1、长三角度假地产市场格局,主要分布在杭州、环太湖板块、上海市及其周边区域，以环太湖板块、千岛湖板块发展较为成熟，影响力较大,千岛湖板块,青山湖板块,乍浦九龙山,环太湖板块,上海迪士尼乐园,安吉,德清,杭州市,海盐南北湖,佘山国家旅游度假区,上海及其周边城市,江苏地区,主要分布在以千岛湖为代表的杭州地区、环太湖板块为代表的江苏地区及以崇明、上海迪士尼及乍浦九龙山为代表的上海及其周边城市；,上海崇明岛,启示,本项目无明显的自然资源优势，跳脱市场只能依靠后天资源的打造及农业资源嫁接的产品打造,长三角度假地产发展趋势,自然资源：长三角度假地产主要依托于强势不可复制的旅游资源（江、河、湖、海等）而打造；产
2、品特征：长三角度假地产的产品由原来面积段在500以上总价千万以上的大面积高总价产品供应，向小面积低总价的产品供应转变；客群特征：度假地产的客群由原来面向社会显贵精英族群向中产阶层转变的趋势；,本项目本身欠缺强势的天然景观资源，要想跳脱区域的市场格局，项目需打造后天的特色景观资源来吸引客群；本项目未来产品打造方面，需符合产品多样化的趋势同时利用自身资源打造产品特色实现项目差异化竞争；,对本项目启示,目前长三角的市场格局中，上海由于客群较为多元，面向国际化高端客群，对本项目借鉴意义不大，杭州区域的千岛湖及青山湖由于开发时间较长，同时经过了长期的市场的论证，与本项目距离也较近，对于本项目借鉴意义较大
3、，接下来我们将通过千岛湖和青山湖两个较有代表性的区域市场研究研判本项目的市场机会点；,PAGE4,千岛湖项目分布,千岛湖目前项目众多，且多为大盘，主要集中在核心湖区，竞争激烈,千岛湖墅,绿城养生堂千岛湖玫瑰园,天屿千岛湖山顶度假别墅,千岛湖乡村俱乐部随园、悠然山,千岛湖滨江度假酒店别墅,金基观岛,翡翠岛山水名墅,尚公馆,润和千岛湖度假村,PAGE5,低密度产品现状市场竞争,千岛湖现有低密度产品竞争主要集中在300-600，200以下的小户型产品竞争相对较小,100 200300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,600900,400750,400600,560
4、1050,290600,190500,天屿山顶度假别墅,金基观岛,滨江度假酒店别墅,顶上别墅,翡翠岛山水名墅,千岛湖玫瑰园,尚公馆,107153,竞争集中区间,本区间竞争较弱,PAGE6,低密度产品市场需求,客群以浙江为主，主要用于短期度假和投资，受限购影响，整体销售情况不佳，小户型产品由于总价低，销售情况较好,千岛湖低密度产品客群以浙江、江苏为主，少量来自上海，主要为投资和短期度假需求。受限贷限购政策影响，目前整体销售状况普遍不佳。小户型产品如金基观岛，由于总价较低，销售情况较好，且购买人群以千岛湖本地人为主（职业分布集中在老师、公务员、私企老板），部分浙江客户。,PAGE7,公寓产品市场特
5、征,较别墅而言，公寓销售状况良好，客群为本地和以杭州为主的外地客，小户型和湖景资源丰富的产品较受外地客欢迎,绿城千岛湖度假公寓,绿城千岛湖玫瑰园,柏润国际花园,PAGE8,目前青山湖在售13个项目，待售3个，大盘林立，产品多元化,青山湖项目分布,在售项目,待售项目,在售13个项目，待售3个项目,区域细分市场研究,小面积独栋产品以其低总价、去化快的市场特征拥有较大的市场竞争优势,page9,小独栋产品因其总价低、面积小的优势，去化速度快，因此竞争优势逐步放大。随着购买需求的不断提升，普通主流型产品竞争力减弱，容易受到小独栋和品质提升型产品挤压，面临尴尬豪宅挤入型市场由于户型面积尺度、功能方面向豪
6、宅靠拢，但实际开发商的开发品质、总价承受达不到豪宅标准，较尴尬。机会成本高，竞争力弱。,供求走势,独栋主力400-500方；300-400方供应量少去化快, 600方以上大户型去化慢.,PAGE10,数据来源：临安透明售房网,供求主力,去化率最高,去化难度较大,同人山庄,(地上200-250方),(地上250-320方),(地上320-400方),(地上400-550方),(地上550-700方),(地上700方以上),启示,本项目要跳脱区域，需控制产品的面积，符合产品多样化的趋势同时利用自身资源打造产品特色实现项目差异化竞争,外部环境,产品形成条件：依托强势的自然景观资源而打造,市场产品趋势
7、：尽管拥有强势自然资源，大面积高总价产品去化存在一定的难度；小面积产品去化良好,客群变化趋势：由原来面向社会显贵向中产阶层转变的趋势,自身条件,优势：拥有良好的区域优势，嘉绍跨海大桥建成后可实现长三角2小时经济圈，交通优势明显；,不足：资源一般，目前地块现状多为农田，水塘，周边较多印染等化工厂区，区域认知度一般；,本项目要跳脱区域竞争，需依靠后天打造农业公园，把农业优势资源与产品进行嫁接，对绿色、生态等概念进行演绎，打造绿色田园生活方式。,对本项目启示,度假地产方向,基于项目无强势资源，为了抓住目前市场上的主流消费群体，只能依托农业特色资源，打造“新田园主义”和“奢华田园主义”生活方式，跳脱周
8、边区域的产品同质化的竞争格局；,依托农业特色资源，打造田园生活方式，跳脱区域市场格局，抓市场主流消费群体,酒店需求趋势,旅游业的不断发展，客群对于酒店的居住需求已从大众化的需求转向个性化的居住需求,客群需求趋势：大众化需求个性化需求,酒店需求类型,酒店居住需求转变趋势要求酒店打造过程中更多融入特色化元素以满足客群个性化的居住需求,主题,设计,服务,环境,酒店特色鲜明，文化内涵与设计相得益彰,客房、公共区域装修设计独具匠心，体现个性,人性化服务，服务中感受自我价值,内部环境具有私密性，且不失新鲜,案例借鉴,杭州安缦酒店,Aman是世界顶级酒店的代名词，追求低调奢华，总部位于新加坡，分布在全世界1
9、2个国家，共19家酒店，中国两家：第一家在北京颐和园，第二家在杭州灵隐寺。杭州安缦酒店位于杭州灵隐景区范围内，西湖以西，北高峰南麓，烟树成趣、山溪相映，风景绝美，地理位置十分优越，此地原为明清村落，2008年安缦整体进行改造，共99间客房，是安缦在全世界客房数最多的酒店，分布在一公里长的沿溪小径两侧此处。,案例借鉴,雷迪森龙井庄园,庄园是雷迪森在杭州的首家精品酒店，位于龙井山区的一个大茶园内，龙井庄园体现了浓浓的茶文化。庄园拥有别具风格的套房及复式套房在内的多种房型共51间，每个房间提供免费无线/有线上网及一系列的高档现代设备。庄园内设施还包括中庭酒廊，水吧，室外游泳池，太极亭，以及精选了以茶
10、为原料精油的T-spa，健身中心，蒸汽药浴，桑拿等休闲设施。,案例借鉴,丽江悦榕庄,丽江悦榕庄（Banyan Tree Lijiang)酒店地处玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情，由新加坡悦榕度假酒店集团投资与经营的豪华别墅型酒店，于2006年3月开业；丽江悦榕庄共有122间套不同类型房间，并于当年获“2006中国最奢华酒店”荣誉称号，丽江悦榕庄和仁安悦榕庄的每房/晚价格高达500-800美元，成为目前国内最昂贵的度假酒店之一。,案例借鉴,莫干山Naked Retreats（老家度假村）,naked retreats 是坐落在莫干山背面的一个僻静小村庄里的精品环保度假村。nak
11、ed retreats 的一砖一瓦取自当地用于当地，中国传统平房建筑融入了南非风情，真正体现了东西文化的完美结合。如果是家庭，则为每个家庭成员提供适合您的活动，钓鱼、采茶、按摩、野餐等等。如果是朋友聚会，可以提供BBQ和美酒等等。,酒店需求细分,不同层级旅游客群的不同的居住需求形成了多元化的酒店居住需求,度假酒店客群需求细分：,本项目机会,酒店市场方向,随着度假酒店需求向个性化需求的转变趋势，本项目宜打造多元的酒店体系以满足多元需求特征,基于项目本身农业旅游特色资源以及后期相关高端娱乐休闲配套的打造，满足不多元的需求特征，未来项目酒店打造以下的酒店体系：,旅游商业,目前旅游商业已经形成了休闲娱
12、乐类、购物类、游乐公园类三种发展趋势,依托主题公园等大型引擎类项目嫁接区域交通所打造的大型购物公园类项目（如华侨城主题公园等）,休闲娱乐类,购物类,游乐公园类,依托旅游资源打造的小型多元的商业街，业态包括餐饮、旅游、住宿等（如丽江、阳朔、杭州河坊街、凤凰等）,依托区域交通、资源所打造的大尺度、辐射范围较广的的商业购物广场，（如奥特莱斯、麦德龙等仓储类商业中心）,PAGE22,休闲娱乐类,阳朔：酒吧、印象刘三姐等丰富的夜生活娱乐体验是吸引游客的本质所在,PAGE23,休闲娱乐类,丽江：纳西族聚集地，游客来此主要体验民族文化和放松心情,东巴文化指纳西族古代文化，因保存于东巴教而得名，至今已1000
13、多年的历史。主要包括东巴文字、东巴经、东巴绘画、东巴音乐、东巴舞蹈、东巴法器和各种祭祀仪式等，其中东巴象形文字被誉为目前世界上唯一存活着的象形文字。,纳西古乐,东巴文化博物馆,画廊,东巴舞蹈,购物类,奥特莱斯定位,PAGE24,奥特莱斯的目标人群:,1.城市白领,中等收入人士(自驾车族). 2.周末短线游客.,奥特莱斯的业种组合:,1.主营服饰2.配套设施考虑到家庭2日及以上需求,涵盖男性及儿童的特殊要求,覆盖到吃喝玩乐及住宿旅游.,购物类,奥特莱斯,PAGE25,总规模：几万到几十万平米不等，大多在10万平方米左右；建筑：多数富有艺术特色布局：注重园林环境，营造休闲气氛 特点：突出功能分区和
14、商业街车位：配备大型停车场，1万至少100个层数：低层为主,上海青浦奥特莱斯巨大的停车场,美国desrt奥特莱斯,日本横滨奥特莱斯海滨景观,游乐公园,华侨城主题公园：以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布; 商业区集中布置于片区中心,项目概况：由深圳华侨城房地产公司开发，项目位于深圳著名的人居示范小区华侨城社区，整个华侨城铜锣湾广场（oct-cmall）占地41万，依山面海。功能划分：分为雕塑公园区（A区）、核心购物区（B区）、酒吧风情区（C区）和生态广场区（D区）。商业概况：核心购物区8.5万，包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼
15、海鲜等休闲、购物、餐饮、娱乐项目。主力店铜锣湾百货，更以“海洋文化+生态景观”的主题定位。,游乐公园,华侨城知名商家,沃尔玛超市,铜锣湾百货、顺电百货、易家侬家具,深圳湾大酒店,威尼斯皇冠假日酒店,海景酒店,洲际大酒店（白金五星级）,项目方向,未来本项目可以朝着主题商场类和旅游他色商业街两个商业方向发展,由于本项目缺乏引擎类项目，除了农业特色资源外无其他的资源优势，根据旅游商业的发展趋势结合本项目本身的资源特色，未来本项目商业部分打造有两个项目发展方向：主题商场：嫁接项目区域交通的打造引擎类项目及主题商场（如奥特莱斯等），争取国外商家资源，绑定国外资源（如奥特莱斯等）打造门户性项目，加大项目竞争力；旅游特色商业街：融入上虞的文化特色，以餐饮、休闲、娱乐等业态的旅游特色商业街，,
