1、中国指数研究院杭州分院 2018年7月,2018年杭州楼市年中盘点,01,政策回顾,02,商品房市场,03,土地市场,04,趋势展望,目录/CONTENTS,政策回顾,0 1,目录/CONTENTS,1、杭州市城市综合交通专项规划(2007-20202018年修订版正式获批 2、棚户改造：今年将完成征迁住户4万户，成为楼市大量新增需求 3、“限酒令”重出江湖，商业地块将不允许打擦边球 4、杭州商品住房销售实行公开摇号方式,城建动态：杭州市城市综合交通专项规划(2007-2020)2018年修订版正式获批,杭州市城市综合交通专项规划(2007-20202018年修订版正式获批，规划内容涵盖了铁路
2、、公路、轨道交通等多维度的交通规划内容，明确了大杭州新的交通框架与格局。,地铁,快速路,环线,明确杭州“三环”格局：“一环”杭州绕城高速，“二环”杭州都市圈环线，两者间的“中环”已开建，东起大江东河庄街道，经绍兴、萧山、富阳、余杭、海宁，最后返回大江东形成环路。,近期将形成1-10号城市轨道线、1条城市中轴快线（机场快线），以及4条都市区城际轨道，即杭富线、杭临线、杭绍线、杭海线,绕城高速以内形成“四纵五横三连一抬升”的快速路网体系，绕城高速以外规划中环快速通道,铁路,杭州西站选址老宣杭线仓前货运站附近，在2022年亚运会前投入使用。未来将引入6条高铁线，分别为商合杭铁路、杭黄铁路连接线、沪乍
3、杭铁路、杭温铁路、杭临绩铁路、沪杭城际复线,跨江,机场,新增8条过江通道：望江路接江晖路通道、博奥隧道、同协路隧道、艮山东路延伸线跨江通道、江东三路通道、萧山新城路接下沙11号路通道、靖江路通道和新彭埠大桥,萧山机场T4航站楼：年底开工，比T1、T2、T3三座航站楼总面积大一倍。 萧山机场综合交通枢纽：引入杭绍台二期、杭州南至机场联络线、机场轨道快线、地铁1号线和7号线等交通方式，实现“空铁联运”,公交,到2020年，乘客候车时间市区高峰时段不超过2分钟；平峰不超过5分钟；主城区换乘距离不超过100米。设置市区和市域水上公交客运长线（暂定北线和南线）,点评： 本次修订的杭州轨道线网规划，将此前
4、部分线路比如3号线、5号线、9号线的延伸段，予以了最终的明确。未来，西至老余杭，北至塘栖，南至义桥，都将进入地铁时代！ 临安和富阳加速融入杭州节奏，杭州对周边的辐射带动作用将增强，也为环杭州的板块承接杭州需求溢出提供了通道支撑，临安、余杭等区域板块吸引力提升。 杭州西站将改变杭州长期以来交通东强西弱的格局，打开了西部对外联系的通道，有助于提升杭州西部产业的导入。以西站为契机打造的未来科技城高铁新城，会进一步为板块价值带来新的增长动力。 公共交通乘坐体验提升，萧山机场综合交通枢纽将成为机场与高铁同站的枢纽，为杭州的人气聚集力再次赋能。,城建动态：杭州市城市综合交通专项规划(2007-2020)2
5、018年修订版正式获批,杭州轨道交通示意图,杭州西站选址位置,杭州环线示意图,城建动态：今年将完成征迁住户4万户，成为今年楼市的一大批新增需求,2018年年初，省住房和城乡建设厅公布浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单(第三批)，共175个项目，其中杭州61个、宁波36个、温州8个、湖州8个、嘉兴14个、衢州9个、台州16个、丽水23个。 2月23日，杭州市召开全市城中村改造暨小城镇环境综合整治工作推进大会，会上下发了杭州市城中村改造征迁整治、安置房及配套设施项目建设三年行动计划（20182020年），明确了杭州今年将开工216个安置房和配套设施项目。今年，杭州将完成征迁住户4万户，拆
6、迁安置房项目开工1500万平方米，主城区完成整村征迁56个村；70%以上的小城镇，即至少53个小城镇通过省级考核验收。,点评： 2018年的杭州棚户改造计划，将带来大量购房需求释放。目前国开行将棚改审批权限收归总部，市场都认为这意味着棚改的全面叫停。对此，国开行已做回应称：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。该回应没有正面涉及，目前很多未审批的棚改项目处于搁置状态，等待政策明朗后推动。 对于杭州今年的棚改计划，如果后续以安置为主、货币为辅，将减少大量购房需求，对楼市会产生较大的影响。,楼市政策：“限酒令”重出江湖，商业地块将
7、不允许打擦边球,杭州规划局发布关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函，对市区（含十城区）范围内拟出让的商业商务用地，规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。 4月19日，萧山空港新城成交的一种商业商务地块，出让文件中明确指出“不得建设酒店式公寓”。,点评： “限酒令”政策出台，新出让的商业地块很难再做成小面积的酒店式公寓产品，实际开发过程中办公类项目“打擦边球”现象被抑制，对商业用地的规范作用比较显著，酒店式公寓的规划审批将会愈加严格； 商品住宅限购催生了酒店式公寓的热销，其成为
8、投资客的新领地，尤其是住宅摇号政策实施以来，由于中签率较低，部分刚需转向酒店式公寓过渡，而投资客也看中其较高的回报率，因此酒店式公寓热度飙升，涨价成为关键词。“限酒令”的出台，将逐步缓解酒店式公寓的投资热，使得房住不炒更加深刻。,楼市政策：杭州商品住房销售实行公开摇号方式,关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知发布，自2018年4月4日起，市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。,点评： 继限购政策后，杭州对房地产市场的稳定运行再次开出“强效药”，整治目前市场怪象。 “号子费”、“捆绑销售”等现象得以根治；无房家庭获得政策倾斜，
9、虽然房源专供比例由房企自定，但也使得刚需有了更多机会，从“排不上号”到“可能摇号成功”，贷款买房和全款买房站在了同一起跑线上。 摇号政策产生的负面影响也是不容忽视的，刚需可能被“误伤”，久摇不中，即使全款也无法购置；置换改善风险加大。 二手房市场也会受到波动，短期来看，二手房易获得性导致部分急需置业的购房者会抬高市场热度；而长期来看，刚需客户加入新房摇号队伍，业主的“惜售”心态渐浓，二手房市场会逐渐降温，从已施行摇号政策城市的二手房市场变化来看，热度回落趋向比较明显。,商品房市场,0 2,目录/CONTENTS,1、供应不足加上摇号制度，导致上半年成交 “凉凉” 2、住宅出清周期3个月，供不应
10、求形势严峻 3、公寓表现喜人，价格直线上扬 4、二手房有价无市，成交锐减 5、毕业季来临，租金持续高企,商品房市场量价走势：供应不足加上摇号制度，导致上半年成交 “凉凉”， 表现不振，限价政策下住房被动高端化，整体价格上升依旧,2018年上半年，杭州市区（含富阳、临安）商品房共成交74942套，共计756万方，与去年相比，今年上半年成交大幅下滑，主要是供应减缓，加上摇号政策实施开始，各项流程不清晰，房源上市较慢。目前市场上供不应求形势严峻，预计下半年上市项目增多，以缓解市场需求； 从价格来看，上半年均价在26038元/平方米，同比上涨31%，环比上涨7%，在“限价”政策下，高价地只能被迫打造高
11、端，或提高装修标准，以此来赚取利润空间，因此房价日渐上升。,商品房市场各物业类型成交占比：公寓表现突出，成交量占比刷新最高纪录,2018年上半年，受摇号政策的影响，公寓格外收到追捧，每逢公寓开盘，自住、投资客户均蜂拥而至，公寓成交量占比继续刷新近两年最高纪录，而住宅占比持续下行； 随着住宅摇号方案的成熟，预计下半年住宅上市量大大增加，预计各物业的占比情况将有所改观，住宅占比将回升。在“限酒令”的实施下，公寓项目审批逐渐严格，目前市场上的公寓将更加热销。,商品住宅市场,供销对比：供应不足导致成交大幅下降，供不应求形势严峻，摇号流程明朗后，预计下半年入市量增，以满足市场的大量需求,2018年上半年
12、，商品住宅成交456.58万方，同比下降16.3%，环比下降29.5%，新增供应311.27万方，销供比为1.47，供不应求形势严峻，商品住宅可售共计239万方，出清周期3个月，预计下半年将增大供应来满足市场的需求。,各区成交量：各区成交环比下行主导，上城、临安表现亮眼,余杭继续成为销冠区域，“首改萧山、刚需余杭”，目前余杭的2万以下楼盘较多，是刚需入手的首选阵地；临安是目前杭州唯一不限购的区域，自从摇号实施以来，报名人数场场爆满，中签率屡破新低，开盘即售罄，成交量持续走高，上半年销量排名第三。 2018年上半年，各区县成交环比涨跌不一，在整体表现下降的走势下，上城、滨江和临安逆袭上升，其中上
13、城区环比上涨888%，表现亮眼，主要是高端项目信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸和中海钱江湾的集中入市，这三个项目成交929套，共计15.68万方，因此对于基数较小的上城区来说，成交变动涨幅较大。,2018年上半年，各区县成交价均有浮动，主要由于限价的影响，项目逐渐高端化，装修标准也日渐提高，以此减少高价地带来的资金影响，因此价格有所上涨。在各区县中，下沙房价涨幅明显，目前下沙交通、商业等配套不断齐全，生活气息日益浓厚，已从当年的“滑铁卢”中走出，现在正处于快速上升、填平洼地的过程中。,各区成交价：房价上涨程度不一，下沙独树一帜，涨幅明显,成交结构：成交结构上移，刚需置业难度加大,2018年上半年
14、，120方以上面积段占比达到最高，为45%，由于限价，房企主打大面积改善型住宅，以高总价快速回笼资金，因此市场整体表现出成交结构逐渐上移； 而相对应的刚需70-90方户型占比逐年降低，今年已降至39%，但摇号实施以来，每逢刚需盘（90方以下）面市，都会出现万人报名的盛况，刚性需求多，但房源少，刚需买房难度日益加大。,排行榜：余杭、萧山包揽成交面积TOP10项目,2018年上半年杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交面积TOP10,2018年上半年杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交金额TOP10,住宅摇号追踪,摇号全流程：公示到摇号一般周期为7天,意向客户登记,企业公示购房意向登记方案,客户情况核对
15、,销售现场公示并公证,公证机构主持摇号,有序组织选房,房管部门备案,由线下转为线上登记，资金冻结成为主流，摇号各项细则不断完善,意向登记常规需要准备的材料 1.购房意向登记人及家庭成员（含未成年子女）身份证复印件（核对原件）； 2.户口本首页复印件及家庭各成员个人页复印件或户籍证明复印件（核对原件）； 3.婚姻证明复印件（未婚不需要），离异须离婚证及离婚协议复印件（核对原件）； 4.以家庭为单位（含未成年子女）的杭州住房情况查询证明原件（临安、桐庐、建德、淳安户籍的购房家庭须提供户籍所在地住房情况查询证明原件）； 5.非杭州户籍须提供近36个月连续24个月社保或个税缴纳证明原件（如有新政出台，
16、以新政为准）； 6.选择按揭付款方式的客户须提供在人民银行征信系统打印的个人征信证明复印件，核对原件，未提供者均视为选择一次性付款方式购房； 7、按照项目要求冻结资金。,据统计，摇号至今，已有96个楼盘进行登记，通宵排队、人数破万等新闻层出不穷，摇号初始，登记处的长龙队伍，给购房者带来不便，也给售楼处工作人员带来了巨大的工作量，因此开发商逐渐开始选择线上登记， 线上登记后，不少购房者四处登记，以增加中签几率，但对于开发商来说，锁定客户是关键，因此现在的项目一般都有冻结资金的要求。,摇号三步走：以“和家园臻园”为例（第一摇：推出180套房源）,40%：159户“无房家庭”,438户意向家庭,60
17、%：281户非“无房家庭”,摇出72户直接获得购房资格，但不确定选房顺序,未中签的87户无房家庭,摇取剩余的108套房源，但不确定选房顺序,共180户家庭摇号获得选房顺序,根据选房顺序选房,第一轮摇号,同时摇取未中签家庭的轮候顺序,如有放弃，则从未中签中依次替补,第二轮摇号,第三轮摇号,部分中签率较低项目,验资金额基本按照三成首付,无房无贷资冻结基本是按照总价的三成来定 栢悦中心户型、总价均面向刚需，但要求100万存款证明，在各方的质疑声中，栢悦中心验资金额已调整到50万,中签比例低，竞争激烈,目前来看，刚需盘竞争较为激烈 东湖城（大江东）是首个千人摇号盘，中签比例6% 融信澜天、华夏四季出现
18、万人摇 目前绿城九龙仓桂语江南中签率最低，仅1.6%,摇号项目特点小结,酒店式公寓,量价走势：公寓表现喜人，成交量小幅下降，价格直线上涨,2018年上半年酒店式公寓共成交18477套，公寓表现喜人，但与去年同期相比，成交量下降8.7%。供应减少更加使得价格上升，摇号和“限酒令”的出台，使得公寓市场像是打了兴奋剂。上半年推出的酒店式公寓去化均良好，多数楼盘开盘即售罄，价格也是水涨船高。但是市面上公寓项目不多，加上公寓后期审批严格，因此亢奋过后将逐渐回归冷静。,排行榜：临近地铁、热门板块等是公寓热销主要因素,公寓项目去化普遍较好，热销项目0纪元位于奥体板块，靠近地铁2号线盈丰路站和钱江世纪城站，出
19、行交通便利，未来预期价值高； 万科智谷成交量高，主要是由于推出房源多，该项目不足的是推出当天去化率较低，在50%左右，加推频繁，蓄客不足，成为较大短板。 热销项目特点明显：1.临近地铁，交通便利；2.热门板块，未来价值高。,2018年上半年酒店式公寓成交套数TOP10,二手房及租赁市场,二手房市场量价走势：二手房有价无市，成交锐减，市场热度日趋回落,2018年上半年，杭州市区（不含富阳、临安）共成交二手商品住宅30996套/284.18万方，比去年同期下降39.17%，摇号政策之前，新房市场乱象丛生，号子费、茶水费层出不穷，不少刚需转战二手房市场，但是摇号政策实施之后，刚需客户受到政策倾斜，购
20、房环境逐渐透明，尽管中签率低，面对房价高企的二手房，坚持摇号成为目前购房现状，二手房有价无市，成交锐减。,二手房市场：新房限价，二手房虚高，一二手房价出现倒挂,临平山北、三墩倒挂明显,长睦板块倒挂最厉害,摇号政策后，杭州楼市火热程度不断攀升，由于限价，新房价格低，二手房价格居高不下，一二手倒挂成为当下的现象。从数据上可以看出，长睦板块的新房在19000元/平方米左右，而周边二手房均价达到了26000元/平方米，新房与二手房倒挂幅度达36%，越是刚需地段，倒挂现象越严重。临平山北、三墩等板块倒挂幅度均在20%左右。,二手房市场：一二手倒挂原因分析,一二手房价格倒挂无外乎两方面原因：新房价格上不去
21、、二手房价格涨势惊人。是什么导致新房和二手房价格往两个不同的方向发展呢？ 新房价格为什么上不去？限价政策。新房限价政策一直紧紧的控制着新房项目的价格，“买到就是赚到”、部分板块甚至买到就是资产翻倍，直接的市场体现就是二手房价格和新房价格的双轨道运行，对消费者（部分套利者）吸引力大。 二手房价格反映了实际市场热度。据不完全统计，2017年完成4万余户的主城区城中村拆迁，瞬间涌出大量的货币安置客户。拆迁户除了全款购买新房，仍有大量涌入二手房市场，价格自然迅速飞涨。 摇号政策实施后，由于新房供应少，久摇不中客户只能转向二手房，一二手房价倒挂加剧。,租赁市场：传统毕业季来临，租房需求增加，租金持续高企
22、,杭州普通住宅租赁价格指数走势图,2018年6月杭州六城区普通住宅租赁价格指数对比图,2018年6月，杭州六区平均租金为3482元/月，环比下降0.94%。其中一居、二居、三居室的平均租金为2871元/月、3612元/月、3617元/月，环比分别下降0.59%、下降3.62%、上升0.92%。 6月是传统毕业季，经历了5月租金大幅上升后，6月小幅下降，但依然高企。随着毕业季的到来，需求将增大，工作机会聚集的区域租金将继续上扬，各区的分化或加重。,备注：杭州六城区指上城、下城、拱墅、西湖、滨江、江干,2018年6月杭州六城区住宅租赁价格指数环比变化图,目录/CONTENTS,土地市场,0 3,1
23、、杭州收金总额1439亿，高居全国榜首 2、推地节奏加快，各类用地推出、成交同比均增长 3、宅地成交规划建面共计684万方，平均楼面价17337元/平方米 4、房企拿地理性，封顶竞自持地块明显减少,土地收入：2018年上半年杭州收金总额1439亿，高居全国榜首,2018年上半年全国300城市土地收入排行TOP10,注：面积均为建设用地面积,推出,量：387万平米 同比：115% 环比：-7%,住宅,商办,量：78.59万平米 同比：30% 环比：-9%,成交,住宅,量：314万平米 同比：99% 环比：-16%,量：84万平米 同比：71% 环比：7%,商办,各类用地725万平米，同比51%,
24、各类用地629万平米，同比39%,1-6月,1季度,各类用地329万平米，同比132% 环比19.8%,各类用地348万平米，同比38% 环比16%,2季度,各类用地396万方平米，同比6% 环比19.8%,各类用地280万平米，同比41% 环比-20%,土地成交：上半年推地节奏加快，各类用地推出、成交同比均增长,2016年以来杭州全市宅地成交情况（半年度）,宅地成交：成交规划建面共计684万方，楼面价17337元/平方米，小幅上涨,2018年上半年，杭州全市宅地共成交72宗，成交建面314.47万方，规划建面共计684万方，相比去年同期，推地节奏明显加快； 企业资金紧张，拿地都较为理性。上半
25、年楼面价17337元/平方米，同比上涨7.4%，平均溢价率42.8%，溢价不高，但每月出让的真正优质地块依然抢手，比如未来科技城地块，企业拿地信心十足，但出手相当谨慎，经过283轮，地块才拍至上限价，最终由绿城&浙江省交投以封顶价26993元/平方米+2%自持竞得。,宅地各区域成交：拱墅、江干、余杭、富阳同期涨幅较大，临安土拍不温不火,2018年上半年，上城、下城没有宅地推出，所以无成交； 余杭、拱墅、江干、富阳加大推地节奏，成交建面比去年同期涨幅明显； 临安撤市设区后，宅地成交一般，2018年4月首次推出5宗地块（含1宗租赁用地），便以2宗流拍2宗底价成交收场，临安撤市设区前土拍经过几轮风波
26、，楼面价已接近开发商心理价格天花板，加上企业资金紧张，拿地都较为理性。,宅地成交：房企拿地趋于理性，与去年相比，封顶自持地块明显减少,2017年3月底土拍实行限地价、竞自持后，并没有阻挡房企拿地的热情，杭州市区自持地块共有70宗，自持规划建筑面积共计155.66万方，100%全自持地块有7宗，规划建筑面积共计52.42万方； 2018年以来，由于新房限价政策不松懈，企业资金压力大，房企拿地趋于理性，上半年宅地成交72宗，自持共20宗，最高富阳、临安的低价地均未出现自持地块。,2018年上半年杭州宅地成交总价TOP10,2018年上半年杭州宅地成交楼面价TOP10,宅地榜单：保利以100.99亿
27、竞得钱江世纪城地块，成为上半年全国总价“地王”,趋势展望,0 4,目录/CONTENTS,1、住房调控政策将弥补过去政策漏洞，运行机制更加完善 2、缓解市场供需矛盾，预计成交量升价稳，公寓持续受欢迎 3、推地节奏与上半年保持一致，热门板块受关注度依然较高,政策展望：住房调控政策将弥补过去政策漏洞，运行机制更加完善,未来住房政策，将弥补过去政策的漏洞，采取更为灵活多变的方式限制投机炒房行为。 购买端：继续严格把控 目前，西安、长沙、杭州相继出台限制企事业单位购房的政策，从限购端进行加码，相比限售的影响会更加明显！ 为抑制炒房行为，杭州未来也应继续严控购买人群，防止钻空子。6月25日，长沙出台新一
28、轮调控政策，为进一步保护刚需，将父母投靠、未成年人、新落户人群、离异等之前的购买人群进一步限制，并调整了其他个人转让不动产个人所得税核定征收率，将购买端漏洞依次弥补。 销售端：限售出台亦是情理之中 网传杭州即将出台限售政策的消息，政府部门已经辟谣，但目前全国多个城市如济南、昆明、大连、宁波、长沙、西安等均实行限售政策，限售年限2-4年不等，资金套牢，将限制大批投机炒房人群，让住房真正回归居住属性。 目前杭州市场上二手房倒挂现象严重，“买到即赚到”对于炒房客来说是最简便的赚钱渠道，因此为落实“房住不炒”的本质，限售政策出台应该是必然，只是时间早晚的问题。,住宅市场：逢盘必摇，久摇不中，需求庞大，
29、说到底是供应不足，为缓解市场的供需矛盾，预计接下来上市量不断增加。从2017年至今，已经有20家新房企进入杭州，有温州时代、葛洲坝、南京银城等等，部分是以“地王”进驻，如南京弘阳竞得的塘栖地块，楼面价13308元/，刷新塘栖地价；温州时代竞得的时代滨江翡翠之星，楼面价24991元/，成为奥体板块的地王，下半年上市的项目中，有多个高价地块，高价地的上市，势必会影响价格结构，限价政策不松懈的前提下，价格将依然平稳，总体来看，下半年成交量升价稳。酒店式公寓：公证摇号政策施行，大量客户涌进住宅市场，使得中签率较低，部分自住客户将转移到酒店式公寓，加上市场上公寓逐渐稀缺，投资客户更加青睐，公寓将继续被追捧。,商品房市场：缓解市场供需矛盾，预计成交量升价稳，公寓持续受欢迎,2018年下半年未出让土地宗数（宅地）,根据2018杭州首期读地手册收录的土地数量来看，今年规划出让宅地，总计138宗，上半年涉宅用地成交72宗，下半年剩余出让66宗，占比近48%； 下半年推地节奏预计和上半年保持一致，据目前土拍公告来看，7月推地节奏加快，热门板块如南星、之江、西兴等地块受关注度较高，五常车辆段大体量更是备受关注，预计市场将“风起云涌”。,土地市场：推地节奏与上半年保持一致，热门板块受关注度依然较高,7月即将上市部分热门地块,Thank You！,
