1、1浅谈现行房价统计方法制度及建议房地产业是国民经济的重要支柱产业，关联度高，带动力强，对于拉动钢铁、建材、家电等相关 产业发展举足轻重， 对 金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。如何科学衡量和反映房价变动程度和变化趋势，房地产价格指数已成为政府和社会公众了解房地产价格变化的重要依据。本文通过比较分析国内外房地产价格统计制度，对房价统计方法进行探索和研究，对改进当前房价统计提出一些合理化建议，使房价指数能及时、准确、客观反映房地产市场价格变动情况，为各级政府宏观调控提供依据，为社会各界提供信息服务。一、国外房地产价格统计方法当前，世界各国的房地产价格指数种
2、类很多，其编制方法也多种多样。归结起来有以下五种：1.成本投放法（Input Cost Method）：是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。2.中位数价格法（Media Sale Price）：是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。3.重复交易法（Repeat Sale Method）：是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，保证了前后期房地产的同质可比性，可以满足房地产
3、价格“ 同质性 ”的要求。4.特征价格法（Hedonic Price Method）：又称 Hedonic 模型法和效用估价法，2认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。5.混合模型（Pooled Method）：是鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case K. E. 和 Quigley J. M.在 1991 年提出了将两者混合
4、并利用广义最小二乘法（GLS ）分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“ 混合方法”，又称PooledGLS 模 型 。 1997 年 R. Carter Hill、 J. R. Knight、 C. F.Sirmans 对Pooled GLS 模型进行了改进，提出基于最大似然估计法（MLE）的 Pooled MLE 模型。二、房地产价格统计方法制度的演变及现状（一）浙江省房地产价格统计方法制度的变革浙江省房地产价格调查统计工作始于 1997 年，在杭州、宁波两市开展了房地产价格指数编制试点工作。随着我省房地产业的进一步发展和房地产市场的不断扩大，2002 年一季度全省 11 个地市开始正式
5、编制和公布房地产价格指数。2004 年 7 月 14 日国家发展和改革委员会与国家统计局联合发文关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知（发改价格20041366），改进和完善房屋、土地和租赁分类价格指数，并增设物业服务价格分类指数，调查周期上，房屋销售价格指数按月度编制，其他价格指数按季度编制。2005 年7 月我省杭州、宁波、温州、金华 4 个城市的房屋销售价格指数编制工作正式实行月报制度，而其他七个设区市 2007 年度房屋销售价格指数编制工作仍实3行季报制度。2008 年度开始实施房地产价格统计调查方案，全省统一实行房屋销售价格月报，土地交易价格、房屋租赁和物业管理价格季报。2012
6、 年1 月正式实施新建住宅网签制度，取消了房屋租赁、物业管理和土地三项价格指数，重点开展新建房、二手房房屋销售价格指数的编制工作。（二）当前房地产价格统计的方法1、新建住宅销售价格调查方法。当前新建住宅销售价格调查采用网签数据、企业上 报报表与调查员实地采价相结合的方式。以网签数据为主，通过企业上报的数据和市场调查，对网签数据予以合理评估，剔除或修正其存在滞后因素和不可比因素。2、二手住宅销售价格调查方法。二手住宅销售价格调查采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。3、新建住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法。新建
7、住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法基本相同。新建商品住宅分为两块，一个是保障性住房，另一个是新建商品住宅。保障性住房销售不连续，价格变动不大，所占权重也不大，指数主要受新建商品住宅影响。新建商品住宅指数有三个基本分类，它们 分别为 90m2 及以下、90-144m 2 和 144m2 以上户型，将它们按照面积、金额双加 权计算得出三个分类的环比指数，然后对这三个分类环比指数加权汇总， 计算出新建商品住宅环比指数，再对保障性住房和新建商品住宅环比指数加权计算得出新建住宅环比指数。通过“拉式公式” 对 12 个月环比指数进行连乘，推算新建住宅同比指数。具体计算公式如下：（1）计算各项目各基本分类
8、（含保障性住房）月环比价格指数。4,1ijtijpH其中： 1,tij为第 i 个项目第 j 基本分类 t-1 期（上月）价格（对于新开项目则为评估的价格）， ,jtp为第 i 个项目第 j 基本分类 t 期（本月）价格。（2）计算全市基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。 ,1, ,nijtjitijtiHwR其中： ,ij为第 i 个项目第 j 基本分类环比价格指数， ,ijtw为第 i 个项目第j 基本分类 t 期（本月）销售面积（金额），n 为该基本分类中包含项目的个数。将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算。（3）计算同比指数：采用拉式公式计算指数，为 12
9、个月环比指数的连乘。拉氏公式是一种固定权重的综合指数法，将权重固定在基期，由于采用基期数据，因此在报告期结束后可以迅速计算出结果。计算公式为：三、目前房价统计方法制度存在的问题1、新开楼盘基期价格评估难度大。新开楼盘以及间隔三个月以上的开盘的楼盘需要统计部门对基期价格进行评估。通常情况下，我们会咨询企业销售人员，并 结合周边已开同质可比的楼盘价格走势进行评估。但现实中，企业自身不太愿意“ 自降身价 ”，同 质可比楼盘指标量化对比较难，部分区块楼盘附近也无同质新楼盘可比，以周边品质相当的二手楼盘评估难度更大。2、网签数据存在滞后、价格灵敏度不高等缺点。当前房价统计制度以网签制度为主，参考企业上报
10、数据。网签数据来源于房地产管理部门，主要包括：5每月成交新建住宅项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等。网签数据覆盖全面，能将当月的所有成交住宅全部统计在内，避免漏报。但是从签约到备案，时间有些滞后，价格变化灵敏度不高。少数网签房屋由于退房、改名等原因，重新上报，造成同一套住宅重复统计。3、推算涨幅与实际涨幅差异过大。在对价格指数回溯时，我们对涨跌幅度在 10%以上的项目进行核实，结果楼盘实际 价格涨跌幅度并没有这么大。造成这种问题的原因主要有以下几个方面：一是销售房屋的位置、楼层、户型、朝向、装修程度、等不同造成均价差异较大；二是部分
11、特殊户型引起均价变动较大，如某幢“ 底汤”户 型价格普遍高于其他楼层，每平方价格高出上千元，这主要是由于“ 底汤” 户型送花园或者地下室，造成均价波动较大。还有一些是由于普通住宅和排屋、别墅价格的差异引起；三是尾盘销售，由于尾盘房源品质相对差些，加上回笼资金的需要，加大打折力度，造成同一楼盘环比价格差别。4、二手住宅调查样本选择各异。按照制度要求，采价点成交的二手住宅销售面积或者金额应达到当月二手住宅成交总面积或者总金额的 75%以上。在杭州、宁波等大城市，大的中介连锁公司较多，在进行二手住宅统计的时候，往往抓住几家大中介公司就能达到制度规定要求。在丽水、金华、衢州等二线城市，中介大多为个体户
12、，遍布全城，成交量分散，即使采价点几十家也难以达到 75%成交量或成交金额的要求。5、二手住宅销售价格“同质可比”难度较大。二手房交易与新建房销售不同。新建房销售，一般是在短时间内集中销售，所在区域是同一个楼盘，并有6较多相同户型、结构、层次的住宅，可以用来进行同质可比。而二手房交易没有规律，出于自住、改善、投资等需要，或是受宏观政策影响而进行交易，因而不可能在同一个时间（月份）在同一地段（小区）出现大量的交易现象。二手住宅成交还存在不连续性。譬如某小区一套二手住宅成交后，要在上月该小区要找到一套楼层、位置、品质类似的二手住宅成交，往往较难。即使在位置、楼层、户型、房龄等都一样，由于装修材料、
13、新旧程度不同，也导致价格差异较大。由于二手房交易的上述特点，在调查中寻找上期同质可比的样本房型难度很大。四、加强和改进房地产价格统计的建议（一）加强新开楼盘基期价格评估。新开楼盘基期价格评估对房地产价格指数涨跌起着重要作用，因此做好新开楼盘基期价格评估尤为重要。一是加强走访，实现 新开楼盘全覆盖。新开楼盘开盘当天，必须进行实地走访和调研，仔细查看各售楼处的价目表，详细询问销售员楼房的销售数量、销售价格、促销活动等情况，掌握第一手材料。二是量化新开楼盘各项指标，做好基期价格评估。设计 新开住宅楼盘统计调查表，对土地面积及成本、建筑成本、绿化物业成本、住宅面积、装修程度、主要套型、打折促销等情况进
14、行量化，在参考其他相近楼盘及上期开盘价格基础上，结合企业开发成本等因素，可以更准确地评估楼盘基期价格。（二）加强网签数据审核。网签数据一般是上月和下月成交住宅均价涨跌的对比，这 些涨跌往往是由于房屋自身的差异造成，并没有真实反映住宅市场价格的变动。因此，我 们要用新增项目的方法解决。比如某一楼盘上月销售的都是毛坯，本月基本为精装修，在销售量大（主要考虑权数大，可能对总指7数产生影响）的情况下，把本月的精装修房源当成一个新的项目来处理，添加新的项目库，而不是简单用上期毛坯的价格来代替。本月精装房源作为新开项目评估上期价格时，可以考虑本楼盘毛坯房源环比价格走势，这样就能有效防止因此种原因造成的楼盘
15、环比差异过大。普通住宅、排屋或者别墅并存于同一项目的，也必须将排屋、别墅作为一个新项目进行处理。对一些不可比的楼盘要认真审核，比如几年前购买，但是今年才签合同，或者是企业破产抵债，无法正确反映当前房价变动趋势的住宅，对这些要以剔除，这样才更较好的保证基期和报告期价格的同质可比。对成交量较大或者价格变动比较明显的连续销售楼盘要进行走访，了解企业销售情况、优惠措施、宏观政策影响以及未来的开盘计划等情况，为指数评估提供参考。（三）因地制宜改进二手住宅采价方法。一是进一步细化分类。现有二手住宅户型分类有 90m2 及以下、90-144m 2 和 144m2 以上三个分类，在实际工作中，我们可 细化为
16、60 m2 及以下、60-90 m2、90-120m2、120-144m2、144-180m2和 180m2 以上六个类别，使统计更加精确。二是拓宽数据来源渠道。二手住宅数据一般来源房管部门和财税部门。财税部门在二手房交税之后，就有当月成交数据，而房管部门出数流程繁琐，因而财税部门的数据更加及时，更能反映当月二手房实际成交情况。同时财税二手房报表设置申报价格和评估价格两个分类，也比房管部门的二手房成交价格更接近市场价格。目前房管部门的报表虽然也有按面积的六个分类类别，但是不仅包括了当月实际成交二手房，还包括了拆迁安置等非市场成交的二手房。而财税的报表中对各个类别均进行了细分，可以将当月非市场实
17、际成交的二手房剔除。三是革新方法。可以采取以财税的报表作为二手房的基础数据，结合采价点报表，将当月实际8成交面积，按比例分摊到各个采价点。这样可以在一些个体中介遍布的二线城市达到当月成交金额或者面积 75%以上的制度要求。（四）加强二手住宅价格评估。由于一些因数，比如为降低缴纳费用等，相当比例的二手房成交金额被人为低报，造成二手房价格严重失真。因此，为确保二手房数据质量，应引入评估机制。即聘请几名资深二手中介作为评估专家，将采价点二手房样本分别请评估专家、评估公司按照市场价进行两次评估，剔除装修、地段、楼层等因素，做到同质 可比，使二手房价格更接近市场的变化。（五）建立完善房价市场调查制度。要建立一支强大的房价市场调查队伍，掌握真实的市场价格，并以此作为数据真实性的评判依据。在调查方法上，可以建立房地产价格居民问卷调查制度，使数据能够更真实地反映民众的感受，做到“ 来之于民，用之于民”。在此基础上，建立市场调查数据库，并进行数据的长期跟踪收集和更新。（六）加强统计执法检查力度。将二手中介纳入统计执法范畴，加大对二手中介、房地产公司统计执法力度，使他们真实上报住宅实际成交价格，避免统计数据不实或失真的现象。课题负责人：张晓勇成员：周梅珍
