1、 *市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 投融资战略咨询报告 * 市城市建设投资控股 （集团 ） 有限责任 公司 二 五年 七月 目 录 前 言 5 一、研究背景 . 5 （一）城建集团概况 5 （二）城建集团运行现状 5 二、研究内容及总体思路 . 8 （一）主要研究内容 8 （二）研究总体思路 9 第一章 环境分析 10 一、国家经济体制改革分析 . 10 二、金融运营情况分析 . 11 （一）国家金融运营情况分析 11 （二）江苏省金融运营情况分析 11 三、*市城建投融资环境分析 . 12 四、城建集团市政府公益性项目代融资环境分析 . 12 第二章 城建集团财务风险分析 14 一、
2、城建集团财务状况及特点 . 14 （一）资产 14 （二）负债 17 （三）利润 19 二、城建集团财务风险分析 . 22 （一）代融资现状 23 （二）代融资能力分析 23 （三）财务风险分析 25 （四）融资压力及挑战 26 第三章 城市基础设施投融资理论研究 27 一、城市基础设施特点研究 . 27 （一）城市基础设施概述及特征 27 （二）部分城市基础设施具有收费特点 28 二、城市基础设施资产特性分析 . 29 （一）部分城市基础设施资源向资产特性转变 29 （二）城市基础设施资产特性分析 30 三、城市基础设施资源、资产的投融资特点分析 . 30 （一）城市基础设施资源的投融资特点
3、分析 31 （二）城市基础设施资产的投融资特点分析 31 四、主要启示 . 32 第四章 国内同类企业调研及分析 33 一、调研说明 . 33 二、上海城投、武汉城投、首创集团投融资现状 . 33 （一）企业概况 33 （二）三家同类企业与*市城建集团比较 37 三、上海城投、武汉城投、首创集团调研主要启示 . 41 （一）改革思路借鉴 41 （二）管理体制启示 43 （三）集团利润中心构建启示 46 （四）财务风险管理启示 46 （五）投融资运作启示 47 四、其他城市同类企业投融资经验 . 49 第五章 城建集团投融资战略研究 53 一、城建集团总体发展战略简要分析与判断 . 53 （一）
4、城建集团总体发展战略简要分析和假设 53 （二）城建集团投融资战略与其他子战略之间的关系 54 二、城建集团投融资战略 . 55 （一）城建集团投融资战略目标 55 （二）城建集团投融资战略主要内容 56 三、城建集团投融资战略实施思路 . 59 （一）总体实施思路 59 （二）公益性项目债务重新整合是城建集团可持续融资的前提 60 （三 ）以 产业 发展为 基 础，逐 步构 筑城 建集团 可持续 、多 元化融 资的 基 础 63 （四）构建城建集团多元化投融资格局 66 四、市政府公益性项目代融资战略实施方案 . 67 （一）方案一：市政府公益性项目代融资主体重组 67 （二）方案二：市政府
5、公益性项目负债重组 69 （三）方案三： “混合型”重组 70 （四）方案比较及建议 72 第六章 城建集团投融资战略的实施建议 75 第 5页 前 言 一、研 究背景 （ 一） 城建集 团概 况 *市城市建设投资控股 （集团） 有限责任公 司 （以下简称 “城建集 团” 或 “集团公司” ） 成立于 2002 年 11 月 28 日， 是*市政府 （以下简称 “市政府” ） 授权范围内国有资产的经营管理主体， 是市国有资产管理委员会直接管理的市直 属企业集团， 是国有独资企业。 市国资委代表市政府对市城建集团行使国有资产 所有者职权， 是市城建集团的出资人。 城建集团受市政府委托， 承担*市
6、城市 基础设施及市政公用事业项目的投资、 融资、 建设、 运营、 管理任务。 同时， 以 经营城市的理念和市场化运作的方式，从事授权范围内国有资产经营和资本运 作， 盘活城建存量资产， 广泛吸纳社会资本， 实施项目投资和管理、 资产收益管 理、产权监管、资产重组和经营等。 （ 二） 城建集 团运 行现状 城建集团成立两年来， 为*市实现富民强市、 “两个率先” 作出了积极的 贡献， 城市面貌日新月异， 城市建设投资规模迅速扩张。 在重点工程建设 上， 2003 年4 月29 日， 玄武湖隧道正式建成通车。2003 年5 月1 日， 秦淮河环境综合整 治试验段的石头城公园建成正式对外开放。200
7、3 年 12 月 30 日，赛 虹桥立交工 程全面建成通车。2004 年4 月29 日，双桥门立交主线贯通。2004 年6 月8 日， 天然气接入*点火仪式成功举行， 首批天然气落户仙林。 同时， 一批在建工程 进展顺利， 如火车站站前广场改造工程、 新建地下隧道等。 城建集团除在工程建 设方面取得巨大成绩外， 还努力加大融资力度 ，02 年底， 集团公司 与15 家银行 签订为期3 年的180 亿元授信贷款意向书；02 年12 月， 集团公司与民生银行推 出了江苏省首例个人委托贷款， 总额3 亿元， 年利率4；03 年7 月， 通过公开 拍卖玄武湖隧道、赛虹桥立交、双桥门立交、机场连接线及纬
8、七路冠名权方式， 筹得资金 472 万元；03 年 6 月份，煤气总公 司通过公开招商与香港中华煤气合 资， 盘活存量7 个亿， 融得资金6.5 亿元等。在经营上 ， 强化授权经 营资产移交 第 6页 工作， 国有资产管理框架初步形成； 顺利推进改制工作； 公用事业保供工作形成 平稳过渡 ，稳定 安全 局 面。在集团规范管理 上，2004 年年 底开始 进行 集团管理 规范化、制度化建设， 相继出台了担保管理暂行办法 资金管理暂行办法 投资 管理暂 行办 法 财务 总监委 派暂 行办 法等 一系列 制度 ，为 城建集 团规 范化管理初步奠定了基础。 城建集团成立以来， 通过自身努力取得了较好业
9、绩， 内功外功提升很快。 但 是随着外部环境变化， 城建集团在运行中还存在一些问题和困难， 对城建集团构 建资本运作和产业运作核心竞争力， 实现可持续发展产生较大影响， 具体有以下 几个方面： 1、公益性项目资本支出大、债务高、财务风险大 城市基础设施建设的公共性决定了应由政府进行投资。 而城建集团自成立至 今， 承担了大量本应由政府投资建设的城市公益性基础设施融资任务。 截至目前 城建集 团的 累计资 金支 出 81.3 用于 公益性 城建项 目， 没有盈 利能 力；9.6 用 于准经营性项目， 盈利 能力不确定，投资 回收 期长；9.1 用 于支 付 银行利息。 2004 审计报表上集团公
10、司的资产负债率达 64.36， 集团整体资产负债率初步估 算达到 70。2004 年城建集团贷款总额 485445.85 万元的 65.41% 用来偿还往年 的银行贷款， 集团公司的资金流转高度依赖于 “借新债偿旧债” 模式 。 截至 2004 年底， 集团银行贷款的余额已经接近 100 亿元， 2004 年利息支出高达 4.34 亿元， 是以往年度利息支出的总和。从总体上看，城建集团目前的财务风险比较大。 2、未来市政府公益性项目代融资压力巨大 近年来， 面对日趋激烈的城市竞争尤其是长三角城市竞争的态势，*作为 长三角城市中重要的中心城市， 进行了超常规、 跨越式、 大手笔地城市建设， 取
11、得显著成效， 完善了基础设施体系， 提升了城市功能和品质。 但是这种城市竞争 还远未结束，在 05 年 规划中，城建集团需筹集建设资金约 78 亿元 ，加上 2005 年到期贷款32 亿元 （不含区属单位贷款约5 亿元） ， 付息8 亿元， 总的资金需求 共计118 亿元。 其中公益性项目融资90 亿元， 经营性、 准经营性项目融资20 亿 元， 付息8 亿元。 随着城市竞争的加剧， 城建集团市政府公益性项目代融资压力 日渐增大。 3、市政府公益性项目代融资环境存在一定问题 第 7页 市政府公益性项目代融资环境即目前的* 市城市建设投融资体制非常不 利于城建集团的可持续发展。 *市城市建设投融
12、资体制现状，是投资决策主体 与投资主体脱节；是投资主体与受益主体脱节，严重背离了“谁投资、谁决策、 谁受益、谁管理”的原则。 没有充分考虑* 市城市建设资金供给能力， 必然造 成城建项目投资需求和融资能力失衡。城建集团作为城建项目的主要投融资平 台， 长期运作必然导致城建集团债务高、 财务风险大， 无后续融资能力， 导致市 城建年度建设计划难以执行。 既不利于*市城市建设， 也不利于城建集团持续 为政府代融资，更不利于城建集团授权范围内国有资产保值、增值。 4、核心产业不明晰，尚未形成多元化的投融资格局 城建集团目前下属全资、 控股、 参股企业近30 家， 孙公司估计不下100 家。 同业分散
13、经营的企业很多， 下属企业中经营酒店业有3 家， 房地产3 家， 公交3 家等等， 截止目前尚未形成几大核心产业。 核心产业可以构建城建集团的利润中 心和成本中心， 并可以放大整个城建集团融资能力， 有利于城建集团将工作重心 放在资本运作、 资产经营和产业规划上， 有利于城建集团形成资本运作核心竞争 力。 城建集团目前资金来源主要是银行贷款 ， 其次是少量的财政预算内投入，且 2004 年的 财政 投入还 不能支 付银 行利息 。对 城建发 展基 金、信 托融 资、股 权融 资、债券融资等同时运作的多元化格局尚未形成。 5、对下属企业的资产收益管理、产权管理有待进一步提高 由于城建集团成立时间
14、较迟， 划拨国有资产迟迟不得到位， 加之旗下的公用 事业部门提供的产品价格受到政府管制， 不能市场定价， 导致城建集团资产收益 不高。城建集团 2003 年的净利润为 1.57 万 元，投资收益为 110 万 元；2004 年 较2003 年有一定的增长， 净利润为 48.24 万元， 投资收益为622.99 万元。 而集 团公司下属企业2004 年的销售收入总额达到279302.6 万元， 投资收益占下属企 业销售收入0.22%。 6、组织精力过于分散 由于城建集团一方面作为市国有资产授权管理者， 承担的改制任务重， 所管 资产上的人员包袱、 债务负担和社会责任大， 主要表现在公用资产的安全
15、保供责 任； 另一方面城建集团作为市政府投融资平台， 承担了大量城市建设重点工程融 第 8页 资、 建设安全和质量责任等。 分散了集团组织大量的工作精力， 组织运行精力过 于分散，这严重影响了城建集团的发展和核心竞争力培养。 我们依据对城建集团内部人员访谈、 城建集团近两年综合运行客观情况和我 们的判断，总结了2003 年、2004 年城建集团组织精力分布。 2 0 0 3 年组织精力分布图 重点工程建 设1/3 融资1/3 其他1/9 保供1/9 改制1/92 0 0 4 年组织精力分布图 重点工程建 设1/3 融资1/3 制度建设1/9 保供及改制1/9 其他1/9二、研 究 内容及总体思
16、路 （ 一） 主要研究 内容 基于上 述背 景，江 苏现 代资产 管理 顾问有 限公 司（以 下简 称“江 苏现 代” ） 项目组和城建集团项目组通过对城建集团外部环境和内部财务状况分析， 结合对 国内同类企业的投融资模式比较和城市基础设施理论研究， 提出城建集团投融资 战略， 并对投融资战略首要实施内容进行操作方案比较和论证， 最后对投融资战 略提出总体实施建议。 第 9页 （ 二） 研究总 体思 路 外部环 境分 析 内部财 务风 险分 析 投融资 战略 研究 总体 思路 风险评 估 投融资 战略 目标 投融资 战略 国内优 秀借 鉴 总体战 略简 要分 析与 判断 问题分 析 总体实 施
17、建 议 实施思 路 诊断 投融资 战略 形成 实施 成文 理论创 新及 借鉴 产业战 略 组织战 略 操作方 案比 较及 推荐 主要内 容 第 10页 第一章 外部 环境 分析 一、国 家经济体制改革分 析 2002 年， 建设 部联合 国家计 委和 国家环 保总 局，颁 布了 关于 印发 推进城 市污水、 垃圾处理产业化发展意见的通知 ， 其中提出：“ 推进城市污水、 垃圾处 理产业化的方向是， 改革价格机制和管理体制， 鼓励各类所有制经济积极参与投 资和经营，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的投融资及运营管理体制， 实现投资主体多元化、 运营主体企业化、 运行管理市场化， 形成开放式、
18、 竞争性 的建设运营格局” “新建城市污水、 垃圾处理设施应创造条件， 积极推向市 场， 引入竞争机制， 通过招标选择投资者。 鼓励社会投资主体采用BOT 等特许经 营方式投资或与政府授权的企业合资建设城市污水、垃圾处理设施” 。 苏政发20039 号 文， 省政 府关 于进 一步推 进全省 城市 市政 公用事 业改革 的意见 中提 出： “彻 底改变 单一的 政府 投资 模式， 允许社 会资 金投 资入股 建设 城市市政公用项目，鼓励社会经济组织和个人参与改组改造市政公用存量资产， 以经营城市的手段开发市政公用潜在资源， 逐步建立起多元化的城市市政公用事 业投资机制”。 党的十 六届三 中全
19、 会明 确的提 出： “ 要大 力发 展和积 极引导 非公 有制 经济， 允许非公有资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域， 非公有制企业在投融资、 税收、 土地使用和对外贸易等方面， 与其他企业享受同 等待遇。 ” 2005 年02 月24 日，国务院出台了国务院关于鼓励支持和引导个体私营 等非公有制经济发展的若干意见，提到“公有制为主体、多种所有制经济共 同发展是我国社会主义初级阶段的基本经济制度。毫不动摇地巩固和发展公有 制经济，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展允许非公有资本 进入法律法规未禁入的行业和领域。允许外资进入的行业和领域，也允许国内 非公有资本进
20、入允许非公有资本进入垄断行业和领域允许非公有资本 进入公用事业和基础设施领域”。 在目前国家大力推进国有资产管理体制改革的环境下， 上述政策反映了政府 第 11页 将大力发展和积极引导非公有制经济， 允许非公有资本进入法律法规未禁入的基 础设施、 公用事业及其他行业和领域。 政府在基础设施领域鼓励采用各种融资工 具，拓宽融资渠道，引入竞争机制。 二、金 融运营情况分析 （ 一） 国家金 融运 营情况 分析 2004 年、05 年上半年 ，在国家加强和改善宏观调控政策的作用下，全国大 部分地区固定资产投资呈高位回落态势， 消费需求趋于活跃。 金融宏观调控取得 明显成效， 贷款增速呈高位回落态势，
21、 其中东部地区回落明显。 但是通货膨胀压 力加大， 部分地区生产资料价格涨幅较大， 东部地区的劳动力市场出现结构矛盾， 劳动力工资上升。 多数地区房地产开发投资和房地产信贷增幅逐步回落， 但仍在 高位运营。 由于中长期贷款快速增长， 各地区普遍存在 “短存长贷” 的期限错配 问题。 另在国民经济总体呈现良好运营同时， 各地区普遍存在固定资产投资反弹压 力、 能源和 “交通” 的 瓶颈制约， 生产资料价格较快上涨， 信贷结构矛盾突出等 问题。2005 年 ，国家 财政部 、中 国人民 银行 将继续 执行 可持续 的财 政政策 和稳 健的货币政策，进一步调控国民经济运行。 （ 二） 江苏省 金融
22、运营情 况分 析 2004 年、05 年上半年， 随着一系列宏观调控措施的贯彻实施， 江苏省经济 继续保持较快的增长速度， 经济中不稳定、 不健康因素得到有效控制， 偏热经济 有所降温。03 年江苏省贷款过快增长的势头在 04 年得到明显控制。 固定资产增 速回落， 工农业经济持续向好， 开放型经济发展迅速， 城乡居民收入、 企业利润 和财政收入均有大幅度提高。 就业再就业形势好转， 房地产市场供求两旺， 买方 市场初步形成，价格涨幅趋于稳定。价格指数仍在高位运营，但涨幅有所回落。 证券业发展进入调整期， 受股市持续低迷影响， 股市融资额和上市公司市值均有 所下降， 企业债券发行为零。 总体来
23、看， 我省财政部门、 金融部门将继续执行可 持续财政政策和稳健的货币政策。 第 12页 三、* 市城建投融资环 境分析 近年来， 面对日趋激烈的城市竞争尤其是长三角城市竞争的态势，*超常 规、 跨越式、 大手笔地 进行城市建设， 取得显著成效， 完善了基础设施体系， 提 升了城市功能和品质， 这必将更多地吸引外来投资， 拉动经济社会发展， 增加财 政收入，实现城市建设与财政经济的良性循环。 但是，由于从城市建设到相关财政经济增长需要一个传导期或投入 产出 期， 在这一时期， 财政收 入增长和可用于城市建设的公共财政支出增长相对滞后， 难以满足大规模城市基础设施建设的需求， 因而多方式筹集资金、
24、 负债建设， 成 为必然选择。 城建集团作为*市城市建设的投融资主体， 融资规模与城市基础 设施建设规模及其投入产出周期成正比。 目前，*市城市建设正处于投入产出 周期的中间阶段， 先期投资已开始有产出效果， 投资周期尚未完成， 需继续保持 较大规 模的 投资 。2003 年以 来，*市 城市 建设跃 上了 一个新 台阶 ，今后 一个 时期基本上将在这个较大规模、 较高水平的台阶上平稳运行。 与此紧密相关， 城 建集团融资任务和趋势是： 年融资总规模将保持在20032004 年的平均水平上， 累计负债余额将要保持一定规模的增长， 由于负债基数逐步加大， 增长速度可能 缓慢下降， 负债规模增长则
25、可能较大。 这对城建集团来说， 是一个近乎极限的重 大挑战， 又是义不容辞的历史责任。 未来三、 五年， 城建集团将处于一个挑战与 机遇并存， 挑战严峻而不可避免， 机遇需要智慧和创新才能抢抓的极为关键的发 展时期。 四、城 建集团市政府公益 性项目代融资环境 分析 根据市政府宁政发 2002270 号文， 城建集团承担城市基础设施及市政公 用事业项目的投资、 融资、 建设、 运营任务， 是市政府城建公益性项目投融资平 台。通 过调研 和总 结， 目前城 建集团 市政 府公 益性项 目代融 资工 作环 境现状 为： （见图11） 第 13页 在目前代融资工作现状中， 是投资决策主体与投资主体脱
26、节； 是投资主体与 受益主 体脱节 ，严 重背 离了“ 谁决策 、谁 投资 、谁受 益、谁 管理 ” 。 没有充 分考 虑*市城市建设资金供给能力，必然造成城建项目投资需求和融资能力失衡。 长期运作会造成城建资金供给和需求结构失衡， 导致市城建年度建设计划难以执 行和市城建投融资平台债务高、财务风险大，无后续融资能力，既不利于* 市城市建设， 也不利于城建集团持续为政府代融资， 更不利于城建集团授权范围 内国有资产保值、增值。 市相关 区、 局向 市建 委报 下一年 城建 投资 建设 项目 市建委 组织 对上 报城 建投 资项目 初步 评选 市建委 拟定 下一 年城 建项 目投资 计划 区、局
27、 相关 部门 征求意 见 反馈 下年度 城建 项目 投资 计划 修改完 善稿 市长办 公会 下年度 城建 项目 投资 计划 市委常 委会 城建集 团 代融资 任务 通过 通过 完善 完善意 见 图 11 * 市城建项目 投资决 策流 程图 第 14页 第二章 城建集团 财务风险分析 说明： 由于城建集团的孙公司数量多、 关系复杂， 城 建集团在很短的时间内， 收集 相应的孙公司资料几乎不可能， 且孙公司资料的缺失不影响本咨询报告分析和结 论，因此对城建集团财务分析仅限于子公司层次。 财务数据来自于城建集团提供的经审计的相关报表。 由于城建集团财务报表尚未出来， 我们财务分析主要立足于集团本部和
28、下属 企业相对独立的基础之上，且不影响本咨询报告分析和结论。 一、城 建集团财务状况及 特点 （ 一） 资产 1、基本情况 简单而言， 城建集团的资产由 “集团本部资产” 和 “下属企业资产” 两部分 构成。 根据审计后的财务报表 （非合并会计报表） ，2003 年、2004 年集团的资产 构成情况如下表： （1） 集团本部资产 表 21 集团本部资产 单位 ：万元 日 期 项 目 2003 年 12 月 31 日 2004 年 12 月 31 日 1流 动资 产 256858.29 328214.49 2长 期投 资 460717.00 468422.64 3固 定资 产 287813.07
29、 470590.50 4无 形资 产及 其他 资产 47.31 39.73 合 计 1005435.67 1267267.36 第 15页 （2）集团下属企业资产 表 22 下属企业资产 1 序号 单位： 万元 企业名 称 资产 （2004 年 12 月31 日） 1 *市公共 交通 总公 司 97084.38 2 *市自来 水总 公司 256795.84 3 *市轮渡 公司 4850.46 4 *市液化 石油 气公 司 19462.52 5 *市煤气 总公 司 132777.46 6 *公用水 务有 限公 司 4250.88 7 *公 用场 站建 设发 展有 限公司 4926.27 8 *中
30、北（ 集团 ）股 份公 司 151486.47 9 *华润燃 气有 限公 司 3556 10 *市市政 工程 总公 司 6972.1 11 *公 用控 股（ 集团 ）有 限公司 341657 12 *市城市 建设 （控 股） 有限公 司 291339.77 13 *城建隧 道有 限责 任公 司 79667.79 14 *城 建隧 桥经 营管 理有 限公司 4587.84 15 *城建项 目管 理有 限公 司 1287.99 16 *同力道 桥工 程有 限公 司 23570.21 17 *市建设 发展 总公 司 40567.62 18 *市城市 建设 开发 （集 团）有 限公 司 121213
31、19 *实 佳基 础设 施建 设开 发有限 公司 18650 20 *明日大 酒店 687.67 21 *夫子庙 贵宾 楼美 食中 心 394.38 22 *钟山风 景区 建设 发展 有限公 司 66134.37 23 *秦淮河 建设 开发 有限 公司 166926.16 24 *天妃宫 发展 有限 公司 1019.29 25 *市园林 实业 总公 司 19122.94 26 *市水泥 制管 厂 7900.59 27 *公用事 业 IC 卡有限 公司 15799.09 28 *一德高 科技 实业 有限 公司 9727.79 1子公司层面，不包括孙公司。 第 16页 2、资产的特点 （1） 集团
32、本部固定资产的有效性不高 集团本部的固定资产 99% 为赛虹桥立交、 火车 站站前广场、 应天西路 等在建 工程， 这些项目均为公益性建设项目， 建成投入使用后不仅不会给集团带来实质 性的经济利益， 而且必须移交给政府相关部门。 因此严格意义上来说这部分资产 并不能作为集团的有效资产。 （2） 集团本部流动资产的变现能力不高 集团公司本部的流动资产由货币资金、 其他应收款和预付账款三项构成， 其 中其他应收款为 24.04 亿元，约占流动资产的 3/4。这些应收款的主要债务人为 公用控股公司、 钟山风景区建设公司等集团公司的全资、 控股子公司， 这些公司 承担政府工程的建设任务， 资产负债率高
33、， 偿还能力弱， 因此集团公司流动资产 的总体变现能力不高。 （3） 集团本部长期投资收益率有待进一步提高 集团本部的长期股权投资主要集中在具有垄断性质的公用事业和城市基础 设施建设管理行业。 城市基础设施建设管理类的下属企业占了集团下属企业资产 的 44% ，公用事业类占了 36% ，两者之和为集团下属企业资产的 80% 。城市基 础设施建设管理类下属企业 2004 年的亏损为 290 万元， 累计亏损达到 1.23 亿元， 盈利能力基本为零； 公用行业的下属企业 2004 年的亏损为 4853 万元， 累计亏损 高达 3.05 亿元， 净资产收益率为1.43% 。 集团本部的财务报表显示，
34、2003 年的 净利润为 1.57 万元， 投资收益为 110 万元；2004 年较 2003 年 有一 定的增长， 净利润为48.24 万元， 投资收益为622.99 万元。 相对于集团公司 126.73 亿的总 资产和 81.56 亿的净资产，有待进一步提高。 （4）下属企业的资产主要集中于壳公司和非公司制企业，整合压力大 从下属企业的主体形式来看， 下属企业的资产有 50% 以上集中在壳公司， 经 营性资产的比例较低。 *公用控股 （集团） 有限公司、 *市城市建设 （控股） 有限公司、 *城建隧道有限责任公司等四家企业经营活动已经停止或没有实质 性经营活动的公司的资产占集团下属企业资产
35、的 51% 。*市公共交通总公司、 *市自来水总公司、*市轮渡公司等 10 家非公司制企业的资产占集团资产 比例的 27.72% ，集团改制任务艰巨。 第 17页 （ 二） 负债 1、基本情况 （1）集团公司负债 表 23 集团本部及“小城投 1”负债情况 单位： 万元 集团本 部 序号 项 目 2003 年 2004 年 1 流动负债 226146.72 268640.91 1.1 短期借 款 213800 209800 1.2 应付票 据 10000 37943.85 1.3 应付福 利费 7.95 14.93 1.4 应交税 金 1.45 2.87 1.5 其他应 交款 0 0.06 1
36、.6 其他应 付款 2337.33 20879.20 2 长期负债 340235.38 546924.64 2.1 长期借 款 314539 458489.00 2.2 专项应 付款 25696.38 88435.64 3 负债总额 566382.10 815565.55 （2）集团下属企业负债 1“小城投” 即 “* 市 城市建 设投资 （控股） 集团公司” ， 城 建集团的重要融资平台， 其银行贷款的本金 偿还和利息支付由城建集团承担。 第 18页 表 24 下属企业负债 单位：万元 序号 企业名 称 负债 （2004 年 12 月31 日） 1 *市公共 交通 总公 司 48888.93
37、 2 *市自来 水总 公司 90288.33 3 *市轮渡 公司 1997.23 4 *市液化 石油 气公 司 5545.89 5 *市煤气 总公 司 58449.30 6 *公用水 务有 限公 司 0.13 7 *公 用场 站建 设发 展有 限公司 4063.36 8 *中北（ 集团 ）股 份公 司 106229.6 9 *华润燃 气有 限公 司 1814 10 *市市政 工程 总公 司 13441.79 11 *公用控 股（ 集 团 ）有 限公司 45973 12 *市城市 建设 （控 股） 有限公 司 223539.88 13 *城建隧 道有 限责 任公 司 69983.63 14 *城
38、 建隧 桥经 营管 理有 限公司 3815.07 15 *城建项 目管 理有 限公 司 337.58 16 *同力道 桥工 程有 限公 司 20804.54 17 *市建设 发展 总公 司 37652.88 18 *市城市 建设 开发 （集 团）有 限公 司 87911 19 *实 佳基 础设 施建 设开 发有限 公司 19275 20 *明日大 酒店 472.02 21 *夫子庙 贵宾 楼美 食中 心 375.73 22 *钟山风 景区 建设 发展 有限公 司 54162.66 23 *秦淮河 建设 开发 有限 公司 146938.42 24 *天妃宫 发展 有限 公司 51.06 25 *
39、市园林 实业 总公 司 15854.94 26 *市水泥 制管 厂 7714.22 27 *公用事 业 IC 卡有限 公司 14179.64 28 *一德高 科技 实业 有限 公司 7975.11 2、负债的特点： 城建集团的负债表现出以下几个特点： 第 19页 （1）集团本部债务总额高，增长速度快 在市财政投入难以满足城建资金需求的情况下， 举债建设成为*城市建设 的重要途径。截至 2003 年底，城建集团和“小城投”为公益性项目承担的贷款 余额为 79.51 亿元，2004 年底则高达 92.96 亿元，呈不断增长的趋势，债务总 量已大大超过了城建集团本身的还债能力。 （2）集团本部债务刚
40、性强、偿债压力大 城建集团的负债绝大部分为银行贷款， 并且从结构上看， 短期借款所占比例 较大。2004 年底， 流动负债约占全部负债的33%， 每年偿还短期借款及到期长期 借款的压力有增无减。 （3）下属企业债务比较集中 下属企业债务主要集中在四家壳公司、 三家保供企业和三家房地产企业， 共 占下属企业债务总和约75。 （ 三） 利润 1、基本情况 （1）集团公司本部的利润情况如下： 表 25 项 目 2003 年 （万元 ） 2004 年 （万元 ） 一、主 营业 务收 入 0 0 二、主 营业 务利 润 0 0 三、营 业利 润 -107.57 -560.46 四、利 润总 额 2.34
41、 48.24 五、净 利润 1.57 48.24 其中： 其他业 务利 润 172.75 77.81 营业费 用 0 0 管理费 用 317.45 730.43 财务费 用 -37.13 -92.15 投资收 益 110 622.99 第 20页 2、下属企业利润情况 表26 （单位：万元） 序 号 企业名 称 净资产 持股 比例 国有资 产 总额 净利润 可供投 资 者分配 的 利润 1 *市公共 交通 总公 司 48195.45 100% 48195.45 -3033.44 -11968.39 2 *市自来 水总 公司 166507.51 100% 166507.51 -2969.12 -
42、7317.40 3 *市轮渡 公司 2853.23 100% 2853.23 7.11 -2239.89 4 *市液化 石油 气公 司 13916.63 100% 13916.63 -268.56 -4910.24 5 *市市政 工程 总公 司 -6469.69 100% -6469.69 -811.73 -12895.31 6 *市水泥 制管 厂 186.37 100% 186.37 -101.15 -2999.10 7 *市建设 发展 总公 司 2914.74 100% 2914.74 538.86 1120.08 8 *明日大 酒店 215.65 100% 215.65 30.71 66
43、.70 9 *夫子庙 贵宾 楼美 食中 心 18.65 100% 18.65 25.1 -63.29 10 *秦淮河 建设 开发 有限 公 司 19987.74 100% 19987.74 -0.48 -12.26 11 *实佳基 础设 施建 设开 发 有限责 任公 司 -625 100% -625 -282 12 *市园林 实业 总公 司 3268 100% 3268 23.38 13 *市煤气 总公 司（ 壳） 74328.17 100% 2358.64 -2237.83 14 *公用控 股（ 集团 ）有 限 公司（ 壳） 295684 100% 15 *市城市 建设 （控 股） 有 限公
44、司 （壳 ） 67797.89 100% -73.87 16 *城建隧 道有 限责 任公 司 （壳） 9684.16 100% 9684.16 17 *城建项 目管 理有 限公 司 950.41 63% 598.76 563.01 478.56 18 *同力道 桥工 程有 限公 司 2765.67 49.71% 1213.81 99.98 283.96 19 *公用水 务有 限公 司 4250.75 70.59% 4250.75 0.11 0.65 20 *公用场 站建 设发 展有 限 公司 862.91 77% 862.91 -185.33 -137.09 21 *公用事 业 IC 卡有限
45、公 司 1619.45 60% 1619.45 10.37 101.53 22 *城建隧 桥经 营管 理有 限 责任公 司 772.78 70% 272.78 218.22 23 *一德高 科技 实业 有限 公 司 1752.69 51% 890.25 -329.88 -1397.31 24 *中北（ 集团 ）股 份公 司 45256.88 34.37% 46447.77 1487.88 7713.25 25 *市 城市 建设 开发 （集 团） 33302 20% 6660.4 2035 第 21页 有限公 司 26 *钟山风 景区 建设 发展 有 限公司 11971.71 49% 11971
46、.71 -28.29 -28.29 27 *华润燃 气有 限公 司 1742 35% 609.7 214 28 *天妃宫 发展 有限 公司 968.23 30% 968.23 -31.77 2、利润的特点 序号 （1）从资产收益角度分析 考虑到城建集团高负债经营的特点， 在此运用净资产收益率指标来分析其赢 利能力。 2004 年度按持股比例下属各行业子公司的净资产收益率见下表。 表 27 行 业 净资产 （ 万元 ） 净利润 （万 元） 净资产 收益 率 1 公用事 业 339,433.08 -4,853.74 -1.43% 2 城市基 础设 施建设 管理 368329.90 -290.25
47、-0.08% 3 房地产 9075.14 720.26 7.94% 4 酒店餐 饮 234.30 55.81 23.82% 5 园林旅 游 29412.35 -0.49 0.00% 6 其他 1808.99 -264.72 -14.63% 从各行业来看， 因行业的特殊性， 公用事业、 城市基础设施建设管理行业的 子公司虽然拥有超过 70 亿的净资产，净资产收益率却为负值；房地产业、酒店 餐饮业等经营性子公司的净资产规模较小，赢利能力较强。 （2）从投资收益角度分析 集团公 司的 财务 报表 显 示，2004 年城 建集 团 长期投 资获 得的 投资 收 益共 计 622 万元，具体构成见下表：
48、 第 22页 表 28 序号 收益名 称 金额（ 万元 ） 1 * 百市发展总 公司 改制 变现收 益 -262.18 2 第一建 设事 务所 改制 变现 收益 73.19 3 * 市城建开发 （集 团） 改制资 产变 现收 益 350 4 * 市城建开发 （集 团） 总公司 收益 261.29 5 预估* 市建设发展 总公 司收益 200 合 计 622 序 号 （3）从投资格局角度分析 从城建集团长期股 权投 资明细来看，集团 45.36% 的投资集中 在公用 行业， 49.22% 的投资集中在城市基础设施建设管理行业。具体投资格局及其 2004 年度 的收益情况见下表： 表 29 行 业 占城建 集团 长 期股权 投资 的 比例 净利润 （万元 ） 根据集 团公 司持 股 比例折 算的 净利 润 （万元 ） 根据集 团公 司持 股比 例折算 的可 分配 利润 （万元 ） 1 公用事 业 45.36% -4,432.16 -4,853.74 -30,529.55
