1、1项目可行性报告2目 录 第一章 项目总论一、项目背景二、项目概况第二章 市场分析一、 地理位置分析二、基地条件及周边环境分析三、 项目地块优势、机会分析四、 区域市场分析五、 项目定位分析六、客户需求分析七、住宅项目面积配比八、 价格策略第三章、开发计划第四章、项目投资估算及盈利分析第五章、第一期项目投资经济分析第六章、结论3第一章：项目总论一、项目建设背景：二、项目概况海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向的矩形地块，长约 米，宽约 米，总用地面积为 平方米。基地西北侧毗邻月亮湾海域，西南、东南侧为国家级自然保护区鸡冠山环抱，东侧、北侧与已开发居住的小区李家村、家园三
2、期（ ） 、华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅千米之遥。综观此项目位置，依山面海，座落于公园、小区、大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝地。本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别墅、多层、小高层、高层住宅、欧陆风情商业街、国际高级学校、幼儿园、公共会所等建筑。各项经济技术指标如下：类别 单位总用地面积 建筑总面积 住宅总面积 商业及配套设施面积 学校建筑面积 幼儿园建筑面积 容 积 率 建筑密度 绿 地 率 停 车 位 总 户 数 4第二章 市场分析一、
3、地理位置分析本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区、华美园小区、樱桃园、威海交通大学科技园、交通大学信息工程学院等项目。本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部的工作人员及这些院校的教职员工等。龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导、以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的八大产业园区，即船
4、舶产业园、船舶配套产业园、服装电子产业园、食品医药产业园、精密电子产业园、化工产业园、中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅、商业项目的强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的交通便利性也将随之增强。“烟台威海”的火车轮渡码头距离本项目约 3 公里，目前正在建设之中。该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离 147 公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北
5、、环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑、吉、辽、鲁、苏、浙、沪 7 个省市。该项目第一艘轮渡计划于 2006 年 7 月投入使用。配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚、贯穿整个中国东部的公路大通道。以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区、威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的快捷性。本项目区域内及周边区域内目前还有一些政府配套设施及高等学府正在建5设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快速得到改善。与“烟大轮渡”相邻的“羊
6、头洼港区”是威海市政府规划的 11 大港区之一，加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游、商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引力。二、基地条件及周边环境分析（一）基地条件 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有一定的深度和宽度，比较利于进行建筑物的布置。本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。（二）周边环境本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园（一期、二期） 、华美园、威海交通大学信息学
7、院（已投入使用，含教学楼、学生公寓和住宅） 、杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学（在建） 、交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期（在建） 。本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数 10000 人，目前已有 3400 名学生在读。交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。项目东北侧主要为山丘，山林茂盛、具有一定的高差起伏的地理特点，使本项目拥有良好的山丘自然景观资源。海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯一一所中小学。通过海辉街向东可通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本
8、项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉。除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内的月亮湾海滨浴场，海岸线长 800 米，是威海市唯一的无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有 500 米长的海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达 40 万，高等院府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境的不断完善，本项目的发展潜力巨大。6三、项目优势、机会分析（一）优势分析a) 龙王塘口区具有厚重的人文历史资源龙王塘历史悠久。1880 年，清政府在此兴办北洋水师，建军港、修炮台、筑船坞、扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。1894 年的中日甲午战争和
9、 1904 年的日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑一页。形成了牧羊城遗址、东鸡冠山景区、中苏友谊塔、胜利塔、龙王塘苏军烈士陵园、电岩炮台、清代南子弹库、日俄监狱旧址、万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。b) 具有规模优势本项目占地面积约 万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有一定的规模优势。c) 海景、山景、浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民、威海市内游客以及外地旅游者。d) 空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美
10、，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。e) 旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区、72 个景点、 54 个文物保护单位以及 15个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区、龙王塘水上人间、蛇岛、黄渤海分界线、樱桃园、甲午战争遗址、白玉山景区、二 0 三景区等，旅游资源非常丰富。f) 龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当的吸引力外地人在龙王塘口区购房，购房款达到 20 万元的，可以办理全家落户手续。宽松的落户政策，加上龙王塘优美的自然生态环境及靠海的优势，吸引了大批的外地人士在龙王塘区域购房。e) 项目本身的用地位置优势本项目地
11、块区域东、南二面环山、西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良的山景及海景资源。（二）机会分析a) 大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区7在大威海“两城三星”城市空间规划中，龙王塘口区目前已被纳入了威海市主城区内，同时土羊高速公路也在加紧建设之中，这将大大缩短龙王塘口区和威海市中心的距离，对本项目的未来发展将大有裨益，增加本项目的吸引力。b) 土地增值潜力巨大威海市在东北地区特殊的地理位置决定了其必将成为振兴东北的先导城市，其在环渤海经济圈各城市中的重要地位，结合其“一个中心、四个基地（东北亚航运中心、石油化学产业基地、电子信息产品及软件开发基地、造船基地） ”的建设，凭借其公认的东北地区最具活
12、力、最适宜居住、对外开放程度最高以及自然环境优美、空气清新、气候宜人等特点，必将吸引更多的外地人士前来威海及龙王塘工作、生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越的地理位置及稀缺性必将获得巨大的增值空间。c) 邻近规划的“羊头洼港区”和建设中的“烟大轮渡”本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建的威海市 11 大港区之一“羊头洼港区” ，该港区建成后，龙王塘开发区内的各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多的公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部的工作人员对住宅、商业项目会形成一定的购买需求。“烟大火车渡轮”目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海的重要口岸，
13、会带来大量的旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多的人流。这两个项目的建成，将大大增加本项目的亮点，使本项目未来具有广阔的发展前景。d) 教育产业、软件产业面临较大发展空间本项目区域内目前已有威海交通大学科技园、交通大学信息工程学院迁入，辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有吉林大学等陆续迁入，这几所院校将在本项目区域内形成大学园区，届时本项目区域内的学生人数将达到 3 万余人，同时教职工人数也将大量增加，学生及教职员工的消费需求较大，对本项目区域的商业设施将形成有利的支撑，同时教职员工也会对住宅项目具有一定的需求，对住宅项目的发展也将起到不可忽视的推动作用。威海市软件产业发
14、展规划中，将软件产业带的分布确定为从龙王塘南路一直延伸到本项目所在的羊头洼区域，而本项目毗邻的用地也正在规划软件产业园，使本项目区域软件产业面临较大发展空间。8e) 龙王塘从原来的军事区变为非军事区，发展速度将大大加快龙王塘口区目前正逐渐从原来的军事区向非军事区转变，各个业态均获得了较大的发展空间，发展速度大大加快，经济水平逐年增加，截至 2003 年底，龙王塘口区综合经济增加值已达到 612，331 万元。龙王塘口区的快速发展，也将为本项目带来较大的机遇。f)龙王塘软件产业带的发展，为本项目提供了大量潜在客户根据威海城市发展规划 ，龙王塘口区的发展功能被定位为旅游名胜区、临港产业区、高新技术
15、产业区和大学园区。高薪技术产业的发展，将带来大量的高新技术人才，其对住宅项目将形成大量的需求。本项目周边环境优美、适宜居住，这些购房者很可能成为本项目的潜在客户。g) 龙王塘开发区的快速发展龙王塘经济技术开发区于 1992 年成立，2002 年晋升为省级开发区，目前已经形成了完善的基础配套设施、优惠的投资政策以及良好的投资环境，正快速发展。开发区内拥有龙王塘新港、正在建设的“烟大轮渡”以及“羊头洼港区” ，并依据龙王塘口区整体功能定位确定了未来重点发展的船舶产业园、物流园区、大学园区等八大产业园区，随着这些产业的发展，未来将带来大量的的就业机会及常住人口。位于龙王塘开发区内的本项目建成后，商业
16、和住宅项目将有所增加，各种配套设施日益齐全，加上区域内的人口不断增加，人气提升，将成为快速发展的新型住宅区、商业区及旅游开发区，知名度快速提升，带来大量人流到本项目购房及消费。中远船务基地近亿美金的即将投入以及大重集团、威海实德集团等新项目的陆续进驻，使本项目区域将获得超常规的发展，使本项目住宅产品的发展前景看好。h) 威海到龙王塘的快轨项目正在规划中威海到龙王塘的快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心的距离，对本项目也是一大利好。j) 威海市最适宜居住的区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，
17、随着各个产业的发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯一的无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住的区域。k) 旅游观光度假区及旅游商业发达区9本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目的建设，本项目区域内的旅游产业将得到进一步的发展，相关的旅游配套产品如酒店、旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好的旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。l) 高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区、交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几
18、年还将有吉林大学、 学院等几所院校投入使用，本项目区域内的学生人数将越来越多，大学园区将形成。m) 港口产业发展区本项目毗邻的“羊头洼港区”为威海市拟建的 11 大港区之一，该港区建成后，相关的船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世“东北亚航运中心”建设的有力支撑，原有龙王塘新港的发展，开发区内八大园区的建设及投入使用，本项目区域的港口产业将得到快速发展。四、 区域市场分析(一）龙王塘区项目售价水平及销售分析a) 龙王塘区中心住宅项目的销售水平及销售情况随着 2005 年威海市住宅价格的整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目的销售价格集中在
19、2600-4000 元 /。该区域住宅项目售价普遍在 2600-4000 元/之间。由于该区域属于龙王塘的商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高的港湾山庄外，其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越的地理位置及开发商的良好信誉而受到众多当地购房者的青睐，其销售已接近尾声，只剩少量尾盘在售。启新山水开盘较晚，04 年初开盘到现在也已销售了80%。b) 龙王塘旧区周边住宅的销售水平及销售情况该区域住宅售价一般在 2800-3800 元/之间。与龙河、军港相邻的龙河家园是该区域现在售的规模最大的项目，该项目的购房者以外地人士居多，当地购房者相对较少。万宝家园
20、及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。c) 本区域新盘推出销售情况自 2005 年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价：10项目名称 面积（） 位置 性质 售价（起价元/）海景山庄 50000 白玉山 住宅/别墅 3800/7000华美园 100000 龙河 住宅 3500b）龙王塘开发区在建项目的建设与销售情况在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，一为海景家园三期计 12 万平方米的多层小高层住宅，二为华美园 8 万平方米多层小高层住宅，与本项目仅一路之隔。二个项目的开工时间均为 2004 年，至 2005 年
21、初已有近 10 万平方米的主体完工，2005 年新开工 10 万平方米，至年末两个项目有近 8 万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。两个项目均为普通住宅区，区内配套、绿化、景观都很简单，配置少量的停车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中 100以内的占 50%以上。销售情况：至 2005 年四季度，海景家园三期已售 85%，华美园已售 95%，共计销售面积为 14 万 。客户区域 客户类型在售项目名称建筑面积（）销售进度（% ）销售均价（元/）本地 东三省 其他 自用 给老人 投资家园 12 万 85 2850 48 40 12 30 25 45华美园 8 万 95 2
22、950 50 40 10 40 10 50海景家园项目是国内推出较早的老年康居工程。由于该项目是全国第一个集居住、休闲、保健、娱乐、旅游、商贸为一体的现代化老年社区，在设计中充分考虑了客户的不同需求，一推出就受到了居住、养老、度假、投资等类型客户的欢迎，许多外省市的老人更看中该区域雅致的居住环境，选择在此地购房、安享晚年。在一期工程成功推出后，海景家园二期又于 2001 年开工建设并已于 2003年交付使用，海景家园三期在 2005 年业已大部分竣工。目前，海景家园三期的销售已近尾声，该项目的热销表明，老年康居物业具有广阔的市场发展前景，需求潜力巨大。该项目已经成为国内老年康居住宅11项目的典
23、范和标志之一，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度的品牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中的影响力和号召力将对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖另外，该区域相对低廉的价位，也将吸引越来越多的购房者。目前，威海市的中档住宅价格一直居高不下，每平方米均价已达 4500-5000 元，相比之下，该区域现有住宅每平方米单价只有 2600 多元-3500 元，随着未来威海住宅价格的不断攀升，将有越来越多的购房者把目光转移到该区域，选择在此购房置业或
24、投资。a) 项目外销的可行性分析d.1 政府对本区域房地产在项目外销上采取了宽松的政策。本项目地处龙王塘经济开发区，该区是外商投资相对活跃的开放性区域，政府在房地产项目的外销上采取了宽松的政策，对于新推出的楼盘对外销售，政府不加限制。龙王塘口区一直是国内外所关注的投资热点地区，随着振兴东北老工业基地和威海建设的推进，将有更多的海外公司及个人涌入本区域；而未来的龙王塘经济开发区也将通过自身交通条件的逐步改善，商业、资金、城市配套等设施的进一步完善，为海外创造更多来自本区域居住置业的机会，从而给本项目带来广阔的需求空间。d.2 本项目优越的地理位置，对海外的购房者极具吸引力本项目用地与海滨相邻，具
25、有优越的自然景观，本项目位于龙王塘经济开发区月亮湾海域黄渤海交界处，环山抱海，景色秀丽。本项目与龙王塘去各大景区相邻，国内外旅游观光客人比较集中。威海旅游业的发展，将吸引越来越多的游客到该区域休闲、度假、疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围的海外购房者极具诱惑力。本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城市都更为实惠，能够吸引众多海外购房者。本项目所在区域，使外商投资的热点地区，随着该区域产业园区的进一步发展和完善，前来该区域投资办厂的外商将越来越多，这些高层管理人员，往12往愿意选择景观和环境俱佳，临近其办公地点的物业居住。六、客户需求分析一）
26、 本区域住宅项目客户需求预测a) 目标客户分析就本项目而言，因为规模较大，必须考虑规划成适合多个目标客户群的居住项目，针对本项目用地位置、可及性以及规划前景，应该对下类住宅消费群体具有吸引力。a1.龙王塘本地客户随着本地区经济的持续发展以及当地居民生活水平的不断提高，龙王塘口区住宅市场获得了快速发展，当地居民本着改善居住条件的需要，纷纷购买住宅项目，成为推动本地住宅市场发展的主要动力。a2.城区内居民对于龙王塘城区内居民来说，目前他们更喜欢城市中心区域内的住宅，因为商业及其他配套设施更完善，交通也更方便。而随着中心区域内住宅项目价格的不断上升，本项目的价格优势凸显，对于购买能力稍差一点的消费者
27、或者喜欢住在海边的消费者来说，本项目是更好的选择。因本项目临近海滨，具有海景资源是城市中心区域的住宅项目所不具备的优势。a3.外地购买力由于本项目位于海滨，依山面海，拥有天然无污染大型浴场以及环境优美、空气清新等特性，对外地客户具有较大的吸引力。根据统计资料，2004 年外地人士在威海市购买商品住宅达到 108 万左右，占到威海市全部销售量的25%，可见外地购买力之强。同时根据所掌握的信息，在购买力允许的情况下，外地人更倾向于购买海滨住宅。因此，可以预期，在龙王塘口区的未来外地人士对住宅项目的需求中，海滨住宅将更受到青睐。当然，其前提条件是这些海滨住宅项目的配套设施应该比较完善。a4.老年人本
28、项目依山傍海，环境静谧，非常适合老年人颐养天年。目前已经推向市场的海景家园项目主要就是以老年人为主，许多外地人士为父母购买海滨住宅用于养老，构成了对邻海住宅项目的需求。建成后的本项目配套设施齐全，交通方便，对本地及外地（尤其是北方地区）的老年人具有更大的吸引力。随着国内居民的收入水平以及水徐水平的提高，购买能力增强，将有更多13的老年人考虑在退休后到更适宜居住的地方养老。尤其是随着更多的年轻人选择到威海发展事业，其父母也考虑跟随子女到威海定居。那么适合于老年人居住的项目发展空间非常大。中国内陆省份尤其是北方地区一些具有较高收入水平的企事业中高层管理人员、民营企业主在退休以后，或者是子女收入水平
29、较高的老年人以及子女选择在威海工作的老年人将是本项目的重要目标客户之一。a5.度假人士随着中国富有阶层以及中产阶级数量越来越多，带薪休假制度的逐步完善，许多高收入者在异地购买海滨公寓或别墅，专门用于度假使用。位于风景优美的海滨度假公寓或别墅市场也获得了较快的发展，本项目优越的地理位置与环境必将受到部分富有阶层的青睐。以本项目用地区域已推出的海景家园为例，就有许多客户购买目的是度假使用。本项目启动之后，相关旅游项目、配套设施的进一步完善，将极大地改善本项目区域作为度假用途的功能条件，发展前景极为可观。a6.外地移民作为中国东北发展速度最快的海滨城市，尤其是先后获得了“最适宜人居住的城市” 、 “
30、联合国人居奖” 、 “2004 年度中国十大最具竞争力城市”等荣誉，威海市宜人的气候条件、优美的环境、快速的经济发展以及广阔的发展空间等，将吸引更多的外地人到威海来工作和居住。a7.投资客户随着威海房地产市场的蓬勃发展，销售价格一路上扬，吸引了大批购房者投资住宅，达到物业升值。同时本区域的经济及招商引资的粒度加大，国内外大中型企业、学院的纷纷进驻，本区域居民快速增长，不少购房者通过购买住宅，商铺用于出租，经营以达到长期收益目的。在建设“大威海”规划纲要中，提出要把威海市建设成我国重要的“区域性的国际航运中心、金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心”的发展战略，这一发展战略的实施将进一步增加威海
31、市对外地人才及富裕阶层的吸引力。通过下表可以看出，外地人士购房占威海市年销售商品住宅的比例呈逐年递增的趋势。交易件数 交易面积 交易金额年份住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅2000 129 176 203 167 178 208142001 166 175 170 150 192 1852002 121 171 121 103 131 1312003 172 261 164 203 180 2402004 250 341 255 248 293 334龙王塘口区作为威海市未来发展空间最大的城区之一，其更适宜于居住的特点以及相对较低的房价必将吸引更多的购买能力属于中等水平的外地人士前来工
32、作、生活，区域内各产业的快速发展也将带来大量外地从业人员，为本项目带来较多住宅消费者。b) 潜在目标客户预测b1.烟大火车轮渡建设已经开始建设的烟大火车轮渡项目，其建成后将大大缩短东北与中国南方地区的铁路运输距离。将有更多的旅客或者货物运输选择烟大火车轮渡路线。届时，作为烟大火车轮渡项目的起点，龙王塘口区轮渡码头及周边的商业、餐饮业等服务性行业将面临着巨大的发展机遇。新建码头需要大量工作人员，该区域的服务性行业、设施的经营者或从业人员也数量众多，必将带来对居住项目的较多需求，本项目距离烟大轮渡仅三公里的距离，又靠山面海，配套设施更加完善，定会受到这些潜在住宅消费者的青睐。b2.龙王塘开发区及龙
33、王塘新港内企业员工本项目用地位于龙王塘开发区内，开发区规划建设八大产业园区，包括船舶制造产业园、船舶配套产业园、服装电子产业园、食品医药产业园、精密电子产业园、化工产业园、中小企业产业园、物流产业园等，目前已经进驻以及将来陆续进驻龙王塘开发区的企业员工数量众多，对住宅产品形成需求，尤其是中高层管理人员，他们具有较高的购买能力，使本项目住宅以及商业设施的重要目标客户。因为龙王塘口区属于军港的原因，在 1996 年才部分对外开放，相对于威海市其它城区，龙王塘口区的经济发展起步较晚，发展速度比较慢，但发展空间更大。龙王塘新港也面临着较大的发展机遇，其就业人员以及收入水平也将快速增加，将为本项目提供较
34、多的购房客户。b3.商业经营者本项目作为占地 100 万平方米的大型居住区、海滨旅游区，由于距市内其它商业设施较远，本项目区域需要建设一个区域性商业中心，将来的商业、餐饮等设施经营者以及从业人员数量将非常多，这部分客户将以本项目作为置业15安家的首选。b4.中远船务基地、羊头洼港区、开发区物流园区的建设2004 年，中远集团决定在威海龙王塘建设其船务基地，在加上规划中的羊头洼港区、开发区物流园区的建设，将为本区域带来大量常住人口与就业机会，对住宅项目的需求量较大。B5.软件产业带近年来，威海市的软件产业获得较快发展，沿龙王塘南路分布着众多的软件研发、生产型企业，在本项目周边也计划建设占地 28
35、 万平方米的软件科技园，在这些企业就职的多属于中高收入阶层，这些高收入者对居住的要求较高，购买能力强，是本项目高档公寓或别墅项目潜在的需求者。b6.以投资为目的的购房者中国人的储蓄观念正在发生变化，正逐步将储蓄存款转换为多种投资方式。因为储蓄存款利率较低，征收利息税、通货膨胀等因素造成的银行储蓄负利率现象的出现，股市长期低迷及高风险的特征，再加上居民可选择的投资渠道较少，使许多人将投资方向转到了房地产领域，并获得良好收益，使这一群体规模迅速扩大。以资金保值增值、拓宽投资渠道、赚取租金收益为目的的房地产投资者是中小型公寓潜在消费群中的中坚力量。本项目所在区域正在兴起的旅游业与即将发展起来的中等规
36、模商业区，将会带来大量的从业人员与流动人口，对租赁房屋有较大需求，必将引起以购买住宅出租为目的的投资者的购买兴趣，还有部分投资者以赚取项目增值差价为目的，本项目的建成必将受到投资客户的追捧。因此，本项目可以推出一部分以上述投资者为目标客户的产品。b7.石化产业园目前在建的龙王塘双岛湾石化产业园区完工后预计新增人口 40 万人，虽然该石化产业园距离本项目较远，只要本项目在配套设施、交通条件等方面能有较大改观，同时产品品质能够出类拔萃，则一定会吸引新增人口中部分中高收入阶层前来安家置业。b8.威海市居民本项目距离威海市中心较远，目前交通不便，短期内威海市内大部分的工薪阶层前来本项目安家的可能性较小
37、。但由于威海市内住宅价格居高不下，普通工薪阶层已越来越难以承受，随着交通条件的逐步改善以及龙王塘地产项目的升温，本项目的吸引力会越来越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅的消费者处于长期居16住或者投资或者度假的需求，在本项目购买产品。b9.旅游业经营者随着本项目区域旅游业的发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买一定数量的别墅或公寓项目用于针对游客的出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区的治安状况或清静的氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论：通过对本区域的详细分
38、析，本项目客户群定位以不断增长的本地居民、投资需求及外地移民（各产业发展带来的从业人员以及来龙王塘定居者）为主要目标客户，以养老需求、度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域的经济发展的加快，本地客户将会大量增加。七、 住宅项目面积配比(一) 客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势、分析未来市场变化及竞争格局、保证投资回报率等因素后，确定本项目的目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面：居住需求、度假需求、养老需求、投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型的设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用的
39、居住空间。居住需求的户型面积主要在 60-140 平方米之间；度假项目建筑面积在 150 平方米左右；养老需求的户型主要在 60-90 平方米之间；投资需求的户型面积主要在 50-100 平方米之间。（二）户型与面积配比上述的客户分析可以看出，本项目的目标客户群较为广泛，而不同的目标客户对住宅产品的需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求的产品主要有以下几类，考虑到购买者居住、度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第一期 22.8 万 具体的户型配比及户型面积如下：户型 建筑面积（） 占总建筑面积比例（% ）一室 50-60 15二室 60-90 45三室 90-130 2017四室
40、 130-150 5八、 价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为 4-5 年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市的房产价格年上升率在 8-10%左右，上升幅度在 200-300 元/上下浮动。在 2005 年四季度威海房交会上反映出的价格，在市区内已无 5000 元/的住宅，近郊也已上升到 3500-4000 元/，由此可见本项目所处区域的房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计的定位，无论从小区环境、房屋品质、公共配套各方面是一个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈一指的。鉴于上述各种情况的分析，本项目的价格策略应遵循低开高走的原则，第一期开发宜为低价位
41、，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期 销售均价（元/） 开发类别第一期 3000 多层、小高层第二期 3500 多层、小高层第三期 4000 高层第三章 开发计划（一）2005 年度本区内的项目开发概况在本区内 2005 年度共开发了两个小区，其中海景家园三期（ ）约 12 万，华美园 8 万，其余在产业园尚有零星的楼盘大约在 5-7 万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积的 80%，华美园约占 95%，总计销售面积为 14 万左右，销售额约为 3.5 亿元。（二）年度开发计划根据本项目的开发量和本区域年内开发销售量的情况定制了五
42、年开发控制性计划。 五年计划考虑了市场容量并投入资金较少，尤其陆续投入的资金量相对较少，较易操作。年度开发计划18五年计划开发期开发面积 ( ) 建筑类别第一年06-07 年22.8 万 多层 小高层第二年07-08 年25 万 多层 小高层第三年08-09 年25 万 高层第四年09-10 年35 万 高层分期开发计划：A、第一期开发为小高层区，本区内建筑面积为 22.8 万平方米，第一期计划开发 22.8 万平方米，位于小区北部由海花街向南至中心景观轴，前期工作现在已经完成，达到开工条件；06 年 3 月正式开工建设，竣工时间初步确定为 07年 4 月，此阶段为项目的启动期。B、第二期多层
43、与小高层剩余的 25 万平方米，计划自 07 年 3 月08 年 6月，此阶段为资金积累期。C、第三期为东部高层区，第一部分建筑面积 25 万平方米，计划自 08 年 3月09 年 10 月完成，此期完成后小区基本形成。第二部分建筑面积 35 万平方米，计划自 09 年 3 月09 年 10 月完成（三）项目销售计划销售期计划自 06 年 8 月开始至 2010 年 8 月份结束开发量 开发时间 销售量 销售期第一期 22.8 06 年 3 月-07 年 6 月 22.8 06 年 6 月-07 年 6 月第二期 25 07 年 3 月-08 年 6 月 25 07 年 6 月-08 年 6
44、月第三期125 08 年 3 月-09 年 10 月 25 08 年 6 月-09 年 5 月第三期 235 09 年 3 月-10 年 10 月 35 09 年 6 月-10 年 8 月根据 2005 年度区域周边房屋开发销售情况，本项目一期总计开发面积 22.8 万平方米，当年销售面积 18 万平方米。19据开发区政府的初步意见，开发区范围的总体规划为今后五年内的住宅开发量控制在每年 40 万平方米以内，因而本项目的年平均销售量应当争取达到30-35 万平方米，配合开发进度，整个楼盘应在 4-5 年内销售结束。第四章 项目投资估算分析：(一).每平方米成本a) .前期成本1.土地：345
45、元/（楼面价）2.前期各种需缴纳的费用：350 元/b) .建筑成本 1. 建筑施工：别墅、多层、小高层平均 900 元/，高层 1200 元/2.园区工程（管网、道路、绿化）：200 元/c) .财务成本：按 50 元/d) .销售费用：按销售额的 3%e) 管理费用：按 20 元/总成本：1.别墅、多层、小高层、平均 2450 元/2.高层 2600 元 /(二).成本总额：1.别墅、多层、小高层共计 49 万 ，120050 万元；2.高层区 53.5 万，139100 万元；合计 259150 万元。(三).可销售面积：1.小区内包括学校、幼儿园：14500 2.物业及配套公用建筑：3
46、03003.可销售面积：共计 96.5 万；住宅 91.2，其中高层 50 万，多层小高层 37.3 万，别墅 3.9 万；商业 5.3 万；(四).平均销售价格：1. 06 年度第一期定价(小高层） : 根据 05 年度本地区多层及小高层销售价格平均为 2800 元/，按年增长 8%计20算，预计 06 年平均价格应在 3000 元/，作为第一期 22.8 万作为启动，可以仍用今年的平均价格 3000 元/计算。2. 07 年度第二期定价（高层小高层）：在一期开发的基础上，小区已初见规模，销售打开局面平均价格应定为3500 元 /。3. 08 年度第三期定价：本期内小区中间部分已建成，整个区
47、域的景观配套已基本成形，此期的高层价格平均为 4000 元/4. 09 年度定价：本期内为小区最后的建设阶段，高层平均价为 4500 元/，联体别墅定价为 10000 元/，独立别墅为 15000 元/(五）.销售额估算：住宅销售收入：33.87 亿元商业销售收入：平均价按 5500 元/计算，销售额 2.915 亿元；总计销售额：36.79 亿元(七） .税金：现龙王塘区预征所得税与营业税及其他税费，总税率为 9.5%，即 3.5 亿元；(八）.净利润：7.38 亿元(九）.回报率：28%第五章：第一期项目投资经济分析：一、 概况第一期 22.8 万将于 2006 年开发，由 34 栋小高层
48、组成，其中住宅215024.90 平方米，公建部分 12975.1 平方米，于 2006 年 03 月末开工，6月份主体封顶，并开始开盘销售，2007 年 04 月竣工交房。二、 预计销售价格2005 年房交会后，周边的楼盘价格上涨了 300-500 元/M 2，而且一度形成了热销的局面，如华美园均价达到 3000 元/M 2，销售率达2195%，阳光生态城三期均价达到 3100 元/M 2，销售率达到 85%，市场前景非常乐观。本案虽然品质远远高于上述楼盘，且有规模效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销的局面，故均价定位 3000 元/M2。预计销售计划和资金的回笼情况通过以上对周边市场的分
49、析和把握，保守的预计第一期的销售和资金回笼计划如下：月份 销售面积（M 2）住宅销售额（万元）回款额（万元）2006.07 2.7 7870 370008 3 8700 650009 2 6000 400010 2.5 7250 650011 2.7 7830 600012 1.1 3190 4500200701 1.5 4624 350002 0.7 2170 300003 0.7 2170 300004 1.9 5890 350005 1.8 5580 550006 1.2 3720 560007 1.0 9300 700008 500009 400010 344合计 22.8 71644 71644三、 投资估算分析 221、开发成本测算：单位成本:元/M 2 总成本 :万元项 目 单位成本 总成本 备 注一、地价 115.86 2641.61 二、前期用费 80 1824 1、测量勘探费 2 按建筑面积 228000M2 计算2、规划设计费 35 3、报批报建费 10 4、工地临时水电 3 5、咨询评估费 2 6、监理费 107、其它 18三、配套及基础设施费 350 7980
