常州二手车交易市场调研及项目定位营销报告.doc

1、天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982常州二手车交易市场调研及项目定位营销报告深圳合和商业地产机构2008 年 6月天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982目 录一、 产业分析二、 常州专业市场分析三、 常州二手车交易市场四、 项目部分五、 项目 SWOT 分析七、营销推广策略天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982一、城市部分（一）常州城市概况1、地理位置常州地处江苏省南部、长江下游平原，北纬 31093204，东经 1190812012。东濒太湖，与上海、苏州、无锡相邻

2、，西与南京、镇江接壤，南与安徽交界，北襟长江。长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。2、 交通状况常州水陆空交通便利，京沪铁路、京杭大运河、 312 国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏） ，常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第 2 大机场，4D 级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨 1 号线也给常州的交通增添亮色。3、辖区及人口数量总人口 357.4 万，其中市区面积 1864 平方公里，人口 224.7 万。(人口数

3、为 2007 年底的新数据)，辖 5个市辖区，代管 2 个县级市，即天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区、武进区，溧阳市、金坛市。其中，武进区面积 1061 平方千米，人口 96 万人；天宁区面积 67 平方千米，人口 38 万人；钟楼区面积 71 平方千米，人口 35 万人；戚墅堰区面积 31 平方千米，人口 8 万人；新北区面积 439 平方千米，人口 40 万人；金坛市面积 976 平方千米，人口 54 万人；面积 1535 平方千米，人口 78 万人。4、消费水平全年城市居民家庭人均可支配收入 19089 元，人均消费支出 13789 元，分别比上年增长 14.7%、10.3%；农村居民人

4、均纯收入 9033 元，人均生活消费支出 7400 元，分别比上年增长 12.9%、13.5%。5、经济发展常州是闻名全国的工业明星城市，以乡镇工业发达为时代特征创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城市”和“对外开放城市”。2007 年，全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达 43674 元和 52805 元，按现行汇率折算分别超过 5800 美元和 7000 美元。6、GDP 增长2007 年，全市实现地区生产总值（GDP）1880 亿元，按可比价格计算增长（下同）15.6%。 7、产业结构的比例从产业结构来看，第一产业增加值 63 亿元，增长 3.5%；第二

5、产业增加值 1122 亿元，增长 16.2%；第三产业增加值 695 亿元，增长 16.0%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构为 3.459.637，其中第一、第二产业比重分别比上年下降 0.4 个、0.8 个百分点，第三产业比重比上年提高 1.2 个百分点。8、 工业经济的发展状况2007 年，常州市完成现价工业总产值 5243.3 亿元，比上年增长 24%，其中规模以上工业企业完成工业总产值 4253.9 亿元，比上年增长 29.2%。工业增加值占地区生产总值的比重达到 55%，对 GDP 增长的贡献份额达 53.6%。规模以上工业中，轻工业完成产值 1031.5 亿元，增长 13.

6、5%；重工业完成产值 3222.4 亿元，增长 35.1%。各种经济类型全面增长，全市国有工业产值为 71.3 亿元，增长 28.4%；集体工业产值120.6 亿元，增长 17.1%；私营工业产值 1893.1 亿元，增长 31%；外商及港澳台资企业完成产值 1419.6天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982亿元，增长 35.5%。9、 民营经济发展状况全市民营经济总量首次突破千亿元大关，达 1100 亿元，比上年增长 17.6%，在全市经济总量中所占比重达 58.5%。截止 2007 年末，全市拥有私营企业（含分支机构）5.4 万户，个体经营户 12

7、.4 万户，分别比上年增长 7.1%、2.9%。全市私营企业注册资本 853 亿元，户均注册资本 157.3 万元，分别增长 22.6%和14.5%；个体经营户注册资本 35.6 亿元，户均注册资本 2.9 万元，分别增长 17.4%和 16%。民营企业的经营规模逐渐壮大，年末全市共有规模以上民营工业企业 3794 家，占规模以上工业企业的 79.6%；户均产值达 6519 万元，户均资产达 4148 万元，户均从业人员达 119 人。（二）武进区概况1、人口及交通截止 2007 年年底，武进区面积 1061 平方千米，总人口 96 万人,距上海虹桥机场公里，距上海浦东国际机场公里，距南京禄口

8、国际机场公里。常州机场位于武进境内。2、综合实力武进综合实力连续三年位居中国百强县（市、区）第位，并先后荣获中国明星县（市） 、全国首批小康县（市） 、全国十大财神县（市） 、全国科技工作先进县、全国文化先进县、全国粮食生产先进县等众多全国性荣誉称号。3、经济发展2007 年，武进区实现地区生产总值 706.31 亿元，比上年增长 23.5%。第一产业增加值 23.30 亿元，增长8.0%；第二产业增加值 500.74 亿元，增长 23.3%；第三产业增加值 182.27 亿元，增长 26.2%。4、消费水平2007 年，武进城镇居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长 。5、房地产投资200

9、7 年，武进服务业投资中，房地产业投资所占比重最大，占到。房地产开发投资亿元，其中商业营业用房投资亿元，增长。（三） 、房地产发展1、房地产投资状况房产开发持续增长，供应结构有所改善。全年完成房地产开发投资 225 亿元，比上年增长 31.6%，占全社会固定资产投资的比重为 18.7%，其中住宅完成投资 159.2 亿元，办公楼完成投资 6.7 亿元，商业营业用房完成投资 33.8 亿元，分别比上年增长 29%、32.8%、29.1%。年底在建商品房屋施工面积达 2197.3 万平方米，比上年末增长 29.1%。全年新开工面积 813.7 万平方米，比上年下降 3.1%；房屋竣工面积 602.

10、2万平方米，增长 51.4%。全年实现商品房销售额 228.5 亿元，增长 19.5%，其中住宅销售额 193.7 亿元，增长 30.3%。销售各类商品房 579.5 万平方米，比上年增长 20.9%，其中住宅 514.5 万平方米，增长 26.1%；办公楼 13.0 万平方米，商业营业住房 44.5 万平方米，分别比上年下降 28.0%和 4.9%。2、销售价格分析据调查，武进区住宅均价为 4200 元/左右，沿街商铺根据地段不同，销售均价主要集中于 1 万5 万元/，专业市场价格集中于 55007000 元/。天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982

11、3、目标客户群分析从所调查的楼盘中显示， 武进区的 房 地 产 市 场 目 前 客 户 群 是 以 武 进 区 本 地 人 为 主 ， 投 资 性 客 户 主要 为 私 营 企 业 老 板 。4、未来发展趋势（ 1） 常 州 整 体 城 市 化 的 快 速 推 进 和 交 通 配 套 的 建 设 ， 外 来 开 发 商 来 常 州 竞 地 、 开 发 的 热 潮突 出 ， 湖 塘 、 钟 楼 、 新 北 等 尤 其 ， 将 是 房 地 产 开 发 的 重 点 区 域（ 2） 常 州 现 有 房 价 相 对 于 周 边 区 域 比 较 理 性 ， 处 于 价 值 的 洼 地 ， 未 来 将 有

12、较 大 的 增 长 空 间（ 3） 武 进 区 将 是 未 来 房 地 产 开 发 的 重 点 ， 花 园 街 沿 线 的 电 视 塔 附 近 将 有 望 成 为 常 州 第 二 个 商 业 中心 。二、产业部分1、中国汽车产业发展状况11 我国现有汽车保有量截止到 2007 年 6 月，全国汽车保有量达 5356 万辆，其中，私人汽车达 3239 万辆。（2007 年 09 月 24 日 13:33 来源：新京报）12 中国汽车保有量提升速度据专家计算 2004-2010 年中国汽车保有量将以 16%-20%的速度增长，到 2010 年我国汽车保有量将在6650-8431 万辆之间。可以推算

13、 2012 年汽车的年需求量将达到 1300-1900 万辆之间。因此，中国有望在21 世纪前 10 年成为世界上最具成长性的汽车消费市场。汽车在中国日益发展成为一种大众消费品，将直接推动中国的汽车后市场发展。2006 年，我国汽车市场超过日本，稳居世界第二；2012 年左右，中国汽车市场会超过 1000 万辆；2020 年后，中国汽车市场可能超过 2000 万辆，成为世界最大的汽车市场。2、常州汽车产业发展状况21 常州现有汽车保有量截至 2007 年底，常州市各类汽车拥有量达 25.1 万辆，仅次于苏州南京和无锡，位列全省第四。22 常州汽车增长速度2007 年，汽车保有量增长 21.9%

14、，其中当年新增汽车 4.8 万辆，平均每天新增汽车 133 辆。全市私家车达 15.8 万辆，比上年末增长 32.8%，其中私人轿车拥有量达 11.2 万辆，比上年增长 36.1%，占全市轿车拥有量的 78.3%。23 武进汽车产业发展2007 年武进限额以上批发和零售企业实现汽车零售额 32.11 亿元，增长 55.7%。2007 年，武进区城镇、农村每百户居民家庭汽车拥有辆为 24 辆和 6 辆，分别比 2006 年增加 1 辆和 2 辆。武进汽车城建成汽车4S 店 11 家。3、二手车市场发展状况31 中国二手车市场发展状况中国汽车市场飞速发展并逐步成熟。据业内预测，2008 将进入换车

15、元年，二手车市场 2008 年将驶入高速发展的轨道。据统计，2006 年，全国二手车交易量为 190.59 万辆，同比增长 31.5%;2007 年 1 至 10 月，二手车销天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982量为 179.46 万辆。2004 年，我国新、旧车交易量比是 6：1；2008 年，预计我国的新、旧车交易量比将有可能达到 7：3。我国二手车的市场和发达成熟的汽车市场相比还存在很大一段距离，以美国和日本为例，二手车和新车的比例达到了 4：1 和 1：0.85，所以国内二手车发展势将会有很长一段时间的高速发展。据中国汽车流通协会的调查，目前

16、全国品牌经销商备案的差不多是 1.5 万余家。其中，40%的经销商都已经有了二手车的品牌部门，差不多有 15%到 20%的经销商已经开展了二手车的业务。三、常州专业市场分析（一）市场概况1、横林国际地板城1.1 市场概况横林国际地板城位于武进区横林长虹路与横洛路交界处，由中国百兴集团、常州商汇物资有限公司、常州市武进横林镇集体资产经营管理站、常州市武进区横林镇南方村经济合作社、常州天马万象市政建设工程有限公司共同投资开发。项目功能定位是以地板、家具为基础，同时含配套原料供应、商务办公、商贸服务等功能，集信息中心、商品展示中心、仓储物流中心、技术研发中心、产品测试中心、采购中心和国际贸易中心为一

17、体的现代化市场，为产业集群提供全面服务。1.2 信息分类项目规模 目前存量主力铺型及面积销售价格租售模式分析租金及管理费 推售计划目前业态定位总建筑面积 70 万平方米，一期 10 万平米商铺剩余5 套，主要是180大户型商铺，5 层临街建筑的35 层有剩余，其它全部销售一空。商铺：一连二为主，总面积100，5M10M,河岸边有少量一连三 180商铺。临街建筑：5F，1、2层相连，35 层独立，面积较大，至少半层以上才可销商铺：5500元/；三、四层临街建筑街：2600元/平方米。可以自营自租，也可 3 年返租，第一、二、三年分别返3%，4%，5%，每年返一次现金，不从房款中扣除。租金：第一年

18、为房价的 3%；第二年为房价的 4%，第三年为房价的5%。管理费：第一年免费，第二年 2-3 元/月。一期开盘时间 2007年 6 月，08 年 6 月9 日交房，8、9 月开业，二期10 万2008 年6、7 月动工。整个项目建成需要 4-5年。地板、家具等天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982售。1.3 项目点评项目规模大、价格低廉，大户型商铺成为销售的难点，此项目二期销售时间可能会和常州高力汽配城重合，成为竞争对手。2、湖塘纺织城2.1 市场概况湖塘纺织城是常州（十一五）规划现代服务业的重点项目，受到市、区两级领导的高度关注和政府的大力支持，由中

19、国百兴集团、江苏益联集团、湖塘集体资产经营公司、湖塘镇长虹村民委员会共同投资兴建的中国湖塘纺织城，位于湖塘镇长虹村、南至长虹襟怀坦白、北至菊花路、东至兴隆街、西至夏城路、规划用地面积 983 亩、规划建筑面积 100 万平米，计划投资逾 18 亿元。2.2 信息分类项目规模目前存量主力铺型及面积销售价格 租售模式分析租金及管理费推售计划 目前业态定位总建筑面积 100 万平米 ，1000个停车位。一二期全部销售，三期 3.5万，共382 个铺位，目前正处于认筹阶段。商铺：一连二为主，100；少量一连三（约占 20%） ，150。临街建筑：4 层，一连二商铺，100，三、四层独立，面积较大。4

20、月 9 日对外公布均价为7200 元/，现在降为 6980元/。二期均价6800 元/。一期均价 6400元/。可以自营自租，也可 3年返租，每年返 5%，三年共返15%，从房款中一次扣除。首付 5 成，99 折优惠，一次付清享受 95 折优惠，自营户额外1%优惠。租金：前三年每年5%。 管理费：暂时不收管理费。一期 2006年 5 月 28日开盘，三期原定于 2008 年4 月 18 日开盘，估计认筹不理想，推迟到 5 月2 日开盘。纺织、五金机电、建材装饰2.3 项目点评三期主要安置拆迁户，根据首付的多少制定不同优惠折扣，项目离高力常州汽配城较近，本项目销售价格及租售模式对高力常州汽配城定

21、价有指导意义。3、 万都金属城3.1 市场概况万都金属城位于常州青洋中路 1 号，东邻雕庄大道；西靠青洋路，南依新京杭大运河和新 312 国道，顺天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982应政府大力发展现代服务业的、建设现代装备制造业名城战略方针，借助京杭大运河改线改造的东风，对现有钢材交易老市场群进行全面升级换代。3.2 信息分类项目规模目前存量主力铺型及面积销售价格租售模式分析租金及管理费推售计划 目前业态定位总建筑面积 30万平方米总铺位1100 多套，现存300 多套，销售约70%。商铺：一连二，91100。一层挑高 5.6 米、二层挑高 3米可商

22、可办。临街建筑：四层，一连二，100，三四层独立，面积较大。商铺：7200元/三、四层临街建筑街：2400元/平方米。可以自营自租，也可返租，2年返租，每年返 8%，两年共返 16%，从房款中一次扣除。现在购铺享受 99 折优惠。租金及管理费未定。开盘时间2007 年 9月 28 日 ，2009 年3 月交铺，5 月开业。建筑钢材、工业钢材、不锈钢制品、铝合金制品、金属制品等3.3 项目点评此项目一次开工，一次建成，配套齐全，设有专门的运河码头、仓库设施，交通、仓储极为便利。4、 万都义务小商品城4.1 市场概况万都义乌小商品城是常州市重点工程，也是常州有史以来规模最大、品质最高的小商品市场。

23、小商品城由江苏万都实业有限公司开发建设并负责经营管理，项目投资约 5 亿元，总规模近 20 万平方米。项目位于东方中路 8 号(青洋路,湾戚路口)，到达市区仅 1.8 公里，青洋路直通沪宁高速公路，江阴方向，东方大道到达沪宁高速仅 9 公里，沿江高速、锡宜高速都能在 15 分钟被到达。据悉，建成后的小商品城将包括小商品批发、精品展示、展示中心、商务酒店以及综合配套等 5 个功能区，预计届时将有各类经营户 3000 户，市场年成交额将超过 10 亿元。4.2 信息分类项目规模目前存量主力铺型及面积销售价格租售模式分析租金及管理费推售计划 目前业态定位共 60 万，一期20 万，销售超过95%剩余

24、商铺数量全部为一连三，主力面积 100（最商铺：6800-7000 元可以自营自租，也可返租，但必须返租 5 年，租金：350 元/平米/3 年，一期开盘时间 2006 年12 月 28 日，经营服装纺织、烟酒副食、天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982共约1600 间铺位，二期 40 万（未开工）很少，不足 50 套。小面积 85 平米，最大约300 平米） 。第一层 4.1米，第二层3 米，第三层2.8 米。/平米，临街建筑： 9000 元/平米（一连三）前三年共返租金 350 元/平米（分两次付款，不从房款中扣除） ，后两年租金按市场实际租金情况

25、支付。不打折、不优惠。分两次付，3 年后按市场行情定租金水平；管理费：2 元/月。2008 年 6月交铺，9月开业，二期推售时间不详。日用百货、五金家电等。4.3 项目点评项目销售状况很好，返租时间长，但返租金额实际很少，前三年共返租金约占房价的 5%，项目实际价格还是较高，项目后期的经营压力很大。5、 常州新阳光西林国际食品城一期5.1 市场概况阳光国际食品城地处常州市钟楼区西林，常金公路与 312 国道交界处。由常州新阳光置业有限公司投资开发，总占地面积 400 亩，总建筑面积达 36 万平米，规划食品批发商贸区、物流仓储配送区、产品展示博览区、休闲娱乐服务区、商务中心配套区五大功能区域，

26、将建成集食品批发，销售，仓储，展示，运输，信息服务，商务办公，餐饮娱乐，博览会展等为一体的新型第五代食品专业市场，是常州市唯一采用欧陆别墅式建筑风格的专业市场。5.2 信息分类项目规模目前存量主力铺型及面积销售价格租售模式分析 租金及管理费推售计划 目前业态定位天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982共 36 万，共约 3000多间铺位，分一、二期开发一期约10 万一期刚刚取得预售许可证，目前正处于前期销售阶段全部为一连三，主力面积 120，一层 4.2m,二层3.6m.三层6.9m商铺：5700 元/平米。可以自营自租，也可 2 年返租，每年返租金7%

27、，两年共返租金 14%，从房款中扣除） 。租金：免租两年管理费：第一年免费，第二年减半为0.9 元/月。一期 2009年 6 月交铺，8 月开业，二期 09 年年底全部建成，推售时间不详。休闲食品、罐头食品、保健食品、饮料饮品、方便食品、加工水果、南北干货、茶叶等各大门类5.3 项目点评是新的大型专业市场项目，主打“买一层送一层” （因为三层层高为 6.9 米，可以隔为 2 层） ，项目位于常州城西，对高力常州汽配城项目影响不大。（二）各大专业市场对比分析主力铺型主力畅销面积销售价格租售模式分析 租金 管理费 业态定位横林国际地板城一连二商铺主力面积100商铺：5500 元/平米。3 年返租，

28、一、二、三年分别返租金3%、4%、5%，每年返一次现金。租金：一、二、三年分别为房价的3%、4%、5%。管理费：第一年免费，第二年 2-3元/月。地板、家具湖塘纺织城一连二为主，少量一连三。主力面积1006980 元/。3 年返租，每年返5%，三年共返15%，从房款中一次扣除。首付 5成，99 折优惠，一次付清享受 95折优惠，自营户额外 1%优惠。租金：前三年每年5%。 管理费：暂时不收管理费。纺织、五金机电、建材装饰万都金属城一连二，一层挑高5.6 米、二层挑高主力面积911007200 元/2 年返租，每年返8%，两年共返16%，从房款中一次扣除。现在购租金未定。 管理费未定。 建筑钢材

29、、工业钢材、不锈钢制品、铝合天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：7444219823 米可商可办。铺享受 99 折优惠。 金制品、金属制品等万都义乌小商品城全部为一连三。主力面积1006800-7000 元/平米5 年返租，前三年共返租金 350 元/平米（分两次付款，不从房款中扣除） ，后两年租金按市场实际租金情况支付。不打折、不优惠。租金：350元/平米/3年，分两次付，3 年后按市场行情定租金水平。管理费：2元/月。经营服装纺织、烟酒副食、日用百货、五金家电等。新阳光西林国际食品城一连三，一层4.2m,二层 3.6m.三层6.9m主力面积1205700 元/平米

30、2 年返租，每年返7%，两年共返14%，从房款中一次扣除。不打折、不优惠。免租两年 管理费：第一年免费，第二年减半为 0.9 元/月。休闲食品、罐头食品、保健食品、饮料饮品、方便食品、加工水果、南北干货、茶叶等各大门类（三）其它商业项目（非专业市场）概况1.1 项目简述：武进新天地不夜城项目位于常州武进区常武路与人民路、沿江高速公路的围合之地。项目总占地面积约7.27 万平方米，总建筑面积约 30 万平方米，其中商业建筑面积约 14 万平方米。项目为街区式开放式形态，定位为常州餐饮娱乐休闲集中式主题商业。项目商业部分销售 30%销售，70% 招商，二、三、四层计划采用返租形式。目前项目整体结构

31、尚未建成。物业概况：一层层高 5.8 米。物业面积可自由分割。拥有机动车停车位 1000 多个。招商对象：意向引进高档酒吧、餐饮、娱乐业品牌商家。主力户型：商铺 50300。销售价格：500050000 元/,均价在 3 万元/。租售策略：可以返租，但具体租售模式未定。媒介推广：户外、常州日报、武进日报等。1.2 项目点评天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982项目对外销售的商铺约 5.2 万，一期 4 月 12 日认筹,5 月 2 日开盘,推出 200 个 VIP 号,据调查购买人群主要为武进区的小老板，在争取投资客方面，本项目是高力常州汽配城的竞争对

32、手。2、常州大学城商业街2.1 项目概况常州大学城中央商业街位于大学城校区与大学新村之间，是武进区提升商业档次和城市形象的一大重点工程。商业街全长 1.8 公里，规划总建筑面积 16 万平方米，整个工程分二期实施，一期为现代餐饮、购物、文化、休闲、娱乐等临街店铺，二期为数码城、高层公寓、写字楼等现代商业设施。销售价格：均价在 11000 元/平方米左右。面积及户型：200，一连二。商业主要消费群体：为周边学校的老师、学生2.2 项目点评项目商铺面积都较大，使得商铺总价较高，超过 200 万，项目剩余面积约 5000 多，可以看出武进投资客具有很强的消费能力。3、茂业泰富城31 项目简述茂业泰富

33、城位于常州市武进区中心城区中部，武进广电中心旁。项目规划总建筑面积 30 万平方米左右，其中地上建筑面积约 26.03 万平方米，地下约 3.9 万平方米。整个项目将包括 1 栋高层建筑（酒店公寓） ，1 栋商业建筑，7 栋高层住宅以及 1 层地下室。项目定位为综合性区域商业中心。目前工程刚刚启动，招商工作尚未开始。计划今年 10 月百货大楼开始试营业，2009 年年中将全部开业。物业概况：计划出售的商铺全为沿街商铺，共计 2 万平方米左右，其余全部统一经营。物业面积可自由分割。招商对象：经济型酒店、影院、大型餐饮等品牌商家。32 项目点评茂业泰富城和新天地不夜城是武进中心的两大商业项目，茂业

34、泰富城项目虽然现在还未正式对外销售，但 2 万的沿街商铺对外销售，一方面会抬升武进区的商铺价格，另一方面可能会抢走一些投资客。四、常州二手车交易市场常州二手车市场发展状况1、常州目前二手车市场分布天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：7444219822、常州目前二手车市场概况2.1 二手车市场概况目前常州拥有两大二手车交易市场苏南旧机动车交易市场和华东汽车城二手车交易市场，两大市场位于常锡路两侧。周边配套全面，市场经营年代久远，经营状况良好。苏南旧机动车交易市场成立于 2005 年 3 月，拥有约 50 多家个体经营户进场经营。市场总占地面积 3 万平方米，营业面积

35、3000 平方米，市场为车主提供评估、审核、办证等一条龙服务，同时，市场还配有专业的检测中心，工商、物价、车管等相关部门已进驻市场办公。华东二手车交易市场成立于 2000 年，目前拥有 30 户左右经营户经营。市场经营时间较长市场比较成熟。周边的配套十分齐全。2.2 二手车市场租赁情况分类名称地理位置 商铺面积 租金情况 月租金苏南旧机动车交易市场 常州市常锡路 124 号 1520 平米 1.82 万/年 80110 元/月华东二手车交易市场 常州市常锡路 1520 平米 1.82 万/年 80110 元/月3、常州二手车市场经营情况31 商铺形式商铺的建筑形式是单层式街铺，面积 2030

36、平米。面宽 34 米，进深 56 米，层高 3 米左右。32 货物摆放苏南旧机动车交易市场 华东二手车交易市场天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982车辆主要摆放在停车场以及市场的主干道两侧，展示销售。33 进货渠道二手车的货源主要通过朋友介绍，上门客户，分类广告，老客户介绍等信息渠道。基本上常州本地牌照车辆，外地车辆买卖办理手续比较麻烦，需要审核担当的经营风险大。34 采购辐射范围购买群体主要以在常州上班工作的外籍户为主。常州外籍暂住户购买的车一般比较低档，高档车主要外地区域人购买，常州本地人观念一般不接受二手车，如若购买一般是中高档的。35 经营场地

37、产权情况商铺产权属于市场经营管理公司，经营户全是租铺经营，1520 平米面积左右，租金在 1.8 万2 万（包含市场经营管理费用） ，约 80110 元/平米/ 月。华东汽车城清洁费 10 元/月，车位 2000 元/个。36 仓储情况市场没有仓储仓库，车辆主要停放在停车场。4、常州目前二手车市场 SWOT 分析4.1 优势分析（S）（1）市场经营时间比较长，目前市场已经形成较为成熟的经营气氛。（2）市场周边的配套齐全，生活便利。（3）靠近车管所市场交易过户一条龙服务方便快捷。4.2 劣势分析（W）（1）商铺建筑形式老化，整体市场形象较低。（2）市场道路狭隘，交通比较拥挤。（3）市场经营管理落

38、后，环境差。4.3 机会分析（O）（1）离市中心、312 国道、沪宁高速较近，交通物流通畅。（2）消费者已经形成一定的消费习惯，对老市场具有一定的忠诚度。（3）车管所等配套，为市场提供便捷的交易过户以及年审、车险、个税等手续。4.4 威胁分析（T）（1）常锡路交通拥挤，车辆来往交通不便。（2）常锡路政府规划拓宽道路，对整个市场形成一定的威胁作用，面临拆迁压力。（3）新市场对老市场的威胁，老市场建筑配套管理落后没有竞争优势。五、项目部分（一）项目概况及定位天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：7444219821、 项目名称常州国际二手车置换城（暂定）2、项目概况项目位于

39、武进政府规划发展的汽车博览城中心区域，东临目前正在兴建的高力国际汽车博览城，西靠武进国际名车城 4S 店集群。目前项目周边配套匮乏，附近现有配套最为完善的区域为湖塘纺织城，有银行、邮局、餐饮、宾馆、公交站点等配套。3、项目位置项目区位：常州市武进区湖塘镇地块地址：东临火炬南路、西靠近星火南路，南依永胜路、北临延政东路。4、项目总体定位华东首席国际汽车置换城（华东国际汽车置换 “一站式”采购基地）把项目置于武进汽车城整体格局中考虑其功能定位，最大限度地挖掘产品附加值。常州国际二手车置换城将有效整合项目周边的汽车 4S 集群店及汽车配件市场，与其融为一体，构成产业链齐全、分布合理、整体实力雄厚的武

40、进现代化汽车产业城，雄霸常州乃至长三角汽车及汽车后市场。5、项目功能定位5.1 二手车交易区5.2 二手车展示区5.3 二手车检测区5.4 二手车评估区 5.5 商务办公区6、市场辐射范围 核心商圈：本项目在半小时车程内可全面辐射常州五区和潥阳、金坛、宜兴三市；次级商圈：1 小时车程内可辐射南京、无锡、镇江等周边各大城市；泛辐射商圈：2-3 小时车程内可辐射苏、浙、沪、皖等省市。（二）项目产品分析2.1 项目指标类别地块占地面积（） 容积率 建筑密度 建筑面积（）二手车地块一 82084 0.5 45% 41042二手车地块二 78392 0.8 45% 62713.6合计： 160476 1

41、03755.62.2 项目产品策略产品形象策略：华东首席国际汽车置换城产品功能策略：办公、洽谈、电子商务三位一体全能升级版天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982（产品核心买点提炼另拟）3.3.建筑设计建议二手车交易区建筑建议：一层，层高 6 米，钢架架构，顶部用透明钢化玻璃，体现现代化交易区。二手车商务办公区建筑建议：一层，层高 6 米，面宽 4 米，进深 8 米，双门面。交易区与商务区组合建议：交易区与商务办公区平行组合排列。六、项目 SWOT 分析1、优势分析（S）（1）地理位置优越，东临火炬南路、西靠近星火南路，南依永胜路、北临延政东路。交通畅通

42、，物流方便。（2）地处常州汽车产业集群，武进区汽车城核心位置，东临高力汽配城，西靠国际名车城 4S店集群。（3）总建筑面积巨大，具有一定规模优势。（4）产品建筑形式现代化，产品功能全面升级，借助电子商务平台全面拓展市场。（5）配套齐全，市场为车主提供评估、审核、办证、过户等一条龙服务。（6）经营管理水平升级，统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广。2、劣势分析（W）（1）目前周边市场经营环境尚未成熟，经营气氛不佳。（2）周边的配套目前不完善。（3）距离市区较远。3、机会分析（O）（1）项目属于政府规划发展的汽车产业城，得到政府支持。（2）常州二手车交易市场呈上升发展趋势。（3）面临常

43、锡路拓宽，老市场拆迁的发展机遇。4、威胁分析（T）（1）常州二手车市场经营户数量有限，市场运营竞争比较激烈。（2）消费者对新市场的认可需要一个培育的过程。综合分析：常锡路两大二手车市场建成时间较早，无论是硬件设施，还是软件服务，都不符合现代专业市场的需求，与现代化新市场相比较，除了具有地段、现有固定商家和消费群体外，其它并不占有优势，短期内，常锡路二手车交易市场已形成一定规模和氛围，长时间看，常锡路两大二手车交易市场竞争力极弱，会被淘汰出局。天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982七、营销推广策略（一）媒体组合策略推广1、报纸常州日报是机关报，报纸公信力

44、佳，读者经济实力较好，直接面向目标投资客人群；扬子晚报 、现代快报等为市民报纸，发行量都较大，广告价格相对低廉，面向经营户订阅的报纸。2、电视选择常州电视台民生类栏目在当地具有较高的收视率。3、电台常州交通台在当地 30-45 岁之间的有车一族中有一定的影响力，他们是项目目标客户人群。4、专业媒体通过当地一些有影响力的专业杂志等提升项目的高度。5、网络化龙巷网：受众广泛，是常州市民最受欢迎的本土网站；常州房地产信息网：常州房地产门户网站，直接面对目标投资客。6、短信群发收集常州重点目标客户的手机号码，在重大节点前进行短信群发（由于目前短信广告查处比较严格，故应控制频度） 。7、灯箱、路旗/灯杆

45、旗争取落实项目附近主要路段进行灯箱广告发布，同时对项目周边进行灯箱、路旗/灯杆旗的设置和发布。8、市区、高速公路广告牌可配合形象宣传、阶段促销进行户外相应内容的发布，以达到项目宣传和促销信息发布目的。9、的士车身广告由于常州公交车身广告市政府下令不能发布，故使用的士车顶灯箱广告，具有流动性强、涉及区域广等优点。10、海报及 DM对重点目标人群及周边富裕乡镇派发海报及 DM,实现信息高密度覆盖。11、机场传媒（机场户外、大厅灯箱、登机牌背面广告）对常州奔牛机场户外、大厅灯箱、登机牌背面广告进行覆盖，重点锁定常州机场的高端商务人群。（二）宣传物料、工具1、销售宣传物料：楼书、折页、海报（DM）等用于租售中心现场、活动及市场派发或点对点直邮。2、光盘（项目宣传片+访谈）天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982便于对客户进行“产业+项目+投资冲动”的洗脑。3、项目会刊（联办或自办）可以客户访谈、项目新闻快递等形式，构筑一个发展商、投资客、经营户交互沟通的平台。4、网站（联办或自办）打造一个集展示、交互、沟通于一体的平台，让有形商铺与无形商铺相结合，为经营户、采购商架起一座桥梁。5、纸袋、纸杯、信笺。6、礼品（可考虑笔座、名片座/夹等实用型礼品）深圳合和商业地产机构2008 年 6 月