1、房地产项目可行性分析报告案例一、总论1、项目建设背景A 州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是 B 市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据 A 州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个 A 州重要的住宅区。本公司经过对 A 州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行
2、反复的分析比较，根据 A 州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足 A 州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况该地块位于 A 州新区何山路和塔园路交叉口。紧接 A 州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地 126 亩，其中 120 亩是建住宅用地，6 亩是建配套幼儿园用地。容积率为 2.0，总建筑面积为 16 万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保
3、障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、A 州市介绍A 州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经 l1955-12120，北纬3047-3202之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42 平方公里，占全省面积的 8.27。市区 392.3 平方公里，其中建成区68 平方公里，古城区 14.2 平方公里。所属六县市面积为：C 市 1094 平方公里，B 市 772.4 平方公里，D 市 620 平方公里，E 市 864.9 平方公里，F 市 1257.42平方公里，H 市 1092.9 平方公里。200
4、1 年，A 州市完成国内生产总值 1760 亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均 GDP 按现行汇率折算超过3600 美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口 580.53 万，城区人口为 80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值 400 亿，同比增长 17%；完成国内生产总值 160 亿，同比增长 14.2%；实现财政收入 20.5亿。正在启动二期开发。三、A 州市住宅市场分析1、2002 年以前 A 州市住宅市场分析在这之前，A 州市住宅水平一直维持在工业园区 2300 元/m2，古城区 2500 元/ m2，而新区住宅价格也一直在 2000 元/ m2
5、左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。整个 A 州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。居民居住观念没有改变。大多数 A 州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为 A 州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。消费观念也限制了整个 A 州市的
6、房价。许多 A 州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使 A 州房地产更上一个台阶。2、2002 年以来 A 州市住宅市场分析2002 年是 A 州房价飞涨的一年。2001 年 10 月份，A 州市土地全面实行招投标。这对于 A 州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。A 州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002 年全市
7、经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、A 州新区住宅市场具体分析A 州去年 10 月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据 A 州市建设局市场调查统计：A 州市今年房价总体上涨了 14.
8、8%。现介绍一下 A 州新区最新房价：序号楼盘名称 住宅类型 价格（元/ m2）1 美之苑 小高层（复式）360038002 星城 多层公寓 3200（均价）3 绿林花园 多层公寓 3000（均价）4 太阳水岸 小高层 3500（均价）5 景苑阁 高层 4500（均价）综上；新区的住宅均价公寓在 3000 元/ m2 ，小高层在 3500 元/ m2 ，复式楼中楼在 3600 元/ m2 。4、本项目的发展前景新桥老镇改造被 A 州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资 7 亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。上半年，B 州开发商 159 万元/亩的价格竞得了
9、新区自来水地块，楼板价约为1000 元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在 3300元/ m2 四、项目建设指标序号 项目 单位 数量1 总用地面积 亩 1262 总建筑面积 平方米 1600002.1 住宅面积 平方米 1520002.2 商铺面积 平方米 80003 容积率 2.04 物业经营管理用房平方米 11205 可售住宅面 平方米 150880积四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估
10、算表序号 项目 单价 数量 金额（万元）1 土地费用 120 126 150002 前期费用 100 160000 16002.1 勘测设计费20 160000 3202.2 各类规费 80 160000 12803 工程费用 1200 160000 192003.1 建安工程费1100 160000 176003.2 室外工程 50 160000 8003.3 机电工程 50 160000 8004 销售费用 按销售收入的 2%提计11005 管理费用 按销售收入的 3% 1700提计6 资金成本 19007 总投资 405003、销售收入根据工程所处位置、周围环境和 A 州房地产现行市场预
11、测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为 3300 元/ m2 ，低层商铺均价定位为 4500 元/ m2 。销售收入见下表：序号 项目 单位 数量 价格 金额（万元）1 住宅 元/ m2150880 3500 528082 低层商铺 元/ m28000 5000 40003 合计 568084、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为 6%，共应交纳税金及附加 3408 万元。5、盈利能力分析、财务现金流量表序号 项目 合计1 现金流入 568081.1 销售收入 568081.2 其它收入 02 现金流出 439082.1 成本投资 405002.2 营业税及附加 34083 税前利润额 129004 项目税前利润率 29.4%五、结论与建议1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
