1、陕西省 2017 年上半年房地产估价师制度与政策：住房公积金缴存、提取和使用试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是_元。A2040.8B3451.83C5089.1D6666.7 2、某临街深度 30.48m(即 100 英尺)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为121.92
2、万元。按四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m(即 50 英尺)，临街宽度25m 的矩形土地的总价为_。A53.34 万元B85.34 万元C106.68 万元D213.36 万元3、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002 年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。A：负债B：资产C：成本D：所有者权益E：执行层的组织协调 4、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 12 倍，该类房地产的报酬率为 10，则该宗写字楼现在的价格为万元。A：4 580B：
3、5 580C：6 580D：7 580E：工业用地的监测点评估价格5、商品房预售合同登记备案的申请人是。A：商品房销售代理机构B：商品房预售人C：商品房购买人D：商品房购买人和商品房预售人E：执行层的组织协调 6、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 700 万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A55.0B38.5C105.0D23.6 7、 ”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力 8、同区位的甲、乙、丙
4、三种房地产，当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分别为 30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是_。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性 9、有一套建筑面积 100m2 的住房，每平方米建筑面积标价为 3000 元，总价 30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。A3000 元/m2B2850 元/m2C2928 元/m2D2857 元/m2 10、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（）
5、。A新建房地产项目B购买机器设备C购买生产原料D市政工程建设11、房产图的测绘顺序为_。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 12、 房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得从事_估价业务。A城市房屋拆迁B课税C企业清算D司法鉴定 13、张某用 1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为 20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。A：1746B：100 00C：117 46D：67275
6、E：借款合同14、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。A：乡人民政府B：县人民政府C：拆迁管理部门D：公安部门E：执行层的组织协调 15、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245B：275C：315D：345E：工业用地的监测点评估价格 16、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋
7、势。A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同 17、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格 18、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供_。A人才服务中心托管人事档案的证明B社会保险缴纳凭证复印件C所在单位同意其注册的书面意见D所取得的房地产估价科研成果 19、某套建筑面积为 100m2、
8、每 1m2 建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为_万元。A18.25B20.00C21.58D22.00 20、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为。A：10.0B：14.0 C：25.0 D：35.0E：借款合同 21、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。A：出让地价款B：前期工程费C
9、：土地转让费D：土地租用费E：借款合同 22、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为 780 元，安装工程直接费为 450 元(其中人工费为 50 元)，装饰装修工程直接费为 900 元(其中人工费为 45 元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15，安装工程综合费率为安装工程人工费的 75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72，税金为 35，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为 【2007 年考题】A：220455 元B：2397 99 元C：3237 60 元D：334564 元E：工业用地的监测点评估价格23、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小
10、区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。A：观察法B：实验法C：讨论法D：问卷调查法E：借款合同 24、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格25、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符
11、合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于报酬率求取方法的是。A：累加法B：功能法C：市场提取法D：投资报酬率插入法E：均衡法 2、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。A：动态投资回收期大于静态投资回收期B：动态投资回收期等于静态投资回收期C：动态投资回收期小于静态投资回收期D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期E：借款合同3、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A所得税前利润B所得税后利润C应分配利润D未分配利润 4、下列关于质权特征的表述中，
12、错误的是_。A质权是一种担保物权B质权的标的物只能是不动产权利C质权需转移质物的占有D质权是就质物优先受偿的权利5、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有。A：房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B：传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C：合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D：在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E：房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段 6、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的_为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的_作为应税房产原值；对于与地上房屋相
13、连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。A30% 40%，50% 60%B30%40%，30% 40%C50%60%，50% 60%D50% 60%，70% 80% 7、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_。A自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域 8、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。A：抵押权未登记的，按照债权先后清偿B：抵押权未登记的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D：抵押权未登记的
14、，经过公证的优先清偿E：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿 9、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资E：借款合同 10、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。A：职工提取时由所在单位审核B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核C：由住房公积金管理委员会核准D：由住房公积金管理中心核准E：由受委托银行办理支付手续11、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005 年试题)A：产品调查B：价格调查C：市场需求质量调查D：分销渠道调查E：促销策略调查 12、随着政府土地储备制度的建
15、立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A：存量B：增量C：流量D：减量E：借款合同 13、 中华人民共和国城乡规划法规定， 根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市人民政府B：城市人民政府城乡规划主管部门C：城市人民政府国土资源主管部门D：城市人民政府房地产主管部门E：执行层的组织协调14、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产
16、在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到2004 年 10 月 1 日的价格为_元/m2。A2121B2200C1819D2242 15、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的 25以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001 年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。A：商业信用B：银行信用C：股票D：消费信用E：分期付款 16
17、、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 28507 元/m2，若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。A766B791C913D1046 17、不符合选取标准临街宗地要求的是。A：一面临街B：土地形状为正方形C：临街宽度与临街深度的比例适当D：用途为所在路线区段具有代表性的用途E：容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 18、以下难以使用市场法估价的房地产有_。A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校 19、按我国现行规定，
18、预备费包括两部分。A：基本预备费B：人工预备费C：涨价预备费D：工程预备费E：材料预备费 20、随着北京附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的因素。A：交通方便性B：声望或形象C：位置D：建筑形式E：借款合同 21、建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共同部分持份权E长期使用和租赁 22、集体土地未经依法不得出让。A：征用B：征收C：批准D：备案E：执行层的组织协调23、下列不属于房地产区位因素的是_。A交通B用途C环境D楼层 24、房地产估价所评估的是房地产的_。A投资价值B账面价值C市场价值D使用价值E交换价值25、保险合同的当事人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人
