1、第3章 土地管理法律制度,3.1 概述,3.1.3 土地使用权,3.1.1 土地管理法基本概念,土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 土地管理法根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地和未利用土地。,1.土地,2.土地特征,（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性,3.1.1 土地管理法基本概念,土地管理法是指调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利和义务关系的法律规范的总称。狭义的土地管理法是指1986年6月六届全国人大常委会第16次会议通过的，1988年12月七届全国人大常委会第5次会议和1998年8月九届全国人大常委会第4
2、次会议以及2004年8月十届全国人大常委会第11次会议修正的土地管理法。,3.土地管理法,3.1.1 土地管理法基本概念,广义的土地管理法除土地管理法外，还包括1992年颁布的划拨土地使用权管理暂行办法、1994年颁布的基本农田保护条例、1995年颁布的土地监察暂行规定、1995年颁布的土地权属争议处理暂行办法、1995年颁布的确定土地所有权和使用权的若干规定、1996年颁布的建设用地计划管理办法、1997年颁布的土地利用总体规划编制审批规定、1998年颁布的土地管理法实施条例以下简称实施条例，以及与土地相关的法律、法规。,3.1.2 土地所有权,土地所有权是指土地所有者依法对其所有的土地行使
3、占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，土地所有权分属国家和劳动群众集体所有。其特征有：主体的特定性。交易的禁止性。权属的稳固性。内容的可分离性。,1.土地所有权的概念,3.1.2 土地所有权,国家土地所有权指国家代表全国人民对土地依法占有、使用、收益和处分的权利，由国务院代表国家行使，其他任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地。,2.国家土地所有权,3.1.2 土地所有权,土地管理法实施条例第二条，规定国家土地所有权： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地； 依据森林法、草原法、渔业
4、法等相关规定，不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地； 国家依法征用的土地； 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2.国家土地所有权,3.1.2 土地所有权,3.农民集体土地所有权,农民集体土地所有权是指农民集体经济组织可以对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。在我国享有集体土地所有权的只能是农民集体，分为村农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。 土地管理法第8条第2款规定，农民享有所有权土地范围： （1）除国有土地以外的全部土地； （2）农村宅基地、自留地
5、、自留山； （3）集体所有土地上的道路、水利设施用地等。,3.1.2 土地所有权,4. 土地所有权的确定和确认,（1）国家依法实行土地登记发证制度； （2）农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册。核发集体土地所有权证书。确认其所有权。 （3）土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。 （4）当公共利益需要时，国家可以征收集体所有土地，将其变为国有，但必需依法给予补偿。,3.1.3 土地使用权,1. 土地使用权的概念,土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进
6、行处分的权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。特征有： 派生性。 独立性。,3.1.3 土地使用权,2. 土地使用权的取得,（1）国家所有的土地：土地使用者可以通过国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。 （2）农民集体所有的土地：土地使用权可依法通过承包、转让、继承等方式取得。土地承包经营期限为30年。若要承包给本集体经济成员以外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。 （3）农民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用权。,3.1.3 土地使用权,3. 土地
7、使用权的确定和确认,（1）国家所有的土地：土地管理法第11条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证，由国务院确定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。,3.2 土地的利用和保护,3.2.3 耕地保护,3.2.1 概述,2004年8月实施的土地管理法中第3条明确规定了“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”作为我国的基本国策，要求各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护
8、、开发土地资源，制止非法占用土地的行为,3.2.2 土地利用总体规划,1. 概念,土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各项因素的基础上，对土地的开发、利用、治理和保护所编制出的一定期限内土地利用的规划。土地利用总体规划按行政区划分为国家、省、地、县、乡五级，分别由各级人民政府负责编制。土地利用总体规划的期限一般为15年,3.2.2 土地利用总体规划,2. 土地利用总体规划的编制,土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经（1）土地利用总体规划编制要求 （2）土地利用总体规划编制原则 （3）土地总体规划编制内
9、容 （4）土地利用总体规划的审批 （5）土地利用总体规划的修改,3.2.2 土地利用总体规划,3. 土地总体规划内容,国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。,3.2.2 土地利用总体规划,4. 土地利用总体规划的审批,土地管理法第21条及实施条例第8条规定，土地利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。具体规定有： 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。 省、自治
10、区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市报国务院批准。 省会城市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 其他土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。,3.2.2 土地利用总体规划,5. 土地利用总体规划的修改,土地管理法第26条规定： 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 经过国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总
11、体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。 经过省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。,3.2.3 耕地保护制度,1. 基本农田保护制度,（1）基本农田及保护制度基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本农田保护区规划内期不得占用的耕地。分一级和二级基本农田，一级基本农田为长期不得占用的耕地，二级基本农田为规划期内不得占用的耕地。基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。,3.2.
12、3 耕地保护制度,1. 基本农田保护制度,（2）基本农田保护区的范围 经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。,3.2.3 耕地保护制度,2. 占用耕地的补偿制度,为了保护耕地，控制耕地总量的平衡。土地管理法第31条规定，国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少” 的原则，由占用耕地的单位负责开
13、垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳开垦费，专款用于开垦新耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，负责监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。,3.2.3 耕地保护制度,3. 土地的开发、整理、复垦,（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使用权。但因不可抗力或政府有关部门的行为或动工必须的前期工作造成 开发延迟的除外。,3.3 建设用地,3.3.3
14、国家征收土地,3.3.5 临时用地,3.3.1 建设用地的概念,建设用地是指建造建筑物、构筑物的一切非农用土地。它包括土地利用总体规划中已确定的建设用地，以及因经济及社会发展的需要，由规划中非建设用地转成的建设用地。前者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。二者均称为建设用地。规划内建设用地分国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地。,3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地,1.乡（镇）村建设用地要求农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用
15、权的收回 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿； 不按批准用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。,3.3.3 国有建设用地,国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。,3.3.3 国有建设用地,国家机关和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、法规规定的其他用地。,1. 国有建设用地使用权的划拨,3.3.3 国有建设用地,（1）土地
16、使用权出让的概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地有偿使用的方式 ：国有土地使用权的出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或入股。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,土地使用权出让具有以下几个特征： 土地使用权出让是国家将土地使用权出让行为 土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让是有偿的 土地使用者享有权利的范围不含地下之物,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,土地使用权出让最高年限按用途分为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生
17、、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（2）土地使用权出让方式 城市房地产管理法规定，我国的国有土地使用权出让，有拍卖、招标、协议三种方式。拍卖出让招标出让协议出让,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（3）土地使用权终止和续期 土地使用权的终止土地使用权的终止根据城市房地产管理法规定，因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而国家收回土地使用权；或土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。 土地使用权的续期
18、土地使用权出让合同约定使用年限届满时，如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（4）土地使用权出让合同 标的。 使用年限。 开发期限。 出让金数额及支付方式 开发进度与分期投资额度 土地使用规则 违约责任 双方认为应约定的其他条款,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（5）土地使用权出让合同的变更和解除法律允许当事人在特定情况下可以依法变更和解除出让合同。在土地使用权出让合同变更中，比较多见的是土地使
19、用者提出改变土地用途，为此城市房地产管理法规定了变更土地用途的批准程序和处理方法。在土地使用权出让合同解除中，比较多见的是当事人双方违约，或土地使用者不按法律开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,由于公共利益需要使用土地的； 为实现“城规”而进行旧城区改建，需要调整土地的； 土地出让等有偿使用合同到期的，土地使用者又没办续用的或没被批准的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,3.国有土地使用权收回的情况,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,随着国民经济的发
20、展和社会的进步，可能一些原属于农民集体所有的土地要用于基础设施或公益事业建设。所以土地管理法第2条规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,1.征收土地的审批权限,土地管理法45条规定：征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,1.征收土地的审批权限,土地管理法实施条例24条规定下列建设项目需占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为
21、建设用地的，需报国务院批准： （1）国家重点建设项目； （2）军事设施； （3）跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目； （4）国务院规定的其他建设项目。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,2.征收农用地办理程序,征收农用地的，必须按照实施条例规定办理审批手续。 建设项目可行性研究论证 建设单位持项目有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出用地申请 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。 土地使用者应进行申请土地登记。 抢险救灾急需用地的，可先行用地。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,3.征收土
22、地的实施,实施条例25条规定，征收土地方案依法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应在公告规定期限内，持土地权属证到公告指定人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。并向建设单位发建设用地批准书。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,4.征地补偿,土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基
23、金。 地上附着物和青苗补偿费。地上附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 安置补偿费。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,5.征收土地的劳动安置,因征收土地后造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可将符合条件的人员安置到用地单位或其它全民、集体所有制单位就业。大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和
24、移民安置办法，由国务院另行规定。,3.3.4 国家建设用地的征收和补偿,5.征收土地的劳动安置,因征收土地后造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可将符合条件的人员安置到用地单位或其它全民、集体所有制单位就业。大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。,3.3.5 临时用地,建设项目施工或地质勘察等确需临时使用国有土地或农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。其中，在城市规划区内的，还应先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属
25、，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时用地期限为2年，临时用地上不得建永久建筑物。占用耕地的到期之日起1年内恢复种植条件。,3.4 违反土地管理法的责任和处理,土地管理法中的法律责任分为民事法律责任、行政法律责任和刑事法律责任三种。,3.4.1 民事法律责任,土地民事法律责任是指个人或组织违反有关土地民事法律规范，应当承担的法律后果，其主要分为两种：土地侵权行为的民事损害赔偿责任和违反土地合同产生的违约责任。土地民事法律责任发生在平等的民事法律主体之间。承担民事责任的方式主要有：排除妨碍、消除危险、停止侵害、恢复原状、
26、返还财产、赔偿损失、支付违约金等。,3.4.2 行政法律责任,土地行政法律责任是指行为人违反土地行政法律规范，依法接受有关行政机关行政制裁所承担的法律后果。主要形式有行政处罚和行政处分。违反土地行政法规的违法行为及其具体处罚如下：共11种情形，略。,3.5 土地管理法律制度案例,基本案情:2004年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订买卖土地协议。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村4亩土地（系一级基本农田）卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款15万元。2004年11月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获
27、。某市国土资源局立即下发责令停止违法行为通知书，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。,3.5 土地管理法律制度案例,案例评析:2004年11月，某市国土资源局根据中华人民共和国土地管理法第81条和中华人民共和国土地管理法实施条例第39条的规定，对该村作出如下处罚：责令其在2004年12月15日前改正违法行为；没收违法所得15万元；并处5万元罚款。2005年1月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党察看的党纪处分。 某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了中华人民共和国土地管理法第2条第3款的规定，属非法买卖土地行为。中华人民共和国土地管理法第2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处罚。,思考题,1. 何为土地所有权？土地管理法对土地所有权是如何规定的？ 2. 何为土地使用权？土地使用权如何取得？ 3. 土地管理法中确立了哪些土地利用和保护的制度？ 4. 什么是土地利用总体规划，其编制原则是什么？ 5.土地管理法对保护耕地规定了哪些基本制度？ 6. 在哪些情形下，国有土地使用权将被收回？ 7. 国家征收土地要做哪些补偿？其标准如何确定？,
