1、市调对比分析报告,清 水 湾 御景天下,Content,1,Part,项 目 概 况,项目简介,【清水湾】上饶县新盘别墅清水湾位于上饶县灵山大道，由江西佳家置业有限公司开发。项目占地面积约130亩，建筑形态全部为别墅。总户数共105户，拥有约250个车位（别墅配备私家车位2个）。小区主力户型为340-400平米的独栋别墅。另外，小区拥有配套的会所，为业主的日常生活提供便利。上饶最佳别墅居住距离、背山面水、拥有最佳的自然景观资源。目前项目片区周边规划有森林公园、农夫果园、度假酒店、高尔夫练习场等。,项目简介,【御景天下该别墅区北面即是龙潭湖公园，不仅坐拥社区规划水系，还可步步公园湖景。项目位居中
2、心区龙潭湖潭南侧，40%超高绿化率结合公园景观，定义为上饶市中心区首席公园复合城。坐享上饶市中心区政务/金融/教育/公园/酒店/奥体之顶级配套，拥揽市民公园、龙潭湖公园、楮溪生态湿地公园等近千亩城市稀缺生态资源。,项目参数,项目参数,2,Part,区 位 分 析,地理位置清水湾,地理位置御景天下,区域规划-清水湾,灵山生态景观走廊绿地景观系统规划图,规划中的灵山大道，,规划中的灵山大道，可使市中心到该案距离仅为10分钟车程，而且该案占灵山与槠溪河自然山水大美兼得之地利，是政府规划中的灵山景观走廊的重要节点之一，随着未来城市规划逐步落实，区域发展的潜力不可限量。,区域规划-御景天下,由于新市政府
3、的落成，该中心区域逐步成为上饶未来几年的发展重点之一,御景天下东接中央政务区与新金融商务中心，与新市政府仅500米之隔，地理位置优势突出，未来升值空间巨大。,本章小结,随着规划中的灵山大道的开通，清水湾旅游度假区的投资兴建，不仅为市人开辟了一个近郊休闲旅游的新去处，作为对灵山风景名胜区开发的呼应，也弥补了上饶市现有休闲度假产业中缺乏高档旅游接待设施的空白，随着区域规划的不断完善，清水湾会成为未来上饶极具潜力的别墅群落。近年来，上饶市经济发展迅速，城镇人均可支配收入连年增加，消费购买力增强，由此必将带动居民消费结构的调整，进而追求更高的生活品质。在市中心区新一轮战略发展规划的机遇下，御景天下占据
4、了极大的位置优势，从而为其带来了巨大商机。御景天下虽占据有利的地理位置，但是环境并非别墅理想之选，风水欠佳，而且附近新楼盘较多，客户的可选性较大，竞争压力大。清水湾则不同，隐而不远，依山傍水，墅隐灵山，龙脉绵长，风水极佳，而占据此等地理环境的楼盘较少，未来前景不可限量。总体来说：从别墅的建筑风格及地理位置上来说，清水湾占据更大优势。清水湾位于灵山山麓下，800m槠溪河将其环绕，别墅原生，依山就势，达到人、自然、建筑合而为一，更符合人们心中理想的villa，而御景天下位于市行政中心，且是多种物业混合，摆脱不了嘈杂喧嚣的闹市，给人的感觉更倾向于一种大house。,3,Part,产 品 分 析,项目
5、定位,清水湾灵山脚下的家徽别墅御景天下上饶市中心区首席公园复合城-,产品swot分析,户型-清水湾,清水湾独栋庭院式共4种户型，面积340-460平米。（A户型图暂缺）,B户型：总建筑面积：340.99,独门独院带超大泳池 一层功能布局合理，双车库，内外庭院； 二层豪华套房与超大景观露台相连，室室相通又相对独立，互不干扰，二层家庭厅可以俯瞰庭院与中空客厅形成可联通的趣味空间。,一层：201.23,二层：139.76,C户型 总建筑面积：456.47,四面围合式庭院； 一层超大私家天幕泳池，双层挑空中厅，气度恢宏； 二层三个卧室都带独立卫浴，布局合理，互不干扰，尽享私密温馨； 三层超大主卧，衣帽
6、间、洗漱间、书房、露台起身即达，自然中放松身心。,一层：191.32,二层：151.09,三层：114.06,D户型 总建筑面积：397.89,前后庭院相连； 客厅、餐厅、卧室分置，二层套房式观景主卧、客卧互不干扰；三层主人私密生活区，卧室衔接景观露台。 阔达家庭厅可观中空客厅，成畅谈至境。,一层：193.06,二层：122.87,三层：81.96,户型-御景天下,御景天下双拼别墅35栋，共有4个户型，面积320360，免费赠送地下室。 户型图暂缺（没有制作），案场仅有一栋双拼结构别墅模型。,目标客户,主要目标客户： 上饶注重品质、细节，追求完美的高端阶层； 周边县市具有一定的经济实力的人士；
7、 在外事业发展成功的上饶人； 一夜暴富者；,目标客户分析,客户年龄构成与家庭人口 个人购房的客户年龄基本在25-60岁，不惑之年，以30-50岁为主，一般上有老，下有小，家庭人员结构在4-6人之间居多。 客户职业背景构成 事业稳定，公司、企业等高层领导管理人员； 私营业主、个体户； 在异地发展成功的本地人； 客户特征 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不爱露富； 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活； 在释放成功的同时，喜欢树立自我，
8、标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式； 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。 客户行为习惯 较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业杂志新闻； 工作比较繁忙，出差机会多； 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动； 不喜欢被注目，一般场全不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。,推盘节奏,【清水湾】一期限量21套已售完二期44套在建【御景天下】首推的是小高层和高层，销售情况良好；别墅于今年8月23号刚刚开盘双拼35栋共70套，认购量1-15 套左右。,本章小结,从产品来说：清水湾虽然有交通不便的劣势，但清水湾的选址、户型设计等均属于别墅理想之选
9、，能够达到人、自然、建筑合而为一，灵山山麓下，槠溪河环绕其中，天赐风水。御景天下地处市行政中心，交通便利，周边配套完善，发展潜力极大，极具投资价值。从目标客户来说：清水湾是地理环境优越，依山傍水，墅隐灵山，龙脉绵长，玉带环腰，天赐风水，富贵双全，远离城市喧嚣，满足现在很多高端人士对别墅品质的追求；御景天下市行政中心区域，地理位置优越，周边配套设施还算完善，多物业混搭，周边楼盘较多，摆脱不了嘈杂的都市生活。而且别墅周边没山没水，风水欠佳，这对目标客户购买行为产生不少影响。,4,Part,价 格 分 析,价格分析,【清水湾】 一套一价，价位：330万-560万不等 优惠措施：一次性付款98折，按揭
10、99折 价格活动：50万抵70万【御景天下】 价格：14000-15000元/平米，每套大概价格400万以上 优惠措施：一次性付款96折，按揭99折 价格活动：20万抵25万,5,Part,媒体渠道分析,渠道分析,【清水湾】 推广方式： 短信、户外三面翻、楼市杂志、项目围墙广告等常规媒介以及一些公关、促销活动； 广告语： 三千年河山，独宠清水湾 名门望族的顶配资产 墅隐灵山 龙脉绵长,户外三面翻,渠道分析,【御景天下】 推广方式：短信、户外广告、公交车车身广告以及该案附近的路灯展旗、项目围墙广告等常规媒介，宣传重心在小高层、高层，而对别墅的宣传力度不够。广告语： 二十五万平米地中海风情园景大宅
11、 典藏水岸别墅群稀缺入市 智能社区 御景天下 科技生活，来自未来 御景天下,营销中心旁,营销中心导航,路灯展旗，另一个是“科技生活，来自未来，御景天下”,6,Part,促销活动分析,促销活动,清水湾通过从目标客户群的切身利益出发，开展一些列针对楼盘和客户的活动，不断拉近该案与目标客户群之间的关系，并且在会所内设有餐饮接待；而御景天下别墅群刚刚开盘，目前并没有针对别墅群的活动展开，但作为一个星级楼盘，御景天下在客户心中还是具有良好形象的。,7,Part,总 结,总 结,产品方面：御景天下户型一般，客厅不够挑高，不够大气，双拼结构而且是单车库，不能满足双车家庭，缺乏自然山水，风水欠佳；而清水湾独栋
12、庭院式结构，采用中空客厅，大气奢华，双车库，户型内外设计新颖，依山就势，槠溪河自然环绕，天赐风水，富贵双全。 价格方面：御景天下价格14000-15000元/平米，一套的价格大概400万左右，而清水湾一栋一价，大概价位330万-560万之间，总体来说二者价格相差不是很大。 促销方面：均有打折促销活动，御景天下别墅群暂未开展促销活动；而清水湾不断举办各种促销活动。 推广渠道方面：推广渠道二者采用常规媒介方式，如短信、户外、路灯展旗等等，并且清水湾成功举办几次公关促销活动。而御景天下并无别墅相关活动开展，御景天下对于别墅的宣传力度不够。 营销展示方面：二者营销中心均有沙盘展示，但御景天下营销中心注
13、重小高层、高层的户型展示，而对于别墅仅有一栋模型，无户型展示且没有样板房展示；清水湾营销中心有详细的户型展示并且有样板房展示。 物业类型方面：御景天下采用的是多种物业形态并存，不能突出别墅特色；而清水湾是单纯别墅楼盘，特色鲜明，具有一定的优势。,总结,别墅，即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。别墅生活，人生梦想的家园。随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都
14、市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。别墅既然是用来享受的，那么别墅区应该是一片资源丰富的天地，在这片天地之中，别墅因“独享”而倍感尊荣。总体来说，清水湾更能满足人们对别墅的追求，远离城市喧嚣，依山傍水，回归自然，天赐风水，“三千年河山，独宠清水湾”，大气、尊容尽显其中；而御景天下虽然占据优越的地理位置，周边配套设施基本完善，而且享有四大公园，但总体给人的感觉更倾向于居家度日的城市别墅，一种大house。御景天下目前主打小高层和高层，作为一个星级楼盘，市场形象良好，具有一定优势。对于别墅群落而言，清水湾在产品和营销方面相比御景天下略胜一筹，而且风水可能会对御景天下的别墅去化产生一定的影响。,Thanks!,
