1、第三章 房地产市场及其运行规律,第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念（一）市场的一般概念1、定义：是在人们买卖的过程中所存在的能够协调和统一买者和卖者各自意愿的一种机制。广义 ：“任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。其他定义：“能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。”2、理解：（1）市场的主体为参与市场交易的买家和卖家，客体为买卖双方交易的对象 （2）市场交易的基础为市场供求作用下形成的市场价格 （3）市场功能的核心为形成交易价格,(二)房地产市场的涵义1、定义：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和
2、或房地产商品流通中所有交换关系的总和。2、房地产市场的划分房地产市场体系可以从不同的角度进行划分：（1）按市场运行层次划分 可以分为房地产一、二、三级市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让(批租)市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。,（2）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。（3）按物业类型划分 可以分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、仓库
3、市场、特殊用途房地产市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。（4）按覆盖(影响)范围划分可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。,另外，还可以按照供货方式划分为现房市场、期房(楼花)市场；按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐形市场)；按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。（三）房地产市场的参与者由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构
4、组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。1、土地所有者或当前的使用者 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场政府通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间不止，限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点；,当前的土地使用者也对有关土地的交易有至关重要的影响在土地的出让转让和在开发过程中，也要最大限度地满足其既得利益。2、开发商从经营规模来分：项目公司、大型的跨国公司；从经营目的来分：开发的物业出售、出租；从经营方针来分：开发项目类型专一、开发风险分散于不同的开发类型和地点、开发类型专一但地点分散；从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务、从规划设计到
5、租售阶段，均由自己负责。3、政府机构参与房地产市场的运行过程中，既是制定规划的权利，又有监督管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。,土地管理部门-获取土地使用证；城市规划部门-获取规划许可证；市政管理部门-获取市政设施和配套设施许可证房屋管理部门-获取销售许可证、房地产产权证4、金融机构短期资金：用于支付开发费用的长期资金：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的抵押贷款5、建筑承包商 仅仅作为营建商时，其利润仅与建筑成本及施工周期有关，承担的风险较少，获取的利润也较低；,如将业务扩展并承担附加的一些开发风险，如购买土使用权、参与项目的资金筹措和市场营销，风险加大，但利润增加。 选择承包商的
6、过程需要招标。6、专业顾问在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。（1）建筑师：规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理（2）工程师：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师、造价工程师（3）会计师：经济核算、财务安排、税收（4）估价师：租金水平、售价水平、租售策略、（5）律师：法律支持和服务,7、消费者或卖家自用型买家支付能力；投资型买家拥有物业后所能获取的预期收益的大小，决定了其愿意支付的价格水平。二、房地产市场的特点和功能(一)房地产市场的特点1、美国著名不动产经济学家雷利巴洛维教授认为，不动产市场有如下几个特性（1）只是针对待售财产总供给量的一部分而言；（2）产品位置的固定性；（3）产品
7、的非标准化和异质性；,（4）影响不动产交易的特别法律条例；（5）对当地供求状况的依赖性；（6）绝大多数交易是高额交易；（7）习惯上采用信贷方式来补充多数买者有限的自有财产；（8）普通买者不经常参与不动产市场交易；（9）广泛的经纪人服务。2、美国不动产学术界在分析不动产市场特性时，认为不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下：（1）一般商品市场，交易的商品或劳务本质上是同质产品，彼此容易替代；但在不动产市场，每宗土地是惟一的，且位置固定，彼此不易替代，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市场无高效率。,（2）一般商品市场，市场参与者众多，自由竞争充分，较难形成垄断；但在不动
8、产市场，在一定时间内，只有少数买者和卖者，每一类型土地只在某一价格范围和地域内互动，且因价值较高而需要较大的购买力（3）一般商品市场，价格相当一致且稳定，商品价格经常是买卖双方决策的主要依据；但在不动产市场，因价值较高，一般难以自有资金购买，因此，提供融资的类型、可运用抵押贷款额、利率、定金支付条件及还款期限等都会影响投资决策。（4）一般商品市场，自我规范，公平竞争，限制很少；但在不动产市场，政府的法律法规限制很多。（5）一般商品市场，因竞争而易形成均衡；但不动产市场的均衡大多只是理论上的，在现实中则由于适合特定使用的不动产供给相对于市场需求调整较慢，而难以实现均衡。,（6）一般商品市场，买卖
9、双方对市场和商品有较充分的了解；但在不动产市场，因多数人不经常参与而对市场和标的物不了解，缺乏必要的知识。（7）一般商品市场，买卖双方被有组织的市场机制组合，进出市场较容易，能迅速适应市场变化；但在不动产市场，进出较难且复杂耗时，市场因不可预知因素而变化较大，参与者较难适应市场变化。（8）一般商品市场，商品易被消费，也易迅速供给和运送；但不动产为耐久产品，位置固定，因而其供给相对无弹性。,3、与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：（1）区域性。房地产交易实质上是产权交易，。（2）竞争的不充分性。 （3）供给调节的滞后性。 一方面，土地资源一般不可再生，土地的自然供给无弹性，土地的经济供
10、给弹性较小；同时，土地的用途一旦确定就难以改变。另一方面，房地产开发周期较长；而由于房地产使用的耐久性，又决定了在市场供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市场消化。因而，相对于需求的变动，房地产供给的变动存在着滞后性，房地产市场的均衡有着不同于一般商品市场的特殊形式。,（4）交易的复杂性。首先，房地产交易形式多样。其次，房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签订契约、产权转移或设定登记等活动，持续时间较长；并且，由于交易客体房地产的性能差异性，房地产交易信息的难以获得，完成一宗房地产交易通常需要中介如律师、评估师、经纪人、金融机
11、构、行政管理部门等的参与，因而，房地产市场的交易复杂，交易费用高。（5）与金融的关联度高 （6）政府干预性强 (二)房地产市场的功能 房地产市场的功能是通过房地产的供求、竞争、价格等机制及其相互作用表现出来的。,政府的角色建立市场运行规则、监督规则的执行。1、房地产市场的宏观调控（1）土地供应计划的调控； 土地供应计划包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入。（2）城市规划的指导：社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划（3）地价的杠杆作用：地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断，所以政府
12、可以用地价对房地产市场进行调控。,（4）税收的功能理顺分配关系；保证政府的土地收益；体现政府的税收政策，抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产交易行为。（5）租金的控制：租金与房价保持合理的比例（6）金融杠杆的作用：调节利率水平、控制信贷规模、贷款方式（7）住房政策的影响：廉租房、经济适用房、商品住房、公租房、共有产权房2、房地产市场行为的规范（1）资质审查（2）产权登记 保证业主权益；方便流通；维护交易秩序；代征税费；对房地产市场动态跟踪管理。,（3）建立房地产价格评估制度 中介机构提供房地产价格信息、开发成本、预测发展趋势。在政府土地出让、拆迁安置、房地产买卖、租赁、抵押、保险、征税、投
13、资入股、公司上市、兼并、收购等方面提供服务。（4）交易程序的规范化 对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁和产权登记都有固定的办事程序。,拍卖出让国有土地使用权程序,国土资源局（以下简称出让人）编制国有土地使用权出让计划，报经市人民政府批准后，及时向社会公开发布。,出让人按照出让计划，会同城建等有关部门拟定拍卖出让土地的用途、年限、时间和其他条件等方案报市人民政府批准后，由出让人组织实施。,出让人根据拍卖出让地块的情况，编制拍卖出让文件。,出让人在至少拍卖开始前20日发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。,出让人对竞买申请人进行资格审查。对符合拍卖公告规定条件的，应当通知
14、其参加招标活动。,拍卖会进行,以拍卖方式确定竞得人后，出让人与竞得人签订成交确认书。,竞得人支付竞买保证金抵作国有土地出让金，其他竞买人支付的竞买保证金，出让人在拍卖活动结束后5个工作日内退还，不计利息。,拍卖活动结束后，出让人应在10个工作日内将拍卖出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。,受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。,竞得人按成交确认书约定的时间与出让人签订国有土地使用权出让合同,1、主持人点算竞买人。2、主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求开工和竣工时间以
15、及其他有关事项。3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。4、主持人报出起叫价。5、竞买人举牌应价或者报价。6、主持人确认该应价或者报价后继续竞价。7、主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。8、主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。注：竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中，可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。,1、资源的配置功能 资源的配置功能是房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。2、显示房地产市场需求的变化引起需求量增加或减少的原因：（1）
16、未来预期收益变化（2）政府税收政策的影响（3）收入水平变化或消费品位变化（4）其他资金介入和土地供给变化3、指导供给以适应需求的变化引起供给变化的原因：（1）开发商新建设的房地产项目或改变原来物业的使用方式（2）某物业可替代物业之间的租售价格比发生变化,4、能指导政府制订科学的土地供应计划5、引导需求适应供给条件的变化第二节 房地产市场供求分析一、房地产市场的供给与需求(一)供给和需求的一般概念1、供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。2、需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量
17、。3、总供给是指一定时期内一国企业所愿意生产和出售的商品和服务的总量，总供给取决于价格水平、经济的生产能力和成本水平；,4、总需求是指一定时期内一个经济中各部门所愿意支出的总量。总需求是消费者、企业和政府支出的总和，它既取决于价格水平，也取决于货币政策、财政政策和其他因素(二)房地产供给1、房地产供给的概念 （1）定义：房地产供给的概念可以从微观和宏观两个角度理解。从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量，既包括以公顷、幢、平方米等
18、为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。,（2）理解：在一个成熟的市场经济国家，一般来说，其宏观的房地产总供给应该是微观房地产供给的总和。但是对于像我国这样的处于转轨时期或过渡经济时期的国家而言，房地产市场还是双轨制，那么微观的市场供给概念很明确，即商品房的供给以及出让或转让土地的供给，但是宏观的房地产总供给的概念就比较模糊，不仅包括市场供给，还应包括福利分配的住房以及划拨的土地。房地产供给概念的外延与房地产概念的界定密切相关。一般地，广义的房地产供给不仅包括住房(住宅)供给、非居住用房(如工业用房、商业金融用房、写字楼等)供给，还包括土地供给；而狭义的房地产供给则仅
19、指住房供给和非居住用房供给，不包括土地供给。,2、房地产供给的特点 (1)缺乏弹性。房地产供给的刚性。土地的自然供给是土地天然可供人类利用的部分，它是有限的、相对稳定的，土地的自然供给没有弹性。土地的经济供给是指在自然供给基础上，经过开发以后成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地供给。土地的经济供给有一定的弹性，但由于受自然供给的制约，其弹性是缺乏的。总的来说，作为房地产基础的土地，其供给缺乏弹性，是刚性的。其次，由于房地产的开发建设周期长，在短期内房地产很难直接地、很快地生产出来；同时，其他用途的房地产也很难直接转换过来，这样，短期的房地产供给就是一个既定的、不变的量。而从长期来看，房地
20、产的开发生产也要受土地有限性的制约。因此，房地产供给缺乏弹性。,(2)层次性。房地产供给具有层次性。房地产供给一般可分为三个层次：现实供给层次，即已经进入流通领域，可以随时销售或出租的房地产，又称房地产上市量，其主要部分是现房，也包括期房。这是房地产供给的主导和基本的层次。储备供给层次，即可以进入市场但是房地产生产者出于一定考虑(如房地产开发商或销售商的市场营销手段和策略)暂时储备起来不上市的这部分房地产。需要注意的是，这种储备供给层次的房地产与通常所说的空置房不同。潜在供给层次，即已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市房地产，以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进入市场的
21、房地产。房地产的三个供给层次处于动态变化和转换过程中。,(3)滞后性。一方面，房地产供给的滞后性导致了房地产投资的高风险性。房地产生产者往往依据现时的房地产市场状况制订开发计划，但当房屋建成投人市场时，市场则很可能已发生变化，由此造成积压和滞销。因此，对未来宏观经济形势和房地产市场变化的预测非常重要，对房地产市场调查以及可行性研究的要求也很高。另一方面，房地产供给的滞后性也是也是引起房地产市场周期的重要原因。,(三)房地产需求1、房地产需求的概念 （1）定义： 同房地产供给一样，房地产需求的概念也应从微观和宏观两个角度理解。从微观角度看，房地产需求是指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意
22、而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。房地产有效需求，是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的房地产需求，也即房地产的现实购买力。房地产有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即：De=f (收入，房价，抵押贷款能力)。,房地产潜在需求，是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望，又称需求潜力。房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要
23、的因素，用函数式表示即：Dp=f (人口)。2、房地产需求的特点(1)多样性。房地产需求的多样性首先是由于房地产本身的多样性造成的。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对房地产的需求进一步形成了多样性。,(2)区域性。房地产具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区(如一个城市)的房地产需求基本上来自于这个地区(城市)的工商企业及居民，中小城市的房地产需求的区域性则更加明显。房地产需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其房地产需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，
24、需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。不了解房地产需求的区域性，开发商品房就会出现盲目性。(3)层次性。房地产需求的层次性包括两个含义。从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对房地产的需求层次也不同。,换句话说，房地产对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。从房地产社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为房地产现实需求和潜在需求两个层次。房地产现实需求也即上面说讲的房地产有效需求，这种有效需求直接参与当前房地产市场的交易活动。房地产潜在需求
25、是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，也称房地产的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。(4)双重性。房地产需求的双重性是指房地产既可以作为消费品也可以作为投资晶的特点，即可以分为房地产消费需求和房地产投资需求两大类,(5)可替代性。房地产需求的可替代性可以从以下三个方面理解。在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个房地产，但是房地产商品在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。特别需要注意的一点是，房地产的租赁和买卖，也即我们通常所说的买房和租房是可以相互替代的。从房地产的投资需求看，房地产作为一种投资工具，如果其投资收益下降，那么投资
26、者可以转向股票、债券、期货等其他投资工具。从投资角度看，房地产商品与其他商品之间是可以替代的。,二、房地产市场供给分析房地产市场供给分析，主要包括房地产供给影响因素分析和房地产供给弹性分析。(一)房地产供给影响因素分析1、房地产价格 房地产供给与房地产价格正相关，即房地产价格与供给量之间存在着同向变动的关系，是一条向右上方倾斜的曲线。2、生产要素价格和供给 生产要素价格与房地产供给负相关，而要素的供给正相关。3、房地产开发商的未来预期 如果预期的投资回报率高，开发商般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；如果预期的回报率低，开发商一般会缩小规模或放慢开发进度，从而会减少房地产供给。4、政策因素
27、 政府的有关政策如房地产政策、产业政策、税收政策等都是影响房地产供给的重要方面。,(二)房地产供给弹性分析1、弹性表示一个经济变量对另一个经济变量变动的反应程度。2、房地产供给价格弹性，是指供给量变动对价格变动的反应程度，也即房地产价格变动的比率所引起的供给量变动的比率。房地产供给弹性系数等于房地产供给量变动的百分比与价格变动的百分比之比。用公式表示如下：式中：Es房地产供给弹性系数；P房地产价格；P房地产的价格变动量；Q房地产的供给量；Q房地产供给的变动量。房地产价格与供给量同方向变化，供给弹性的弹性系数为正值。,3、房地产供给弹性在不同的时期的特点。（1）特短期内房地产供给无弹性 如图2-
28、1所示（2）短期内房地产供给弹性较小 如图2-2所示（3）长期内房地产供给弹性较大 如图23所示(三)住宅存量和住宅流量1、住宅存量(Housing Stock)，是指住宅在有效使用期内的有形实体，一般以住宅建造单位幢、栎、套、同等来衡量。之所以被称为“存量”，是因为住宅建筑有形实体在有效使用期内是相对固定的。住宅往往被看做是一种资产，所以住宅存量也常常被称为保护人类生存需要积累的固定资本存量,2、住宅流量(Housing Flow)，是指由住宅的质量给住宅使用者所带来的“服务量”。这里的“质量”是由住宅实体的各种属性以及住宅环境的各种因素综合造成的。住宅存量和住宅流量概念的提出，考虑到住宅新
29、、旧程度的不同给消费者带来的效用大小不同。也就是说，对于住宅存量而言，住宅实体在一定时期内是固定不变的，是一个“存量”；而住宅的服务量则是一个“流动”变化的量，随着住宅存量的老化、磨损、维修更新等过程而变化。即：有一个单位的住宅存量，不一定就对应一个单位的住宅流量。对于一个新住宅而言，二者是一致的；对于旧房而言，住宅流量小于住宅存量。因此，在考察房地产供给量时，就考察住宅存量是不够的，还必须同时考察住宅流量、服务量。,3、“滤下过程”：由于自然或物理损耗，技术、设计或装修的过时，以及功能的损耗等原因而使旧房的质量下降的过程。所谓“滤下过程”就是说经过几年的使用，住宅质量下降，那么其价格原本只能
30、由中、上收入家庭负担，而这一过程则使得较低收入家庭也能负担得起旧房了。三、房地产市场需求分析房地产市场需求分析，主要包括房地产需求影响因素分析、房地产需求弹性分析。(一)房地产需求影响因素分析影响房地产需求的因素要比影响房地产供给的因素复杂，除了价格、预期、政策等因素外，还包括社会经济发展水平和城市化水平、人口因素等。,1、房地产价格 一般地，价格与需求量之间存在着反方向变动的关系。然而，由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产需求的影响又呈现出复杂的变化规律，人们像投资股票一样，对房地产的需求买涨不买跌，房地产价格越向上升，对房地产的需求越大。2、消费者收入水平和消费偏
31、好 消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。消费者收入水平对房地产需求的影响，表现在两个方面：一方面直接影响住宅需求，二者基本上呈正向变动的关系，另一方面是间接影响生产性房地产需求，即收入水平的提高会促进生产的发展，进而又扩大对生产性房地产的需求。,居民消费结构对房地产需求的影响主要表现在居民的收入中住房消费比重的变化上，这个比重将直接影响到住房商品化以后的租售购买力。一般地，当恩格尔系数在40%50%之间时，居民用于住宅消费的开支约占生活费开支的15%左右。3、消费者预期 如果其预测是乐观的，对房地产需求就会增加；反之则减小。4、社会经济发展水平和城市化水平 （1）社会经济
32、发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面，一是投资规模，二是国民收入水平。（2）城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数量、规模的扩大以及城市人口的增长两个相互联系的方面5、政策因素 国家的房地产政策、货币政策和财政政策等，对房地产的投资需求和消费需求都会产生很大的影响。,(二)房地产需求弹性分析1、基本原理 房地产需求弹性包括房地产需求价格弹性和房地产需求收入弹性。（1）房地产需求价格弹性是指房地产价格海上升(下降)一个百分点所引起的房地产需求量减少(增加)的百分比，即房地产需求量的变动对价格变动的反应程度。 一般地，当|Ed|1时，称为富有弹性，表明价格或收入的变动对房地产需求的影响
33、程度大；|Ed| 1，表示消费量的增加率大于收入的增加率，此种产品为“奢侈品”；0EI1，表示某种商品的消费量的增加率低于收入的增加率，属于“必需品”；EIPE，这种趋势就会继续下去，直到P1=PE、QS1=QD1，达到供求均衡。（2）如果房地产品价格低于均衡价格，假设为P2，如图25所示，由于此时房地产价格低于均衡价格，开发商利润较小，将减小投资，缩小生产规模，房地产市场供给量为QS2；对消费者来说，房价偏低，需求就会增加，此时需求量为QD2。房地产市场出现供不应求的局面。这样，将导致房价上升，由于开发商利润增加，将会增加供给；另一方面，需求也将减小，直至房价上升至PE，又达到供求均衡。,(
34、二)存量流量模型1、存量市场与流量市场的理解（1）存量(Stock)市场是指已开发房地产市场。存量房地产可以用于改建，但在短期内完全无弹性。主要为现实供给层次和储备供给层次。（2）流量(Flow)市场是指潜在房地产市场。流量房地产供给并非完全无弹性，主要为潜在供给层次。2、以土地市场为例进行分析（1）假设：假设有两个独立的土地市场，一个是既有的假设用地市场，另一个是新增建设用地市场。,（2）构成： 图3-2中左半部分为既有建设用地市场，土地供给是完全无弹性的，土地供给曲线为Sexist，需求曲线为Dexist。该市场的均衡价格为Pe，均衡数量为Sexist。则市场均衡时有：Dexist(PL)
35、=Sexist 图3-2中右半部分为新增建设用地市场，土地供给为Snew，需求曲线为Dnew。土地的供给有一定的弹性，随着土地价格的上涨，更多的农用地会转化为建设用地。则供给函数为Snew（(PL，X)，其中为PL地价，X表示影响供给的其他因素。需求函数为Dnew（(PL，Y)，其中Y为影响需求的其他因素。市场的均衡价格为Pn，均衡数量为Ln。,PL,E,H,LH,F,LF,LF=LH+XD,3、相互关系：（1）从图3-2可知，新增土地价格Pn高于既有土地价格Pe，原因是由于新增土地和既有土地之间不能完全替代，且新增土地体现了技术的变化，其基础设施和配套服务的布局更科学合理，因而在价格上占有一
36、定的优势（2）当市场价格PL=Pe时，新增建设用地市场的需求在需求曲线Dnew上A点；当市场价格PLPe时 ，既有市场供给过度，新开发土地投资受到抑制。,（3）因而只有A点，既有土地市场的需求才会对新增土地市场没有影响。 有一个关于投资取决于两种市场价格比率的理论：如果Pe/Pn小于1，新增土地开发投资就下降；如果Pe/Pn大于1，则新增土地开发投资增加4、模型的特点（1）Dnew总是比Dnew更有弹性（2）从长远看，新增土地市场的供给和需求在Dnew=Snew点达到均衡。,(三)蛛网模型(动态分析模型)1、假设条件：（1）房地产供给存在时滞，房地产开发从产品生产到产品上市有一段相当长的时间差
37、距；（2）相对而言，房地产需求对价格变化的反应较为灵敏，其反应的延后时间小于房地产供给的延后时间，即可以认为房地产需求不存在时滞，市场价格一有变动，就会引起需求量的变动；（3）房地产市场信息不完全，开发商无法做出合理的市场预期，只能根据目前的价格决定下一期的产量，本期的产量则由上一期的价格决定。,2、蛛网模型的分类根据房地产供求弹性大小的不同（1）收敛式蛛网模型 房地产市场的需求价格弹性大于供给价格弹性，如图2-7所示。（2）扩散式蛛网模型 房地产市场的需求价格弹性小于供给价格弹性，如图28所示。（3）封闭式蛛网模型 房地产市场的需求价格弹性等于供给价格弹性，如图2-9所示。(四)闲置和过度需
38、求模型我们可以通过图2-10来分析房地产市场的非均衡特点。考虑可用于开发的土地总量在短期内是由规划或其他限制条件决定的，所以我们可以设定这些土地总的潜在存量为一个固定存量L。,图2-7收敛式蛛网模型,图2-8 扩散式蛛网模型,图2-9 封闭式蛛网模型,图2-10房地产市场的非均衡：闲置和过度需求模型,1、PL=P1PE，市场供给量为LB，需求量为LA，土地的总供给为L，闲置土地数量为AC。 空地AC是由两部分组成的：AB为非均衡空余，是供给者愿意接受此价格但又卖不出去的土地；BC为均衡空余，意味着即便在此价格下达到均衡，这部分土地也是空余的，它要求高于3000元的价格才能出售。2、PL=P2
39、PE ，就会出现相反的情况，但土地的闲置还是存在的，这时愿意卖的将比愿意买的要少，市场就会出现过度需求。 LD是实际交易量，DF是过度需求量，DE是在此价格下想买但又买不到的量，EF是均衡空余水平。这样，在市场上总是有空余土地。,3、结论：当房地产市场出现闲置或过度需求的非均衡状态时，市场就要通过价格的变化对其进行调节。 如果房地产市场存在着闲置，或价格在均衡价格之上，市场就将通过价格下降来调节到均衡；反之，如果存在过度需求，价格将上升到均衡。 因而在房地产市场中，价格移动方向可以被用来检验是存在着过度需求，还是存在着闲置。 当价格从一个时期到另一个时期上升时，市场必定有过度需求；反之，当价格
40、下降时，市场必定有闲置。,二、房地产投资与消费市场模型（一）房地产市场的构成1、房地产投资市场：反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果。2、房地产消费市场：反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果。（二）房地产市场分析的四象限模型1、第一象限：有租金（r）和供求数量（存量n） 需求曲线d表明在给定的经济状况下，对房地产的需求数量多大程度上取决于租金。均衡时，d（r，经济状况）=s，确定租金水平r，属于房地产消费市场,第象限,第象限,第象限,第象限,房地产市场分析的四象限模型,2、第二象限：有租金(r)和价格(p)两坐标之间的斜率为资本化率（租金和价格之比） 表明继续持有物业所需的收益率，通过租金水平r和资本化率 确定房地产的价格p， ；对于有限使用年限， 。属于房地产投资市场3、第三象限：有价格（p）和开发建设量（c），物业的价格等于房地产开发成本： ，开发成本随开发活动的增加而增加。属于房地产投资市场,
