法律概念。通常房 产 发 在购 有 的款，买房 在 购
23、 多 日 买房，否的 不退还。 建 ，购房者在 购 的时候，将 款改买房 在 购 日 多 日来 卖房 正式 ， 对 款的 歧导致 能 署，所的定 退还。 对购房者 是比 有 的。 购 后在多 日 和房 产 发 买卖 ， 买卖 非常fi的对， 买房人的权 和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房 产 发生 ，购房 是解决双方 歧的最主要的和凭证。所以，在 定 ，购房者需要仔细 发 的 和五证， 是现房， 定发展 经不需要办理销 可证，而改办理大产权证的 手续，产权” 行”。办理房屋产权证一定要 发展 销 的房子是否”你所要买的房子。 五证，一 是建 可证，第二是建工程 可证，第三是建工程 工证，第四
24、是有 使证，第五是 房预 可证，简 叫五证。其 证是 会“发的， 工是 建 “发的，有 使证和 房预 可证是 源和房屋管理 “发的。 那么怎么 五证 交您一种方法，五证最主要的 证，一 是有 使证，一 是预 可证，种要“发，准确，一 原没有问题， 是预 可证。 要提醒的是，购房者在 五证的时候一定要原 ，印 容易作弊。 ，要 楚您所预购的房屋是不是在预 范围 ，以确保将来顺 的办理产权证。 买房以后还要 或者叫 。么是 呢， 是 发 在竣工 时通知购房者 后提供的 法律文 ，一 是宅 保证 ，第二是宅使说明 。宅 保证 通常”工程 督 “ 的”，在使 的保修责任，正常使 ，各 的保修期，比 说
25、 水是三 ，墙面、管道渗漏是一 ，墙面抹灰脱是一 ， 面大面积 沙是一 ，”供热供冷系 等备，currency1生具、 等等。其 位或者 的保修时 可以 房 产 发 和 约定。 宅使说明 ，通常 ” 发单位、单位、 工单位、 理单位、宅的类型、装修装饰注意项、水 水、电、器、 等 制的说明，以 窗类型使项， 电currency1荷， fi墙、保温墙、阳台等 位需要说明的问题以其 需要说明的问题。生产厂 有说明 的， 附 宅使说明 里。 是说一 房屋的法律文 在购房的fl程 五证， 时房子的时候 有 。还有fi要的是产权证， 到产权证， 购房所有的法律文 齐备。 在购房的fl程还涉到一 问题，在
26、有 ，在么 房屋的 ，在么 预 。 是你买的房屋 经竣工 交付使 房，时候 发 和购房者 的是房 产的 。 你购买的房子 竣工 ，是期房， 时候 的是房屋的预 。 房销 面积的问题，有三种方式。一 是 套 ，一 是 建 面积 ，还有一 是 套 建 面积 值。通常， 套 面积 的方法比 ，而通常的是照建 面积， 是指 宅面积外围线来。一 房的销 面积是套 销 面积和摊的面积 和，是对购房者最有的是套 的使面积， 种面积是购房者真真切切能够具体使的。所以，在 房买卖 的时候，要 套 的建 面积和摊的面积写 楚。 所以，购房的时候购房者 注面积，一定要明明flfl、真真切切的在 里写 楚本身的使面积
27、是多 、 摊的面积是多 ， 才能有的避免使面积缩水费者带来的 处。 在购房fl程，怎么处理面积的误 呢 通常在标准的 房买卖 里，面积 异的处理方式有种，一种是双方 行约定， 要双方约定使面积不能大 1%，或者0.5%，都可以， 要是双方约定都可以，多怎么办、 怎么办都可以约定。通常，现在房 产 发 提供的房屋购销 都不是 ，都有一 比的 对值，通常是3%。面积误 比 对值在3%以 的通常约定房款，面积误 比 对值超fl3%，购房者或者退房或者是约定 发 的违约责任。 然， 约定得么明确，建 还是可以 受面积误 比 对值在3%以 ，没有超fl房款， 超fl的 ， 发 须 违约责任， 时允 购房
28、者退房。还有一 问题，在 房购销 ，通常里面约定有一 不可力 款。在 房买卖 里， 发 对 期交房的免责理 一 说是不可力。 照们 的 定，不可力 是指不能预 、不能避免、不能克服的 观 ，比 说震、发洪水等等，种是不能预 、不能避免、不能克服的 观 ，种不可力才能够免 发 期交付房屋的责任， 是说免责。 不是种 ，不能约定不可力，一 发 通常 不可力的范围扩展，比 说 工 遇到异常困难或者fi大的问题不能解决，比 说 约 定后 颁 的法 和原来不 ，比 说 工 套的准和安装的 误，都定不可力。 法律角讲，们觉得对购房者是不平的，等 不可力的范围扩展。所以，建 购房者对 不可力 款一定要 三
29、，是不能预 、不能避免、不能克服的 ，约定在最小的范围 ，不要扩展，扩展以后， 期交房的时候， 都可以说免责。 还有一 基本问题，购房 的 是跟谁 简单， 购房 ， 是跟房 产发 定 。但是，目 有一 发 常常 一 理currency1责其销 活动，理不能没有 发 的 字而 购房者 买卖 ，是说 不能以 的名义 定 。 定 的时候们 是 发 ，而不能 ，以 己的名义 定 。再一 提示， 房买卖 的时候，要注意有一 比数字。比 说违约是千 几还是万 几，还是百 几， 比数字，作购房者一定要注意，稍微 一 百 数，多东西 多。 在买卖的时候一 是 购 ，第二 购房 ，购房 有一 补 ， 补 往往是
30、房屋购买 里没有约定的项通常在补 款里 行约定。需要提醒购房者注意的是，补 款在某种程， 约定的项比房屋购销 里约定的还fi要， 补 款是不 的项目的不 具体 来约定的。所以，在补 款 的时候 几 问题。 第一， 明确的 楼 和其 广 的 容写 补 里，是购房者 法权益的一 fi要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时 。 购销 里通常没有说多长时 产权证办 来，通常在补 款里约定。 第三，要明确 揭办不 来的 ，双方的责任。现在买房通常需要 揭，确有的 揭没有办 来，没有办 来的原 比 ，有购房者的原 ， 可能有房 产 发 的原，甚 有一 是银行方面的原 ， 有一 是综 的。要明确， 揭办
31、不 来，双方各 的责任是么。 第四，明确 摊建 面积。现在面积争 最多的是面积的 摊问题，而且有 发 经常在摊文章，所以要和 发 约定 楚，不 要有一 笼 的摊面积的数字，而且要约定摊的是哪一 ，要确定摊的位 。现在有多赠 ，赠 那 ， 有的时候是的面积。 第五， 明确装修标准。以后渐的房 产 发项目是精装修，那么 须对装修的标准明确。比 说装修的标准不要笼 的使 、高currency1等种不明确、 糊的 ，一定要明确使么 ，甚 ” 等。 第 ，明确退房的责任。购房者 到通知 后，经常 出一 装修房屋，比 说买电么的，但是一旦退房是 发 的原 ， 须写明 发 是么 的责任，写名在确定的日期 发 退还，甚 ”银行的 息、 等。 最后，购房者在购买 房的时候是否需要 律 。在 房的买卖确涉到多 业方面的法律知， 的购房者难一 子解 问题， 风险，预 买卖 的 ，建 购房者在购房的fl程 律 ，的 律 办，虽然要支付一 费，但会低风险 读 百 ，其义 。 处，得来全不费 。读 万卷， 有神。但 人长，千里 。 ，长 采 。
