1、黄岩翠屏春晓 市调情况分析1、 项目概况楼盘地址：黄岩北城街道，北院大道与 G104交叉口北侧(原老双鸽集团)开盘时间：2015 年 6月 7日入住时间：一期 2017年 8月物业类型：住宅、别墅产权年限：住宅 70年装修情况：毛坯楼层状况：最高 33层，最低 21层建筑类别：高层、联排别墅、双拼别墅建筑及园林设计：深圳市建筑设计研究总院开发商：台州市腾业房地产开发有限公司售楼地址：黄岩大桥路 888号（原双鸽集团）物业公司：第一太平戴维斯物业管理公司停车位：花园洋房、别墅、排屋有 27个车位，地下停车位 2205个。规划用地面积：108542.27总建筑面积：383490.54，其中地上面积
2、（计算容积率）258902.11，地下车库建筑面积 124588.43建筑风格：经典法式建筑风格容积率：2.39绿化率：30%户型面积：排屋等面积 260-430平方不等，洋房面积 450平方，稀缺限量 8套超 800平米豪华尊贵洋房。高层住宅面积从 84-215平方米，还有少量 250平以上尊贵复式户型。幢数：共 30多栋法式排屋、洋房和 12栋幢 21F-33F高层住宅户数：高层总共 1422套园区配套：黄岩翠屏春晓项目自身配备高端健身、休闲会所，幼儿园、户外泳池、主题景观花园等。学区：北城小学、北城中学。在售均价：高层 9#、11#楼、12#楼在售，9#楼户型面积 135平-143 平，
3、均价 11000元/平。12#楼和 11#楼均仅剩少量在售，户型面积为 83平-134 平，11#楼均价 8800元/平，12#楼均价 9280元/平。法式排屋在售面积 275平-430 多平，洋房户型面积为 400平-800 平（另有加赠面积 100多平-200 平），排屋售价在 600万/套-900 万/套左右，洋房售价在售 800万-1800 万元/套。去化情况：网签备案 881套，已签约 167套，去化率 19%，签约均价 9740.74元/平。项目区域地图：项目效果图：户型图：二、竞品分析黄岩区目前住宅性质在售项目 14个：君廷世纪、台州新城吾悦广场、翠屏春晓、永宁公馆、亿邦豪庭、耀
4、达天玺、皇家蓝庭、尚品南郡、曙光馨园、江南世家、宁江明月、拓鑫新景家园、宁溪溪上玫瑰苑、春光新苑（划线项目位于宁溪、院桥，不在竞品区域范围内）。翠平春晓主要竞品项目十个：、台州新城吾悦广场、亿邦豪庭、江南世家、皇家蓝庭、君廷世纪、宁江明月、耀达天玺、尚品南郡、曙光馨园、永宁公馆1、台州新城吾悦广场户型：二居 89平米、三居 115平米、三居 142平米、四居 133平米、四居 139平米、四居 165平米、四居 185平米建筑面积：124000 平米占地面积：45000 平米建筑类别：建筑综合体、高层、小高层装修情况：毛坯物业类别：住宅、商铺容积率：2.3绿化率：30%物业公司：新城物业停车位
5、车位数（地上、地下）：一期 430开发商：台州新城万博房地产发展有限公司楼盘地址：台州市黄岩区永宁江与大桥路交汇处(黄岩区政府对面,永宁公园旁)开盘时间：2015 年 11月 22日交付时间：预计 2017年 5月交付在售均价：商铺共推出 60多套，户型面积 20多平-80 平左右，均价 20000多-30000 元/平。住宅清盘中，仅剩少量房源在售，户型面积为 133平、139 平、185 平、142 平、165 平，1#、2#、3#楼售价 14000多元-15000 多元/平,5#、11#楼 12000多-13000 多元/平。优惠方式：现购住宅和商铺均可享 98折优惠，付款方式优惠：商业
6、贷款 99折，全款 97折。去化情况：网签备案 675套，已签约 627套，去化率 93%，签约均价 15837.45元/。2、亿邦豪庭楼盘地址：黄岩区二环西路 888 号开盘时间：2015 年 7 月 26 日入住时间：2017 年 8 月物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：高层、塔楼在售户型： 三居 118128 平米 四居 138208 平米 跃层 180248 平米开 发 商：浙江亿邦房地产开发有限公司建筑面积：95044 平米占地面积：32036 平米楼层状况：由 11 幢 171 层高层建筑组成建筑及园林设计：中国建筑上海设计研究院景
7、观设计：杭州蓝天园林设计院有限公司容积率：2.5绿化率：30%物业公司：台州亿邦物业管理服务有限公司停车位:亿邦豪庭约 500 个停车位，车位配比为 1:1停车位售价：15 万元/位在售均价：目前在售房源户型面积 50 平-140 平左右，价格在 11000-14000 元/ 平，均价 13000 元/ 平，一房一价。东边商铺仅少部分在售，西边商铺主力户型面积 50 多平-60 多平和 120 平，售价 20000 多元/ 平-50000 多元/平不等。优惠方式：现购住宅和商铺可享按揭 99 折，全款 98 折优惠。去化情况：网签备案 1063 套，已签约 327 套，去化率 31%，签约价
8、12364.19 元/。3、江南世家楼盘地址：黄岩区东城街道王西村桔乡大道北延伸段开盘时间：2014 年 11 月 8 日入住时间：2016 年 9 月物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：高层、小高层开 发 商：台州黄岩江南房地产开发有限公司开盘时间：2014 年 11 月 8 日入住时间：2016 年 9 月价格详情均价：9000 元/平米打折优惠：购房享全款 97 折，按揭 99 折。售楼地址：黄岩区桔乡大道 486 号江南大厦户型：二居 88 平米、二居 89 平米、三居 142 平米建筑面积：41864 平米占地面积：20932 平米建筑
9、类别：高层、小高层容积率：2绿化率：30%物业费：1.65 元/平方米月停车位:188 个，为地下有产权车位。停车位售价：12.8 万元/位去化情况：网签备案 727 套，已签约 463 套，去化率 64%，签约价 9106.54 元/ 。4、皇家蓝庭楼盘地址：黄岩区站西大道西侧、朱砂街北侧开盘时间：2014 年 5 月 18 日入住时间：2016 年 1 月 8 日物业类型：住宅产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：小高层在售户型：二居 9096 平米、三居 115117 平米、三居 126 平米、三居 142158 平米、跃层 220 平米开 发 商：台州市黄岩银
10、丰置业有限公司建筑面积：66263.2 平米占地面积：25500 平米容积率：2.8绿化率：25%物业费：1.8 元/平方米月停车位：1：1，332 个车位。停车位售价：有产权车位 13.8 万元/位，无产权车位 11.8 万 /个。销售价格：尾盘仅剩少量在售，主要为低楼层房源，以 90 多平为主，均价 9000 元/平不到。去化情况：网签备案 939 套，已签约 801 套，去化率 85%，签约价 9786.35 元/ 。5、君廷世纪楼盘地址：黄岩南临八二省道延长段，西面是横贯南北的北院线 开盘时间：2016 年 5 月 28 日入住时间：待定物业类型：住宅产权年限：住宅 70 年装修情况：
11、毛坯建筑类别：高层、叠排别墅、塔楼开 发 商：台州市黄岩本州房地产有限公司建筑风格：新古典风格打折优惠：存 2 万抵 4 万，还可享全款 96 折，按揭 99 折。售楼地址：黄岩世纪大道与朝元路交汇处（消防大队东）户型：二居 83 平米、三居 118 平米、三居 119 平米、三居 120 平米、三居 128 平米、三居 130 平米建筑面积：124272 平米占地面积：45892 平米容积率：2.4绿化率：30%在售均价：于 9 月中下旬推出 5#楼，共 186 套房源左右，均价 9000 元/平左右，户型面积为 120 平、130 平。另外还有 1#、2#、3#、4# 楼在售，户型面积 8
12、3-132 平左右，均价 9000 元/ 平左右。商铺现仅剩 1 套 81 平的，售价 200 万元/套左右，商铺可享全款 94 折，按揭 99 折。去化情况：网签备案 1331 套，已签约 610 套，去化率 46%，签约价 9592,57 元/。6、宁江明月楼盘地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处 开盘时间：2013 年 5 月二期入住时间：2015 年 12 月物业类型：住宅、别墅产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：类独栋别墅、高层、叠排别墅、联排别墅、双拼别墅在售户型：三居 107 平米、三居 137 平米、三居 138 平米、三居 142 平米、三居 143
13、平米、四居 168 平米、四居 197 平米开 发 商：台州绿城泰业房地产开发有限公司售楼地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处（项目现场售楼处）物业公司：绿城物业物业费：高层 2.3 元/平月，排屋 4 元/平月车位价格：有产权车位 15 万元/个，无产权 11 万元/个在售价格：目前不久前推出的珑湾 8#在售，共 90 多套房源，户型面积 107 平、138 平，售价 11000 多-14000 多元/ 平。另有珑湾 3#、5# 、9#楼在售，户型面积 107 平-197 平不等，均价 13000 元/ 平左右；翠屏苑仅剩部分房源，户型面积 138 平-192平，起价 12000 多元/平。优惠
14、方式：全款 96 折，按揭 98 折。建筑面积：150000 平米占地面积：54666 平米容积率：2.72绿化率：34.9%园区配套：16 万方滨江公园、五星级酒店、独立 36 班幼儿园、大型商业综合体去化情况：网签备案 2835 套，已签约 2238 套，去化率 79%，签约价 11941.08 元/ 。7、永宁公馆楼盘地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口 开盘时间：2014 年 7 月 5 日入住时间：2016 年年底二期 17 年中旬物业类型：住宅、商铺产权年限：住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：高层、小高层开 发 商：台州朗成房地产开发有限公司售楼地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口
15、物业公司：浙江绿城物业管理公司物 业 费：2.16 元/平方米月价格详情：均价 15000 元/平米打折优惠：现购住宅立减 300 元/平，存 5 万抵 8 万户型：二居 95 平米、三居 104 平米、三居 134 平米、三居 143 平米、三居 159 平米、三居 188 平米、四居 260 平米建筑面积：300000 平米占地面积：100000 平米楼幢：由 22 栋高层住宅和外围社区底商组成容积率：2.27绿化率：30%停车位：共 911 个机动车位，其中地下 911 个车位数：1:1.2 车位售价： 17#、19# 、28#地下有产权车位 158000 元/个 无产权 14.5 万元
16、/ 位园区配套：约 1000观景泳池、运动主题会所、休闲体验式商业街、幼儿园、双层生活超市等去化情况：网签备案 3750 套，已签约 3036 套，去化率 81%，签约价 15258.09 元/ 。8、耀达天玺楼盘地址：黄岩区二环西路与委羽街交汇处 开盘时间：2014 年 9 月 21 日入住时间：2016 年 6 月 30 日物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：高层、叠排别墅、联排别墅开 发 商：台州市黄岩耀达置业有限公司售楼地址：黄岩区世纪大道 3 号（黄岩耀达酒店 1F）户型：二居 88 平米、二居 125 平米、四居 140 平米、楼层平
17、面图建筑面积：320000 平米占地面积：142000 平米楼层状况：叠排，联排，小高层 18 层建筑及园林设计：澳大利亚 HASSELL承建商：标力建设集团景观设计：上海秀领瀚禾景观设计有限公司容积率：1.52绿化率：30%物业公司：台州耀达物业有限公司物业费：3.5 元/平方米月 物业费一期叠加 3.0 元/，排屋 3.5 元/停车位:排屋 456 个，高层 920 个、商业 146 个，无障碍车位 13 个，地面停车位 47 个，幼儿园专用车位 20 个在售均价：高层在售，为 12#、9#、15#、16#、17# 、21#楼。户型面积 125 平、140 平、141 平、170 平，均价
18、为 11000-13000 元/平，一期排屋已交房，三期排屋火爆认筹，联排别墅 500 平左右（地上和地下），售价 628 万/套起。去化情况：网签备案 425 套，已签约 304 套，去化率 72%，签约价 120000 元/。9、曙光馨园楼盘地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆） 开盘时间：2014 年 1 月 3 日入住时间：2016 年 5 月年底物业类型：住宅、商铺产权年限：住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：小高层开 发 商：黄岩曙光亿邦房地产有限公司售楼地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆）物业公司：浙江绿城物业管理公司物 业 费：2.4 元/平方米月学区：实验小学西城
19、分校建筑风格：新古典风格建筑面积：92858.2 平米占地面积：46429.1 平米楼层状况：总计 11 幢，总共 590 户。1#60 户 2-3#64 户 4#90 户 5#77 户其中复式有 6 户 合计 83 户 6#54 户 复式 11 户 共 65 户 7#28 户 复式4 户 总 32） 8#28 户复式 4 户 总共 32 户 9#30 复式 4 户 共 34 户 10#30 户复式 4 户 共 34 户 11#28 户 复式 4 户 共 32 户建筑及园林设计：浙江建院建筑规划设计院承建商：曙光控股集团有限公司代理商:杭州逸木房地产营销策划有限公司景观设计:浙江普天园林建筑发
20、展有限公司容积率:2绿化率:30%停车位:停车位配比 1：1.3，总车位 745 个停车位售价：15.8 万元/个（有产权）和 12.8 万元/个（无产权）在售均价：住宅户型面积为 120 多平、135 平、176 平，均价 13500 元/ 平。商铺仅剩 5、6 套左右在售，主要为 4#楼底下商铺，户型面积为 94.42 平、122 平、200 多平，均价 25000 元/平左右。优惠方式：现在购买住宅可立减 700 元/平，商铺可享 95 折优惠。去化情况：网签备案 1222 套，已签约 1020 套，去化率 83%，签约价 13275.73 元/ 。10、尚品南郡楼盘地址：（黄岩大转盘附
21、近）二环路劳动南路交界，御景华庭对面 开盘时间：2013 年 6 月 1 日入住时间：2015 年 12 月 31 日物业类型：住宅、商铺产权年限：商铺 40 年，住宅 70 年装修情况：毛坯建筑类别：建筑综合体开 发 商：台州市巨鼎置业有限公司售楼地址：黄岩港湾名府小区内建筑风格：法式建筑面积:25825 平米占地面积:38000 平米容积率:2.2绿化率:25%物业公司：巨鼎物业物 业 费：住宅 2.16 元/平月，商铺 1.9 元/平月停车位售价:20 万元/位在售均价：住宅仅剩十套左右在售，户型面积 130 平以及跃层 210-280 平，均价 17800 元/平；商铺户型面积主力户型
22、为 60平左右，一层商铺售价 40000 元/平，层高 5.8 米，二层商铺售价 22000 元/ 平左右，层高 4.8 米。优惠方式：住宅享 93 折优惠，商铺可享 95 折优惠。去化情况：网签备案 380 套，已签约 182 套，去化率 48%。3、总结分析1、从大环境上看，台州三区里，黄岩相比椒江跟路桥，黄岩地区的房产项目相对较少，市场上只有十多个盘在售。而椒江以及路桥地区房产项目都在三十多个。所以导致黄岩市场均价明显高于椒江区以及路桥区。最终的影响是：黄岩地区部分客户流失，到椒江区购置商品房。一方面椒江在售盘较多，对于客户选择性更大，同时房产竞争激烈，价格保持较低水平，另一方面椒江为台
23、州行政区，未来发展显然比其他地区更有空间。2、黄岩地区在售项目较少，主要集中在新城区以及老城区两个商圈。价格竞争不明显，始终保持在均价 1.3 万左右。各大项目优惠幅度不够大，去化速度较缓。经分析对比，台州三区整体市场较为疲软，购房热度不高，区日成交量仅十多套。市调当天，走访几个案场，均未见有其他来访客户。3、相比翠屏春晓接近地段项目：安置房较多，房产中介走访，整体在售均价为 8000 元/平方。商品房项目主要是新城吾悦广场，新城品牌较好，临近公园，商业住宅相结合，在售价格 1.3 万，接近清盘，在售房源不多。相比翠屏春晓同类型项目：君廷世纪、宁江明月、耀达天玺。三个项目均为排屋高层相结合的大
24、型项目。君廷世纪为本地开发商，高层户型跟翠屏春晓接近，位置靠近城西，地理位置不占优势，在售均价 9000 元/平方，显然低于翠屏春晓，目前去化率接近50%。宁江明月是绿城的项目，品牌优势主打高品质，园区内部配套齐全，虽然位置接近君庭世纪，在售均价 1.3 万/平方，起价 1.1/平方。去化率接近 80%。耀达天玺位于新城区，具有地区优势，耀达为当地品牌，较为知名，在售均价 1.2 万/ 平方，目前去化率达到72%。所以 4 个项目对比下来，价格高于君廷世纪，品牌品质配套低于宁江明月，地域优势低于耀达天玺。椒江区房产项目分布图路桥区房产项目分布图4、接盘建议综合考量翠屏春晓的优劣势优势：项目体量
25、大，可售套数较多。项目品质较好。价格具有一定优势。紧邻 g104 国道以及高速、动车站，交通便利劣势：地理位置不佳，周边无配套不具品牌优势。群众基础差，当地人都不看好。学区较差，在当地不出名。经过了解，客户对该项目的评价主要是：周边是工业区加高架，噪音污染，环境不够好，周边无生活配套，学区不好，价格有点高，如果能在 8000 元/平方以下能够接受。目前整个黄岩地区的房产市场热度并不是很高，翠屏春晓的主要购房群体是在当地工作的外地人或者是项目周边本地人。由于位置较偏，当地人购房更加倾向于城区项目。而且黄岩本地大量的安置房项目对于翠屏春晓也有一定的影响，安置房项目相比地理位置更佳，价格更低，比较吸引部分经济条件不足的群体。建议接盘，该项目体量较大，接下该盘有一定的盈利空间，另外也为房房进入台州市场起到一个带头作用。如果能把这个项目做成功，那么在黄岩地区甚至台州地区来说，都有一定的知名度。不过黄岩市场总体来说较为低迷，对我们来说销售有一定的挑战，在接盘的同时一定需要做价格调整，在地理位置无法取得优势的情况下，争取到价格优势。渠道方面：一、需要做好中介渠道合作，增加案场来访量是关键。二、针对老业主做老带新转介绍。三、线上线下推广同步，线上网站媒体宣传，线下桁架道旗单页释放。四、案场主题活动不定时举办，邀约客户，增加互动。
