1、石柱市场调查报告,2013.10,目录,城市功能定位,定位：国家重点生态功能区与重要生物多样性保护区，武陵山绿色经济发展高地、重要生态屏障、生态民俗文化旅游带和扶贫开发示范区，全市少数民族集聚区任务：把生态文明建设放在突出地位，规划用十年左右时间，引导转移人口80万，常住人口减少200万，森林覆盖率达到50%以上；加强扶贫开发与促进民族地区发展相结合，引导人口相对聚集和超载人口有序梯度转移路径：突出保护生态的首要任务，加快经济社会发展与保护生态环境并重，建设生产空间集约高效、生活空间宜居宜业、生态空间山清水秀的美好家园,渝东南生态保护区：1.98万平方公里，含黔江区、石柱县、秀山县、酉阳县、武
2、隆县、彭水县6区县（自治县）,“五大功能区”是直辖以来，重庆继“三大经济区”、“四大板块”、“一圈两翼”之后，又一次区域协调发展的新战略,重庆市将划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区等五个功能区域经济发展目标：渝东南生态保护区、渝东北生态涵养发展区：到2020年，预计GDP达到4500亿元左右，占全市的15.8%,石柱县,石柱县位于渝东南部长江南岸，东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南靠丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。县境东西宽56.2公里，南北长98.3公里，幅员3012.51平方公里,城市定位：“渝东枢纽门户城市”和“
3、绿色生态示范县”功能定位：“沿江万亿工业走廊的重要节点，区域性商贸物流中心”和特色农副产品生产加工基地城市发展方向：县域的政治、经济、文化中心，以特色农副产品加工、商贸、和旅游为主，具有地方民族文化特色的山水园林城市，至2020年全县城镇化率达到50%，县城“20万平方公里，人口20万”。加强城市绿化建设，突出山水生态特征，石柱将建设成为国内重要的民俗生态旅游目的地和三峡库区旅游大县,城市发展方向,人口状况,全县常驻人口情况,未来中心城区常住人口规划,其中第一、二、三产业从业人员分别为10.14万人、7.81万人和6.08万人，非农产业从业人员比重为57.8%，同比提升2.4个百分点。预测至2
4、020年，全县常住人口42万左右，城镇人口21万左右；城乡建设用地规模约为91.7平方千米。,城镇人口增加，城市化水平提升，都会在房地产的需求上得到体现，促进房地产市场发展,石柱县是以古代巴人为主体与其他民族融合而成的土家族栖息地之一，全县少数民族占总人口的72.23%。 全县总人口52.41万人，总户数15.49万户,其中非农业人口8.13万人,石柱是重庆东部的重要门户，组织“两翼”与“1小时经济圈”之间的交通联系，是西南地区面向中东部地区的对外开放门户。围绕建成渝东枢纽门户目标，完成渝利铁路（高铁）、丰石高速、沿江高速、梁黔高速石柱段和西沱深水良港建设，全面形成“四高一铁一港”对外综合大通
5、道,2009年沪渝高速公路全线贯通，石柱离重庆主城225公里，实现了2小时重庆、4小时成都，16小时上海，客源市场迅速拓展2013年10月中旬，石丰高速通车，石柱经丰都、涪陵至主城的距离缩短，拉近了城乡经济发展、意识观念、生活水平等距离，使石柱逐步融入主城经济圈，分享重庆发展的丰硕成果石柱县是“沪-汉-渝-蓉”铁路快速客运通道进入重庆市的第一站。根据规划，渝利铁路全线将在2013年底通车。届时，乘火车从主城到石柱，将只要1小时左右，比现在汽车2.5小时的车程缩短一半,交 通,交通体系,中心城区对外交通图,区域交通发展目标总体目标：建成“四高三铁一港”的对外交通体系和“一环六射八联线”的区内交通
6、体系，形成渝东新枢纽和物流基地具体目标：实现“1小时主城，7小时出海” 实现“半小时下水，1小时石柱” 建成高品质西沱客运作业区，提升景区、景点的交通网络通道等级,石柱内外交通体系的建设发展，对石柱城市建设和发展，特别对房地产建设影响巨大,城市进程：处于由城变市的过程；处于由小城镇变小城市的过程 主要表现：范围在扩张、市场在形成、人口在聚集,“一核两圈三带四片”的发展格局：“一核”即石柱中心城区 “两圈”即“大黄水生态旅游圈”和“西沱临江工业经济圈 “三带”即东西城镇发展带、北部城镇发展带、东南城镇发展带 “四片”即西沱、黄水、南宾、马武,城市发展格局,特征：城在山中、水在城中、桥在水中，浓缩
7、起来就是：小桥流水、山水园林个性：小巧、休闲、生态特色为重：现代为主、古色为辅。古色，打造民族风情建筑群，分布在城东区域，即乌杨坝、三教寺一带。现代，突出与时俱进主风貌，分布在以城南为核心的区域，包括火车站一带，集中展示现代风貌、体现时代气息和向上精神,城市形象：山水园林城市,城市发展目标及形象,发展目标：贯彻城乡统筹，促进城乡协调发展；推进城镇化，提升城镇综合服务水平；加快产业转型，优化产业空间布局；保护生态环境，倡导健康可持续发展，努力把石柱建设成为全市绿色生态经济示范县、渝东枢纽门户。到2016年，县城建成区面积达到16平方公里，常住人口达到16万人，基本形成以生态宜居、山水园林、土家风
8、情为特色的中等旅游城市,城区规划布局原则：“城在山中、水在城里、山水相融、秀美县城”县城规划方式：“一中心多组团” “中心”以老城为核心体；“组团”：将鲤塘坝、甄子坪、站前大道分片建设,一中心五组团：旧城组团：重点打造县城核心商圈，抓紧启动“两院片区”和“棉花坝片区”的综合改造鲤塘坝组团：重点打造社会文化事业功能配套区，抓紧完善体育场、尽快启动民族文化艺术中心等公益项目建设火车站组团：集中打造成以现代风貌为主的宾馆酒店、住宅小区、商贸物流和行政办公集中区甑子坪组团：重点打造成现代化的城市综合体城东组团：重点打造物流园区,城区规划,城南及火车站片区规划面积约为8.28平方公里（原规划3.28平方
9、公里），规划人口7.5万人，目前统计约0.6万人（包含流动人口），缺口6.9万人，可从旧城组团人口、城镇化人口和外来移民人口补充。,目前城市交通发展方向主要集中在城南片区及甑子坪片区，也是未来石柱人民进出主城区的主要方向，今后石柱的火车站将成为几个区县进出全国的主要通道,城市未来发展重心,未来石柱的发展重心将集中在火车站片区、站前大道两侧及甑子坪片区。,经济发展,2012年全县地区生产总值931033万元，比上年增长13.3%,2012年完成全社会固定资产投资1322419万元，增长22.1%,2012城镇居民人均可支配收入19055元，增长15.1%,全年社会消费品零售总额353779万元，
10、比上年增长17.6%,GDP连续稳定增长，人均GDP持续增加，人均可支配收入持续增加，固定资产投资持续增长,数据来源：石柱县统计局,小结,石柱县居于渝东南门户位置，是未来渝东重要交通枢纽，区域经济个、固定资产投资持续保持良好的发展中等旅游山水园林城市的发展目标和内外交通体系的发展将推动城市人口增加，城市建设加速，居住环境提升城镇化建设和经济的发展将对房地产业的发展提供有利支撑根据未来城市规划，未来发展重心在城南火车站片区、站前大道两侧及甑子坪片区,重庆房地产发展状况,受经济发展及城镇化建设影响，重庆楼市有强劲需求支撑，受楼市政策和信贷政策影响较小。重庆房地产市场呈现成交量稳定，价格稳定的态势,
11、稳 定,房地产政策,2013年重庆国五条细则出台 停放3套及以上住房贷款,重庆3月30日发布国五条细则，将严格执行二套房信贷政策，主城区房价增幅低于人均收入增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；抑制投资投机购房，对能核实房屋原值二手房，严格按转让所得的20%计征。,2012年5月30日 公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额则由40万元提高到80万元；允许贷款职工补缴账户余额,2013年重庆公积金政策,重庆市房地产发展状况-土地,土地供应市场总体解析,2013年9月重庆新增供应房地产相关用地29宗，土地面积321.77万平方米，环比上升
12、181% 2013年9月房地产相关用地成交均价244万元/亩，环比上月减少42万元/亩,降幅15%,土地供应呈现阶段上升,数据来源：重庆网上房地产,2013年9月重庆主城区商品房新开盘/加推项目86个，共新增商品房16298套，新开盘/加推建筑面积135.37万平方米，开盘当天去化房源8364套，去化率51%。,重庆房地产发展状况-推盘走势,2013年9月，主城商品房环比、同比一览表,2013年9月，重庆市主城区商品房成交19577套，环比8月上涨626套，涨幅为3.3%；同比增加65套，涨幅为0.33%。9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积176.4万方，环比8月增加23.4万方，涨幅为1
13、5.29%；同比减少3.94万方,跌幅为2.18%。,最近一年来，商品房成交稳定缓慢增长,数据来源：重庆网上房地产,2013年9月重庆主城区商品房成交建面均价7463元/，环比8月上涨108元/，涨幅1.47%；同比上涨783元/，涨幅11.72%。,2013年9月，重庆市主城区商品房成交19577套，环比8月上涨626套，涨幅为3.3%；同比增加65套，涨幅为0.33%。9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积176.4万方，环比8月增加23.4万方，涨幅为15.29%；同比减少3.94万方,跌幅为2.18%。,重庆房地产发展状况-商品房销售,最近一年以来，商品房成交价格呈现波峰状缓慢上升趋势
14、，成交量较稳定,数据来源：重庆网上房地产,石柱房地产发展状况,2012年房地产企业开发和销售主要指标,2012年房地产开发投资大幅增长，其中房屋新开工面积为60.15万平方，增长199.9%，竣工面积下降60%，商品房销售39.45万平方米，增长27.5%，商品房销售金额为15.55，增长53.7%,2012年房地产供应量低于去化量较多，2012住宅销售金额增幅高于住宅销售面积增幅近2倍，住宅销售价格上涨幅度较大 。2013年市场供应量出现较大幅度增长，市场竞争激烈,2013年全县房地产开发建设计划：建设110万，建成60万，投放市场60万。石柱县2013年预计供应量在65万平米左右，去化量为
15、40万平米左右。2011年商品房销售均价3180元/平米，2012年商品房销售均价3850元/平米，增长幅度高达21%,数据来源：石柱县统计局,城南组团,老城组团,城东组团,石柱房地产布局,石柱县城房地产布局分为3个部分：老城组团：未来核心商圈，受地域及拆迁限制，目前新开发项目少， 仅有老城边缘个别小体量项目及少量的城中改造项目城东组团：靠近至湖北、忠县、垫江等高速公路入口，是社会文化事业配套区，有体育馆等公共设施，开发较早相对城南组团较早，项目体量较大城南组团：城市发展重心偏移，重要交通设施高铁、至重庆高速即将完善通车，提升石柱交通等级，规划完善，包含行政新区等重要城市设施配套，是目前及未来
16、重点发展的住宅新区，新开发项目众多,、,滨河晓月,康德,花漾城,天尧7号,站前1号,南滨尚城,时代广场,公园1号,万寿明珠,怡豪国际,隆泰.好望山,临江峰景,本案,县城项目分布,县城预计推售项目及供应量,县城在售项目,在售项目面积、价格情况,重点案例分析,重点案例分析,户型分析: 功能型三房，结构完善，采光较好，产品无特别亮点,站前壹号（银湖丽景）,站前1号户型配比情况,无1房户型，2房户型所占比列仅11%，3房户型所占比列为89%，中大户型为主力户型,站前壹号（银湖丽景）,重点案例分析,营销表现： 营销方式单一、销售中心氛围营造不足，销售物料欠缺，销售人员专业程度不高,站前壹号（银湖丽景）,
17、重点案例分析,站前壹号正对火车站出口广场是产品重要亮点，其首创新一代空中街铺商业模式，也加速销售，小面积低总价组合式楼面单位，告别传统商业铺面高额门槛，填补火车站商圈的商业供给不足，但产品上c栋2梯8户，AB栋1梯5户的设置降低了项目整体品质。,体量小、地段有升值空间、产品单一、营销相对当地平均水平较落后，去化状况一般,站前壹号（银湖丽景）,重点案例分析,重点案例分析,户型分析 有入户花园，厨房、卫生间采光较差、功能完善、结构较合理,怡豪国际,重点案例分析,户型分析 有入户花园，厨房、卫生间采光较差、功能完善、结构较合理,怡豪国际,重点案例分析,怡豪国际,C栋户型配比情况,无1房户型，2房户型
18、所占比列33%，3房户型所占比列为77%，100平米以下户型比例为67%，中等户型比例较大,重点案例分析,营销表现： 营销方式单一、销售中心氛围营造不足，销售物料简单，销售人员专业程度一般,怡豪国际,重点案例分析,怡豪国际大酒店、怡豪国际公寓、怡豪国际家居馆，三大业态聚合是项目最大亮点，购物、娱乐、文化、休闲一站式购物中心在石柱新城的楼盘中脱颖而出,外立面时尚、现代，自身配套丰富，小区整体打造有自身特色，去化状况较好,怡豪国际,重点案例分析,重点案例分析,滨河晓月,户型分析 户型紧凑，赠送面积较大，径深过长，采光较差,重点案例分析,滨河晓月,户型分析： 功能完善、结构经凑合理、采光好，赠送面积
19、大，性价比高,重点案例分析,户型分析： 结构合理性差，浪费面积大，使用舒适度低、但面积控制好，功能齐全,滨河晓月,重点案例分析,户型分析： 采光差，使用功能差，滞销户型,滨河晓月,重点案例分析,滨河晓月,C栋户型配比情况,主力户型为100平米以下的中小户型，均含较大赠送面积，3梯8户的点式结构使得户型采光局限加大,重点案例分析,滨河晓月,营销表现： 营销方式单一、销售中心氛围营造不足，销售物料不完备，销售人员专业程度一般,重点案例分析,项目2.8万方商业，其中土家风情商业街将宜居小区与土家风情有机结合是项目的一大亮点，此外,新视野具有雄厚的实力和丰富的开发经验，有一定品牌效应，但车位配比仅为1
20、：0.4，严重不足；交通不便，离公交站台较远,滨河晓月,点评：土家族特色商业街的打造是项目亮点，实际景观环境对项目支撑少，户型面积控制较好，部分产品缺陷明显，地理位置偏移发展中心，购房者对项目区域认同度低,重点案例分析,重点案例分析,楼盘规律： 各大楼盘户型主要集中在2房-3房的格局，2房的面积区间约为65-85，3房的面积区间约为85-130； 市场高层均价约为4200元/； 各楼盘物业费收取高层集中在1.2元/月/； 市场楼盘促销的方式主要集中在开盘前办理VIP卡，交几万抵几万的模式进行； 各大楼盘下期推出时间都集中2013年年底期间，且每次都以小批量单位推出以造成热销现象并为后期物业提供
21、较大溢价空间，下期推出都集中在68-115的3房户型； 各楼盘都保持有基本的生活配套。,小结：,市场特征,市场特征-客户群体,石柱新城区购房客户喜好户型分布示意图,购房客户意向购房以两房和三房单卫客户较多，一房面积55平米左右，两房面积75平米以下为主，三房单卫面积在95平米以下，双卫105平米以下为主，功能齐全的紧凑型2房、3房为客户接受度高的户型,面积分布,石柱新城区购房客户关注因素分布示意图,市场特征-客户群体,购买关注因素中，价格、户型、增值空间依次为首要因素，户型，关注因素中视野、采光、功能分区依次为首要因素。在产品设计中，重点为房子户型、使用功能、采光、视野、控制总价这几个关键因素
22、上,市场供应量加大：年底是传统销售旺季，推盘项目较多，未来2年供应量持续增 大，竞争逐渐激烈对产品、楼盘品质要求逐渐提高：商业投资产品、品质楼盘逐渐被接受业态逐渐丰富：公园小区、酒店、写字楼、综合体客户群体：石柱县城首套、首改客户为主，周边乡镇、拆迁户、返乡置业为辅营销手法：较为单一，主要为户外媒体加项目包装，少部分楼盘有行销，整体营销水平还待提高销售市场：县城人口基数较小，市场容量较小，随着城镇化建设的发展会有所提 高，目前供应量略大于去化量，优劣质楼盘差距逐渐拉大，畅销楼盘价格稳中有升,总 结,启 示,产品：居住舒适，功能完善价格：控制总价，性价比高配套：具备基本配套，方便生活，提升品质地理位置：交通方便，具备发展潜力形象：形象高端，口碑好营销表现：具备专业性入市时机：把握时机促进顺利销售,石柱市场项目成功与否的关键因素：,谢 谢 聆 听,
