1、1第一章 土地权利概述（红色已作）一、掌握部分1.土地权利的概念土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。首先我们来看对土地权利定义的理解。土地权利的主体是权利人；权利人是依照法律的规定行使权利，也就是我们后面讲到的物权法定原则的体现；所谓支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。2.土地权利的五个特征1）对土地的支配权；2）排他性财产权；3）对世权；4）特权法定；5）权利变动公示。3.我国土地权利制度安排的指导思想实现土地权利设置的公平和效率；保障经济的可持续发展。4.我国土地权利制度安排的基本原则1）特权法定原则；2）一物
2、一权原则；3）土地权利变动公示与公信原则；4）从实际出发的原则；5）土地用途特定原则（即采行用途管制）。5.我国土地所有权、使用权及他项权利的内容与特点。1）我国现行土地的所有权有两种，即国家所有和集体所有。国家土地 所有权是一种公权利，农村集体土地所有权的含义比较模糊。2）土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。我国土地使用权法律体系有国有土地使用权体系和集体土地使用权体系。两种体系下又细分成几种土地使用权。3）土地他项权利有土地地租赁权、抵押权、地役权、空间权、耕作权等。二、熟悉部分我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用。1.经济社会发展的制度基础；2.依法保护土地权利人合
3、法权益的重要前提；3.定分止争，维护各促进社会安定团结的根本环节；4.稳定和扩大就业的重要保证；5.关系到金融市场的健康发展；6.土地资源合理利用与保护的有力保障。三、了解部分2我国的土地权利立法的基本情况和土地权利制度的历史变迁。1.20 世纪 50 年代之前的土地权利制度：1）原始社会的土地氏族共有制；2）奴隶社会的土地奴隶主所有制；3）封建社会的土地私有制。2.20 世纪 50 年代之后的土地权利制度：对于农村土地而言，1）50 年代初的土地 农民个人所有制；2）50 年中后期以后的土地集体所有制。在土地使用制度上，我国在 70年代末建立起了土地的农村家庭联产承包责任制。对于城市土地，我
4、国一直实行土地的国家所有制。80 年代初，城市土地有偿使用制度开始建立。第二章 土地所有权一、掌握部分1.土地所有权的概念土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。2.土地所有权的特征主体的特定性：交易的禁止性；权属的稳定性；权能的分离性。3.国有土地所有权（1）所有权的客体：1）城市市区即建成区（非城市规划区）的土地属于国家所有。城市建成区内存在农村集体经济组织，并且不符合下述(四)所述情形的，其土地属于集体所有。2）农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。3）除依集体所有权
5、证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。4）建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地转变为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。5）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。（2）所有权的主体：“单一代表，多级行使”。（3）所有权的行使与内容：3
6、1）国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能 让与土地使用者。国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权2）依法通过出让(含以出让金出资 或入股)、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者 国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地出让 或租赁合同，履行合同义务。国有土地所有者代表可依法收回国有土地使用权。3）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使 处分权的权限划分按土地管理法第 44 条的规定确定。4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使 收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。（4）所有权行使的特点：1）主体不能亲自行使所有权，由其授权摇动
7、表行使；2）主体代表对土地所有最终的处分权；3）不能亲自行使占有、使用的权能。4.集体土地所有权（1）所有权的客体：1）农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于土地管理法实施条例第 2 条规定范围的，确定为农民集体所有；2）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。（1）所有权的主体及代表：1）村集体经济组织或村民委员会；2）村内各农村集体经济组织或村民小组，2/3 成员或村民代表同意的，设立村民小组，不同意的，仍归本村农民集体所有；3）乡（镇）农村集体经济组织或乡（镇）人民政府。（3）所有权的内容与限制：亨有占有、使用、收益和处分，但具有不完全性；权能可以分
8、离；处分权要受到集体成员共同意志、法律、政府管理等限制。5.集体土地征用1）为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。征用权是公法意义的权力，其依据于国家主权。（注：我国宪法已经将原来的意义上的土地征用界定为土地征收）。42）土地征用（收）的基本程序：批准-公示、实施-补偿登记-根据征地方拟定补偿、安置方案-公告、听取意见-落实。二、熟悉部分我国土地所有权立法的基本情况和管理制度1.土地管理法中关于土地所有权、使用权、集体土地征用的相关规定。2.土地管理法实施条例中关于国有、集体土地所有权、使用权的相关规定。3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中关于国有土地
9、所有权代表的有关规定。三、了解部分各个时期有关确权的法律规定。第三章 国有土地使用权一、掌握部分1.国有土地使用权的主体境内法人，非法人组织和自然人。2.国有土地使用权的取得1）有偿（出让、租赁、作价出资或入股）和无偿；2）中外合资企业的声地使用权（作价出资、缴纳使用费）；3）国有农用地、未利用地可出让、租赁、承包和划拨。3.国有土使用权的内容与限制1）划拨的限制；2）地下资源及其他的限制；3）用途限制；4）规划限制。4.国有土地使用权交易形式与规则1）交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。52）交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。如果国有土地使用权作价出资
10、或入股，当权利主体变更时，则为转让。5.房屋基地使用权我们一般采取按份享有。房屋套内部分按区分所有。根据我国的现行规定和实践中通行的做法，以建筑面积作为计算分摊额的系数计算基地使用权分摊份额的方法较为稳妥。1998 年国家质量技术监督局商品房销售面积测量与计算计量技术规范第 11 条规定：共有建筑面积分摊系数（幢）=共有建筑面积/各套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积共有建筑面积分摊系数6.划拨国有土地使用权1）概念：是土地全用进经县级以上人民政府依法批准，无偿限得的或缴纳补偿、安置等费用后取得的无使用 用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制。2）主体：机关、军事、基础设施
11、、公益事业，国家重点扶持的能源、交通、水利、其他。3）内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权、有限制的处分权。4）划拨土地的转让：一种情况是，划拨土地符合出让条件，由政府审批，受让者补办出让手续，缴纳出让金后土地使用权转让；另一咱情况，划拨土地不具备出让条件，但土地空话转让的，转让方缴收益中的土地收益，转 让后保留土地划拨性质。5）划拨土地的出租：土地使用权迦同地上建筑物等出租，办理租赁登记，并向国家交土地收益金。土地单位出租的，需办理出让手续。6）划拨土地的抵押：报政府批准，并缴纳出让金不。7）作价出资或入股：划拨土地不得直接投资，需办理出让手续。但中外合资企业合作企业，依法批准的除外。
12、8）国企必革的划拨土地的处置：可以保留划拨性质，但一般不超过 5 年；也可以采用出让、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式。9）政策优惠住房涉及的划拨土地：不进入市场保留划拨性质。10）划拨土地的收回：公益事业、旧城改造等，经以合理补偿。7.出让土地使用权（有偿、有期限）61）出让的取得试：协议（不低于底价）；招标（3 个投标者以上）；拍卖（两个买者以上）。但不能一概而论，可以底价处理。2）出让金的支付方式：签订合同 60 日内支付，办理土地使用权证；成片土地开发采用分期付款的，领取临时土地使用权证，但期限不超过 5 年，全部缴纳后办理变更登记。3）出让的内容：占有、使用、收益和部分权（转让
13、、出租、抵押、合资、合作经营及其他经济活动）；采用分期付款的，在此期间不亨有部分处分权。4）权利限制：出让期限的限制；出让合同条件的限制；承担违约责任。5）出让土地可转让：支付全部出让金并取得土地证；守成房屋建设工程 25%的投资额；成片开发形成建设用地条件。6）出租和抵押：土地使用权出租，出租人继续履行出让合同；若涉及权利转让需告知受让方和承租方；出租不超过出让期限。土地使用权抵押，抵押人缴纳全部出让金并办理土地证书，按合同投资开发；继续履行出让合同。7）出让土地终止：未续期；申请续期未批准；提前收回；土地村的灭失。8）国有土地使用权作价出资或入股；是出让的特殊形式，其转让要受限制。8.租赁
14、国有土地使用权。1）概念：是土地使用乾以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。它不同于土地使用权出租。2）租赁土地的主体：新增经营性用地；存量经营性划拨用地；依法取得场地经营权的外商投资企业用地；短期用地；改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地。3）取得的方式：协议、拍卖、招标。4）租赁土地使用权内容：享有占有权、使用权、收益权；没有处分权。但享有地上物所有权。5）权利限制：合同法规定期限不超过20 年。土地短期不超过 5 年，长期不超过同类用途出上土地最高年限。不能用于商品房开发，权利转让时需告知出租人。6）租赁可以作价出资（入股），需经所有者代表同意。7
15、）租赁土地的转让和抵押：需经所有者同意，与地上附着特一同抵押（不能单独设定抵押权），并按约定投资开发，并输土地证和房产证。8）租赁土地的出租：一般不需经所有者同意。9）租赁土地的终止：基本上不出让土地。二、熟悉部分7我国国有土地使用权的法律规定和管理制度。内容贯穿本章各个部分。1.中外合资经营企业法及中外合资经营企业法实施条例中关于中外合资企业场地使用权的规定，合资企业所需场地的使用权，如已经为中国合营者所有，则中国合营者可以将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场 地使用权所应缴纳的使用费相同。2.城市房地产管理法中规定国有土地使用权交易的主要形式有转让、出租、抵押以及用于合资、合
16、作或其他投资活动。3.商品房销售面积测量与计算计量技术规范中关于房屋基地使用权我们一般采取按份享有；房屋套内部分按区分所有的规定。4.城市房地产管理法和土地管理法中划拨土地使用权范围先定为公用事业、国家机关、基础设施以及国家重点工程用；5.城市房地产管理法第 13 条、城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例第 12 条关于土地使用权出让最高年限的限制；招标投标法第 28 条关于出让土地使用权取得的规定；城市房地产管理法关于国有土地使用权特征的具体规定；土地管理法实施条例第 29 条中关于国有土地使用方式的规定等。三、了解部分1.外商投资企业场地使用权低偿性、有期限性（同企业的经营期限）。享有占
17、有权、使用权和部分收益权，没有处分权。其转让、出租、抵押等按划拨情况处置。2.城市私房用地使用权房地一至原则，可以继承，用途受限制，翻建也要受限制。 第四章 集体土地使用权一、掌握部分 集体土地使用权相关问题。1.基本概念：是农村经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有地土地享有的用益物权。2.权利主体：农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人；乡、镇。村公益组织等。83.权利分类：农用地和建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡镇公益用地）。4.集体土地使用权的取得方式或程序：1）农用地使用权：承包经营。2）宅基地：申请、批准、分配。3）
18、乡镇企业、乡村公益事业用地：申请、审核、批准、拨付使用。5.集体土地使用权权能和权利限制：具有占有和使用权能，以用途和取得方式享有不同的收益和处分权能。一般情况下，承包经营权具有收益和一定的处分权能；公益用地没有收益和处分权能。6.集体土地使用权的终止：土地被国家片征用（收）；公共设施、公益事业需要而发生权利转移；不按用途或停止使用权利收回。二、熟悉部分1.农用地使用权问题1）基本概念：家村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包或租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限制的集体土地使用权。一般期限规定为 30 年；其他单位和个人取得农用地使用权，需经村民会议或村民代表的 2
19、/3 同意，并报乡镇人民政府批准。2）权利取得：不同权利主体取得存在差异性；我国鼓励四荒土地开发利用，可采用招、拍、协议方式。3）土地承包经营权合同的主要内容：发包人、承包人。及双方的权利和义务等。4）承包土地的调整：需要 2/3 村民或村民代表的同意，同时要报乡（镇）政府和县级农业主管部门批准。5）农用地使用权权能：占有；使用；收益；部分处分权；可依法继承。6）四荒地使用权：须按约定或达到一定转让条件方能转让；已经办理登记，经发包方书面证明同意的，可以进行抵押。7）农用地使用权的限制：不得擅自改变用途；耕地闲置 2年以上的，可以终止土地承包合同。2.宅基地使用权问题1）基本概念：依法审批的由
20、农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。2）权利主体：集体经济组织内部成员并符合建房申请条件。3）宅基地的取得程序：主体申请；乡镇政府审核；县级政府批准。4）宅基地使用权权能及限制：占用；使用 ；收益和有限制的处分权。转让给本集体经济组织的成员，转让或出租后，不得再申请宅基地；申请后 2 年未建，或房屋坍塌拆除 2 年未恢复使用的，收回其宅基地。3.乡镇企业用地使用权问题91）权利主体：农村集体经济组织设立的独立的独资经营企业；土地使用权入股、出资及联营的形式与其他单位、个人设立的企业。2）权利取得：向县级土地部门提出申请，按规定的批准权限批准。占用农用地的要办
21、理转用审批手续。3）权能及其限制：拥有占有和使用权能；收益权按公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。一般不得转让、出租，但破产、兼并等除外。未经过土地征用（收）和办理出让手续，土地权属性质不变。乡镇企业用地登记后，可随地上附着物一并抵押，实现抵押权。4.乡村公益用地使用权问题1）权利主体：农村集体经济组织及依法设立的学校等组织。2）权能及其限制：享有占有和使用权能，一般无收益权和处分权。第五章 空间权一、掌所部分空间权的概述对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围的空间享有的权利1、理论基础：在传统的土地法律理论和制度中，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”，土地所有权的效力范围以地表为中
22、心延伸至上下垂直的空间。作为财产权利客体的土地在物理属性上虽可区分为地表、空中、地下三部分，但在法律理论和社会观念中，却是三者合为一体而被所有和利用。19 世纪以来，社会经济、科学技术的发展以及交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，国家为社会公共利益需要而使用一定范围的空间也被视为侵权。因此，土地私有的个人独占性与土地利用的社会公共性之间的矛盾激化，土地私有制国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利2、现实需要：土地立体化开发利用的现实需要也是土地所有权理念改变、“空间权”作为财产权产生的动因。生产力的高度发达及科学技术的飞速发展，极大地提高了人们改造和利用土地的能力，扩展了人类生产、活动
23、的空间。 “空间”不再附属于土地，成为具有特定价值形态的物3、构建空间权的条件(1)“空间”可以作为权利客体构建空间权的理论前提(2)“空间”具有使用价值和价值构建空间权的物质基础(3)“空间权”得到社会的认可、政策的允许、法律的保护构建空间权的上层建筑二、熟悉部分1)空间权的确定可以界定土地权利归属，明晰各方法律关系，实现定分止争102)空间权的确立可以避免资源浪费，保护权利人的合法利益，规范经济秩序3)空间权的确立可以维护国家利益，增加国家财政收入三、了解部分1我国实行土地公有制，因国家、农民集体是土地所有权人，地表上下的空间所有权必然属于国家、农民集体享有 所有权人可依照自己的意志行使完
24、全的占有、使用、收益、处分权。因此，未负载任何权利的土：地上的空间使用权由国家、农民集体享有。此种情形，空间使用权被土地所有权吸收，不属于立法“空间使用权”的调整范围。2土地使用权人对空间的支配性使用权非独立意义上的空间使用权，而被视为土地使用权的当然的附属权利，属土地使用权的组成部分 此范围外的空间为国家所有，土地使用权人为行使土地使用权而需使用国家、农民集体享有使用权的空间的，可依据地役权的规定解决3空间使用权在很多情况下可以与土地所有权、土地使用权相分离，形成由非土地所有权人、土地使用权人享有的独立意义上的空间使用权 在我国，土地所有权由国家、农民集体所有，土地所有权主体的不同决定了空间
25、所有权主体的不同，从而导致空间使用权取得方式上的差别。(1)立法中明确国有土地上空间使用权的取得方式。因空间使用权与土地使用权之间仅是权利范围的不同，而无本质的差别，因此，空间使用权的取得方式同于土地使用权的取得方式。国有土地上空间使用权可以由国有土地所有者代表依法通过出让、租赁、作价出资或人股等有偿方式提供给经营性项目的空间使用权。出让是最主要的方式，具体可采取协议、招标、拍卖的方式进行，国家可以收取出让金。此外，从我国实际情况出发，对所有建设用地一律采取出让方式提供空间使用权是不切实际的，这势必提高公益性事业用地成本，加重国家财政负担，限制公益事业发展。这种具有社会公益性质的、国家投资的基
26、础建设项目以及不能营利而又为国计民生所需要的项目需使用空间的，国有土地所有者代表可以依法通过划拨方式提供空间使用权(2)立法中明确集体土地上空间使用权的取得方式。农民集体所有土地上空间使用权经国家批准后，可根据集体土地所有者与空间使用者达成的空间使用协议而定。空间使用权与所有权发生分离，空间使用权归属于空间所有权人，依此理论，农民集体所有土地上空间所有权由农民集体享有。然而，我们立法上规定“经国家批准”原因在于：1)从规划上讲，农民集体所有土地上空间的开发利用也要服从国家建设的整体规划，由国家对其使用享有最终决定权，既满足了空间资源充分利用的需要，也保障了空间开发利用的安全；2)土地使用的发展
27、权在国家，国家享有土地的最终处分权。例如农民宅基地也需要国家批准；3)若为公益目的需要，集体所有土地上空间使用权的取得只需经国家批准，由国家对公益性建设中所涉及的各方利害关系人进行协调。但空间使用者应当补偿集体土地所有者因此而遭受的损失。如在集体所有农地上建造桥梁，因其并不影响农作物的种植，无需征收该农地，因日照减少造成农作物减产歉收的，国家可根据桥梁的水平投影面积，并考虑农地使用权人的损失程度等因素给农地使用权人适当补偿，此种情况并非国家征收，不改变土地所有权的归属，农民集体仍是土地所有权人。因地下资源、所有人不明的埋藏物、隐藏物和地下文物的所有权归属国家，并不因其上土地所有权、使用权的归属
28、而改变其为国有的性质，立法规定，对集体所有土地地下的上述客体进行开发、利用而取得空间使用权的，可不经集体土地所有者、使用权人的同意，但对其使用造成不利影响的，应给予适当补偿(3)在土地使用权附属范围内的空间可否再设空间使用权是实践中有争议的问题，在立法中应予以明确11作为土地使用权组成部分的空间使用权在一定意义上限制了空间所有权人享有的绝对支配权。国家若在属于土地使用权范围内的空间设定空间使用权，使同一空间的使用权归属于不同的权利主体而违反“一物一权”原则，也会严重损害土地使用权人的利益；若土地使用权人在其空间上再设空间使用权就会出现空间使用权部分是从国家取得，部分是从土地使用权人取得，取得权
29、源及方式的不同使得所取得的空间使用权的效力与性质不同，易产生混乱。因此，空间使用权应一律从土地所有权人取得。但因公益目的而需使用土地使用权范围内空间的，国家应收回该部分空间的土地使用权，以划拨方式将此部分空间使用权提供给空间使用者，空间使用者应当补偿土地使用权人因此而遭受的损失，如拆除空间建筑物而造成的损失。立法规定收回该部分空间的土地使用权而非空间使用权的原因是：1)享有该部分空间的使用权是土地使用权人正常行使权利所必须，权利人若丧失对该部分空间的使用，土地使用权也将会丧失其应有的利用价值和经济价值；2)土地使用权人使用该部分空间仍需分摊地面价值，为了平衡双方的利益，宜规定国家收回土地使用权
30、。我们也认为土地使用权人放弃该部分空间的土地使用权非土地使用权的分割转让。立法中应明确规定空间使用权取得的登记程序以及空间范围的确定方法立法规定空间使用权取得必须依法办理登记手续，领取空间使用权证书，通过“公示”，使公众得知该空间上权利的存在，既可保护权利人，又可维护土地上其他权利人的利益，使社会经济生活安定。“空间”虽为立体，其宗地范围能够通过三维空间坐标确定。为了减少纠纷，明确各自的权利归属，立法宜规定空间使用权证书中应当明确记载空间使用权人享有使用权的空间六至。第六章 土地他项权利一、土地他项权利相关问题。1.基本概念：土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定
31、的土地权利，属于土地他物权。2.权利的特点：是在他人土地上享有的权利；他项权利的主体是土地所有权、使用权人以外的，与他们之间存在着某种法律关系的民事主体；一般不受一物一权原则的限制；他物权依赖于所有权和使用权，但又对其进行限制；一般规定长期存续的他物权，为保障权利人的利益，要进行权得登记。3.权利分类：一般分为积极权利（抵押物处分权，通行权，引水权，排水权等）和消极权利（采光权，鸡观望权等）。积极权利又分为：1）用益物权：地役权、地上权、承租权、典权、空间利用权、耕作权等；2）担保物权：抵押权等。4.他项权利的内容及限制、取得与终止的法律特征：取得方式有：1）基于法律、行政法规的直接老人家定取
32、得；2）根据与土地所有权人或土地使用权人订阅的协议取得；3）基于其他合法行为取得。根据法理与实践，取得土地他项权利的依据还可以是行政行为（政府决定），司法行为（法院判决）等。12内容和限制：1 土地他项权利人可以依法律或约定请示土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或不为某种行为；有权排除土地所有权人、使用权人或第三人对其权利的侵害。2.土地他项权利人取得、先例权利不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务，不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本来应当且能够避免的损害。二、熟悉部分我国土地他项权利的法律规定和管理制度。内容贯穿于书中本章各个部分。所涉及的法律规定主要有：
33、土地登记规则、确定土地所有权和使用权的若干规定、担保法、城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、合同法等。三、了解部分1.土地抵押权问题1）基本概念：土地使用权人在法律许可范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物等依法进行处分。2）土地抵押权的客体：国有、集体土地使用权。3）权利主体：抵押权人。4）抵押权的取得：签订抵押合同，办理抵押登记。5）抵押权的内容与限制：（1）房地一致原则；（2）抵押权效力及于抵押物的孳息时，抵押权人有义务将抵押物的孳息告知义务人；（3）期满或其他事由如何实现抵押权；（4）注意抵押合同与租赁合同、出让合
34、同的关系；（5）抵押物的处分限制和划拨用地的抵押、乡镇企业用地的抵押。2.土地承租权问题1）承租概念：土地顾租人按期向土地使用权人支付租金，而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。2）承租取得：签订清面租赁合同，并登记；没有使用的期限出租，不得超过 20 年。有使用期限的出租，不得超过土地剩余使用年限。3）承租客体：按法或合同开发的国有土地使用权：城市私房用地。4）土地他项权利的内容及限制土地他项权利人可以依法或者依约定对土地实施某种利用行为。13土地他项权利人可以依法律或者约定请求土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或者不为某种行为；有权排除土地所有权人、使用权人或者第三
35、人对其权利的侵害。土地他项权利人取得、行使权利不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务，不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本来应当且能够避免的损害。从权利内容的角度可以将土地他项权利分为积极他项权利和消极他项权利5）承租终止：租期届江未续期不得超过 20 年。两年未付租金的，出租人有权终止合同，对土地的开发投资进行适当的补偿。3.地役权问题为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。地役权可以依法、依习惯、依合同、依事实有学或无偿取得4.其他土地的他项权利耕作权：在他人土地上进行种植作业并获得收获的权利相邻关系：无偿性，不是独立的用益物权。土地借用权：只能通过事同方式
36、取得，借用人无偿占有、使用出借人的土地的权利。第七章：确定土地权得政策概述一、掌握部分1.确定土地权利的要领和法律依据确定土地权利是指依法确定土地权利的主体、客体和内容，简称为土地确权。土地确权可从广义和狭义两个方面来理解：狭义的土地确权，仅指依法确定土地权利的归属，即确定土地所有权、土地使用权和土地他项权利归谁所有；广义的土地确权，是指依法确定土地权利，它不仅包含依法确定土地所有权、土地使用权和土地他项权利的主体，而且包含确定不同土地权利的客体和内容。由于具体的土地权利总是主体、客体和内容三者的统一，所以，确定土地权利更多地采用广义上的概念。确定土地权利的概念包括以下几方面的内容：1）土地所
37、有权、使用权和土地他项权利必须依法确定 国土资源行政主管部门确定土地权利必须严格依法进行。这里的“法”是指我国的宪法、法律、行政法规、规章及有关政策性文件。依法确定土地权利，既要依据实体法，也要依据程序法，按照一定的程序进行2）土地所有权、使用权和土地他项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素主体、客体和内容的确定 即土地权利的归属、客体范围、权利和义务依法得到确认，土地权利人既享有法定的权利，同时也要承担法定的义务143）依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人均不得妨碍该权利的依法行使 如果其他人的行为妨碍了土地权利人依法对权利的行使，则构成对该土地权利的侵害，即
38、侵权。此时，土地权利人可以依法申请国家以强制力排除妨碍，消除侵害，造成损害的，还可以请求赔偿。4）从土地确权和土地登记的关系来看，土地确权也有狭义和广义两种理解 从广义上理解，土地确权是地籍管理的主要内容，土地登记申请、地籍调查、审核批准、登记注册、发放证书等地籍管理工作，实际上就是确定土地权利归属的过程；从狭义上理解，确定土地权利归属，仅指在土地登记过程中的权属审核阶段，对土地权属来源合法性的审查和对土地权属界线的确定2.确定土地权利归属的一般原则1）成都市土地国有化原则2）国有土地所有权性质不可变更的原则3）尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则。二、熟悉部分1.我国土地确权的的历史
39、沿变1）1950-1953 年；1956 年；1962 年；1986 年。2）确定土地所有权应注意的问题：（1）国有与集体的界限：一是土改时是否颁发土地所有证，二是合作化是否入社，三是六十条的相关规定，四是土地的征用（收），五是国有推定原则。（2）集体之间的界限：现实确定：道路、水利分属乡镇或村集体所有。（3）重复征用土地：先前的征用者未用造成闲置的，确定给后来的单位；先前的使用单位被撤销后又恢复或迁回的，则后使用者应该归还先者。（4）界线与面积不吻合同：界线合法的、界线清楚的，按界线定的面积2.土地确权和土地登记的关系广义土地登记是确权归属的过程；狭义确权是登记的一个阶段。3.确定土地权利归
40、属的法律依据土地权利是土地法律制度的核心内容，确定土地权利归属必须坚持依法的原则。确定土地权利归属的法律依据散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律中。 (一)基本法(1)宪法。 (2)民法通则。(二)土地法律(1)土地管理法。15(2)城市房地产管理法。(三)相关法律(1)城市规划法。(2)农业法。(3)农村土地承包法。(4)森林法。(5)草原法。(6)渔业法。(7)矿产资源法。(8)环境保护法。(9)水法。(10)文物保护法等。(四)土地行政法规(1)土地管理法实施条例。(2)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。(3)外商开发经营成片土地管理暂行办法。(4)城镇土地使用税暂行条例。
41、(5)中外合资企业建设用地的暂行规定。(6)铁路留用土地办法等。(五)部门规章及政策性文件(1)确定土地所有权与使用权的若干规定。(2)土地权属争议调查处理办法。 (3)土地登记规则。16(4)农村人民公社工作条例修正草案等。第八章 土地权利争议处理程序一、掌握部分1.土地权利争议的概述和内容：包括土地权属争议和土地侵权纠纷。土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。土地侵权纠纷是指在土地权属明确的情况下，有关土地权利受到侵犯而引起的民事纠纷。(一)土地权属争议土地权属争议的类型和范围土地权属争议的主体范围比较广泛。归纳起来，包括以下几种：国有土
42、地所有者与集体土地所有者之间；集体土地所有者之间，即村农民集体之间、村内两个以上经济组织之间，乡(镇)农民集体之间及其相互之间发生的土地所有权争议；国有土地使用者之间；集体土地使用者之间；国有土地所有者与集体土地使用者之间。当前涉及比较多的争议有：(1)军队与地方单位之间土地权属争议。(2)涉及宗教团体的土地权属争议。(3)涉及铁路部门的土地权属争议。(4)涉及水利部门的土地权属争议。(5)涉及民航、石油、冶金等部门的土地权属争议。(6)个人宅基地土地权属争议。(7)其他。2土地权属争议的内容土地权属争议的内容涉及土地所有权、使用权和他项权利，包括土地所有权争议、土地使用权争议和土地他项权利争
43、议。(1)土地所有权争议。土地所有权争议分为：国家土地所有权和集体土地所有权之间的争议、农民集体之间的土地所有权争议，包括乡(镇)农民集体之间、村农民集体之间、村民小组与农民集体之间的土地所有权争议。(2)土地使用权争议。土地使用权争议分为：国有土地使用权争议和集体土地使用权争议，国有土地使用权争议大多为单位与单位之间土地权属争议，集体土地使用权争议包括集体土地建设用地使用权争议和宅基地使用权争议等。(3)土地他项权利争议。土地他项权利争议是因土地所有权和使用权之外的土地权利而发生的争议，在处理使用权争议时往往涉及这部分权利争议。3土地权属争议处理的原则(1)从实际出发，尊重历史的原则。(2)
44、现有利益保护的原则。在土地所有权和使用权争议解决之前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物。在涉及历史原因的集体土地争议中，如历史事实不清、相关证据或政策依据不明，应以土地实际占有的现状为根据确定土地的权属关系。在国有土地因重复征收或重复划拨引起的土地争议中，也应本着“后者优先”的原则，按土地利用现状确定权利归属。(3)诉讼解决以行政处理为前置的原则。土地权属争议的解决，应先采用行政处理的方式，只有对行政处理不服，当事人才可以向人民法院起诉。当事人直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理。214土地权属争议处理的方式土地权属争议解决的方式主要包括协商、政府处理和诉讼。(1)协商。
45、这是当事人自行解决争议的最基本的方式。我国法律鼓励当事人通过平等协商、互谅互让解决纠纷。(2)政府处理。当事人发生土地权属争议，经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请，也可以依照土地权属争议调查处理办法规定的管辖权限，向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请。(3)诉讼。对有关权属争议的行政处理决定不服的，当事人可以向人民法院起诉。诉讼时效为收到行政处理决定之日起 30 日。但需要注意的是，土地权属争议的解决，应先采用行政处理的方式；当事人未经行政处理而直接向人民法院起诉的，人民法院不予受理。故诉讼的类型是行政诉讼，而不是民事诉讼。(二)土地侵权纠纷土地侵
46、权纠纷的类型土地侵权纠纷包括集体土地所有权、国有或集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。如超过批准征地数量占用农民土地，擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，则构成对集体土地所有权的侵犯；在他人的土地上建设违章建筑，构成对他人之土地使用权的侵犯；违反电力设施保护条例、石油天然气保护条例等，在石油、天然气、电力设施保护区内种植危及电力设施安全的植物，则构成对土地他项权利的侵犯。2土地侵权纠纷的处理方式土地侵权纠纷可采取协商、行政调处解决或民事诉讼的方式处理。土地侵权纠纷可以由当事人协商解决，也可以直接申请国土资源行政主管部门进行行政调处，或者以侵权人为被告提
47、起民事诉讼。根据最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则若干问题的意见第九十六条规定，因土地侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。侵犯国有土地所有权、无人使用的国有空地、荒地使用权不按土地侵权纠纷处理。因为无具体利益主体行使救济权，可以由政府有关部门用行政手段查处，而不用民事方法。3土地侵权民事责任的归责原则土地侵权民事责任的形式有停止侵害、排除妨碍、返还财产(退还所侵占的土地)、恢复原状(拆除侵权的建筑物、工作物)、赔偿损失等。如因建筑物或工作物的建设导致不能使土地恢复原有用途的，侵权人在履行退还土地或拆除义务时，还应赔偿损失。侵权人除承担上述民事责任和行政责任外，其行为构成犯罪的，
48、还应当依法承担刑事责任。4确定土地侵权民事责任的形式确定土地侵权民事责任的形式是过错责任原则。土地侵权案件的判定，在客观上要求存在行为人侵犯土地所有权、土地使用权或土地他项权利致使权利人受损害的事实，主观上要求侵权人有过错。非因过错造成的特定人的土地权利受损害的，不作为土地侵权，所引起的纠纷可以根据具体情况，作为土地权属纠纷或者其他民事纠纷处理。这里所说的过错，指行为人明知其行为侵害他人权利而立意为之(即故意)，或者没有尽到保护他人权利应有的注意(即疏忽或懈怠的过失)。民事责任的形式有停止侵害、排除妨碍、返还财产(退还土地)、恢复原状、赔偿损失等。侵权人除承担上述民事责任和行政责任外，其行为构
49、成犯罪的，还应当依法承担刑事责任。二、土地侵权纠纷与土地权属争议的区别土地侵权纠纷不同于土地权属纠纷。前者是在土地权属已经确定的情况下发生的侵犯土地权利行为而引起的纠纷；后者则是土地权属不明导致的纠纷。1土地侵权纠纷与权属争议的解决方式有所不同(1)侵权纠纷的解决，当事人可以采取行政调处解决，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。(2)侵权纠纷不受行政处理后 30 日的诉讼时效的限制。(3)在侵权纠纷中，被侵权人对行政调处不服的，应以侵权人为被告提起民事诉讼。而对土地权属争议的政府处理不服的，应以处理争议的政府为被告，提起行政诉讼。2土地权属争议与土地侵权纠纷的处理结果不同土地权属争议以确定土地的权利归属为处理结果；而土地侵权行为适用民法中一般侵权行为的规定，侵权人应退还土地。因侵权人主观上有过错的，侵权人在土地上营建的建筑物或其1他设施应当归属于被侵权人。被侵权人要求侵权人拆除其非法营建的建筑物或其他设施的，侵权人负有拆除义务。侵权人除承担上述民事责任外，依法还应当承担其他行政责任或刑事责任的，按有关法律，法规
