1、 北京益言堂房地产经纪有限公司1目录第一部分 必要说明 .3一、调研目的 .3二、调研任务 .3三、调研时间 .3四、主要调研方式 .3第二部分 区域商业研究 .4一、 区域市场界定 .41. 区域市场界定目的 .42. 区域市场界定的原则 .43. 区域市场界定 .5二、 区域商圈概述 .61. 区域商圈概述 .62. 区域整体交通情况分析 .6A.车流分析 .7B.公交分析 .7C.轨道交通： .9三、 区域商业市场分析 .101. 区域商业市场的发展现状及区域分布 .102. 区域内各种商业业态研究 .114. 区域内商业物业规划分析 .21第三部分 目标消费群体分析 .22一、 目标消
2、费群体调研目的的阐述 .22二、 研究区域人口与消费力分析 .231. 研究区域人口分析 .23A.研究区域人口总量 .23B.研究区域人口职业分析 .24C.研究区域人口受教育程度分析 .25北京益言堂房地产经纪有限公司2D.研究区域人口年龄结构及收入比较 .262. 研究区域消费者购物习惯及消费心理分析 .27A.研究区域消费人群构成情况 .27B.研究区域消费人群购物场所偏好 .27C.影响研究区域消费人群选择购物场所的因素 .28D.研究区域消费人群主要消费产品 .29E.研究区域消费人群休闲娱乐场所偏好 .30F.研究区域消费人群饮食偏好 .303. 研究区域消费者对本项目的消费倾向
3、分析 .31A.商业档次定位倾向 .31B.本项目吸引消费者的主要因素 .31C.商业业态定位倾向 .324. 目标消费者习惯及消费心理分析 .32A.目标消费人群构成情况 .33B.目标消费者购物场所偏好 .34C.影响目标消费人群选择购物场所的因素 .35D.目标消费人群主要消费产品 .36E.目标消费人群休闲娱乐场所选择偏好 .36F.目标消费人群饮食选择偏好 .37北京益言堂房地产经纪有限公司3第一部分 必要说明本部分着重对本次调研的目的、任务和调研时间进行了说明，并对本次调研的结论进行了阐述。一、调研目的我司接受北京一轻控股有限责任公司的委托开展调研工作，通过本部分调研，我们可以了解
4、到区域商业市场的发展现状。同时也能了解到本地区的主要消费人群的消费特点、消费习惯、消费水平、消费需求等，对未来商业业态定位，铺位面积的切割与规划起到了重要的指导作用。二、调研任务此次调研主要针对本项目所在区域的商业项目，特别是写字楼底商的现状进行调研，以及项目所在区域的人群，包括当地居住人群，工作人群和临时流动人群的消费习惯、特点、需求进行调研。三、调研时间调研时间为 2009 年 6 月 16 日2009 年 6 日 26 日四、主要调研方式实地调研：区域内各典型商业项目调研、典型业主访谈等。消费者调查问卷：通过问卷调查的形式，了解周边固定人群与流动人群的消费习惯、需求等。问卷数量为 100
5、0 份。北京益言堂房地产经纪有限公司4第二部分 区域商业研究一、 区域市场界定1. 区域市场界定目的准确、合理的界定区域市场的范围，可以保证商业规划的依据充分、合理、有说服力，区域市场界定目的具体如下： 准确了解区域市场内各商业物业的供需状况； 提炼区域商业市场内商业样本所反映的状况、特征； 挖掘到本项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点； 合理回避市场风险，为本项目提出准确恰当的市场定位； 把握本项目所属区域在北京整体市场中所处的地位； 充分提取区域商业市场中针对性较强的参考样本； 增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰； 为本项目市场定位规划找到坚
6、实依据，奠定打造成功商业的基础。2. 区域市场界定的原则对于商业物业项目市场区域的界定，我司主要遵循如下原则：充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；在结合商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线。北京益言堂房地产经纪有限公司53. 区域市场界定区域市场范围的界定首先根据商业经营可辐射范围、消费者消费可接受时间进行理论化界定，初步确定范围为本项目周边 2 公里的圆形区域；然后在人为界定的基础上，考虑到地理环境、道路交通以及边缘区域重要商业物业的影响，对区域边界进行适当修正，局部外延和局部收敛，最终确定区域范围如下：二
7、、 区域商圈概述1. 区域商圈概述本案位于广渠路北侧，距离东三环双井桥约 200 米，属于双井本案北京益言堂房地产经纪有限公司6商圈。作为 CBD 的南大门的双井商圈，目前已成为北京市发展潜力最大的商圈之一。根据北京 CBD 商业发展规划预测，CBD 未来的消费人群将达到 80 万。同时，随着 CBD 商圈的进一步辐射与扩散，双井地区必将进一步促进人流、财富的积聚。双井区域也将会从 CBD 的发展中获得更大的动力。目前，双井地区高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，规划居住面积达 500 万平方米，目前常住人口已达 30 万以上，周边稳定客流量共 150 万。随着人流的变化，双井商圈内商务生活、
8、休闲娱乐也随之升级。从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今的写字楼、酒店，以及服务更多更广泛人群的大型购物广场，随着双井辐射力的增强，双井商圈将逐渐成为CBD 商圈的一个重要补充部分。与 CBD 以西和以北的商业氛围不同的是，未来这里的高端居住功能将主导区域的前景，使得 CBD 及其辐射区域的办公、居住和生活消费更加一体化。2. 区域整体交通情况分析交通作为一个区域商业发展最基础的条件之一，对商业项目的发展起着至关重要的作用，我司通过实地调研，对双井区域的交通状况分析如下：A. 车流分析东三环主路：工作日早高峰时段双向车流约 7000 辆/小时，其北京益言堂房地产经
9、纪有限公司7中由南向北占多半数约为 55%，由北向南占少半数约为 45%，流量等级为高；车辆几乎都为过境车辆，周边很难提供人流支持。东三环辅路：工作日早高峰时段双向车流约 3000 辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；50%车辆以入境为主，另 50%为出境和过境车辆。广渠门外大街：工作日早高峰时段双向车流约 4000 辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；近 60%为出境和过境车辆，40%车辆以入境为主。西大望路：工作日早高峰时段双向车流约 3500 辆/小时，由南向北占多半数约为 65%，由北向南占少半数约为 35%，流量等级为中；近 50%为出境和过境车辆，50%车辆以入境为主。B. 公
10、交分析区域周边公交线路表车次 路线11 大北窑东九龙山珠江帝景孛罗营23 朝阳半壁店九龙花园双井桥西虎坊路28 东大桥双井桥北双井桥南弘燕建材市场30 甜水园西里九龙山珠江帝景孛罗营35 天桥双井桥南双井桥东九龙花园大郊亭37 方庄北口双井桥南双井桥北航天桥东57 公主坟垂杨柳双井桥北四惠站300 快内环 和平东桥双井桥北和平东桥300 快外环 大钟寺双井桥北大钟寺300 内环 草桥双井桥北草桥300 外环 和平东桥双井桥北和平东桥348 大鲁店东街九龙花园双井桥北大北窑南457 北京站东双井桥西双井桥南富力又一城486 朝阳辛庄九龙山珠江帝景四方桥西北京益言堂房地产经纪有限公司8513 吕营
11、嘉园珠江帝景大郊亭桥605 亮马厂九龙山珠江帝景京南交易中心627 湖光北街东口大北窑南双井桥南潘家园桥三营门637 北京站东双井桥西双井桥南次渠649 双龙小区珠江帝景九龙山疃里三区683 四方桥西双井桥北颐和园北宫门686 朝新嘉园双井桥北建欣苑707 玉泉营桥双井桥南双井桥北朝来农艺园715 晓月苑小区九龙花园双井桥东双井桥西四惠桥801 祁家坟双井桥南双井桥北北宫门802 北京西站双井桥北双井桥南左安路852 都市芳园九龙山珠江帝景老君堂938 专 北京游乐园九龙山珠江帝景大厂954 大兴一职潘家园桥北双井桥南亮马桥马甸桥西957 快 2 海子角潘家园桥北双井桥南亮马桥回民公墓973
12、大瓦窑村九龙山珠江帝景黑桥南站974 东直门外双井桥南双井桥北光机电基地976 大西洋新城东门双井桥南潘家园桥亦庄第二公交场站976 区间 金通超市双井桥南双井桥北八王坟东976 区间快 金通超市双井桥南大北窑南985 双兴苑九龙山珠江帝景大红门集美家居988 马泉营九龙山珠江帝景菜户营桥西998 丰台西站双井桥南双井桥北马甸桥西特 3 造甲村东双井桥南双井桥北燕莎桥南特 8 快内环 北京南站南广场双井桥北北京南站南广场特 8 快外环 城南嘉园北双井桥北城南嘉园北特 8 内环 航天桥西双井桥北航天桥西特 8 外环 地铁北土城站双井桥北地铁北土城站运通 107 马家堡路北口双井桥南双井桥北广顺南
13、大街北口区域内公交线路十分发达，线路很多，共有主要公交线路 43 条，可以直接通达北京市范围内各个区域，尤其是东部各主要办公写字楼密集区域，更是有多条线路可直接到达。这一区域的公共交通硬件配套设施十分完善，能够支持大量的人流在此居住、办公、购物。北京益言堂房地产经纪有限公司9C. 轨道交通：线路 临近站点 距本项目距离地铁 10 号线 双井 200 米通常地铁站出入口周边的住宅、商业、写字楼的商业价值增长幅度最为显著，由于地铁具有线路长，载客量高、发车数量多、运行速度快、无堵车现象等优点，是普通市民出行的主要交通工具之一。地铁、公交车、自驾车等多种交通方式，构成了双井区域全面、便捷的交通网络，
14、为双井区域的发展打下了坚实的基础。北京益言堂房地产经纪有限公司10三、 区域商业市场分析1. 区域商业市场的发展现状及区域分布就北京市整体商业发展而言，北京东部地区商业发展活跃，而南城区域商业物业市场现阶段仍处于相对滞后的状态。双井区域正是处在北京的东南部地区，既受到东部，特别是 CBD 区域的影响，同时，又有着与南城类似的商业结构与商业档次。通过我们此次调研，认为本区域商业物业市场分布如下： 区域内主要商业分布图本区域内的商业发展主要存在以下几个特点：区域商业主要依托区域内居住类产品存在，商业伴随住宅的发展而逐步形成。区域商业主要形式为住宅底商和集中商业，珠江帝景为代表的社区商业，以富力广场、家乐福为代表的独立商业。
