1、城市燃气项目（并购）尽职调查报告（模板）目录一、项目概述 3二、城市概况 31、地理位置 32、区划与定位 33、经济发展状况 34、房地产市场 3三、燃气市场现状 31、主要燃气公司简介 32、能源/气源利用情况及价格 43、政府政策 4四、市场发展与气量预测 41、民用户 42、商业用户 43、工业用户 44、车用燃气 55、各类用户发展及气量预测 5五、项目进展与合作方式 5六、合作方财务状况和经营情况 61、合作方账面资产情况 62、拟纳入合资合作范围的资产情况 63、合作方资产评估 84、对资产情况的说明 85、收益情况 8七、项目后续投资估算 91、场站投资 92、管网投资 93、
2、土建投资 94、其它投资 9八、项目收入及成本测算 101、接驳费收入及成本 102、燃气销售收入及成本 103、其它收入与成本 104、资产变现收入 105、管理费用测算 11九、项目投资评价 12十、风险分析 13十一、项目优劣势分析与结论 14一、项目概述1、项目背景2、项目调查意见3、存在问题和建议二、城市概况1、地理位置：说明项目城市的地理位置、交通状况及水文地质等状况。2、区划与定位：说明项目城市（级别）行政辖区面积、人口、户数，城市规划区与中心区面积与人口，管道燃气可覆盖的人口，未来城市规划区人口增长趋势。列示其所辖的市县（或镇区） 。如是工业园区项目，说明工业园区规划面积，隶属
3、关系，产业布局与定位。3、经济发展状况： 说明项目城市经济社会发展状况，如近三年 GDP总量与增长率，人均 GDP及增长率，城市居民人均可支配收入及增长率等。如是工业园区项目，说明现有企业数量并列举主要企业。4、房地产市场：说明近三年来项目城市房地产开发状况，如房地产开发施工面积、竣工面积，商品住宅施工面积、竣工面积，商品房销售面积（或住宅套数）、销售价格等。三、燃气市场现状1、主要燃气公司简介公司 1 公司 2 备注公司名称注册资本资产总量员工数量销售气量销售价格 民用、商业、工业、车用盈亏情况股东构成及比例经营班子成员此外，还应介绍燃气公司的经营状况（盈亏）及原因分析，燃气公司的背景（如政
4、府关系背景）与优势，有何资质或技术专利等。2、能源/气源利用情况及价格介绍当地的能源结构，包括煤、电、气（天然气、煤气、液化气等） 、油（包括汽油、柴油、重油等）的消耗总量，所占比重及其价格水平。当地管道燃气的气化率，管道燃气与瓶装 LPG的用户数量，管道燃气消耗总量。目前管道燃气、LPG 的气源来源、购销价格，天然气管道规划建设、气源指标分配等情况。3、政府政策居民与工商业用户的接驳费现行收费标准、收取办法，有无调价计划，物价批准权限与程序。当地政府在环保与推广使用天然气方面的政策措施，政府的税费优惠政策与行政支持力度。四、市场发展与气量预测1、民用户预测未来民用户发展（包括新建住宅与老户发
5、展）情况；根据当地生活水平与现行气源使用情况，预测居民用户对管道燃气（天然气）的需求总量。2、商业用户介绍目前商业用户的能耗种类、能耗规模和用气潜力，预测未来商业用户的用气量增长和用气总量。3、工业用户介绍当地主要的工业企业、主要产品与产能、能耗种类与总量，对天然气等清洁能源的价格承受能力，是否有用气意向或协议，测算未来工业企业的用气量增长和用气总量。4、车用燃气介绍出租车、公交车和社会车辆数量，可改车数量，出租车、公交车的运行里程，日耗天然气数量。现有天然气/LPG 加气站的数量，车用燃气销售价格。预测未来天然气汽车的改装数量，天然气销售总量，销售价格及调升趋势。5、各类用户发展及气量预测各
6、类用户的发展情况预测统计项 目 单 位 -年 -年 -年 -年 合计民用户接驳 万户商业开口气量 万方/日工业开口气量 万方/日汽车改装 辆各类用户的天然气用气量预测情况汇总统计项 目 单 位 -年 -年 -年 -年 合计居民用气 万方商业用气 万方工业用气 万方汽车用气 万方合 计 万方五、项目进展与合作方式1、项目进展介绍项目调研洽谈的进展情况。主要说明项目合作方的基本情况，合作方的意愿、条件，洽谈情况，政府领导和主管部门的态度。介绍项目的竞争情况，介绍主要的竞争对手及其项目运作情况。2、合作方式说明是独资还是合资。如属独资，则应介绍收购现有燃气公司的设想与后续安排。如属合资，则介绍与合作
7、方洽谈达成的初步合作意向，主要包括：（1）组建合资公司的初步安排：包括合资公司名称、投资总额、出资额度、出资比例、出资方式、董事会与经营管理机构职务安排；（2）资产评估安排：包括资产界定与债权债务处理；（3）人员安置：现中高层管理人员的安排、人员安置与政策；（4）对合作双方的约束性权利义务等。六、合作方财务状况和经营情况1、合作方账面资产情况某一时点合作方账面各类资产的实际情况。2、拟纳入合资合作范围的资产情况分项列示拟合作或收购的主要资产的明细、帐面价值、购置年限。主要包括：场站资产、管道资产、设备资产、建构筑物资产、负债（国债、银行贷款、其他欠款或借款） 、债权（对外借款） 、对外投资、在
8、建工程等。如下表所示：单位：万元人民币序号 资产名称 单位 数量 建设或购 置时间 帐面价值 折旧年限 成新 率1 流动资产现金银行存款债权流动资产合计2 长期投资长期投资合计3 固定资产大型储罐 座加气母站 座LNG气化站 座高压管道 千米中低压管道 千米阀室 个房屋建筑物 平米设备在建工程固定资产合计4 无形及递延资产合计5 其他长期资产合计6 流动负债其中:银行借款流动负债合计7 长期负债其中:银行借款长期负债合计资产合计3、合作方资产评估说明合作方的资产是否进行了评估。如果进行了评估，需说明评估机构、评估基准日、采用的评估方法、评估结果，评估基准日后经营业绩调整及对资产评估值的影响如何
9、，并按新奥燃气对资产的界定规则进行调整。如果没有进行资产评估，需按重置成本法和新奥燃气对资产的界定规则对合作方资产进行评估。合作方资产评估汇总表（如下表所示）：单位：万元人民币账面价值 评估价值 资产增减值 调整后价值项 目A B C=A-B D流动资产长期投资固定资产无形资产及递延资产其他长期资产资产合计流动负债长期负债负债合计净资产4、对资产情况的说明通过调查，对各类资产的质量状况、价值状况进行分析说明；如果合作方资产已经进行了资产评估，则须对增减值因素进行分析说明，并提出意见。5、收益情况对合作方前三年的损益情况进行列示，并对其损益调整事项进行说明，列示调整后情况。七、项目后续投资估算说
10、明在已有资产基础上，未来年度需要新增的投资项目和投资额，主要包括：1、场站投资说明场站是新建还是改扩建。如是新建，需要说明建设规模（包括征用/租用土地的数量，储气能力，是否包含加气母站等） 、投资额；如是改扩建，需要说明现有规模，改扩建后的规模，改扩建的投资等。2、管网投资根据项目管网总体规划和目前管网建设与布局现状，说明未来需要建设的管网，说明各类管道的管径、材质、长度及投资额等。3、土建投资说明需新建的建构筑物、道路与投资额等。4、其它投资除以上投资外的其它投资，包括设计安装费用、流动资金等。项目投资估算汇总表：单位：万元人民币序号 投资科目 单位 数量 投资额 备注1 场站投资大型储罐
11、座加气母站 座LNG气化站 座场站投资合计2 管网投资高压管道 千米中低压管道 千米阀室 个管网投资合计3 土建投资征用土地 亩 以何方式征用多 少房屋投资构筑物土建投资合计4 其它投资规划设计费 万元流动资金 万元其它投资合计 万元后续投资总计 万元八、项目收入及成本测算测算本项目预期可获得的收益与成本。主要包括：1、接驳费收入及成本包括居民用户建设费、工商业户开口费收费标准与接驳成本，汽车改装收费与成本，并据此测算总收入及相应的总成本。2、燃气销售收入及成本包括居民、工商业、车用燃气销售收入及购气成本。说明年度燃气销售总量、购销价格，测算燃气销售总收入及购气总成本。3、其它收入与成本包括燃
12、气具/表销售收入与采购成本；有偿服务服务收入及成本，包括政府财政补贴等收入。4、资产变现收入项目投资评价的计算期末的净资产，通过资产变现计为收入。5、管理费用测算（1）人工成本预测项目公司历年所需的员工数量，人均工资福利等成本。或通过对各类人员（如管理人员、销售人员、生产人员）编制的预测确定员工数量，并测算出人均综合成本。（2）管理成本（不含折旧费用）预测各年度项目公司生产、运营、维修、日常管理所发生的成本，可根据当地的实际情况，根据行业的一般水平进行测算。为简便测算，也可将管理成本与其他成本（如人工成本）相联系、相挂钩的方式，预测各年度的管理费用。（3）销售费用预测为实现业务发展和销售收入所
13、发生的费用。一般情况下，可采取销售费用与销售额挂钩的方式，确定一个计提销售费用的比例，从而测算历年的销售费用。（4）折旧费用固定资产的评估值是折旧后的固定资产净值，重置成本是原值，这类资产在重置成本的基础上按照剩余年限计提折旧；新增的固定资产应按照不同的折旧年限规定计提折旧费用。为简便测算，可确定一个综合折旧率，如选综合折旧率为 4-5%。 （5）各种税费根据项目实际情况和当地财税政策测算项目的所需缴纳的各种税费。九、项目投资评价1、评估方法：经营性现金流量法2、评估指标：（1）项目累计净现值；（2）项目内部收益率；（3）项目投资回收期。3、相关假设：凡涉及或影响项目投资评价结果，或由评价人自
14、行作出的预测假设，均应作出说明，如：（1）项目特许经营期限假设（如假设按 20年测算） ；（2）项目覆盖人口年增长率假设，居民户每户人口数量假设；（3）气源供应能够满足业务发展假设，管道燃气购买价格与各类用户销售价格假设；（4）居民用户、工商业用户接驳费收费标准、收费年限假设，汽车改装价格假设； （5）居民用户年发展量假设，工商业用户日开口气量历年增长假设，历年车辆增长与汽车改装数量假设；（6）民用户接驳成本假设；汽车改装成本假设；工商业用户接驳成本假设；（7）项目公司员工定编定员假设，员工年人均成本假设；（8）历年管理费用及费用增长率假设；（9）历年销售费用及费用增长假设；（10）固定资产折
15、旧年限假设（如假设按 25年折旧） ；（11）税率假设：营业税 3%，增值税 13%，所得税按 25%；（12）折现率假设（如取折现率为 12%或 15%，需简要说明理由） ；.具体假设条件、理由或假设数值的确定，需在项目投资测算的假设条件中作详细说明。4、评估指标结果列示累计净现值：项目累计净现值应大于零，否则不可行。内部收益率：即项目累计净现值为零时的折现率。投资回收期：一般以 6-8年为宜，静态投资回收期在 6年左右，动态回收期在 8年左右，但应根据项目的总体情况具体分析对待。十、风险分析对项目风险分析，主要侧重可能存在的风险并提出防范风险的措施：1、政策风险及防范措施；2、法律风险及防范措施；3、气源风险及防范措施；4、市场风险及防范措施；5、财务风险及防范措施；6、价格风险及防范措施；7、经营风险和防范措施；8、安全风险及防范措施。十一、项目优劣势分析与结论1、项目优劣势分析项目优劣势分析主要从以下方面展开：（1）当地经济发展水平，市场规模和发展潜力；（2）项目的气源供应现状与前景；（3）项目合作方的优劣势，如管理机制、人力资源、资产规模与质量、客户资源、技术专利/资质和政府资源状况；（4）用户的价格承受能力，政府的价格政策、环保政策、优惠政策和行政支持力度；（5）项目的投资评价结果；（6）其它。2、项目结论意见与建议说明对项目的意见和开展项目后续工作的安排建议。
