1、战略投资部拓展流程管理2012-8-13、 、/、10、2、2、 、5、 、 、 、 、 、 、5、 、 、 、 、 、 、 、 、 10、 2、3、 、5、 、/、 、 、 、 、 、 、2、 、7、 、 、 、 、 、 、7、 、2、2、30、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、2、 、10、 、 、 、 、 、10、 、 、 、 、 、 、 、 30、 2、5、 、 、 、 、/、0、一、目的及适用范围 为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程; 本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证管理工作，以及相关研究工作。二、职责 战略投资部1.负责拓展项目信息收集、市
2、场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。2.项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成项目初步操作方案，报项目评审会审议；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写项目初步操作方案。3.可行性研究阶段：战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目预可研；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写预可研。4.决议、评审阶段：负责将预可研报经营层进行决议、评
3、审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；5.立项阶段：启动集团内部项目立项工作,但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。6.立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。 合规部1.初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；2.可行性研究阶段：对合同等法律文件进行审查，提出法律意见。 项目管理部1.初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；2.可行性研究阶段：提供土地整理、工程技术、进度分析。4 招标与成本管理部1.初步操作方案阶段：提供项目成本初步估算；2.可行性研究阶段：
4、深化成本估算方案。5 计划财务部1.在可行性研究阶段：提供初步资金方案。2.可行性研究阶段：落实资金方案、税务筹划。6 项目评审会由各职能部门经理组成，负责对项目初步操作方案进行评审。7 投资决议会由公司经营层领导组成，负责对项目预可研进行决议。三、流程说明 战略投 资部根据 项目信息，进行市场调研及现场踏勘，分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地产市场行情，项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。招拍挂项目在此环节的操作周期为 10 天；其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过 20 天。 通过初步了解及
5、调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。操作周期为 2天。 战 略投 资部主持 对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制项目初步操作方案，各职能部门配合。该操作周期为 5 至 10 天。 项目初步操作方案提交项目评审会审批。项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。操作周期为 2 天。 通过项 目评审 会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目预可研。该操作周期为 5 至 10 天。 预可研 提交投 资决议会审批。投资决议会由公司经营层领导组成。三分
6、之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。该操作时间周期为2 至 5 天。 充实 完善立项报 告，启动项目内部立项。内部立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。 协议签署后，交由 项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。四、相关文件及交付成果文件 交付成果文件1.附件 1项目初步操作方案：包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等 2.附件 2预可研：包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益
7、测算、资金筹措及运用、风险分析等。2 相关文件1. 附件 3盘源初始信息记录表2. 附件 4资料清单3. 附件 5土地信息采集表4. 附件 6项目市场调研计划表5. 附件 7项目市场调研表6. 附件 8尽职调查清单7. 附件 9项目可行性评审方式、要求、及相关事项附件 1项目初步操作方案一、项目名称及类型命名规则为“城市或地理位置 +项目名”，一经确定后则对内统一使用。二、项目背景主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。三、合作方及合作条件 合作方背景介绍 合作方提出的主要条件，洽谈进展等。四、项目位置 项目位置：主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该
8、功能区定位与发展状况、区域交通情况。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 项目四至范围 项目周边配套附图：地块四至范围及周边设施图。五、项目现状及权属状况 土地 现 状：包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；开发手续进展，取得政府审批文件情况。 建筑物现状：外立面，内装修，设施设备等。附图：现状图 土地 权 属的说明，包括土地使用 权人、土地用途、土地使用年限等。 房产权属的说明（如有）规划控制指标项目 指标 备注用地性质总用地面积
9、 亩净地面积 亩其中代征地面积 亩地上建筑面积 万平米住宅写字楼其中商业地下建筑面积地下车库其中人防及配套容积率控制高度 米建筑密度 %绿化率 %停车位个数六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。七、市场分析 区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等）； 区域市场在整体市场的地位及发展趋势； 项目在区域内开发的机会点与市场潜力。 结论 ：产品开发 或经营定位，包括市场定位、价格定位、产品建议等。八、投资及收益估算投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。 （股权收购类
10、项目应说明税务筹划情况）。九、项目运作思路获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议十、综合建议与计划 综合判断 工作计划附件 2-1预可研开发类投资项目目录第一部分 项目决策背景一、外部环境 城市 发展规划与宗地的关系及 对项目开发的影响，如：规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 项目启 动对公司未
11、来几年 发展战略、发展规划的意义（一般 35 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第二部分：项目概况一、项目位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、项目四至及现状 四至范围； 项目 现状，包括是否有拆迁、高 压线等对开发有较大影响的因素；附图：四至范围图、现状照片。三、
12、项目周边配套 交通状况现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。四、项目周边自然人文环境根据个案特性描述，没有的可以不写五、大市政配套（七通一平）道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具备，并说明接入成本。六、规划控制指标具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整项目 指标 备注用地性质总
13、用地面积 亩净地面积 亩其中代征地面积 亩地上建筑面积 万平米住宅写字楼其中商业地下建筑面积地下车库其中人防及配套容积率控制高度 米建筑密度 %绿化率 %停车位个数第三部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件 合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等； 合作方式：例如：直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。 交易价格、总地价、楼面地价等。 付款进度及与付款条件。 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律及权属状况 开发手续进展，取得政府审批文件情况； 土地 权 属的说明，包括土地使用 权人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或
14、他项权利等。第四部分：市场分析一、区域市场综述对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。楼盘名称 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4用地面积（亩）建筑面积 （万）总套数（套）附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。二、区域内表现最好个案状况三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）名称 土地坐落占地面积（亩）建筑面积（万 m2）土地用途总成交价（万元）楼面地价 （元 / m2）竞得人附图：成交土地位置分布图四、小结： 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 项目在区域内开发的机
15、会点与市场潜力第五部分：项目总体定位容积率产品类型主力户型开盘时间已推总量（套）销 售价格（元/）月均销售套数销售率开发商一、项目素质分析 优势 ：从品牌、 设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 劣势 ：从品牌、 设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 机会：从市 场机会、 树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 挑战 ：从市场机会、 树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等
16、方面论述。 二、市场定位三、价格定位四、客群定位第六部分：规划设计分析一、初步规划设计思路 主要 产品类型：多 层、高层，还是联排别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计方案（规划平面图、效果图、户型图等，不具备条件的可以不写）第七部分：项目开发计划一、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析。三、工程计划：工期计划、竣工计划。第八部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建
17、筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单 位成本（元/m 2）土地成本开发前期费建安工程费基础设施费公共配套费不可预见费直接成本小计营销费用管理费用财务费用总投资合计注：以上单位成本计算方式为投资额/可售建筑面积，请按照以上表格调整测算表分类。二、销售收入分析主要列示可销售部分的物业的销售数据，物业类型可依据实际情况增减。项 目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2014 年销售面积销售比例销售价格住宅销售金额销售面积销售比例销售价格写字楼销售金额销售面积合计销售金额三、税务分
18、析 营业税及附加 所得税 土地增值税（股权收购类项目应重点说明）四、经济效益分析 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率、投资回报率、投资回收期及主要经济指标。五、敏感性分析分析成本和销售的主要指标变动对项目经济效益的波动影响，以及盈亏平衡点。六、项目资金预测 资金投入计划：各期地价、收购款、建设成本等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划：各期资金的需求缺口、资金解决方案、融资途径等。 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。第九部分：投资风险分析包括但不限于以下风险：一、拆迁风险：若包含拆迁，拆迁由谁负责解决、拆迁
19、成本如何控制等；二、法律风险：涉及股权类的债权债务风险、诉讼风险等；三、政策风险：是否是国家政策限制的项目，如别墅、高尔夫等，如何通过变通的方式解决；四、技术风险：项目的规划条件是否能够实现，是否存在规划方面的硬伤等；五、市场风险：项目定位的产品若不是主流产品，市场是否存在重大波动风险等；六、管理风险：项目是否在现有公司管理半径内，人员配置是否充足、是否会引起管理成本大幅增加等。注：以上仅针对项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。第十部分：综合分析与建议一、对项目判断的结论二、下一步工作建议附件：1.项目测算表格：包括成本测算、收入测算、现金流量表、资金平衡表、收益指
20、标分析等；2.欲签订的合作意向书或合同文本。附件 2-2预可研持有型物业投资项目目录第一部分：项目背景和意义一、项目来源及洽谈进展二、项目获取的意义 项目启 动对公司 发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分：项目概况一、地理位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务
21、/政府的关系）。二、周边环境包括交通状况、周边建筑和设施，客流情况等。三、物业现状 土地和房产的权证登记信息，权属信息； 地块位置（四至），地块面积、用地性质、剩余年限等； 物业建成时间、建筑结构、建筑指标、功能设置等表 1：技术指标项目 指标 备注总用地面积 亩净地面积 亩其中代征地面积 亩地上建筑面积 万平米地下建筑面积地下车库其中人防及配套容积率控制高度 米建筑密度 %绿化率 %停车位个数表 2：建筑功能设置（酒店为例）功能设置 面积 楼层 描述客房部分公共营业部分大堂部分餐厅部分厨房部分娱乐商务、会议非营业部分行政部分设备部分其它辅助部分3 物业现状建筑物的外立面，内装修和设施设备（空
22、调通风系统、给排水系统、强弱电、消防、电梯和门禁系统等）情况，附照片。第三部分：项目公司（权属人）概况一、转让方概况转让方基本情况、初步合作意向及方式（包括价格及合作条件）二、项目公司概况（如果涉及股权收购） 公司历史沿革 股权情况及股东情况介绍 财务情况分析最近三年以及近期财务报表及财务状况说明书，固定资产明细表，长、短期借款明细表，所有资产的产权负担详情，执行的各项税费标准、税收优惠政策等。 经营情况分析物业的经营租赁情况，包括收入、成本和利润的指标。表 3：经营情况调查分析表（酒店为例）1、 收入（最近三年） 指标 备注1.1 平均房价1.2 入住率1.3 客房收入及客户群1.4 餐饮收
23、入1.5 客房出租收入1.6 其他收入2、 成本控制 指标 备注2.1 人工成本率2.2 餐饮成本率2.3 能耗率2.4 物耗率2.5 行政费用率2.6 维护修理费用率2.7 折旧与摊销3、 经营效益指标 指标 备注3.1 客房营业毛利率3.2 餐饮营业毛利率3.3 EBITDA3.4 GOP 率 公司运营资质、员工情况、诉讼仲裁等或有事项情况。第四部分：市场分析一、区域市场综述当地经济发展情况、城市规划、行业发展态势等。二、物业的商圈分析项目所在区域发展特点、客源市场说明、市场竞争状况等。三、周边同类物业供应量、客户来源、租赁价格、出租率等四、结论 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 本案在
24、区域内开发的机会点与市场潜力第五部分：房地产价值评估要求分别采取市场法、成本法、收益法三种方法对目标物业的每平米价值进行评估，取平均估值结果或者得到价值评估区间。一、市场法举例本项目 项目 1 项目 2 项目 3交易价格 待估 26000 33000 19000交易时间 100 100 100 100交易情况 100 100 100 100物业名称 地理位置占地面积（万）建筑面积（万）硬件标准 租赁价格 出租率临路状况 100 103 99 98生活服务设施 100 100 100 98商务配套设施 100 102 98 97区域因素自然环境条件 100 99 101 98建筑规模 100 1
25、03 104 99容积率 100 96 100 98建筑形式 100 98 100 95功能定位 100 105 105 96装修 100 105 105 99物业管理公司 100 100 99 96个别因素入住时间 100 102 101 103修正系数 0.882 0.890 1.265比准价格 22940 29374 24027评估单价 25447二、成本法举例建筑面积 36240 含地下面积土地价值 72480000 其它方法测算结果(元)建筑物成本费用名称测算结果 说 明建筑安装红线内市政费 10% 建安费用的 10%-15%不可预见费 5% 建安市政费用的 3%-5%专业人士费 1
26、0% 建安市政费用的 5%-10%管理费 3% 土地取得和开发成本的 3%-5%建安综合单价建安价值 189397370.2土地与建筑物合计 261877370.2销售费用 20950189.62 8% 两税一费 5.5%,广告代理 费1%-3%在建工程没有此项费用投资利息 209719739.4 6.00% 一至三年期贷款利息 6%成本利润 123136824.8 25% 土地与建筑物合计的 15%-30%房地产价值 615684124.1 16989.07627三、收益法举例租赁收入 有效毛收入+押金利息收入潜在毛收入 日租金 3-10 元有效毛收入 出租率 50%-95%押金利息收入押金
27、（n 个月租金）经营费用 0税金 房地产税 12%，两税一 费5.5%管理费 有效毛收入的 2%-5%维修费 重置价值的 1%-3%保险费 重置价值的 0.2年净收益 35,714,956.29收益年期 45 土地或建筑物年限报酬率 6.00% 报酬率 6%-8%还原系数 15.456评估值 552,004,367.72 15,231.91 18177.89058四、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第六部分：物业持续经营预测一、持续经营的更新改造计划改造思路、改造成本和时间计划二、持续经营预测
28、 经营收入预测 经营成本和费用预测、税务分析 净利润预测 现金流预测 经济效益评价1.项目净现值2.内部收益率3.投资收益率4.投资回收期5.敏感性分析第七部分：物业收购方式一、收购方式：购买资产（收购物业或按揭购买） 、购买项目公司股权（现金收购、承债收购、混合模式）二、收购价格及支付方式三、收购操作流程四、收购资金来源与融资计划第八部分：投资风险分析政策风险、市场风险、管理风险、技术风险、财务风险、法律风险等。注：以上仅针对项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。第九部分：综合分析与建议一、对项目立项的结论二、下一步工作建议附件：1.有关项目公司的资质调查、法律文件等2.价值评估测算表3.经营预测表4.欲签订的合作意向书和合同文本附件 3：盘源初始信息记录表盘源初始信息记录表
