1、万科集团存货核算规范(阅读：7) 1 目 的 ： 为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据企业会计制度 、 房地产开发业务会计处理规定 、 公开发行证券公司信息披露编报规则第 11 号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定，制定本办法。2 范 围 ： 适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3 职 责 ： 总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4 方 法 与 过 程 控 制4.1 存货的分类4.1.1 集团内地产及物业公司的存货分类情
2、况见下表：公司类别存货类别 说 明 会 计 科 目 核算要求拟开发土地购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地开发成本拟开发土地（核算项目）在建开发产品已 开 工 但 尚 未 办 理 竣 工 决 算 手 续的 、 以 出 租 或 出 售 为 开 发 目 的 的 物业开发成本（除“拟开发土地”核算项目）开发间接费在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。完工开发产品已 办 理 竣 工 决 算 手 续 、 待 出 售 的物 业 ， 包 括 住 宅 、 商 铺 、 写 字 楼 、配 套 资 产 等完工开发产品出租开发产品按 可 售 建 筑 面
3、积 采 用 数 量金 额 核 算 。 不 包 括 在 可售 建 筑 面 积 中 的 车 位 应按 个 数 采 用 数 量 金 额 核算 。地产公司出租开发产品已 办 理 竣 工 决 算 手 续 、 用 于 出 租或 自 我 经 营 的 物 业开发产品摊销 物业公司物业工程 承 接 物 业 工 程 发 生 的 各 项 支 出 。对 业 主 委 员 会 、 开 发 商 及 业 主 提供 的 管 理 用 房 、 商 业 用 房 进 行 装饰 装 修 发 生 的 支 出 ， 也 包 括 在 内 。物业工程 原材料 地 产 公 司 的 库 存 甲 供 材 料 ； 各 物 业管 理 处 为 物 业 管 理
4、 需 要 购 入 的 各 种材 料原材料 应采用数量金额核算地产及物业公司 低值易耗品不 能 作 为 固 定 资 产 的 各 种 用 具 物 品 ，如 工 具 等低值易耗品存货跌价准备4.1.2 集 团 内 其 他 行 业 公 司 的 存 货 分 类 和 所 用 会 计 科 目 可 根 据 本 行 业 业 务 特 点 自行 设 置 。4.2 各类存货的核算4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算4.2.1.1 科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注开发成本 土地获得价款 各
5、成本核算对象开发前期准备费 各成本核算对象主体建筑工程费 各成本核算对象主体安装工程费 各成本核算对象红线内市政工程费 各成本核算对象环境及配套设施费 各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发间接费 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见万科集团房地产企业成本核算指导 ） 各成本核算对象自一级科目开发间接费转入开发间接费 项目名称 工程管理费 营销费用 资本化利息 物业管理完善费 其他按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见 万科集团房地产企业成本核算指导 ） 定期转入开发成本上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅商铺在建二期
6、 写字楼拟开发土地*待分摊成本*拟开发土地等同于万科集团成本核算指导中的“待建工程”核算项目本规范将主要详细阐述“开发成本土地获得价款”的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见万科集团房地产企业成本核算指导。“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见万科集团费用核算规范。4.2.1.2 核算说明A、拟开发
7、土地“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：总体未开工项目的地价款和前期费用；分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。期末（各公司应至少每季度进行一次成本预提，以下相同），对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下：借：开发成本土地获得价款 拟开发土地（以下省略部分明细）贷：预提费用次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。项 目 整 体 开 发 时 ， 应 将 拟 开 发 土 地 的 实 际
8、成 本 全 部 转 入 “在 建 开 发 产 品 ” 类中 ； 项 目 分 期 开 发 时 ， 应 将 “拟 开 发 土 地 ”中 开 工 部 分 对 应 的 成 本 转 入 “在 建 开 发产 品 ”类 中 。 其 中 ， 土 地 获 得 价 款 的 转 出 金 额 按 当 期 开 工 面 积 对 应 的 合 同 金 额（ 具 体 转 出 分 配 方 法 参 见 万 科 集 团 房 地 产 企 业 成 本 核 算 指 导 第 六 章 ） ， 作 分 录如 下 ：借：开发成本土地获得价款在建期贷：开发成本土地获得价款拟开发土地其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本土地获得价款拟开发土地”的借
9、方；期末，如“开发成本土地获得价款拟开发土地”的科目余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：借：开发成本土地获得价款拟开发土地贷：预提费用次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。前期费用可比照土地获得价款进行处理。B、在建开发产品“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。项目办理竣工决算手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入“完工开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”的土地获得价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例（具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导第六章），作分录如下：借：完工开发产品贷：
10、开发成本土地获得价款在建期其它成本、费用项目按成本核算指导进行处理。4.2.2 完工开发产品的核算4.2.2.1 科目设置“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：一级科目 二级科目 三级科目 核算项目完工开发产品 项目名称 具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、配套资产4.2.2.2 核算说明A、项目办理完竣工决算手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。B、完工开发产品按其功能设置核算项目，便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、配套资产的总数额。配套资产如会所、车位、游泳池、
11、网球场、幼儿园等均应在三级明细科目中单独反映，同时必须指向核算项目中的“配套资产” ，以便于对其汇总。C、根据配套资产的效益及经营方式，可将其分为两类：公益类：只能自我经营、不能出售或整体出租的配套资产，如会所、游泳池、网球场、学校等。为避免产生低效资产，今后新开发项目的此类配套资产不应再留成本，而应摊入相应可售产品成本；目前帐面留存的此类配套资产比照经营类进行处理。经营类：具 有 经 营 价 值 、 可 以 出 租 或 出 售 的 配 套 资 产 ， 如 地 下 车 位 、 可 以 出 租的 幼 儿 园 等 。 此 类 配 套 资 产 可 以 预 留 成 本 ， 其 金 额 一 般 按 不
12、分 摊 地价 和 管 理 费 用 的 实 际 建 造 成 本 ； 但 如 该 配 套 资 产 的 实 际 建 造 成 本 高于 预 期 收 益 ， 也 可 按 与 预 期 收 益 配 比 的 一 定 金 额 预 留 成 本 。 对 于 单独 计 算 容 积 率 的 地 上 车 库 ， 不 作 为 配 套 资 产 核 算 ， 而 是 在 “完 工 开发 产 品 ”的 “商 铺 ”核 算 项 目 中 核 算 。 经 营 类 配 套 资 产 的 会 计 处 理具 体 如 下 ：配套资产项目竣工后，按应预留成本，由“开发成本”科目转入“完工开发产品”下具体明细会计科目的“配套资产”核算项目，分录如下：
13、借：完工开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）贷：开发成本同时，上述配套资产，如拥有产权证，转入“固定资产”的“房屋及建筑物”类，按 12.5 年计提折旧；没有产权证的，转入“出租开发产品”的相应明细，分录如下：借：出租开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）贷：完工开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）D、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产品项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。E、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。4.2.3 出租开发产品的核
14、算4.2.3.1 科目设置“出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值；“开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目 二级科目 三级科目 核算项目出租开发产品开发产品摊销项目名称 具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、配套资产4.2.3.2 核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议时，将有关事宜报总部财务部审核，在获得总部财务部同意后，按开发项目的功能，将其由“完工开发产品”科目转入“出租开发产品”的相应明细科目的借方。除对外出售外，已确认的“出租开发产品”不得随意转出；如因出租用途变化等原因确需转出的，应征得总部财务
15、部同意。出 租 开 发 产 品 不 包 括 租 期 半 年 以 下 、 年 出 租 收 入 金 额 30 万 元 以 下 的 开 发 产品 。不拥有产权证的配套资产，均在本科目核算。B、 “出租开发产品”及“开发产品摊销 ”各明细科目及核算项目的核算要求，与“完工开发产品”科目相同。C、 出 租 开 发 产 品 应 按 一 定 年 限 进 行 摊 销 ， 其 摊 销 金 额 在 “开 发 产 品 摊 销 ”科 目 核 算 。住宅出租一般不计提摊销；配套资产无论出租还是自我经营，均按 12.5 年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼，参照集团固定资产的 25 年折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。
16、各 类 资 产 均 应 在 转 入 “出 租 开 发 产 品 ”当 月 ， 按 月 进 行 直 线 摊 销 ， 分 录 如下 ：借：其他业务支出贷：开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称）D、出租开发产品的修理费用记入 “其他业务支出”科目。收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。
17、4.2.4 原材料的核算4.2.4.1 科目设置“原材料”科目核算地产公司及物业管理处库存材料的实际成本。其明细设置如下：一级科目 公司类别 二级科目 三级科目地产公司 开发项目名称 材料的用途或大类原材料物业公司 材料的用途或大类 4.2.4.2 核算说明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领用的实际成本；余额为在库原材料成本。B、 领用原材料时，地产公司借记“开发成本”等科目，贷记“原材料”；物业公司借记“主营业务成本”、“物业工程”等科目，贷记“原材料”。4.2.5 低值易耗品的核算4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按领用的部门或用
18、途下设明细会计科目。4.2.5.2 各公司应根据具体情况，对低值易耗品采用一次摊销或五五摊销的方法。一次摊销的低值易耗品，在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用；采用“五五摊销法”的低值易耗品，应设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、“低值易耗品摊销”三个明细科目进行核算。物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入“主营业务成本”科目；物业公司低值易耗品的摊销记入“管理费用”科目；地产公司低值易耗品的摊销按领用部门及用途计入“管理费用”、“开发成本”等相关成本、费用科目。4.2.6 物业工程的核算4.2.6.1 物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程”科目核算。该科目按工程项目设
19、置明细账。4.2.6.2 企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”科目，贷记本科目。4.3 存货的期末计价季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的成本高于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用存货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货或物业工程，应按单个存货项目，比较成本与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。可变现净值是指在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完工成本以及销售所必须的估计费用后的价值。其测算依据可以是：最近销售市价、周边同档次存货市价、预计未来现金流量等。已确认损失的存货价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。5.关 联 文 件 ：万 科 集 团 会 计 管 理 及 核 算 规 范 （ VKCW03-03）万 科 集 团 费 用 核 算 规 范 （ VKCW03-04）万 科 集 团 成 本 核 算 指 导
