1、二手房交易的流程：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他 3 成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付 6 成，等你拿到产证后给他最后的 1 成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快 1 个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后 20 个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可
2、以了。如果怕中介在中间吃回扣，你一定要他们给你每一种费用的发票，还要验证好给发票的真实性。这样你给中介骗钱的机会就少点了。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖
3、双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契” 。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户
4、手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。要是怕被终结诈骗的话，你可以在找中介时候记得要张淘房卡。因为有了淘房卡，你可以在淘房网上给这个中介评价，
5、中介一般都会有所顾虑，那些敢给你淘房卡的中介也是对自己服务有信心的。 如何审核卖方的房产证？除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。对这类房产的审查包括以下几点：(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交已购公有住房和经济适用房出售征询意见表，原
6、产权单位盖章同意后就可上市交易。审查内容包括：(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。二手房产权应这样确定在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的
7、是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证” 和“土地使用权证” ；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：、房主是谁，假如为共有财
8、产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解
9、。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后年之内不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何查询二手房产权状况买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购
10、房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证” 和“土地使用权证” 。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其
11、他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋
12、产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 四、收到委托书后，在交
13、付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。标准二手房按揭贷款服务流程第一步贷款方案咨询第二步抵押物评估第三步预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)第四步贷款资料进银行，银行审核通过第五步房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）第六步领取新产证、他项权利抵押证明第七步银行发放贷款第八步结案二手房按揭贷款知识汇总评估个人购房财力的七大步骤第一步：看现金等价物此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看
14、变现能力比较的各类股票、债券等。现金等价物= 银行存款+ 国库券 +债券+股票+基金第二步：算资金周转还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转资金周转留存= 平均月开支 35第三步：计算筹款能力筹款能力=现金等价物 -资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）第四步：计算月收入月收入=工资收入 +其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）第五步：每月合理还款能力合理还款能力= 月收入40%50%第六步：估算银行可借款额根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得第七步：估算最大房款最大房款=筹款能力（首付款）+ 银行可借款额+
15、公积金可贷金额其中筹款能力 / 最大房款 20%30%20%为购新房，30%为二手房 申请购房组合贷款应注意以下几点 1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围； 2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件； 3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为 30 万元。4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。 二手房贷款所需资料1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每
16、人各 1 份。2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各 1 份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明3： 原产权证 1 份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同 2 份；5： 房价 30或以上预付款收据原件及复印件 1 份6： 借款申请表 1 份：个人住房商业性贷款申请表 1 份、个人住房公积金借款申请表 2 份7： 借款合同、抵押合同 1 套：公积金借款合同 6 本、商业性借款合同 5 本，抵押合同 4 本；担保合同 1份；8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公
17、积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各 1 份9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各 1 份10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。 （根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书 1 份12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折 1 份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）13： 企业允许借款申请办理企业
18、住房基金个人住房贷款的证明 1 份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）一般银行会让您递交下列材料，身份证明，婚姻证明，户籍材料，收入证明及有效的交易证明材料。然后进行审批，签定借款合同，放款。先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。婚姻证明；指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧
19、偶未再婚证明。这些证明可到工作单位或街道政局开具。再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。再来说说贷款涉及的费用，由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三五个工作日便可至银行签约。将在交易中心出他项权利证明后三五个工作日左右发放。最后还要提醒大家，要注意平时各种日常费用的准时支付，如水电煤气，
20、电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。冲还款掌握两个时段两种方式许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷，借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。假设每月公积金贷款还款 1200 元，商业贷款还款 1000，若提取公积金为 1 万元，选择“余额冲贷法” ，提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息，剩余金额 7800 元（10000-1200-1000）可一次性冲还住房公积金贷款本金，还清住房公积金贷款后，尚有余额时，可冲还商业性住房贷款本金。冲贷后，借款人可选择月还款额不变，缩短原还款期限方式，或还款期限不
21、变，减少月还款额方式进行还贷。上例如果选择”逐月还款法” ，每月等额还贷金额保持 2200 不变，提取公积金 1 万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除，余额不足时，借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。两种还贷法市民可依据自身实际情况来选择。提取还贷时间两时段要掌握：借款人 9 月至第二年 3 月底签订授权书的，第二年 4 月-6 月份办理提取还贷划款；4 月至 8 月底签订授权书的，9 月-10 月份办理提取还贷划款。申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行；提取还贷的资金储备方式有特别要求，根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定，提取还贷资金一律不得提现和消费
22、，只能用于归还个人住房贷款，借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡，签署委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书 ，委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户，用于归还个人住房贷款本息。另外，借款人欲变更提到还贷内容，应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请，重新签订授权书 。购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程一、确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。二、查询公积金(如需公积金贷款 )与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。三、签定
23、房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。四、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。五、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。六、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。七、办理房
24、产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。八 、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。如城市房地产开发经营管理条例中规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房
25、产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为房屋所有权证 、房屋共有权保持证和房屋他项权证三种。 房屋所有权证发给拥有房屋所有权人。 房屋共有权保持证发给房屋共有人。 房屋他项权证发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。房屋产权证一旦遗失，应忙到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。签订二手房买卖合同七个必须1必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对
26、于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 2必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。 目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）
27、规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2 款项中的违约责任。 4必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付” 中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有
28、些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004 年比 2003 年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。 但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购” 业务，因此出现
29、“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突 ?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为? 7必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。购买二手房如何申请贷款问：购买二手房可以申请哪几种贷款 答：可以申请
30、公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。 问：什么是住房公积金贷款？ 答：公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。 问：申请公积金贷款需要哪些条件？ 答：主要条件有：(1)有本市城镇常住户口；(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年；(3)购房首付的金额不低于所购房价的 30%；(4)没有尚未还清的贷款债务；(5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。 问：如何确定申请公积金贷款额度？
31、答：在确定公积金贷款额度时，要同时满足以下几点：(1)不高于申请贷款时借款人公积金帐户缴交余额的 15 倍，例如，假如至申请贷款之日前，您的公积金帐户余额有 5000 元，则贷款额度不能超过 7.5 万元，需要注意的是在贷款申请获得批准之前，不可以将帐户的储存余额提取出来，否则很难申请到足额的贷款。(2)不高于所购房屋总价的 70%，即如果房价为 12 万元，贷款额不能超过 8.4 万元。(3)公积金贷款最高额度为 10万元，这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款，在利率方面有较大的优惠，因此要对贷款额度进行限制。 问：申请公积金贷款的最长期限是多少年？答：申请公积金贷款的最长年限为 15 年。
32、问：申请商业性贷款要具备什么条件？ 答：购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有：(1)有本市城镇常住户口； (2)购房首付的金额不低于所购房价的 30%；(3) 没有尚未还清的贷款债务；(4)二手房贷款需要是具有产权的二手房。办理二手房贷款手续和须携带的资料办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下:买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具 贷款承诺书 ，作为购房者办理贷款手续的依据。凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)-保险柜
33、(办理保险)- 签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜( 领取贷款合同 )。在取得贷款承诺书并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及贷款承诺书 、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定借款合同 、 抵押合同等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来 )。如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。附：办二手房贷款(购买者)需携带的资料：a 、夫妻双方的身份证原件及复印件;b、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件;c、首付款凭证原件及复印
34、件;d、婚姻状况证明:结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件;e、户口簿原件及复印件;f 、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)。由于借款人收入情况复杂，中心工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件，如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证或租赁合同;如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等;如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证;房屋租凭收入，应提供房屋产权证或租凭合同;投资收入，应提供投资证明、被投资方的
35、分红决议及支付凭证等。g、银行要求的避免交房纠纷 教你二手房交房实战技巧在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的房地产买卖合同中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。1结清水表账单本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经 30 日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家
36、在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。2告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打 95598 上电热线查询。3协助煤气过户按照煤
37、气公司的规定，上下家必须凭房屋买卖合同其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费 10 元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打 962777 上海燃气集团 24 小时燃气服务综合受理热线。4协助有线电视过户有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道
38、有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打 114 查询房屋所在地的街道办事处即可。5结清电话，宽带费用如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打 10000 号查询。6结算维修资金按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭商品住宅维修资金结算交割单绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。7物业更名及结算物业
39、管理费用建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。8迁移户口在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。7 种还款方式帮你细算房贷账 看看选择哪种最节约面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式最节约，哪种方式最适合自身需要，这就需要对目前市场上的7 种基本房贷还款方式做个比较 9 月底，上海的房贷市场似乎一夜之间丰富多彩起来。中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额
40、递减” 两种新还贷方式；浦东发展银行宣传“ 季度还”房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少 7 种房贷还款方式的大旗。 等额本息还款 这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 举例来说，假设需要向银行贷款 20 万元，还款年限为 15 年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还 1707 元。初始的两三年，1707 元中大约 80%以上是归还银行的利息部分。 采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相
41、对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。 但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。 等额本金还款 所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 举例来说，同样是从银行贷款 20 万元，还款年限
42、15 年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111 元左右，首月利息为 918 元，总计首月偿还银行 2200 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。一次还本付息 此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年) 以下的，
43、实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至 5 年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。 这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。按期付息还本 贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还 ”业务就属于这个范围。 从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15 年期
44、，20 万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为 1707 元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还 3414 元。 这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。本金归还计划 贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于 1 万元，两次还款间隔不超过 12 个月，利息可以按月或按季度归还。 这是等额本金还款的变体。举例来说，20 万元贷款，15 年期，采用等额本金还款，首个月本金为 1111 元左右，利息为 918 元。贷款人可以把利息和本金分
45、开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还 10 个月的本金，为 11110 元，超过 1 万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。 此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。 等额递增和等额递减 这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能
46、是等额增加或者等额递减。 以贷款 10 万，期限 10 年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10 年期间每个月还款金额就是 1085.76 元。如果选择等额递增还款，假设把 10 年时间分成等分的 5 个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还 700 多元，第二个两年每月还款额增加到 900 多元，第三个两年每月还款额增加到 1100 多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还 1300 多元每月，随后，每两年递减200 元，直到最后一个两年减至每个月 700 多元。 等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需
47、要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。收楼六项注意进入农历年年尾，广州二手楼市场进入一个成交旺季，同时也是一个收楼高峰期，不少的市民都盼着早收楼赶在春节前住新房子。为了方便各位客户能顺利地住入新房子，满堂红提醒市民，收楼注意事项：一、注意交楼附送物品清单时下越来越多的买家喜欢购买一些带装修及送家具的物业，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。二、要检查单位室内各项设施
48、是否有质量问题买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等（特别对于楼龄长的物业） ；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责。三、各项费用必须结清正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。四、收楼证明是否齐全对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。五、户籍是否迁出对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。六、发票是否齐全买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。
