1、中国国情之高额房价摘要：“住者有其屋”是应该是社会主义中国的基础理想，然而现在的高额房价缺使得其偏离现代社会越来越远了。最近几年，国内大城市房价不断上涨，居民解决住房问题难度越来越大，民怨沸腾。今年以来实施新的宏观调控后，社会舆论更是将高房价的矛头由前几年的指向开发商转而指向地方政府。房价问题已经从一个市场问题转化为中国最大的社会问题，甚至成为社会不稳定的部分因素。关键字：房价；土地成本；政策；调控我们知道，社会的进步和发展首先要逐步解决人们的基本需求，而“住”则是基本需求之一；但是，日益严重的收入两级化却使得越来越多人无处安身，近年来尤其明显。其实，人类在设计“住”的技术方面已经取得了突飞猛
2、进的进步，甚至造房子就如同造彩电一样容易；然而，国内的房价却高得离谱，以致普通大众只能往“房”兴叹。1 国内房价比1.1 日本 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行 9 分钟范 围内，买一套新造的公寓单元，40 楼的高层，实用面积 80 平米，不过 3 千万日元，合人民币 225 万，按建筑面积算，每平米 2.25 万人民币。 日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加 15 万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口
3、配 矿化饮水装置；等等设备一应俱全。1.2 英国英国的领土面积小于四川，而人口 8 千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为 200 英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合 300600 英镑/m2,一处 480m2 的房产售价为 17 万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合 30004000 人民币/m2；伦敦地区约合500010000 人民币/m2。1.3 瑞士瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合 25007000 瑞士法郎，也就是合 1500040000 人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世
4、市区很小)，约为 15003000 瑞士法郎，合 900018000 人民币/m2，一套 100m2 的住宅售价为 1520 万瑞士法郎合 90120 万人民币居多。这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为 3000瑞士法郎，年薪合人民币 20 万，也就是说一套 100m2 的住宅相当于其 36 年的总收入，而且还可以享受零首付，50 年按揭。2 高额房价产生的原因2.1 供求关系不平衡是造成高房价的直接因素经济的基本规律是供求关系决定价格。现在中国大城市房价上涨速度过快，除了前述所说的原因之外，直接原因是住宅土地供应不足。改革开放以来，我国城市人口由 1978 年的 1.
5、7 亿上升到 2009 年的 6.2 亿，城市人口增加 3.6 倍，但每年的城镇住宅土地供应量并没有等比例增加 3.6 倍。根据国土资源部数据，2009 年全国城镇住宅土地供应量为 7.6 万公顷，与十几年前相比，住宅用地总量增加不到一倍；城镇人均住宅用地面积只有 1 平方米左右，与上个世纪 80 年代的城镇人均住宅用地面积指标差不多。但中国经济在发展，社会在进步，住宅成套化率在提高，人均住房面积在增加，从中可以看出，全国城镇住宅用地供应是趋紧的，在供应趋紧的情况下，价格走高就不难理解了。22 土地成本导致高房价据调察，目前土地成本占企业开发直接成本的比例最高，达到 58.2%；开发项目的总费
6、用支出中，平均 29.42%流向政府，其中上海最高，达到64.50%；开发项目的总销售收入中，流向政府的份额占 37.36%，其中上海的开发项目总销售收入中流向企业的份额仅 4.15%。同时，房地产税费偏高且呈增加趋势，以广州为例，开发企业在开发过程中需要与三十多个政府部门打交道，交纳多达二十多种收费。据统计，除土地成本支出外，目前我国房地产企业税收占总成本的 26.06%。2.3 过度投资由于中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。大量的上市公司、国有企业特别是中央企业，携巨额资本投入到房地产业，从而不断推高土地价格，不断推高房价。
7、据统计，136 家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有 16 家，辅业包含房地产的则达 80 多家。保利集团、中远集团、华润集团、中海地产等纷纷争当地王，如保利 2009 年投资约 460 亿元拿地，在南京、成都等城市创造地王.3 解决方法解决问题的对策三个方面：一是应该把调控房地产政策与财税体制改革紧密结合。要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。未来，调控房地产的政策能否切实收到预期效果，关键看财税体制的综合改革是否配套，在多大程度上减轻了地方政府对
8、房地产的依赖。第二方面要着手改革现行的房地产开发模式，实行多轨制的开发与建设。应打破只有房产商开发房地产的格局，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径。比如可以采取“政府出地，房产开发商建房” 的办法，由政府提供成熟土地，按“ 代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，房产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。还应改革现行的单一的供地制度，按使用方向实行有条件的土地“招拍挂” ，如解决普通居民自住用房的 “三限”土地招标 (限房价、限地价、限户型 )等。第三构建类似调控通胀的全国统一的房地产价格指标体系和
9、调控机制。长期以来，对于房价等资产价格过高的问题，我们一是没有像针对 CPI 过高那样、以类似央行的专门机构进行管理和调控;二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门，往往把重点放在房地产业的“发展” 上，站在开发商一边考虑问题多，而对危及百姓“住有所居” 的房价管理问题思考得少。这也许是导致几年来房价一直下不来，并且“越调控越高” 的原因。因此，必须尽快落实各级政府调控房价的责任部门和考核机制，把有效控制房价过快上涨作为各级政府的工作目标。参考文献：1朱富强.从本质到现象：比较制度分析的基本路线 A .学术月刊,2009, (3) . C .新华文摘,2009, (13) .2毕宝德，柴强，李玲等.土地经济学M.北京：中国人民大学出版社，1998.3 郭建平，何建敏 .我国经济增长与利用外资的变结构协整分析J.数理统计与管理，2007(5) ： 273-278.4徐艳.北京房价过高的原因和房价控制J.城市问题，2002(1):42-44.5李木祥.中国房地产泡沫研究M.北京：中国金融出版社，2007.
