1、XXX 【2009】 1 号二 00 九年经营发展和措施办法受全球经济形势影响，2009 年注定是全球乃至中国经济的调整期，房地产消费市场观望期，为了渡过这个困难重重的阶段，更为了达到集团关于加强实体公司经营能力的要求，房产公司明年的经营管理重点是“一重两抓”，以绩效目标管理为重点，一抓项目制度成本管理，二抓精细化管理，在公司经营管理中理清工作思路，重指标，抓利润，为全面完成集团下达的各项目标任务，结合公司实际情况，特制订如下经营发展和措施办法：一、指导思想：在董事长领导下、由总经理统筹的三师治企的管理体制和以绩效目标考核、制度成本管理和精细化管理为核心的制度体系的相关内容为指导思想。二、年度
2、经营目标：2009 年商品房新开工面积确保达到 11428 平方米，力争达到 23911平方米，竣工面积达到 46468 平方米。完成销售合同金额 5842.5 万元，完成收入 5487.2 万元，生产性投资额控制在 5036.9 万元，管理费为 284 万元，财务费用 235 万元，销售手续及广告费 60 万元，上交税金 625 万元，实现利润 208.05 万元。三、完善制度、强化制度执行。（一）根据确定的公司文件目录，完善各种管理制度，在 1 月 10 日前完成。组织全体员工学习，在执行过程中及时发现问题，完善和规范管理制度，严格制度执行。（二）实行逐级管理和监督负责制度，经理管理部长，
3、部长负责员工，并指派办公室文员负责监督登记。四、强化销售和收入措施。（一）年初制定全年营销策划的整体思路报告，避免营销近视症。2008年在销售形势不景气的情况下，节假日销售依然火爆，因此一定要根据客户需求和竞争对手情况，对每一个节假日充分利用，制定详细的营销策划执行方案，特别是元旦、五一、国庆这三大节日，应提前准备，充分论证，制定合理的销售方案，为取得良好销售成绩打下坚实基础。（二）加大对竞争对手楼盘的调查分析和本楼盘来访客户的分析，根据要求，区域楼盘每月调查两次，客户来访分析每月一次，并依据分析制定灵活的销售策略，如首付款交二缓一或交一缓一，分期付款等。（三）加大老师团购宣传及销售力度，主要
4、是加大南州中学老师的宣传力度，对这个购房群体指派专人每月定期联系，负责传递公司最新销售政策，展示项目变化情况。（四）为促进销售，推出余房量大的样板房。（五）根据前期销售的情况，结合可户需求，加大 1、2 、7、8#楼的户型设计，每栋楼的大小户型必须合理，避免同质化。（六）加快环境打造速度，以环境促进销售，在 1 月 20 日前一期环境基本成型。（七）加强销售队伍建设，严格销售考核，根据销售管理办法，督促检查销售完成情况，严格执行兑现。（八）及时进行合同备案，加大按揭收入回款速度，必要时增加按揭人手，签定销售合同时由售房员进行资料收集，并保证完整性。对一次性付款购房合同的备案则根据实际暂缓备案。
5、力争销售回款达 90%以上。（九）每月清理应收款明细，纳入月工作目标考核，落实责任人，追收一切应收回借款，截止于 2008 年 12 月 20 日购房承诺借款约 80 万元。10、加大对自留房、存量房的包装和盘活，并纳入月工作目标考核，确保自留房、存量房发挥最大效益，年末实现自留房、存量房出租、出售率达85%以上。五、加强财经管理，严格控制成本，确保收大于支。（一）严格制度成本管理，以“利润最大化”为目标，学会算帐，不做亏本买卖，达到能自负盈亏经营。（二）经营中严格费用控制，以“现金为王”和“收支平衡”为原则，对每一笔支出精打细算，严控非经营性开支和杜绝不必要的开支。（三）加强财务管理，严格支
6、出报批手续和入帐管理，违反文件规定的支出坚决不能报帐。六、加强工程质量、安全管理和制度成本管理。书香明都 3#、5# 、6#楼是该项目第一批交房的楼栋，质量的好坏，从小方面看关系业主是否接房，从大方面看关系着集团的信誉和销售。公司主要从以下几个方面做好工程项目管理：（一）从工程质量、工序、材料质量上严把质量关，尽量减少后续维修责任，确保公司利润。落实每个楼栋工程责任人，对工程质量、工序定期抽检，对重点工序必须严格监督，材料质量把关上，根据确定的品牌和材质要求，随时对现场进货材料进行检查，不满足要求的坚决不准进场。（二）监督施工方完善各种安全文明设施搭建，避免不必要的损失和对公司信誉造成损失，随
7、时发现问题和每周定期检查相结合。（三）落实责任人做好项目制度成本管理和监控工作，使每一个工作环节和费用都在控制中，工程部是项目制度成本控制的第一责任人，公司财务部和办公室文员有监督责任。七、确保 3#、5#、6#楼按时交房。（一）2 月 28 日前完成 3#楼预售证办理。为缓解现阶段户型单一的矛盾，结合春节前资金安排，3#楼工程春节前保证完成主体 2 层以上，预售证提前联系，力争在 3#楼达到预售条件的同时办理下来。（二）根据工期控制精细化表全局考虑总工期，不能使工程进度过快，造成资金压力过大，又要保证按时竣工验收，确保 5#、6# 楼 8 月底竣工验收，3#楼 9 月底竣工验收。（三）为便于
8、通知业主接房和资料的填写，12 月 10 日前完成书香明都3#、5#、6#楼各项验收和取得备案证。八、力争土地储备一块。书香明都项目开发时间也就 23 年，为确保公司发展后劲，应努力增收节支，寻找新项目、新地块，在现阶段市场不景气的情况下，土地成本将低于平时。在项目寻找上，不能局限于县城和本地，还要多考虑乡镇和外地。当然土地储备必须筹集一定的资金才能实施，公司购买土地的资金来源主要为：（一）加大销售力度，增加销售收入，在满足工程现场进度的同时，有资金抽出保证土地购买，根据年初财务精细化执行方案，在 5 月份可使用现金 1057 万元（含新贷银行借款 700 万元） 。（二）保证已有到期筹资款续
9、借的同时，继续加大社会筹资力度。（三）银行借款，通过固定资产进行贷款，主要是 XXX 大厦商业部分贷款。九、做好充分准备，随时启动 4#楼。根据销售形势决定何时启动新楼栋，若销售形势好，能保证现场进度款发放，可以在 7 月份启动新楼栋，国庆节达到销售条件，先启动哪栋楼方面，建议 4#楼比 1、2#楼先启动，有以下几方面：（一）4#楼对资金要求不高，投资较少，风险小。（二）1、2# 楼会遮掩部分 5#楼视野，不利于 5#楼销售。（三）1、2# 楼起来后会给客户实际效果比不上沙盘的感觉（沙盘环境放大，楼间距要宽些） ，楼和楼之间还是不远，而 4#楼并不影响其他楼栋。（四）小区大门两端 1、2# 楼和 8#楼同时修建更体现广场环境。2009 年是公司生存和发展最关键的一年，房产公司必须坚持贯彻执行董事会和集团的各项规章制度，在集团的领导和指导下，建立和健全各项制度，规范公司经营管理，增强公司经营效益，团结公司全体干部员工，发挥团队战斗力，落实目标责任制，强化绩效考核，切实提高执行力，确保完成全年“确保目标” ，努力实现“奋斗目标” 。重庆市 XXX 房地产开发有限公司二 00 八年十二月二十日抄送：董事长、总经理、总策划师和集团办公室。重庆市 XXX 实业集团办公室印发 二 OO 八年十二月二十日
