1、0,房地产项目可行性分析探讨,1,市场可行性分析从区域经济、房地产市场供应、市场需求预测、土地条件、周边资源及配套等多方面分析地块开发不同产品的可行性。,经济可行性分析在市场可行性分析的基础上，通过具体的经济测算，以投资利润率、财务内部收益率、利润总额等数据作为财务评价指标来判断项目的可行性。,2,经济可行性分析,初步的经济可行性分析,详细的经济可行性分析,一般是指只有地块与相关规划设计要点等资料，没有建筑规划设计方案提供具体的测算数据。 凭经验进行的初步估算。允许测算的误差在20%以内。,建筑规划设计方案已出，有可供测算的具体数据资料。允许测算的误差在10%以内。,3,进行初步经济测算前需了
2、解的一些资料,土地面积： ,容积率：,建筑覆盖率：,车位配比：,相关的设计规划要点：,4,案例,用地面积：16262,规划设计要求： 规划地块容积率限制：不大于5.0 建筑单体退让红线要求： 东北面：建筑单体退让60米道路控制线不小于6米 东北面、西北面：建筑单体退让用地红线不小于12米 西南面：建筑单体退让24米道路控制线不小于6米； 停车位控制：该项目停车位应按照不小于计入容积 率建筑面积0.7位/100进行设置 满足90/70政策,5,拟定建筑规划设计指标,根据项目地块的形状以及规划设计的指标要求，如图所示，建筑红线的区域范围面积大约为长155米76米=11780。 按照建筑覆盖率为30
3、%进行初步测算，单层建筑面积最多可建1178030%=4878.6。项目地块三面临路，具有商业 价值，建议在地块东北面、西北面、西南面设置临街商业两层，以铺位进深12米计算，商业单层面积约为3384，总 建筑面积为6768，一般来说，商业面积占到总建筑面积2%左右即可满足社区配套商业的需求，考虑到地块周边未来 的发展以及项目商业价值的提升，建议商业面积做满三面，即建筑面积为6768。,6,根据市场行情预测项目销售均价,住宅销售均价：4000元/,商业销售均价：10000元/,车位面积小常识：,2.5m,5.1m,双向车道宽度：6m,7,进行经济测算,静态的经济指标测算 一般是指对项目在销售完毕
4、后，对可实现利润总额、投资利润率、资本金利润率等指标进行的测算。一般只适用于开发 经营周期为两年以内的项目，对于开发周期长达3-5年甚至更长的项目而言，静态盈利性分析指标参考性意义不大。,动态的经济指标测算 对项目分期开发进行测算，以财务内部收益率（FIRR）和财务净现值（FNPV）为主要的财务评价指标。,8,项目总投资估算,9,项目总投资估算说明,投资成本费用主要包括开发成本和开发费用两大部分,开发成本：1、土地费用土地出让金+拆迁安置补偿费+征地费用 2、前期工程费用前期工程费主要包括地块三通一平、水文地质勘察费、规划设计费 3、建安工程费用主要包括桩基础、土建工程、一般水电工程、电梯、消
5、防工程、通讯工程、燃气、有线电视、智能化设施等。 4、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2M以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般占到建安工程费的15%左右。 5、公共配套设施费公共配套设施建设费用是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等。 6、开发期间税费开发期间税费是指房地产项目开发期间所需交纳的税费，主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴
6、费、绿化建设费等。 7、其他税费其他税费主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，据经验估算，此类费用一般占建安工程费的4%左右。 8、 不可预见费一般按17项之和的3%进行估算。,10,项目总投资估算说明,开发费用：1、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。 2、财务费用主要指银行贷款利息，由于商业贷款利率为基准利率上浮10%，故在经济估算中一般以7%或8%的贷款利率进行估算。 3、销售费用一般按销售收入的
7、3%来计算,总投资成本费用=开发成本+开发费用,静态经济测算： 利润总额=销售收入总成本费用 投资利润率=利润总额/总投资成本 资本金利润率=利润总额/资本金,11,动态经济指标测算,当项目开发经营周期为3年或超过3年时，一般以动态经济测算指标作为财务评价指标。,拟定项目开发周期，开发面积，对销售率进行预估。,12,销售收入与经营税金及附加表,13,资金的来源与运用表,14,财务现金流量表,15,动态经济指标分析,1、财务内部收益率 内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。 它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。 当FIRR大
8、于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 基准收益率一般是公司按照其期望获利程度设定。（10%）2、财务净现值（FNPV） 财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率将房地产项目开发经营 期间内各期净现金流量折现到开发初期的现值之和。 它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。3、动态回收周期 动态回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。,16,财务内部收益率如何算？,首先设定基准收益率i=10%，计算在基准收益率下的财务净现值（FNPV）,财务内部收益率i为财务净现值等于零时的数值,17,敏感性分析,单一变量的敏感性分析： 如地价成本的变化、建筑成本的变化、销售均价的变化、销售面积的变化等单个变量对财务 评价指标的影响程度。,多变量的敏感性分析： 综合考虑如地价成本的变化、建筑成本的变化、销售均价的变化、销售面积的变化等多个变 量对财务评价指标的影响程度。,多因素敏感性分析图,
