1、第二节 房屋用地单元的划分与编号,1、房屋用地的调查与测绘单元：房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。 2、房屋的调查与测绘单元：房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。,1,枣庄科技职业学院,一 丘的定义与丘的划分,1、丘的定义：丘是指地表上一块有界空间的地块。丘的用地界线首尾封闭，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。,2,枣庄科技职业学院,2、丘的划分 通常情况下，一个单位（或一处院落）一个门牌号是独立丘；当用地单元混杂或用地单元面积过小时，划分为组合丘。也可按界标或自然界线确定，即有固定界标的按界标划分，无固定界标的按自然界线划分丘。,3,枣庄科技职业学院
2、,二 丘号的编立方法,1、丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。 市码、市辖区(县)代码采用GBT22602007中华人民共和国行政区划代码规定的代码。 房产区：是以市行政建制的区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理部门划分的区域为基础划定。根据实际情况的需要，房产区还可再划分为若干个房产分区。丘是以房产分区为单元划分的。,4,枣庄科技职业学院,房产分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，均以两位自然数字从01-99依序编列；避免重号，保证编号的唯一性
3、。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。,5,枣庄科技职业学院,2 房产区与房产分区 丘以房产分区为单位划分，房产分区又是以房产区为单位划分，而房产区则是以市辖区或县，或县级市为单位划分，而市辖区、县、市等的范围和边界线则是由上一级政府划定的，应该有明显的边界线，不一定都有界标。,房产区可以市行政建制区的街道办事处，或镇，或乡的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定，房产区应该是有边界的，由连续成片的较为规则的几何图形组成，尽量和行政区的街道办事处相吻合，但不要穿越行政建制区划的线和乡（镇）的行政区域线，更不能穿越市、省级的行政区域的境界线。,枣庄科技职业学院,7,房产区
4、应在市辖区或县（旗）或县级市的范围内统一编号，避免重号，保证代码的唯一性。 房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。 当有的市、镇面积较小，没有必要划分房产分区时，此时仍应保留其位置，并进行编号，以顾及在市、镇今后的发展及市、镇区域的扩大以后，需要增加房产分区时，可以续编，此时房产分区号为01，当区域扩大后，从01 以后续编。,丘号的编立：以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列。 丘号编立格式如下： 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号(2位) (2位) (2位)
5、(2位) (4位) 丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修、补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立，失灭的丘编号作废。,9,枣庄科技职业学院,2支丘号的编立,在组合丘内，各用地单元以丘号加支号编立。各丘支号的编立按面向主丘大门从左到右、从外到内呈反“S”形顺序编立。 丘支号的表示方法为：丘号在前，支号在后，中间用短直线连接。如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权。 丘号、丘支号的使用，必须同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用。否则，丘号、丘支号是没有意义的。,10,枣庄科技职业学院,山东省行政区划代码,370000山东省
6、370100山东省济南市 370102济南市历下区 370400山东省枣庄市 370402山东省枣庄市市中区370403山东省枣庄市薛城区 370404山东省枣庄市峄城区370405山东省枣庄市台儿庄区 370406山东省枣庄市山亭区 370481山东省滕州市,枣庄科技职业学院,11,山东省滕州市第19房产区第126 丘，其丘的编号为：1301021901012637 04 81 19 01 0126 山东省代码 枣庄市代码 滕州市代码 房产区号 房产分区号 丘号 其中370481为国家标准GB/T 2260-1995中华人民共和国行政区划代码山东省滕州市，19 为房产区号，在滕州市内统一编号
7、，房产分区号为01号，0126 号为所在丘的丘号,第三节 房屋调查,房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。 房屋调查应充分利用好已有资料，例如大比例尺地形图、地籍图和新近航摄像片，以及有关产籍资料等。,13,枣庄科技职业学院,一、房屋调查内容房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。 主要内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并绘制房屋权界线示意图。 基本情况：房屋的座落、产权人、产权来源 房屋情况：房屋层数、层次、建筑结构、建成年份。 产权情况：房屋产别、墙体归属、房屋权属界线示意图及产
8、权争议情况等。 面积情况：建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、分摊面积。,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,16,枣庄科技职业学院,幢号,一、幢、分幢和幢号的编立方法,房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构等等。 （一）幢的定义 幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。,17,枣庄科技职业学院,（1）房屋建成后又扩建、修建，其扩修部位无论其结构与原房屋结构是否相同，只要形成整体的仍作为一幢。 （2）紧密相连的房屋，不可分割的，可作为一幢。 （3）多功能的综合楼，其
9、主楼和裙楼合为一幢。 （4）房屋间以过道或通廊相连的，可独立分幢，过道或通廊为房屋的共有共用设施处理。,（二）实际房屋分幢中特殊情况的分幢处理,18,枣庄科技职业学院,一、幢、分幢和幢号的编立方法,（三）幢号编立方法 幢号编立以丘为单位进行。自进大门（主门牌号处）起，从左到右，从前到后，用数字1、2、顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。 每幢永久性的合法房屋均应编号。在一丘内，各房屋的编号为唯一的。,19,枣庄科技职业学院,一、幢、分幢和幢号的编立方法,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,20,枣庄科技职业学院,幢号,房屋
10、调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,21,枣庄科技职业学院,幢号,权号,(四) 房产权号 在一丘内对房屋编号时，还必须记录其产权人，并在图中加编房产权号。 1、在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。 2、房屋共有权号：多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。 3、房屋所有权的它项权利：在编号后加编C表示房产典当权。在编号后加编D表示房产抵押权。,22,枣庄科技职业学院,一、幢、分幢和幢号的编立方法,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,23,
11、枣庄科技职业学院,幢号,权号,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,24,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,二、房屋坐落的调查,房屋坐落同于房屋用地的坐落。房屋座落是指房屋所在地的街道名称和门牌号。 房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名称，填写为：市区路（街） 号等。 房屋用地座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道的名称；缺门牌号时，可借用毗连房屋的门牌号加注东、南、西、北等方位。 房屋用地座落在两个以上街道或两个以上门牌号时，应全部注明，但应分清主次，主门牌在前，侧、后门牌在后。对于多元产权房屋中的各权属单元，还应分
12、别按其实际占有的建筑部位，调查单元号、层次、户号和室号。,25,枣庄科技职业学院,对于建立有档案资料的房屋，其图、册及页号也是房屋坐落的内容。 图号：为房屋所在分幅平面图的图号； 册、页号：是按房屋图卡整装订成册时，房屋所在的册、页所编定的序号。,26,枣庄科技职业学院,二、房屋坐落的调查,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,27,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,28,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203
13、号,产权主,产别,产权 来源,三、房屋产权人、产权性质、产别、权源的调查,1、房屋产权人:依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人的姓名。 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。,29,枣庄科技职业学院,房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。它们均列入政府房地产管理部门直接管理的“直管产”。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应
14、注明托管及委托人姓名或单位名称。当产权人提出不需托管时可以退还。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。拨用产的使用单位只有使用权而没有处置权，当房屋不用时须交还房地产管理部门。,30,枣庄科技职业学院,三、房屋产权人、产权性质、产别、权源的调查,2、产别的调查 房屋产别：是指根据房屋产权占有和管理不同而划分的类别。 我国城镇房屋产别按两级分类，即一级8类和二级11类。城镇以外的工矿企事业单位及其毗连的居民点也按此标准进行房屋产别分类。,31,枣庄科技职业学院,三、房屋产权人、产权性质、产别、权源的调查,房屋产别分类标准,32,枣庄科技职业学院,枣庄科技职业学院,33,房屋产权来源：是
15、指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分家析产、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用、购房等方式取得的房屋所有权。产权来源有两种以上的，应全部注明。,3、房屋产权来源,34,枣庄科技职业学院,三、房屋产权人、产权性质、产别、权源的调查,房屋产权来源。包括：买受、受赠、交换、继承、自建、翻建、收购、征用、调拨、价拨、拨用以及房改售房等。产权来源有两种以上的，应全部注明。 调拨：政府或房地产管理部门无偿调拨的全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。 价拨：政府或房地产管理部门有偿调拨给全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。
16、 划拨：政府或房地产管理部门免租借拨给单位使用、管理、维修的房屋；房屋产权为国家所有，使用单位仅有使用权。,枣庄科技职业学院,35,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,36,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,37,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,1、房屋层数：房屋层数是指房屋自然层次的总层数。通常按室内地坪0
17、以上计算。,38,枣庄科技职业学院,（1）采光墙在室外地坪以上的半地下室，其室内高度在2.2米 (含2.2米)以上的，才计算层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和； （2）地下室（2.2m及以下的半地下室）、假层、附层(夹层)、不足2.2米高的技术层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，插层，以及突出屋面的楼梯间、电梯升顶间，水箱间等均不计层；,调查房屋层数应注意以下几个问题,39,枣庄科技职业学院,（3）利用屋面搭盖的与正屋不同结构的房屋不计层； （4）房屋建筑无论是现实还是历史的，各地建筑风格不同、形式多样且差异甚大，因此调查房屋层数，不应在室外凭直观获得调查结果，而应到房屋内部勘查。,40,
18、枣庄科技职业学院,房屋按层分类表,41,枣庄科技职业学院,2、层次 层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 层次与层数是两个不同的概念。层次是一序号，层数是描述房屋层次多少的一个量。多元产权房屋中，层次与户号、室号一起组成该房产权属单元的具体坐落。 在存在跃层（复式结构）的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次。,42,枣庄科技职业学院,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为“某层附层”等。,43,枣庄科技职业学院,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,3、建筑结
19、构 房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。 确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，按照其承重体系所采用的建筑材料而划分建筑结构的类别参见课本分类表。一幢房屋有两种以上建筑结构时，应以面积大的为准。,44,枣庄科技职业学院,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,房屋建筑结构分类表,45,枣庄科技职业学院,4、建成年份的调查 房屋建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准，建成年份仅用数字填表即可。一幢房屋有两个以上的建成年份，应分别注明。 调查房屋建成年份，不应用建成年代或时期取代。只有当较古老的房屋建筑调查其具
20、体年份确有困难时，方可按建成年代或建成时期或地方上的习惯方法调查填表，但这种情况是少数的。,46,枣庄科技职业学院,四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,47,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,48,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查,1、房屋用途的调查房屋用途：是指人们利用
21、房屋从事生产、生活及经营活动的性质。房屋用途这一要素具有很强的时间性，它必须结合调查时间使用。 房屋用途按两级分类，一级分8类，二级分28类。如一幢房屋具有两种以上的用途，应分别注明，并同时划分出各用途部分房屋的面积。,49,枣庄科技职业学院,房屋用途分类,50,枣庄科技职业学院,枣庄科技职业学院,51,枣庄科技职业学院,52,2、占地面积的调查 房屋占地面积：指该幢房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法的一项重要指标。应从房屋批建资料中收集获得。 房屋实际占地面积一般按底层外墙勒脚计算，以丘为单位进行测算。包括房屋占地、庭院占地、分摊
22、面积占地、室外楼梯占地和其他地类占地。其准确值在房屋面积测算过程中才能获得。,53,枣庄科技职业学院,五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查,3、建筑面积的调查 房屋的建筑面积：指房屋外墙勒脚以上的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等；也指房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从房屋批建资料中收集。 建筑面积：建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积、交通面积和结构面积等。,54,枣庄科技职业学院,五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查,分摊面积指丘内的公共面积，如过道、电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅、设备间、值班警卫室等，还包括
23、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影一半的建筑面积。,55,枣庄科技职业学院,五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查,六、房屋分层、分户调查,（一）分层调查 房屋的分层调查是准确测算房屋各层建筑面积，进而准确测算整栋建筑面积的基础工作。通过分层调查，定性确定房屋各部位及其附属构件的范围及功能，以利于面积逐一准确测算。 1层的概念 （1）自然层：房屋中供人们正常生产、工作与学习的楼层叫自然层,其是房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。,56,枣庄科技职业学院,（2）技术层：高层建筑中为方便房屋上下部位的使用而建设的楼层，其主要功能为管网改道，承重部位变换等。 （3）地下层：设
24、置于室外地坪面之下的楼层叫地下层，其墙体和地坪一般经过了防潮处理。与地下层相似的地下架空层是利用房屋架空基础而建造的楼层。,57,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,（4）假层：位于自然层以上，房屋的最上一层，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。假层应具有采光通风设施。 （5）夹层：上下两层正式层之间的房屋。 （6）气层：利用房屋人字架的高度建成，并设有老虎窗的叫做气层。,58,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,（7）地下室：房间地平面低于室外地平面的高度h等于或超过该房间净高的 1/2 者为地下室。地下室顶板的底面标高高于室外地面标高的称半地下室，这类地下室一部分在地面以上
25、，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题；地下室顶板的底面标高低于室外地面标高的，称为全地下室。,59,枣庄科技职业学院,（8）夹层和暗楼：建筑设计时，安插在上下两正式层之间的房屋，叫做夹层；房屋建成后，利用房屋上、下两正式层之间的空间添加建成的房间，叫暗楼。 （9）过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋，叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边为支柱支撑的悬空房屋叫做吊楼，两者其上层均计为正式层，下面空间部分不计为层。 （10）层高：是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,60,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,2房屋附属结构的概念 （1）阳台： 具有底板、顶盖和围护结构，
26、且与户室开门连通，供居住者室外活动或凉衣等的空间。按其位置分为：凹阳台、凸阳台、半凹半凸阳台；按其结构分类为：内阳台、挑阳台；按其形式分类为：封闭阳台、不封闭阳台。 （2）走廊： 与房屋墙体相连，有顶盖和围护结构，作为通道的空间。按其位置分为：内走廊、外走廊、通廊、檐廊；按其结构分为：柱廊、挑廊；,61,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,（3）天井、天篷：房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，当天井有顶篷时，称天篷。与天井结构上形式相似的还有通风井，垃圾道等。 （4）室外楼梯：建设于房屋主体外的楼梯。,62,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,（二）分户调查 多元产权房屋中，要
27、分户调查： 确定各户（权属单元）独立用房范围； 确定各户共有共用的用房范围； 确定户间界墙的权属； 确定共有共用房的共有共用关系，同时收集各权属单元对房产的划分约定协议。,63,枣庄科技职业学院,六、房屋分层、分户调查,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,64,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,65,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,七、墙体归属、产
28、权纠纷和他项权利记录,（一）墙体归属的调查房屋墙体是房屋的主要结构，严格的讲墙体和其他结构本身是整栋房屋所公共的。墙体归属主要是指墙体投影面积的产权归属，其产权归属涉及到产权人的权利与权力范围，调查房屋墙体归属，是定界确权和测绘房地产分丘图、分户图的重要依据。,66,枣庄科技职业学院,墙体归属以权属单元为单位调查 墙体归属根据具体情况可分为自有墙、共有墙和借墙三种。墙体归属调查时，依据相应的产权产籍资料，由毗邻各权利人共同确定，并及时在权界示意图中加以记录表示。如产权产籍资料及权利人双方对某一界墙的归属存在争议，难以确定时，应及时做好协调工作，并在主管部门的指导下尽量对争议部位的权属依法加以明
29、确。,67,枣庄科技职业学院,七、墙体归属、产权纠纷和他项权利记录,（二）他项权利 他项权利指房屋所有权上设置有其他的权利。种类有典权、抵押权等。 典权：典权俗称“典当”，亦称“活卖”，是房屋产权人将其房地产以商定的典价典给承典人，承典人取得使用房屋的权利。 抵押权：是房屋产权人为清偿自身或他人债务，通过事先约定将自己所有的房地产作为担保物，抵押给抵押权人的权力。 当房屋所有权发生他项权利，调查时应根据产权产籍资料记载事实结合实际情况加以记录。,68,枣庄科技职业学院,七、墙体归属、产权纠纷和他项权利记录,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,69
30、,枣庄科技职业学院,幢号,权号,坐落,滕州市北新街道学院路203号,产权主,产别,产权 来源,八 房屋调查示意图及房屋调查表的填写,（一）分幢调查示意图逐幢调查房屋房产要素的同时，应以丘为单位按概略方位和比例尺绘制房屋调查示意图，示意图反映出各房屋的形状、相对位置、四邻关系以及各房屋的编号。对于单幢房屋各层结构变化较大的还应以层为单位，逐层绘制各层房屋示意图，反映出各层的主体形状和各附属设施的位置及用途。,70,枣庄科技职业学院,（二）房屋分层、分户调查示意图 绘制房屋分层、分户示意图时，首先应收集房屋施工平面图及分户资料，再依据资料结合实际调查情况，以层为单位，按概略比例逐户进行绘制。 房屋
31、分层、分户示意图的内容：分层房屋主体及该层附层构件位置及名称，各分户范围及分户用房界线，共有共用部位范围及其用途，墙体归属，争议权界。,71,枣庄科技职业学院,八 房屋调查示意图及房屋调查表的填写,绘制房屋调查示意图时，应按“规范”图式绘制。房屋调查示意图可一并作为房屋测丈记录略图。,72,枣庄科技职业学院,八 房屋调查示意图及房屋调查表的填写,房屋调查表 市区名称或代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,73,枣庄科技职业学院,（三）房屋调查表的填写房屋调查表以丘和幢为单位进行逐项实地调查填写。对于组合丘内支丘中的房屋，填制房屋调查表时还需说明以下几点： （1）以用地单
32、元（丘）为单位填制索引表，项目只填序号，房屋坐落，产别、幢号、总层数、建筑结构、建成年份、总占地面积和总建筑面积等(其他项目均可不予填写)；再以权属单元为单位分别填表，各权属单元按表据实填写各自占有情况和房屋基本情况；,74,枣庄科技职业学院,八 房屋调查示意图及房屋调查表的填写,（2）各权属单元填表完毕，其面积等计量项目必须与索引表填列之事实归口平衡； （3）表的序号栏，应连同索引表和各权属单元的分表一并记数编号；总号(页)在前，分号在后，中间用短直线连接；分号则以索引表在前，各权属单元在后并按所在层次，房(室)号的有序排列规则依次编号。,75,枣庄科技职业学院,八 房屋调查示意图及房屋调查
33、表的填写,76,枣庄科技职业学院,77,枣庄科技职业学院,第三节 房屋用地调查,房屋用地调查可以与房屋调查同时进行，分组调查时也可分别进行。调查前，必须进行充分的准备，包括调查单元的划分和编号，取得城市相应的土地等级资料，收集调查所需的图件、行政境界资料、标准化地名表等，同时向调查区内各个单位发出调查通知。,房屋用地调查以丘为单元分户进行。 调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。 房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。,房屋用地调查的内容：,房屋用地调查表 市区名称和代码
34、房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,80,枣庄科技职业学院,一、房屋用地坐落的调查,房屋用地坐落是指其在实地的由民政部门统一命名的行政区划名称和自然街道名称以及由公安部门统一订立的门牌号。 1、当房屋用地实地位于较小里弄、胡同、小巷时，坐落前要加注主要自然街道名称； 2、房屋用地临两个以上的街道或有两个以上的门牌号时，均应分别注明，并按其主次顺序注明；,3、当房屋用地暂缺街道门牌号时，可以用与毗邻或临近房屋用地坐落的相对位置加以说明，也可以用房屋用地中主要标志性建筑物名称代替； 4、组合丘内，应根据各权属单元实际用地的位置加以说明； 5、实际地名改变时，应在老名称前加注一“
35、老”字，新名称前加注一“新”字。,一、房屋用地坐落的调查,在房地产产权产籍档案管理中，图号和房产分区号也是用地坐落的主要内容。 图号指房屋用地的主门牌号所在的分图图号，房产分区号指房屋用地所在房产分区编码。对于范围较大的地块，它可能同时跨两个或两个以上的行政区，调查用地的坐落时行政区名以其用地大部分所在区或其行政隶属关系为准。,一、房屋用地坐落的调查,二、房屋用地情况的调查,（一）房屋用地的使用权主和使用人调查 使用权主指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。,（二）用地权源 用地权源：房屋用地（土地）使用权的来源。用地权源的调查主要是调查房屋用地使用权的单位或个人取得其使用权的时间、方式及数量。
36、 时间：以获得土地使用权正式文件的日期为准。 方式：取得土地使用权的方式有征用、划拨、 出让和转让等。 数量：以文件中规定范围内的面积为准。,二、房屋用地情况的调查,（三）房屋用地的产权性质的调查 中华人民共和国土地管理法规定，城市市区的土地属国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。土地的所有制性质不受土地使用权人性质和土地上附着物产权性质的限制。即土地的所有制性质只有国家所有（简注“国有”）和集体所有（简注“集体”）两种情况。,二、房屋用地情况的调查,（四）土地等级调查 城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发
37、展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综合评估而划分的等级。 各地方人民政府根据国家土地等级划分的总原则，结合本地区的特点制定适合本地区的地区性土地等级评估标准，并按该标准划分土地各等级的区域。房屋用地等级根据其所在区域土地等级填写。,二、房屋用地情况的调查,（五）土地税费的调查 土地税费的调查：按税务机关提供的征税资料或者缴税人提供的缴税证明，按年计征额填写。其中属于免征对象应注明“免征”，并简注原因。 对于外资企业和中外合资企业的用地，依照国家法律和国务院有关规定执行，调查中也必须向税费征收部门收集有关资料填写。7,二、房屋用地情况的调查,（六）用地用途分类调查 城镇房屋用地分类调查是一
38、项政策性、技术性都很强的工作，其类别按房产测量规范划分。 一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内各幢房屋用地的实际情况分别划分类别。一幢房屋楼上、楼下用途不同的，以第一层房屋用地为准；第一层有多种用途的以主要用途为准。,二、房屋用地情况的调查,用地的分类调查,93,三、房屋用地权属界线的调查,1、房屋用地界址线的调查： 房屋用地界址线：是指用地单位合法使用土地范围的边界线，它是一闭合的曲折线。用地使用权的合法取得方式：征用、划拨、出让、和转让等，其相应文件中对用地范围都有明确的说明，文件中所说明的用地范围即为红线范围，房地产管理和测绘中所指的房屋用地界址线为用地单位实际合法使用土
39、地范围的边界线，理论上与红线范围内的实得土地范围相一致。,共用院落的界线：由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。,三、房屋用地权属界线的调查,2、界标 界标: 指房屋用地范围权属界址线界址标志。 硬界：有明显和固定的线状地物作界线，包括房屋的墙沿、围墙、栅栏、铁丝网以及固定的坎、坡等。 软界：没有明显的地物作界线。硬软界是从界址的界标上来区分。 界址线的实界、虚界：界址线有明确位置、界址线没有明确位置，从界址线确定位置上来区分。,三、房屋用地权属界线的调查,无论界址线上有无明确的硬界标志，当界址线有明确的位置时（实地明确位置
40、或资料中以界线定位点坐标约定的位置）即为实界，无明确标志即为虚界。一般情况下虚界多为软界。虚界在房屋用地与公益事业用地相邻时或者以里弄划分为丘时出现的机会较多，此时界址线内的房屋用地面积为概略值。同时，线性地物也有一定的面积（围墙），调查界址线时，一定要确定界址线与硬界界标的位置关系，如下图以围墙为例：,三、房屋用地权属界线的调查,三、房屋用地权属界线的调查,3、用地的四至关系 房屋用地的四至：房屋用地四邻地块情况。指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北概略方位，分别调查，注明邻接丘号或街道名称。 与之相邻的是房屋用地时，调查其权利人名称及其主要情况； 与之相邻的是自然街道、沟、渠等
41、一类线性地物或者空地植被时，则应填记自然街道或地形、植被名称。,三、房屋用地权属界线的调查,四、房屋用地范围示意图的绘制及调查表的填制,（一）房屋用地范围示意图绘制 房屋用地范围示意图，是以丘为单位，主要表示房屋用地范围及其权属界线，并用概略比例尺绘制的略图，内容有： （1）用地位置； （2）用地界线及其权属，包括共用院落界线； （3）界标及其类别； （4）用地范围内房屋的位置及形状；,（5）注记房屋用地界线边长，包括共用院落的相对定位关系尺寸； （6）标注用地四至方位符号。 （二）房屋用地调查表的填制 房屋用地调查表应以丘为单位，按表中内容认真调查填制。对于组合丘，填制中还应注意如下问题：
42、（1）整丘的调查表是各支丘房屋用地调查表 的索引；只需填写图幅号或房产分丘号、坐落、用地等级与分类、用地面积和用地示意图等共,四、房屋用地范围示意图的绘制及调查表的填制,性项目，各支丘应分别另按调查表逐项填写。 （2）房屋用地调查表和房屋调查表相关内容应相互配套。 （3）房屋用地调查表整编时，序号栏应以整丘编序号，各支丘所用的调查表编为该整丘调查表所编序号的分号。序号与分号间用短直线连接。 （4）房屋用地调查表按房产(分)区进行或按图幅编订成册。,四、房屋用地范围示意图的绘制及调查表的填制,房屋用地调查表 市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号,调查者： 年 月 日,第四节 行政境界
43、与地理名称的调查,行政境界和地理名称的调查可与房产调查同时进行，调查前应从民政部门搜集该调查区域的行政区划和境界图，从地名委员会索取标准化地名表，以资利用和调查标绘。 一、行政境界调查 （1）调查应符合国务院、国家测绘行政主管部门，以及地方政府及其测绘行政主管部门的有关法规、办法的要求。调查必须以相应的定界文件等资料为依据。,一、行政境界调查,（2）各级行政境界调查，在参照收集的有关资料的基础上，必须现场核实并反映最新境界现状。如北京的崇文区、宣武区应分别并入东城区、西城区。 （3）有争议的行政境界线，应符合有关法规和办法所规定的要求。,（4）调查对象一般具体到县、区、镇以上的境界。其他境界如
44、街道和乡的行政区划可视其需要调查。 （5）相邻的行政区相互渗透、插花时，也应逐一调查核实。,一、行政境界调查,二、地理名称调查,地理名称调查简称地名调查，是测绘房地产图的重要工作之一，包括城镇居民点、城市住宅小区、道路、广场、河流、湖泊等自然名称的调查；镇以上人民政府等各级行政机构名称的调查；工矿、企事业单位等用地单位名称的调查。 自然名称的调查应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹、风景区等，均应调查。,1自然名称：指城镇居民点、街道、里、巷等地名和山岭、沟谷、江、河流、湖泊等自然名称。 2行政名称：指各级政府行政机构的名称。其调查不分级别，视同房屋用地实际使用单位名称调查，只对镇以上行政机构调查注记。 3用地单位名称：指实际使用房屋用地的工矿、企事业单位的全称。 行政境界与地理名称调查在房地产图上的表示和注记应符合房产测量规范规定。,二、地理名称调查,地名有总名和分名，例如武汉市、下辖武昌、汉口、汉阳等均应全部调查，用不同的字级分别注记 遵守“全”、“准”的调查原则。,二、地理名称调查,
