1、海南旅游度假发展趋势市场调研,对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，拼资源的度假物业形式已不具有竞争力,海南中长期大规模建设项目 三亚红塘湾 3870亩 三亚海棠湾 98.78km2 三亚亚龙湾二期 91.2km2 陵水香水湾 5400亩 陵水清水湾 1.5万亩 陵水土福湾 518.6公顷 海口美丽沙 3300亩 海口新埠岛 922公顷 海口鸿州新城 7千亩 中信博鳌 上千亩 博鳌宝莲城 1600亩 文昌大规模海岸线开发 .,海口新埠岛国际滨海旅游度假区,海口灵山鸿州新城旅游地产项目,龙沐湾项目,海口海甸岛美丽沙开发建设,陵水清水湾、香水湾、土福湾等三个大规模旅游度假区,三亚红塘湾
2、、海棠湾、三亚湾新城、亚龙湾二期,文昌火箭发射场及航天城带动的清澜开发区建设,琼海博鳌机场,文昌码头建设带动高隆湾沿线开发,中信博鳌、博鳌宝莲城等多个大型旅游度假地产项目,海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游真地产模式泛滥，客户需求单一，未来竞争激烈,三亚红塘湾 三亚海棠湾 三亚亚龙湾二期 陵水香水湾 陵水清水湾 陵水土福湾 海口美丽沙 海口新埠岛 海口鸿州新城 中信博鳌 博鳌宝莲城 .,高尔夫酒店集群游艇俱乐部南山人文风景区住宅 游艇温泉商业主题公园生态区住宅 高尔夫酒店集群海上运动、游乐生态景区国际会议住宅 高尔夫酒店游艇住宅 高尔夫酒店游艇学校等居住配套住宅 酒店游艇主题园住宅 酒店
3、游艇会展商业学校住宅 酒店游艇水上运动商业街学校住宅 酒店游艇马术俱乐部主题乐园住宅 高尔夫酒店游艇温泉会议住宅 高尔夫酒店游艇会议中心商业街保健 .,海南岛依托特殊的地理区位、热带滨海等条件已成为国内客户滨海度假的首选地，国际游客滨海度假的重要选择地,海南岛在中国的区位图,中国最南端的省级海岛,海南岛：中国唯一的热带气候区,海南岛,海南在国内旅游首选目的地排名最高,数据来源：国家旅游局、海南省统计局,海南已开发或规划建设的旅游度假区，主要集中在三亚和海口为中心的多个滨海湾区，主力吸引滨海度假客户,海南省旅游度假区大致划分为海口、三亚、东线、中线、西线、南海诸岛六大片区,海南各旅游度假区的旅游
4、产品主走简单的海资源嫁接路线，滨海旅游产品已呈现饱和状态，无法带来多元体验,海南岛,棋子湾 滨海旅游度假 高尔夫,南山文化旅游区 宗教文化 旅游观光,红塘湾 滨海居住高尔夫酒店游艇,三亚湾 城市滨海度假高尔夫酒店游艇时尚会展,亚龙湾 度假会议高尔夫酒店游艇观光,海棠湾清水湾香水湾 度假高尔夫酒店游艇主题公园生态公园,石梅湾土福湾 旅游度假酒店游艇主题公园文化风情村等,博鳌 会议度假高尔夫酒店游艇生态养生,东海岸 滨海旅游度假高尔夫游艇,西海岸 滨海旅游度假酒店高尔夫滨海休闲观光,抱虎角 滨海旅游度假,月亮湾 滨海旅游度假,三亚,海口,海南开发的旅游主题,热点滨海生态观光南山旅游区、三亚西岛和蜈
5、支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等； 黎苗风情观光度假土福湾等； 海南文化古迹游南山宗教文化游、天涯海角等； 热带动植物观赏游兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点 ； 滨海休闲养生度假各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫酒店游艇住宅的模式.,2007年，海南省提出建设国际旅游岛目标 2008年4月，胡锦涛总书记视察海南，提出大力发展海南旅游产业 2008年4月，国务院批准海南建设“国际旅游岛综合试验区” 2008年9月，建设国际旅游岛专题调研组考察调研 2008年9月，海南出台关于加快推进国际旅游岛建设意见 2009年1月编制
6、海南国际旅游岛规划纲要,国际旅游岛战略,国家对海南现有政策支持 免签证 零关税 放航权,为突破限制、成功实现旅游的转型和升级，海南省提出国际旅游岛战略,产品单一，合力不强，吸引力不足 模式单一，同质化竞争，缺乏个性和内涵 客户群单一，缺乏覆盖面广、档次丰富的综合性项目,旅游转型和升级,海南计划通过国际旅游岛战略，实现由“景区”向“境区”的转型升级，文化主题是提升“境界”的核心和特色,传统景区,度假区,境区,核心内容是景观、景色 观光为主 主要的赢利模式是收取门票费用,增加体验、参与项目 度假产品消费为主,休闲、观光、度假为一体的综合性、区域性的体验地 包括外观环境、体验内容，以及主题文化 收入来源于整个区域内的多种体验性消费,海南最需要文化的整合与提升，需要对人文风情的打造与推广。 通过国际旅游岛建设，整个海南岛将是一个大“境区”，将为人们提供更多的赏心乐事和发展机会。 海南省旅游局陈耀副局长,从“椰林海韵醉游人”到“要想身体好，常来海南岛”，旅游产品从资源型到体验型的转变，从单次消费到重复购买,不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级,椰林、海韵等自然资源为核心卖点 观光游览，消费频次具有不确定性 收入主要来源于门票收入,1993-2008年：椰林海韵醉游人,养生、放松等体验产品为核心卖点 综合性体验，重游率高多元消费收入实现盈利,2009年以后：要想身体好，常来海南岛,
