1、接管验收工作细则1.0 目的:确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。 2.0 范围:对新接管楼宇的建筑 、装修、设施设备等方面的验收。 3.0 职责:相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。4.0 程序:4.1 接管验收前的准备工作4.1.1 接管验收定义 根据发展商对物业公司的委托合同,在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上,以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。 4.1.2 成立物业管理处在小区入住前三个月,(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行), 成立管理处,管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位(其他管理人员分步到岗), 落实管理用房和职工宿舍
2、。4.1.3 组织验收小组由管理处客户部牵头,组织工程部和管理处的有关人员组成验收小组;验收小组应在验收前完成以下工作:1) 提前派出部分维修技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,;了解整个楼宇内所装配的设备设施 ,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道道路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。2) 主动与工程部和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如:商定交接注意事项和开始交接日期等。3) 与工程部、施工单位双方制定验收方案 ,统一验收标准。4) 准备竣工验收的表格资料 :A、 房屋接管验收单B、 房屋接管验收
3、整改项目统计表 C、 公共设施接管验收单D、 公共设施接管验收整改项目统计表 E、 公共设备接管验收单F、 公共设备接管验收整改项目统计表G、 接管验收资料交接表 H、 接管验收资料不合格整改单 I、 接管验收不合格整改通知单4.2 接管楼宇资料的验证及部份移交的资料4.2.1 产权资料1.建筑用地规划许可证;2.建筑工程规划许可证;3.建筑工程施工许可证;4.建筑设计审批意见书;5.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。4.2.2 政府验收合格资料:1.建筑工程竣工验收合格证书;2.公安消防局建筑消防验收意见书;3.建筑工程竣工档案验收证书;4.燃气工程监督质量等级证书;5
4、.房屋建筑测绘报告;6.建筑工程环保验收合格证书;7.人防工程验收证书;8.用电许可证;9.供用电协议书;10.卫星地面接收设施许可证;11.电梯使用合格证;12.电子防盗监控系统验收合格证书。注:煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。4.2.3 工程技术资料1.竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;2.地质勘察报告;3.工程合同及开、竣工报告;4.工程预决算分项清单;5.图纸会审记录;6.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录 );7.隐蔽工程验收签证;8.沉降观察记录;9.竣工验收证明书;10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;11.新材料、构配件
5、的鉴定合格证书;12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;13.砂浆、混凝土试块试压报告;14.供水、供暖的试压报告。4.2.4 资料的存放 上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内,以便随时查阅。4.2.5 必须移交物业管理公司的资料:4.2.5.1 原件:1.电梯使用合格证;2.供用电协议书;3.用电许可证;4.用水申请审批表及月供水计划执行表;5.卫星电视地面接收设施许可证;6.燃气管道使用许可证。4.2.6 复印件及图纸:1.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单;2.参与建设该小区的设计,工程监理及所有施工队伍(含分包队伍) 等单位的名称,负责人,联系人
6、,联系电话清单;3.建筑工程竣工验收备案表;4.公安消防局建筑消防验收意见书;5.建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图;6.机电设备单台说明书、调试、订购合同。4.3 楼宇接管验收程序4.3.1 发展商通知物业管理公司接管验收。4.3.2 物业管理公司按 4.1 及 4.2 进行核对。具备条件的应在 15 日内发验收复函并约定验收时间。4.3.3 物业管理公司会同工程部,建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。4.3.4 对初步检验中发现的问题,由验收小组填写遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复核。4.3.5 对无明显不
7、合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任,应避免人为损坏; 对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。4.3.6 业主(住户)入住时,由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商,由其限期施工队返修整改,经管理处或业主(住户) 验收后消项。4.3.7 在保修期内,在使用过程中业主(住户) 或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时,联络工程部查验证实后,由其责令施工队更换或返修。4.3.8 在保修期过后,在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保证金或工程余款。4.4 房屋接管验收标准及检验办法参照建设部
8、 ZBP30001-90 标准和国家 1991 年 7 月 1 日颁布的房屋接管验收标准及达到业主(住户)的合理要求。1 标准及检验办法1.1 梁、柱、板主体:1.1.1 按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;1.1.2 无钢筋外露;1.2 顶棚:1.2.1 抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮;1.2.2 无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;1.3 墙面:1.3.1 抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;1.3.2 块料(如磁砖)面层:1.3.2.1 粘贴牢固,无缺棱掉角;1.3.2.2 面层无裂纹、损伤、色泽一致;1.3.2
9、.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;1.3.3 外墙面:无裂纹、起砂、麻面等缺陷 ,无渗水现象;1.4 地(楼) 面:1.4.1 毛地面:平整,无裂纹;1.4.2 块料(如磁砖)面层:1.4.2.1 粘贴牢固,无缺棱掉角;1.4.2.2 面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条顺直;1.4.2.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;1.4.3 水泥砂浆面层:抹灰平整 ,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷;1.4.4 卫生间、厨房和前后阳台地面:1.4.4.1 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水;1.4.4.2 第二天到楼下检查楼面无渗漏;1.5 门窗:1.5.1 开启自如,
10、手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形;1.5.2 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活;1.5.3 木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形;1.5.4 单指轻击玻璃安装牢固,无轻徽晃动现象;玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和无刮花痕迹;1.5.5 可视对讲:1.5.5.1 开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;1.5.5.2 不锈钢门无刮花痕迹;1.5.6 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹;1.5.7 窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷;可选择以下检查方法:1.5.7.1 先关紧所有的窗户,从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋, 普遍为多
11、屋住宅区)自上面下均匀浇水 ,停止浇水后半小时逐间检查每个窗台( 墙面)是否有水渗入;1.5.7.2 查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期间,先将所有窗门关紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水;1.6 楼梯、扶手:1.6.1 砼结构的楼梯:无裂缝 ,面层无剥落,钢筋无外露;1.6.2 钢木结构的楼梯:1.6.2.1 用力轻摇无晃动,安装牢固;1.6.2.2 钢筋无锈蚀,无弯曲;1.6.2.3 木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手;1.7 插座:1.7.1 电器插座:单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求,满足“左零右火“ 规定,每个都检测 ,试电笔
12、检查每个插座电源接通是否正常1.7.2 公用电视天线插座:单指轻击盖板安装稳固,盖板无损坏,(收视效果由住户入住后检查);1.7.3 有线电视插座:由有线电视公司验收;1.7.4 电话插座:只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏;1.8 接线盒:1.8.1 单指轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏;1.8.2 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头;1.9 开关:1.9.1 安装牢固,目视盖板无损坏;1.9.2 全检开关灵活,开启接触效果良好;1.10 照明灯具:1.10.1 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损;1.10.2
13、 打开所有灯具,检查电源接通是否正常,灯具发光正常;1.10.3 产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯必要时全部接通连续工作 3 天,统计有多少自然损坏的。1.11 供水系统:1.11.1 安装牢固不能摇动;打开每栋的供水总阀门 (注意关闭室内的水阀)管道完好无损,无渗漏水,无锈迹;1.11.2 管道接头无渗水;1.11.3 水龙头(花洒)和水阀;1.11.4 打开水阀,流水畅通,接头无漏水;1.12 排污管道(含塑料等):1.12.1 安装牢固,外观完好无损,配件齐全;1.12.2 从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水;楼上排水畅通无堵塞;1.12.3 铸铁管:灌水后无渗漏
14、水,表面无锈迹,无裂纹,面层油漆均匀;1.13 地漏:过滤铁篦安装稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水畅通;1.14 卫生洁具:1.14.1 安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污渍和刮花痕迹;1.14.2 灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;1.14.3 便器:水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通;1.15 室内配电箱:1.15.1 安装牢固,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常;1.15.2 开关符合型号规定;1.15.3 导线与设计相符,布线规范;1.15.4 目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活;1.16 门铃:1.16.1 室外按钮安装牢固,盖板完好,操作灵活,操作一次检查;
15、1.16.2 室内预留线盒参照 4.1.8;1.17 其它:1.17.1 晾衣钩用软绳等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面无裂纹,弯处无断裂;1.17.2 水表、电表和煤气表:安装牢固,无摇晃;打开室内水阀 ,看表内读数运转是否正常; 目视外观完好无损,镜面玻璃无损伤。4.5 公共设施接管验收标准及检验办法参照建设部 ZBP30001-90 标准和国家 1991 年 7 月 1 日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。2.标准及检验办法2.1 基础设施:2.1.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等;2.1.2 散水坡:2.1.2.1 无下陷、断裂、与墙体分裂;2
16、.1.2.2 面层平整,无脱层;2.1.2.3 无倒泛水现象;2.2 天台:2.2.1 屋面隔热层、防水层:2.2.1.1 板端缝、伸缩缝膏紧贴;2.2.1.2 隔热板、防水层表面无裂缝;2.2.2 天沟、落水口畅通,管道完好;2.2.3 天面扶栏:无破损、变形 ,无明显锈蚀;2.3 公用天线:配件齐全,安装到每家每户,收视效果良好;2.4 屋面避雷设施:各种避雷装置的所有连接点牢固可靠;2.5 消防设施(消防栓、消防箱 ):2.5.1 消防栓:2.5.1.1 油漆均匀,无少刷、漏刷现象;2.5.1.2 阀门完好,无渗漏水;2.5.2 消防箱:2.5.1.1 消防管、消防带等配套齐全;2.5.
17、1.2 箱门上标识清楚,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如;2.5.1.3 消防管无渗漏水,阀门完好;2.6 小区路灯:2.6.1 按设计要求安装;2.6.2 灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常;2.6.3 灯柱安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花;2.7 绿化:2.7.1 按设计要求种植花草树木,对照绿化设计图纸,不缺株少苗,无改品种,成活率达 98%以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草纵生,绿地纯度 98%;2.7.2 绿化用水:2.7.3 绿化水管布局合理,阀门开关距离四周不超过 100 米,阀门开关灵活,无漏水,安装稳固,无摇晃;2.8 小区道路:2.8.1 道路面平整,无
18、起砂,无空鼓,无损伤;2.8.2 路沿叠筑整齐,灰缝饱满,无损伤;2.8.3 块料面层:拼叠整齐,平整稳固 ,块料面无裂纹、无缺棱掉角;2.8.4 路牌清楚,地面线条顺直;2.9 垃圾池(箱):2.9.1 冲洗水管:2.9.1.1 垃圾池通水率 100%,水管安装牢固,接口处密实,无漏水;2.9.1.2 水阀开关灵活无漏水;2.9.1.3 水阀箱装锁,箱面无锈迹,油漆面均匀,锁头开启灵活;2.9.2 砌筑类:2.9.2.1 砌筑平直,底层无起砂,无裂纹,无空鼓;2.9.2.2 装饰面层砖线缝顺直,砖面无损伤,无缺棱掉角;.2.3 出入口和铁门:无锈迹,油漆完好均匀 ,安装牢固,开启灵活;2.9
19、.3 铁箱类:2.9.3.1 油漆面层均匀,无损伤,无锈迹,安放地面平稳;2.9.4 塑料类:2.9.4.1 桶身完好无损,桶底无裂纹,不漏水,配有桶盖且完好无损;2.10 垃圾中转站:参照相关房屋接管验收标准和检验办法的室内接管验收部分;2.11 岗亭:2.11.1 铝材和不锈钢类:安装牢固 ,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍;2.11.2 参照相关室内验收标准;2.11.3 电动道闸:安装牢固,配件齐全,开启自如,道闸栏无损伤;2.12 车库:2.12.1 露天(地下)停车场:路面平整,无起砂,无空鼓,无裂纹;2.12.2 地下停车场:2.12.2.1 参照房屋接管验收标准和检验办法的相
20、关内容;2.12.2.2 车道标识:入口、出口标识清楚,油漆均匀;2.12.3 单车架:焊接牢固平直,油漆面均匀,无锈迹;2.12.4 照明设施:配套齐全,()灯具完好无损,开关灵活,照明正常;2.12.4.1 排水系统:设有专门的排水沟,参照明暗沟验收标准,排水泵参照相关机电设备验收标准;2.12.5 地下车库通风设施:参照机电设备接管验收标准;2.13 沙井、检查井和化粪池:2.13.1 池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕;2.13.2 检查井和化粪池进出水口高差不小于 5CM,井盖搁置稳妥并设置井圈;2.14 明暗沟:2.14.1 沟底无断裂,无积水,沟壁和底抹灰平整;2.14.2
21、沟盖板安装平稳、牢固,排水畅通;2.15 挡土墙、坡:2.15.1 砌筑密实,消浆沟缝饱满;2.15.2 按设计要求设有泄水孔;2.16 踏步:2.16.1 砼砌:踏面、踢面无破损 ,阴阳角无缺口和断裂;2.17 块料砌:参房屋接管验收标准及检验办法的相关内容;2.18 台阶:参照相关的面层砌筑材料的验收标准;2.19 水池、水箱:2.19.1 按设计要求和有关卫生标准进行验收;2.19.2 无渗漏水现象;2.19.3 内外爬梯无锈蚀现象;2.20 信箱:信箱门锁开启灵活,房号标志清楚,有序;2.21 景观、雕塑和文化娱乐设施:按设计标准和所要求达到的效果验收。5.0 技持性文件5.1 KH-01-R01接管验收资料交接表 5.2 KH-01-R02接管验收资料不合格整改单 5.3 KH-01-R03房屋接管验收单 5.4 KH-01-R04公共设备接管验收单 5.5 KH-01-R05公共设施接管验收单 5.6 KH-01-R06房屋接管验收整改项目统计表 5.7 KH-01-R07公共设备验收整改项目统计表 5.8 KH-01-R08公共设施验收整改项目统计表 5.9 KH-01-R09接管验收不合格整改通知单
