1、房地产开发业务全程涉税解析,成都恒德税务师事务所有限公司,昊昇三农内训,二、房地产开发各环节所涉及的主要税种,主要内容,一、房地产企业税收一体化管理流程,三、各税种主要政策规定及征管现状,一、房地产企业税收一体化管理流程,土地拍卖交易,项目报建,房地产开发,商品房销售,房地产保有,房屋租赁,二手房交易,土地拆迁整理,二、房地产开发各环节所涉及的主要税种,1、项目土地取得阶段契税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税,2、项目建设阶段代扣代缴建安税、印花税、代扣境外企业所得税、营业税,3、项目预售阶段营业税、企业所得税、土地增值税,4、竣工交房企业所得税清算、土地增值税清算、营业税
2、金及附加、土地使用税、印花税、代扣代缴税款清算,6、房地产保有环节商品房转固、出租涉及的营业税及附加、房产税、土地增值税、企业所得税。,7、二手房交易营业税、个人所得税、契税,三、各税种主要政策规定及征管现状,（一）项目土地取得阶段不同形式取得土地1、拍卖（出让）取得契税印花税（财税2006162号）,（一）项目土地取得阶段不同形式取得土地2、协议转让 营业税（财税200316号、川地税发200548号） 土地增值税（加计扣除） 企业所得税、契税、印花税,（一）项目土地取得阶段不同形式取得土地3、股权收购营业税（财税2002191号）土地增值税（财税1995 48号、国税函2000687号契税
3、（川地税函2005第273号）企业所得税（国家税务总局公告2010年第19号 ）印花税（产权转移书据）,（一）项目土地取得阶段不同形式取得土地4、合作建房 营业税（国税函发1995156号 、国税函20051003号 ） 土地增值税（财税1995 48号） 企业所得税（国税发200931号）,（二）项目建设阶段1、建安业营业税的征管国税发2006第128号不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法 国税函2009第630号代扣代缴（财税2006177号）（财税2009第61号）,（二）项目建设阶段2、支付境外设计等服务的的税务问题营业税中华人民共和国营业税暂行条例财税2009第111号
4、,（二）项目建设阶段2、支付境外设计等服务的的税务问题企业所得税：企业所得税法及实施条例国税函2009第507号,（三）项目销售（预售）阶段1、营业税及附加营业税暂行条例外资企业从12月1日起，开始缴纳城建税和教育费附加（国发201035号）地税网上开具发票,（三）项目销售（预售）阶段2、土地增值税 先预征、后清算 如：成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告,（三）项目销售（预售）阶段2、土地增值税 普通住宅判定标准（三个条件）容积率：1.0以上建筑面积：120平米以下（可上浮20%）销售价格：1.2倍以内（可上浮20%）,（三）项目销售（预售）阶段3、企业所得税（1）征收
5、方式：按预计毛利率，并入当期应纳税所得税，实际毛利额与预计毛利额的差异调整国税发200931号,（三）项目销售（预售）阶段3、企业所得税（2）现行毛利率：,（三）项目销售（预售）阶段3、企业所得税（3）特殊问题预计毛利率弥补亏损 预售收入作为“三费”基数营业税金及附加的扣除,（四）竣工交房阶段1、土地增值税清算国税发200991号,（四）竣工交房阶段2、土地使用税土地使用税的税额标准由各地政府具体确定,（四）竣工交房阶段2、土地使用税土地使用税的起止时间：财税2006第186号财税2008152号,（四）竣工交房阶段3、企业所得税（1）收入的确认时点（2）实际毛利率与预计毛利率的差异调整,（四
6、）竣工交房阶段4、其他税金的清理（1）甲供材料的税金处理（2）营业税金及附加（3）印花税（4）代收契税（财税2010第94号）,（四）房地产保有环节1、商品房转为自用：（1）营业税（2）企业所得税国税函2008第828号（3）土地增值税,（四）房地产保有环节2、商品房用于出租（1）售后回租（2）售后回购（3）个人出租房屋 （部份地区采用综合征收率）,（五）二手房交易1、营业税（财税201112号）5年以内的普通住宅5年以内的非普通住宅5年以上的非普通住宅5年以上的普通住宅个人转让非住宅用房,全额,差额,差额,免税,（五）二手房交易2、个人所得税财产转让所得个人所得税应纳税额的计算， 应纳税额=
7、应纳税所得额适用税率=（收入总额-财产原值-合理税费）20%个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。（已取消）,（五）二手房交易3、土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税,（五）二手房交易4、契税（1）3%-5%（成都3%）（2）个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。（3）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,联系方式 ： 13699031263 ,谢 谢！,
