1、郑州市物业管理条例（2007 年 11 月 1 日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2007 年 12 月 3 日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）第一章 总 则第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境
2、卫生和相关秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋的所有权人。本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。第五条 市、县（市）、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。第六条 市、县（市）、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（不含上街区）房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本
3、辖区内物业管理的监督管理工作。城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。第二章 业主、业主大会及业主委员会第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记
4、备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用
5、建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成
6、员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。筹备组工作所需经费，由建设单位承担。第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。第十五条 建设单位及其选聘的物业服
7、务企业、业主应当配合筹备组开展工作。建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。第十七条 首次业主大会会议应当对业主大
8、会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）物业管理争议的处理方式；（六）违反管理规约应当承担的责任。管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。第二十条 业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年
9、。第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：（一）业主委员会成立情况的书面报告；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会成员名单及基本情况；（五）法律、法规规定的其他材料。第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物
10、业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）利用职权谋私或者收受其他利益；（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担
11、保；（三）侵占业主财产或者损害业主利益；（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（二）连续三次无故缺席业主委员会会议的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；（五）有严重侵害业主合法权益行为的；（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管
12、的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和河南省物业管理条例的有关规定执行。第三章 前期物业管理第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前
13、期物业服务合同。第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：（一）现售商品房项目在现售前三十日完成；（二）预售商品房项目在取得商品房预售许可证前完成；（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后制定管理规约的，临时
14、管理规约失效。第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。物业管理交
15、接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。第四章 物业管理服务第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县（市）、区房地产管理部门备案。业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物
16、业服务合同终止。第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管
17、理区域内公告全体业主。业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）确保消防等公共安全设施完好有效；（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；（六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。市、县（市）、区房地产管理部
18、门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向
19、社会公布一次。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。第四十四条
20、 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。第四十五条 市、县（市）、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当配合市、县（市）、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。第五章 物业的使用、维护和专项维修资金第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规
21、章的规定。业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线
22、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十一
23、条 物业管理区域内不得有下列行为：（一）损坏房屋承重和抗震结构；（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；（四）擅自占用、挖掘道路、场地；（五）侵占绿地、毁坏花草树木；（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；（八）超过规定标准排放噪音；（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；（十）法律、法规禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产
24、权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。第六章 法律责任第五十四条 违反本条例第五十一条第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚
25、权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。第五十五条 违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县（市）、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。第五十六条 物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县（市）、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予
26、以处罚。第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。第七章 附 则第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。第六十一条 本条例自 2008 年 3 月 1 日起施行。（2001 年 1 月 13 日河南省人民代表大会常务委员会公告第 36 号公布 根据 2010 年7 月 30 日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2010
27、 年 7 月 30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会公告第 36 号公布 自 2010 年 7 月 30 日起施行的河南省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定修正） 第一章 总则 第一条 为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。 由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。 按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。 第三条 本条例所称物业，是
28、指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。 本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。 本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。 第四条 物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。 鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。 第五条 省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。 市
29、、县（市）人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。 第六条 各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。第二章 业主、业主大会及业主委员会 第七条 业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利： （一）参加业主大会，享有表决权； （二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权； （三）享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； （四）监督业主委员会的管理工作； （五）监督物业管理企业的管理服务活动； （六）法律、法规及规章规定的其他权利。 业主应当承担下列义务： （一）遵守物业管理法律、法规、规章； （二）遵守业主公约； （三）遵守所在物业
30、管理区域的物业管理制度、规定； （四）执行业主大会的有关决议、决定； （五）按时、足额交纳物业管理服务费用； （六）法律、法规及规章规定的其他义务。 第八条 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行下列职责： （一）选举、撤换业主委员会成员； （二）审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约； （三）监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业； （五）讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案； （六）决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。 第九条 在一个物业管理区域内，已交付业主
31、使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。 第十条 召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主可以委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。 业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。 业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。 召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、
32、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。 第十一条 业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定： （一）住宅物业按一户一投票权数计算； （二）非住宅物业按建筑面积计算。 确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。 第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。 业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行下列职责： （一）召集并主持业主大会； （二）执行业主大会的决议、决定； （三）听取业主、使用人的意见和建议； （四）业主大会赋予的其他职责。 第十三条 一个物业
33、管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。 业主委员会组成人员数额和任期，由业主大会决定。 第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。 第十五条 业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书，申请刻制印章。 业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。 第十六条 业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。 第十七条 业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半数成员出席，其决定必须经全体成员过半数通过。 业主委员会作出的决定应当予以公布。 第十八条 业主
34、委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。 业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。 第十九条 物业发生转让的，新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。 第三章 物业的使用和维护 第二十条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。 第二十一条 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。 业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负
35、责，法律、法规、规章另有规定的除外。 第二十二条 业主或者使用人不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途； （二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等； （三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品； （四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。 第二十三条 物业管理区域内禁止下列行为： （一）践踏、占用绿地； （二）损毁树木、园林； （三）占用通道等共用场地； （四）乱抛乱堆垃圾、杂物； （五）发出超过规定标准的噪音； （六）排放有毒、有害等污染环境的物质； （七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； （八
36、）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。 第二十四条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。 第二十五条 物业的自用部位、自用设施设备超过保修期后的维修、更新，由业主负责，费用自理。物业管理服务合同另有约定的除外。 第四章 物业管理企业 第二十六条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。 物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家和省有关规定执行。 省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持
37、资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。 第二十七条 物业管理企业享有下列权利： （一）依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用； （二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为； （三）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。 第二十八条 物业管理企业应当承担下列义务： （一）全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务； （二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督； （三）接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询； （四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告； （五）法律、法规及规章规定的其他义务。 第五章 物业管理服务 第二
38、十九条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签定前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。 第三十条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。 建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。 第三十一条 业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。 符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有
39、约束力。 第三十二条 签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议，可以使用国家规定的示范文本，并告知当地物业管理主管部门。 第三十三条 物业管理服务合同应当包括以下内容： （一）当事人和物业的基本情况； （二）物业管理服务事项和服务质量要求； （三）物业管理服务费用的标准及收取办法； （四）合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等； （五）物业管理的责任范围； （六）违约责任及解决纠纷的途径； （七）双方当事人约定的其他事项。 第三十四条 物业管理服务事项可以包括下列内容： （一）物业共用部位的日常维护和管理； （二）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理
40、； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项； （五）车辆停放及场地管理； （六）双方约定的其他服务事项。 第三十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地房地产管理部门。 第六章 物业管理费用及专用房屋 第三十六条 物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此
41、而增加其他业主的负担。 第三十七条 物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。 物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。 第三十八条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。 物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。 第三十九条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维
42、修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。 第四十条 开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。 第四十一条 物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。 业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。 第七章 法律责任 第四十二条 损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状；不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，
43、费用由责任人承担；不能恢复原状的，赔偿损失。 第四十三条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向房地产管理部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第四十四条 未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，责令限期改正；逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处两千元以上一万元以下罚款。 未取得物业管理企业资质证书，从事物业管理服务的，责令停止从事物业管理服务，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款。 第四十五条 物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、
44、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。 第四十六条 物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。 第四十七条 业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。 第四十八条 违反本条例规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应退还本息，赔偿损失。依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任
45、。 第四十九条 房地产管理部门及其工作人员未按本条例规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五十条 本条例规定的行政处罚，由房地产管理部门按照规定的职权范围决定；涉及降低资质等级和吊销资质证书的，由颁发资质证书的机关决定。 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。 第八章 附则 第五十一条 本条例有关专业用语的含义： （一）物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位（包括基
46、础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶） 、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。 （二）物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。 第五十二条 本条例自 2001 年 5 月 1 日起施行。 国务院物业管理条例全文(2016 修改)(2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令第 379 号公布 根据 2016 年 2 月 6 日国务院关于修改部分行政法规的决定修订)第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企
47、业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。
48、业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一) 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二) 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三) 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四) 参加业主大会会议，行使投票权;(五) 选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六) 监督业主委员会的工作;(七) 监督物业服务企业履行物业服务合同;(八) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十) 法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下
49、列义务：(一) 遵守管理规约、业主大会议事规则;(二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五) 按时交纳物业服务费用;(六) 法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条 下列事项由业主共同决定：(一) 制定和修改业主大会议事规则;(二) 制定和修改管理规约;(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四) 选聘和解聘物业服务企业;(五) 筹集和使用专项维修资金;(六) 改建、重建建筑物及其附属设施;(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条 业
