1、第九章 土地增值税法,土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税属于特定目的税。该税种本身是企业所得税税前允许扣除的税种之一，同时该税种的计算也会涉及营业税、城建税、教育费附加和印花税，所以它是综合性比较强的税种。,本章主要内容,本章主要介绍了纳税人、征税范围、增值额的确定、税率的运用、应纳税额的计算、税收优惠政策、税收征管规定等。,一、纳税义务人,土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（不划分经济性质、纳税人性质、内外资性质、部门等因素）,二、征税范围,（一）基
2、本规定准确界定土地增值税的征税范围通过三条标准来判定：1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税强调：转让的土地使用权必须属国家所有,2、土地增值税是对国有土地使用权及其土地上的建筑物和附着物的转让行为征税强调：必须有转让行为 3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税强调：必须取得收入,（二）具体规定,1、以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（包括出售国有土地使用权、房地产开发、存量房地产买卖）属于土地增值税征税范围。,2、房地产的继承、赠与（只包括将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人以及通过中国境内非营利性的社会团体、国家机关将
3、房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利=公益事业）不属于土地增值税征税范围。3、房地产的出租不属于土地增值税征税范围。,4、房地产的抵押在抵押期间不属于土地增值税征税范围，抵押期满后，再按照房地产是否转移占有确定。5、房地产的交换属于土地增值税征税范围。对于个人之间互换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征。,6、以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税；投资联营企业将上述房地产再转让的，应征税。7、合作建房，建成后分房自用的，暂免征税；建成后转让的，应征税。8、企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收。,9、房地产的代建房行为不属于土地增值税征税范围。10、房
4、地产的重新评估不属于土地增值税征税范围。11、因国家征用收回的国有土地使用权或房地产免征土地增值税。,三、税率 -P138,土地增值税实行四级超率累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。,（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,四、土地增值额的确定,土地增值额=应税税入-扣除项目金额 应税收入：包括货币收入、实物收入和其他收入 扣除项目-是计算的重点和难点,转让旧房,土地增值额=
5、转让收入-旧房评估价格-支付的地价款和有关费用-转让环节的税金,转让新房,土地增值额=转让收入-取得土地使用权所支付的金额-房地产开发成本-房地产开发费用-房地产转让环节税金-加计扣除,（一）转让新房扣除项目的确定,1、土地价款：地价款+相关费用 2、开发成本：六项费用=房产开发成本+土地开发成本 3、开发费用：销售费用、管理费用，财务费用借款利息能分摊、有证明的：据实的借款利息+ (1+2)5%(内)借款利息不能分摊、无证明的：(1+2)10%(内),关于利息的说明： 一是可扣的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 ； 二是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部
6、分不允许扣除； 三是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,4、与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加; 非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税 （按产权转让书据所载金额的5贴花）,5、财政部规定的其他扣除项目房地产开发公司加计扣除费用（12）20%,（二）转让旧房扣除项目金额的确定,1、旧房及建筑物的评估价格；评估价格=重置成本价（由政府批准设立的房地产评估机构评定）成新率 例：一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为： 400060
7、%2400（万元）,2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。3、在转让环节缴纳的税金。,五、掌握应纳税额的计算,计算土地增值税的方法和步骤：（一）增值额应税收入扣除项目金额（二）确认增值额占扣除项目金额的比例增值额占扣除项目金额的比例增值额扣除项目金额,（三）根据增值额占扣除项目金额的比例确认适用税率和速算扣除系数（四）应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,计算举例,例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此
8、住宅支付的地价款100万元，开发成本300万元，银行贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。,答案：,(1)实现收入总额：1600万元 (2)扣除项目金额: 支付地价款：100万元； 支付开发成本：300万元 计提的三项费用：(100+300)10%=40(万元) 扣除的税金：16005%(1+7%+3%)=88(万元) 加计扣除费用(100+300)20%=80(万元) 扣除项目合计：100+300+40+88+80=608(万元),(3)增值额：1600-608=992(万元) (4)增值比率：992608163%适用第三档：税率50%
9、，扣除系数15% (5)应纳税额99250%-60815%=404.8(万元),六、减免税优惠,（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。 （二）因国家征用收回的房地产、 国家建设需要搬迁，自行转让的房地产，免征土地增值税。 （三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,七、纳税申报及缴纳,（一）纳税申报应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产的坐落地主管税务机关申报纳税。 （二）纳税地点一般应向主管税务机关办理纳税申报。,
