1、重庆万州城市商业机会研究及拿地策略建议世方商业地产顾问机构 产品策划及顾问部2013年8月*一、城市宏观投资环境分析二、房地产市场环境分析三、城市商业发展现状分析四、零售商业发展机会分析五、专业市场发展机会分析六、综合商务市场发展机会分析七、城市投资策略建议八、意向土地拿地策略分析*一、城市宏观投资环境分析1、城市发展概况2、城市地位分析3、城市经济基础4、城市人口基础 5、城市产业基础6、城市发展规划7、城市投资政策分析* 万州，地处四川盆地东部，为渝东北地区及三峡库区的经济中心，总面积3457平方公里。下辖 12个乡、29个镇、11个街道办事处； 2012年末全区户籍总人口约为175.09
2、万人，常住人口158.31万人，城市建成区面积56.5平方公里，城区人口83.1万； 东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。 城市发展概况万州为重庆第二大城市，位于重庆东北部，素有“川东门户”之称一小时经济圈重庆 万州327公里万州 长江长江 宜昌重庆广安达州 安康恩施*万州将形成“水、路、空”的交通体系，为渝东北的综合交通枢纽城市交通概况G42 重庆万州万开高速 万州开县G318 万州恩施万州达州铁路达州 万州重庆航空运输 万州五桥机场将按照4D规划进行扩建、力争在2015年，年客运输能力
3、达到100万人次，年货运吞吐量达到12万吨高速公路 建成 重庆-万州、万州-恩施、万州-开县规划 万州-利川、万州-达州、万州-忠县、万州-宜昌铁路运输 建成 万州-达州规划 万州-宜昌、万州-重庆城际铁路、万州-西安、万州-涪陵港口运输 以新田港口物流园区为重点，力争2015年，万州货运吞吐能力达到4000万吨，集装箱：100万标准箱万州区经济地位分析GDP排名 重庆各区 2012年GDP（亿元） 2011年常住人口（万） 人均GDP（元）人均GDP排名1 渝北区 879.32 138.64 63424.7 42 九龙坡区 776.3 111.63 69542.24 23 渝中区 766.0
4、3 63.9 119879.5 14 万州区 662.86 157.22 42161.3 125 沙坪坝区 658.14 104.35 63070.44 56 涪陵区 630.53 108.36 58188.45 77 江北区 527.76 77.66 67957.76 38 南岸区 465.56 78.98 58946.57 69 江津区 426.01 124.93 34099.9 1710 巴南区 420.85 93.47 45025.14 911 永川区 402.68 104.44 38556.11 1412 合川区 347.54 131.25 26479.24 2313 长寿区 336
5、.41 78.29 42969.73 1014 北碚区 334.76 72.1 46429.96 815 綦江区 286.67 107.59 26644.67 2216 大足区 246.71 72.97 33809.78 1817 南川区 176.18 53.79 32753.3 2018 黔江区 147.95 44.63 33150.35 1919 大渡口区 127.08 31.58 40240.66 13万州区整体城市经济发展水平较高，实力较强。2012年GDP662.86亿元，位居重庆市第4位。但因万州区人口众多，为重庆市区县中人口最多的城市，人均GDP只有42161元，位居重庆市第12
6、位,人均经济总量排名靠后。万州区整体经济实力较强,但人均经济总量一般*万州区城市地位分析渝北区为重庆市主城区之一，由上图可以看出万州区GDP仅次于渝北区，高于其他各区，其城市经济发展水平较高，经济基础良好。万州区为重庆市第二大城市，其城市经济发展水平在区县中位于前列，经济基础较为雄厚 由上图可以看出，在周边的市县中，万州仅次于四川省达州市，并远高于周边的市县，可以较好的辐射到周边城市，为三峡库区的经济中心。*城市经济基础经济发展水平较好，经济总值及固定资产投资总值近五年来增速较快，经济基本面较好 万州区近五年经济发展速度较快，平均年增长速度高达22.2%，2012年GDP达到662.86亿元，
7、成为三峡库区的中心城市。因响应国家号召，进行产业结构调整，2012年增速有所放缓。 自2007年开始，万州为三峡库区最大的移民城市，在国家政策倾斜下，万州固定资产投资增速一直保持较高水平，近年趋于平稳，但增速仍较快，势头良好。*城市人口分析由上图，可以看出近年来城区人口不断增多，主要原因是，一部分为三峡工程移民及本区农村的农民组成的“新移民”大军。但大多为三峡库区的移民，消费购买力较低。 万州农业人口占全区总人口的56%。非农业人口所占比重较低，城市化进程相对落后，低于全国52%的城镇化率，城镇化水平尚不高，加快城市化进程势在必行。万州城区人口不断增多，但大多为三峡库区的移民，消费能力较弱，城
8、镇化率尚不高，需加快城市化进程*万州是重庆市人口最多的区域，为重庆市人口第一大区，占六大中心城市总人口的23%；除黔江区人口较少外（人口总数44.91万人），其他各区人口分布较为均衡。万州区人口密度也较高，也是六大中心人口密度较高的区，达到458人/平方公里。重庆市六大中心城市人口情况万州区人口总数为重庆六大中心城市之首，人口密度位居前列*万州区各乡镇人口情况万州区下辖乡镇中，面积最大的是龙驹镇，达241.5k，最小的九池乡30.1k；乡镇平均人口20483人；人口3万人以上的乡镇10个，人口23万人的乡镇6个，人口12万人的乡镇14个，人口1万人以下的乡镇11个；人口最多的分水镇6.03万人
9、；人口最少的是茨竹乡，只有5300人。万州下辖乡镇众多，人口分布差异较大*城市产业基础以第二产业为主导，但第三产业发展迅速，潜力较大，产业基础良好 2012年万州产业结构进一步调整，三大产业结构比7.2:53.0:39.8，第三产业比重同比提高3个百分点。第三产业实现增加值263.76亿元，增长12.5%。增长速度快，潜力较大。 第二产业是万州三产重心，已形成盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大特色产业，2012年五大特色产业实现总产值420.49亿元, 比上年增长19.9%。 现代农业快速发展，全年实现第一产业增加值47.48亿元，增长5.9%。万州目前新建柑橘、名优水果、蔬菜基地7.
10、8万亩。新培育农业企业110户、农民专业合作社55个、专业大户5100户。天子工业园区长安跨越专用车星弘电器发达微电机贞泰鸿鞋业帅得龙服饰三峡技术纺织特星工贸万兴烟叶银园力讯物流雷士照明五桥工业园区五桥联合坝惠泰水轮机重庆啤酒科华水泥东松三雄电器盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工宜化化工兰花太阳能华歌生物化学华伦精细化工索特盐化股份大全新能源吉必盛科技实业三大主要工业园区分布图万州区区政府项目地块 五桥片区江南新区高笋塘核心商业区城市产业基础*万州主城区呈现“多中心组团式”布局结构，项目所在龙宝组团，未来潜力较大。 万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城
11、、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）龙宝组团：北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业，新建的长江三桥东西连接江南新区及王牌路，将有效的提升项目的商业价值！项目所在区域龙宝组团交通优势将得到进一步提升，居住及第三产业的发展，将使区域价值得到提升！ 天城片区龙宝片区 江南新区五桥片区本项目 建设中的长江三桥城市发展规划重庆六大中心城市对比分析总结城市 GDP（亿元） 人口(万） 人口密度（人/平方公里） 行政面积（平方公里）万州区 663 158 458 3457涪陵
12、区 631 110 373 2941江津区 426 125 392 3200合川区 348 132 558 2356永川区 403 105 667 1576黔江区 148 45 187 2397 六大城市中，万州GDP总值排名第一，人口总量第一，行政面积第一；与周边城市相比万州人口密度位列前茅，城市基础良好，投资环境较好。万州区的经济总量、人口总数、区域面积均为六大中心城市之首，投资环境较好*三峡库区产业发展优惠政策：因三峡工程的启动，需要搬迁大量的三峡库区原住民。而万州为三峡库区的中心城市，重点恢复建设房地产、商贸物流、建材等优势产业，对特色产业企业给予资金及政策的扶持；万州区鼓励投资兴办企
13、业优惠政策：因大量人口的迁入，为城市带来较多的劳动力。为了社会的稳定，城市的发展建设需要解决较多的社会闲散劳动力，故鼓励投资兴办企业。该政策将进一步推进城市发展。西部大开发政策：国家将继续出台一系列的优惠政策措施，新一轮西部大开发政策，将为万州提供发展机遇和条件。国家层面政策城市层面政策政策的大力扶持，将为城市的建设发展注入新的活力城市投资政策分析*二、房地产市场环境分析1、房地产投资分析2、房地产市场概况3、市场供需分析4、房地产板块分析 5、细分房地产市场分析6、土地市场分析7、典型房地产企业分析8、竞争格局分析*房地产投资分析万州成为重庆五大中心城市房地产投资最活跃的地区，投资实现大幅增
14、长万州近五年房地产投资总额实现了较快的增长，从2008年的20.8亿元增长到2012年的62.44亿元，2012年是2008年的3倍。而增速上，在2010年探底之后，呈现加速上扬的态势，2012年增速高达65.6%；在重庆六大中心城市之中，万州房地产投资总额远远超过其他区域，是最低的黔江的4倍，显示万州的城市化进程在加快。 注：重庆永川数据缺失，不参与对比*市场供求基本平衡，价格稳中上涨，江南新区板块和观音岩板块成为开发重点区域万州三化建设为房地产产业提供了发展动力：万州工业化、城镇化、农业现代化同步发展，为万州房地产产业提供了广阔的前景，为万州房地产提档升级提供了动力和空间；价格稳中上涨：据
15、房地产协会统计，2012年万州商品房均价约4600元/。今年8月份万州商品房均价接近5000元/；供求基本平衡：随着天城板块和江南新区等板块的稳定放量，市场供求整体保持平衡，供求关系稳定，场供应的热点地区主要分布在江南新区板块、观音岩板块和枇杷坪板块；产品趋于多元化：高层成为市场供应主流，同时花园洋房、别墅、公寓等高端物业开始出现，物业形态逐渐丰富，出现了多元化的趋势，随着万达等高端商业的进驻，商业地产也进入了升级换代的时期。房地产市场概况*市场供需分析刚性需求：万州2012年城区人口83.1万人。根据政府发展规划，2015年城区人口将达到100万左右，即每年约增加5.6万人，按照每5个人需要
16、一套房计算，则每年需要约1.1万套房，若每套按照100计算，则需求面积为110万；改善性需求：万州83.1万人按2.5%3%的家庭裂变需求分析，预计约有22.5万人。按3.5人/户计算，预计约有57007100户，按户均面积100计算，则年需求量约5771万。 根据万州房地产市场8大板块在售楼盘的销售、库存情况，结合在规划和待售项目的规模及推出速度，预计万州未来三年市场推出体量为550-650万之间，则平均每年约180-210万。近年市场供需基本保持平衡，预计未来三年供需仍会保持基本平衡基本平衡需求：167-181万 供给：180-210万市场未来需求分析 市场未来供给分析万州2008年至20
17、12年房地产年成交面积在120万以上，市场需求旺盛。根据公开的信息，万州近年房地产供求基本保持平衡。 万州房地产各年成交面积年份 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年16月面积(万) 155 168 175 157 120 61注：2012年房地产成交数据为万州房地产协会数据*根据万州的城市规划以及各区域价格、建筑形式、消费人群等特点，万州房地产市场可划分为右图八大板块 天城板块 枇杷坪板块 江南新区板块高笋塘板块 五桥板块观音岩板块龙宝板块北滨路板块房地产板块分析部分在售楼盘分布图万硕江城一品 华粹南山绿庭如意汇景 徐家花园公园里天仙湖棕榈长滩 中渝广场康德
18、天子湖 佳信 南山玉林 万州百安华郡万瑞圣湖上城 银城云水间 龙山官邸半山国际名都 百安花园睿城金泉阳光花园向往滨河欣城兴茂-山水国际万山国际三期 江南第一城香怡江山 城市绿洲太白-半岛华庭 御水江岸方瑞心水岸 国润-水韵天成科友北滨华府本案*各区域部分在售楼盘一览区域 楼盘名称 规模() 地理位置 项目进展 交房时间 开盘时间 去化率 均价（元/） 开发商住宅 商业 住宅 商业 天城板块 康德天子湖 30万,2700户 1万 申明坝天子湖 在建，尚未封顶 2014年 2012年 在售的65% 4700元 未定价 康德集团锦绣天城 2.6万，150户 8500 申明大道 在建 未定 未开盘 重
19、庆万州三太物业发展有限公司兴茂山水国际 70万 20万 万州钟鼓楼街道都历村7组1002号 部分入住 2012年10月1日七期入住 2012年11月10日七期21/22日开盘 90% 4600 20000-25000左右 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司枇杷坪板块 方瑞心水岸 10万 3000 万州区北滨路天城段 一期封顶，二期在建 2014年 2013年年初 85% 6400 物业自持 重庆市方瑞实业有限公司 科友北滨华府 6.8万 5000 北滨大道音乐广场斜对面 基本上已经快封顶 2013年10月1日 2013年1年19日 85% 7800 物业自持 重庆市科友实业有限公司*各区域部分
20、在售楼盘一览区域 楼盘名称 规模() 地理位置 项目进展 交房时间 开盘时间 去化率 均价（元/） 开发商住宅 商业 住宅 商业 江南新区板块 凯帆一品江南 18.3万 1.2万 重庆万州江南新区江南大道 基本上已经快封顶 2013年12月1日 2013年1月 90% 4600 未定 重庆大全置业有限公司恒产城市经典 11.9万 2000 万州区江南新区江南大道中段 快封顶 2013年12月1日 2013年3年30日 80% 5700 13000 恒产建设集团重庆公司中渝滨江一号 50万 10万 重庆市万州江南新区南滨大道中段一、二期快要交房，三期基本封顶，四期尚未建设 2011年9年4日 暂
21、定 90% 5500 1.5万2.5万之间 重庆瑞昌房地产公司雷士水岸新都 30万 8万 万州江南新区南滨大道中段 住宅在建，商业尚未开工 待定 2013年4年6日 87% 5800元 20000左右重庆雷士房地产开发有限公司高笋塘板块 天仙湖 35万（规划建560万） 5万 北滨大道2段666号 部分已建成 2013年底 75% 5100 未定价 重庆天仙湖置业有限公司*各区域部分在售楼盘一览区域 楼盘名称 规模() 地理位置 项目进展 交房时间 开盘时间 去化率均价（元/） 开发商住宅 商业 住宅 商业 北滨路板块 城市之星 10万 和平广场对面 正在内部装修 2014年 待定 95%以上
22、 9000 重庆市驿鑫房地产开发有限公司滨湖天地 无 10万写字楼，约5000酒店，商业约1万 滨江大道二段与国本支路交汇 未建，售楼中心宣传 无 重庆冠荣地产五桥板块 金薇花园B、C栋 2.5万，216户 无 安顺路 打地基 2016年 2013年初 90%以上 5200 百安华都 2.5万 万州区五桥纵三路 基本建成 2013年年底 2011年11月24日 98% 4500 重庆石油天然气服份有限公司万州销售分公司银河碧水蓝天 26万 万州五桥千口岩 尚在建设 待定 待定 待定 待定 重庆银河房地产开发有限公司各区域部分在售楼盘一览区域 楼盘名称 规模() 地理位置 项目进展 交房时间 开
23、盘时间 去化率均价（元/） 开发商住宅 商业 住宅 商业 龙宝板块 岸上蓝山8、9栋 2.5万，200户 金陵路 在建，基本封顶 2014年底 41426 70% 4800 新京集团太白 半岛华庭 2万，365户 5000 双河口厦门大道入口处 打地基 2014年 重庆太白房地产开发有限公司 御水江岸 总规划10万 现有1500 北滨路外贸大桥东侧 已有入住 2013年底 2012-2-1 80%以上 5000 1.5万 万州区宏升房地产有限公司 徐家花园 公园里 3.5万,约315户 5000 科龙路 封顶 未定 2012年 重庆市鑫乐房地产有限公司观音岩板块 如意汇景 61万 12万 王牌
24、路698号（万棉厂旧址） 在建 2015年 2013年底 7000 未定价 山东如意集团鸿鸥未来城 80万,6800户 20万 滨江路新体育馆旁 未建，前期宣传阶段 未定 未定 鸿鸥未来城欣光名车广场 4.2万 1万 万州区沙龙路三段 已封顶，基本上建成 2013年6月1日 2013年1月年12日 98% 4300 物业自持 重庆欣光集团龙山观邸 12万,1000户 不详 观音岩 已建成 今年年底 2011年 95%以上 5000 12000-14000 旺福实业*天城板块楼盘分布康德天子湖万瑞圣湖上城 锦绣天城兴茂山水国际祥瑞天湖美郡*天城板块价格区间天城板块在售楼盘价格区间为4400-48
25、00元/；产品类型目前该区域在售楼盘较少，以高层电梯房为主；购房群体市区群体为主，部分周边乡镇人群，外出打工返乡置业者、教师为主，部分上班族、附近农民；区域特点本区域中心位置可供开发的土地较少，限制了区域新楼盘的开发。楼盘多向北扩展，新开发楼盘整体规模较大，密度较低。价格比全市略低，项目较少，新楼盘规模大，密度低 部分代表楼盘康德天子湖圣湖上城*枇杷坪板块楼盘分布科友北滨华府 方瑞 心水岸赛亚滨江花园亿远财富中心*枇杷坪板块价格区间枇杷坪板块在售楼盘价格区间为4400-7800元/；产品类型高层与小高层结合，以高层电梯房为主；购房群体市区群体为主，部分周边乡镇人群，购买人群较泛，外出打工返乡置业者较多；区域特点本区域以江景房为主，通过长江一桥，本区域可快速到达市区，加上整体环境较好，因此整体价格较高。但由于区域内可开发土地趋少，发展空间受到限制。低密度江景房是主流，价格区间差异较大 部分代表楼盘兴茂山水国际科友北滨华府
