1、,商业地产培训提纲,系统概述-功能模块,系统管理：主要的职能为统一制定角色、员工工号及日常维护等 档案管理：主要的功能为定义商位资源信息、租户档案以及系统中常用的数据字典等 招商管理：主要功能为定义招商组织、租金计划、招商品牌方案、招商进程管理 合同管理：主要功能为定义签约租户的基本档案信息及结算条款 租户事务协调：主要是对租户从签订正式合同开始，到最后退楼，整个营运过程的管理 财务管理：主要的职能为汇总各种销售数据，费用数据，出具对帐单，帮助购物中心和租户之间实行快捷方便的对帐、应收应付管理。,系统概述-基础字典,字典定义：定义商位、租户基本属性选项 系统字典：业态、业种 自定义字典：楼幢、
2、撤场原因、广告性质、方位、广告长度、介质类型、广告形状、租户证照、企业性质、消费对象、投诉项目、投诉明细、投诉等级、接待部门、奖励项目、奖励明细,系统概述-商位资源,商位资源定义：将建筑按照楼层、区域划分为不同的单元，以方便管理和使用。 系统支持四种商位类型：固定商铺、临时商铺、场地、广告位 广告位类型的商位，需要录入广告位的基本属性。包括广告类型、广告介质 建筑面积与租金面积之间没有制约关系 商位编码由系统根据门店、楼层（一级机构）、区域（二级机构）规则自动生成,系统概述-商位资源,商位属性：对于租金部分，不同的商位属性可以对应不同的结算主体 自持商铺：资产所有方持有，有运营公司经营 返租商
3、铺：资产所有方将商铺产权卖给小业主，运营公司返利给小业主 代租商铺：资产所有方将商铺产权卖给小业主，运营公司协助招商，租金结算往来由小业主和租户自行商谈 自有商铺：运营公司持有，运营公司经营,系统概述-商位资源,商位状态： 录入：新增商位信息并保存。一旦保存后，商位类型、区域等字段不能再修改。 待租：审核商位资源定义信息。此状态下的商位可做租金计划、签订合同。 意向：此状态只有固定商铺才有，当租户签订了意向合同时，商位的状态就变更为意向。 已租：审批正式合同。一个商位在一个时间段内只允许存在一份有效的合同。 取消： 通过商位合并功能，被合并的商位将置为取消状态。 取消后的商位不能再做任何操作。
4、,档案管理-商位资源变更,商位资源变更单：按商位类型分别录入单据 商位状态必须为待租 可修改商位属性 广告位类型的商位可修改广告类型、广告介质商位面积变更单：修改商位的建筑面积、租金面积 商位状态必须为待租 只允许修改商位的面积信息,档案管理-商位拆分、合并,商位资源管理： 商位状态为待租并且不存在未审核的商位资源变更单、商位面积变更单时，还可以将商位进行拆分、合并。以满足不同租户的需求。 商位拆分：将一个商位拆分成多个新商位，即缩减原商位面积并增加新商位。 注意：拆分出的新商位与原商位在同一楼层、区域。 商位合并：将多个商位合并成一个商位，合并后的商位面积为多个商位面积之和。被合并的商位状态
5、置为取消且面积清0。 注意：被合并的商位必须与合并成的商位是同一楼层、区域。,档案管理-租户档案,潜在租户档案：管理潜在租户的基本信息 定义租户所经营的品牌信息，以便于执行招商品牌计划 可管理租户的资质信息 租户档案：管理意向租户、正式租户的基本信息 由潜在租户通过潜在租户状态维护或者是签订意向合同转换而来 系统支持一个租户同时在多家门店经营，配置后在新门店中的状态为潜在 可管理租户的资质信息,系统概述-租户档案,租户状态维护,系统概述-租户管理,潜在租户状态维护： 意向：可签订意向合同 转正：可签订正式合同 租户状态维护： 转正：可签订正式合同 退场：租户所有合同都为已撤场状态时，可对租户进
6、行退场处理，退场后仍可以转正 租户配置： 为租户配置多门店，在新门店的状态为潜在。并支持批量配置,系统概述-招商管理,招商流程,系统概述-招商管理,招商组织: 招商阶段定义：定义招商的阶段 招商组定义：定义各门店招商组 招商人员定义：定义各招商组的人员信息 招商组计划：定义各招商组的年计划，可分解到月,计算公式为总面积/365*当月实际天数 招商信息来源：定义招商信息来源，用于招商洽谈记录 中介档案管理：定义中介档案，用于招商洽谈记录 招商员工作移交：用于招商员离岗后，将此招商员下的租户移交到另一招商员下,系统概述-招商管理,租金计划:定义商位在一个时间段内的租金、管理费、推广费计划，按商位类
7、型分单据录入招商品牌方案： 招商品牌模板定义：按门店、楼层以“租户+品牌+租金指标”的组合定义商位的品牌模板最多可定义4组 待租状态的商位才允许定义招商品牌模板 租金指标必须大于0招商品牌方案管理：根据招商品牌模板选择可执行的方案，最多可定义10个方案,系统概述-招商管理,招商进程管理： 招商洽谈记录：记录招商员与租户每次洽谈的内容，包括意向商位和招商阶段招商进度监控：招商进度以直观、形象的图形界面展示，清楚的了解招商完成各项任务状况。,系统概述-合同管理,合同分类： 意向合同：只有固定商铺才允许签订意向合同，不限定租户的状态。 一个固定商铺可签订多份意向合同 费用明细中可定义开业前统一收费项
8、目。定义后，必须做开业前收费，收款完结才允许审批意向合同 正式合同：所有类型的商位都可以直接签订正式合同，固定商铺也可以先签订意向合同审批后转成正式合同 一个商位在一个时间段内只能签订一份正式的合同 租户在第一份正式的商铺、临时商铺合同审核时，生成一个商品编码反填在租户档案上。,系统概述-合同管理,合同管理：没有签约的合同不允许定义商品、协调租户事务、参与结算，支持多个同类型商位一份合同，统一签订费用及结算条款，分开签订租金明细，一份结算单 结算条款: 结算期限：按自然月结，不支持自定义结算周期 月结日期：默认为“31”，即整月结算 预收月：租金、管理费、推广费三大费用的预收周期，0表示不预收
9、 提前0/1个月预收：收取三大费用的时间,0表示生成上月结算单时预收本月费用，1表示生成上月结算单时预收下个月的费用 是否生成首期款：合同生效后，第一次结算前是否预收三大费用 结算标志： 可结算：可生成首期费用单、结算单 不可结算：不可生成首期费用单、结算单 单独计算销售返款：商场代收银的销售收入，通过租户销售返款单进行返款。,系统概述-合同管理,租金明细： 记租标志：是否收取租金，不勾选表示免租金。但条款中的管理费、推广费依然会有效计收免租功能不能通过将“租金月合计”置0方式实现免租后，如果结算方式带有抽成，那么抽成金额也为0 费用的计算方式：可分别指定各费用计算方式 年平均：结算月为完整月
10、时，按月合计计算。否则以“单价/天” 结算天数面积计算。 单价/天 = 月合计12365面积 每天： 按“单价/天” 结算月天数 商位面积来计算 每月：结算月为完整月时，按月合计计算，否则以结算天数当月总天数 月合计来计算 注：商位面积包括建筑面积和租金面积。费用的面积取值以费用项目对照表中的面积基数值为准,系统概述-合同管理,租金与多扣率取高：以租金做为保底额每月做预收。在结算时，将当月保底租金与销售抽成（销售额乘以对应的扣率）进行判断。若销售抽成超过租金，则按当前销售抽成收取租金（以销售抽成与租金的差额进行补收）；若没有达到保底租金，则按保底租金计收租金。 举例: 月租金8000 抽成比例
11、20% 超额1：20000 超额扣率1：18% 超额2：30000 超额扣率2：15%超额3：40000 超额扣率3：13% 销售收入为50000时，全额抽成6500固定租金8000，本月租金按抽成租金8600收取 次商铺加收：合同签订多个商位时，若次商位的销售需与主商位销售合并后计算抽成，三大费用单独计收，则选择次商铺加收，是次商铺独有的结算方式。 举例：主商位结算方式为多扣率，抽成比例20%；超额：60000，超额扣率：18%次商位结算方式为次商铺加收，月租金5000，抽成比例20% 主商位销售额：50000，次商位销售额：30000时，抽成金额为15600 若次商位的结算方式为租金与抽成
12、取高：主次商位单独计收，主商位销售额不达超额指标，则按抽成金额10000收取，次商位抽成租金6000月租金5000，按6000收取,系统概述-合同管理,费用明细： 定义合同费用（临时发生的费用可在临时费用管理单中进行处理） 押金类、抵扣类费用不参与结算。通过押金收款单进行收款 扣款期限： 每次：每次生成结算单时扣除 每月：填写的费用金额为每月的金额，如果结算月不是完整月时，将金额平均算到每一天再乘结算的天数 一次：第一次生成结算时扣除 每天：填写的费用金额为每天的金额，结算时将费用金额乘当月天数来计算。大小月不同时，收取的金额不同 参与销售返款：按收入比率提取的费用是否在返销售款时扣除,系统概
13、述-合同管理,开业前收费:针对意向合同中设置的开业统一收费项目进行收款操作，收款完结才允许审批意向合同 全额收款后进行意向合同审批 收部分款甚至0金额并勾选收款完结标志，再进行意向合同审批 收银机收银方式定义： 设置收银机收银方式为统一收银、自主收银的生效时间 系统默认所有收银机的收银方式为统一收银 通过销售补登的小票，收银方式为自主收银 相同条件下，以最后审核的单据为准 支付方式返款定义：定义各支付方式是否需要返款 不返：统一收银、自主收银均不返款 返款：统一收银、自主收银均返款，主要用于储值卡 统一收银的款机返款：自主收银不返款，主要用于现金,系统概述-合同管理,合同状态: 录入中：新增意
14、向合同保存 已付诚意金：意向合同中存在开业统一收费项目并付款完结 意向终止：审核意向合同后终止，终止后不允许操作任何业务 正式合同：审核意向合同、手工新增正式合同都为正式合同状态 正式签约：审核正式合同，可参与结算 合同撤场：正式签约合同撤场，不允许进行结算 已过期：合同过期，广告位合同的独有状态 特别说明：除广告位合同，其它类型的合同即使过了合同有效期，合同状态也不会发生变化，必须手工进行续签或者撤场处理,系统概述-租户事务协调,租户事务协调：租户签订合同后，通过对商位收楼、装修、开业、撤场、退楼的管理，使物业管理标准化，实现商铺动态管理，提升管理质量。 商铺流程,系统概述-租户事务协调,临
15、时商铺、场地、广告位流程,系统概述-租户事务协调,系统项目维护：定义各事务的系统项目名称及代码模板维护：对定义好的系统项目进行明确说明，作为会签单的模板模板组维护：为配合不同门店使用不同的模板，将已维护好的模板进行自定义勾选,系统概述-租户事务协调,商位装修管理：对于已生效合同的商铺进行装修图纸交接、二次联检、装修进场的管理工作进程管理：对于已生效合同各阶段进程的管理，维护后会体现在合同主档上，以便于管理合同阶段,系统概述-销售管理,销售小票补登： 针对租户自收银的情况进行销售补录，审核后生成小票信息，系统自动进行销售处理，以方便自收银租户按销售收入计算抽成,系统概述-财务管理,租户财务管理
16、流程作用：租户结算 流程控制： 临时费用在生成结算之前保证全部录入进系统 每月月末时保证所有的小票均统计处理完毕 系统会自动按合同的条款和结算期间的各种费用生成结算 结算单审核之后不允许修改 结算日期内无有效合同不允许结算 租户缴款后需要在系统中进行结算单收款操作 租户申请用已缴的抵扣类费用抵扣账款后需要对结算单进行抵扣操作,系统概述-财务管理,租户费用管理 费用管理单：对合同临时费用进行单张录入，可单独进行收款，也可生成在结算单中，费用金额可正可负费用录入单：对合同临时费用进行批量录入，最终在结算单中体现，只能录入正数费用调整单：对合同费用进行调整，最终在结算单中体现，费用金额可正可负注：费
17、用单不允许录入押金类费用和费用项目中的00-05费用项,系统概述-财务管理,租户押金管理： 押金补录单：依照合同费用明细条款补录押金或后续追加押金押金收款单：对于补录的押金进行收款押金退款单：对于已收款押金进行退款,系统概述-财务管理,租户首期账单： 合同首期款，审核才允许进行结算单生成 租户结算单： 整月结算，结算的终止日期必须为月末。结算单审核后才能进行下个周期的结算单生成 租户销售返款账单： 可指定返款的截止日期 截止日期必须小于当天注：不同的管理部门可根据账单上的结算部门查看对应的结算明细。租金部分，不同的商位属性根据租金归属定义可以对应不同的结算部门。,系统概述-财务管理,结算收款单
18、：对已审核的结算单费用进行收款，也可以选择销售款进行抵扣 可指定收款的费用项目和实收金额 实收不能大于应收 结算抵扣单：对已审核的结算单用已收取的抵扣类费用进行抵扣 一张结算抵扣单只能使用一种抵扣项目 一张结算抵扣单可对多张结算单进行抵扣 实收不能大于应收 付款单：对代收银租户进行销售返款 可选择返款的项目和实付金额 未返完部分可在结算单收款单中对应收款进行抵扣,系统概述-财务管理,例如：合同有效期为自然年，租金预收1个月，管理费预收0个月，推广费预收2个月 提前0个月预收： 首次费用单：管理费为0即为不预收，那么应收费用为1月份的租金和1、2月份的推广费 1月结算单：2月份租金，1月份管理费 2月结算单：3月份租金，2月份管理费，3、4月份推广费 提前1个月预收： 首次费用单：应收费用为1、2月份的租金和推广费 1月结算单：3月份租金，1月份管理费，3、4月份推广费 2月结算单：4月份租金，2月份管理费 3月结算单：5月份租金，3月份管理费，5、6月份推广费 ,
