1、定量研究思路商务办公物业定位定量研究南宁未来写字楼的供应与需求关系案例研究：上海恒隆广场、卓越世纪中心、广州西塔定量依据定量方法推导公式 : 本项目写字楼需求面积 =办公人数 *人均办公面积 -未来竞争项目面积就业人口回归分析 & 案例参考比较规模定量商务办公物业定位定量研究年份 全市从业人员数（ 万人）写字楼人员占从业人员比例南宁每年纯写字楼人员数（万人）南宁每年新增长纯办公楼人数（万人）南宁青秀区每年新增长的纯写字楼需求（万）2010年 79.8 11.6% 9.26 1.89 11.572011年 83.1 13.978% 11.62 2.36 30.682012年 86.6 16.84
2、% 14.58 2.96 38.48根据需求预测公式，预测 2010-2012年南宁写字楼人数与需求面积为： 就业人口回归分析根据公式：写字楼需求面积 =办公人数 人均办公面积目前南宁写字楼总存量 120万平方米，平均每人占写字楼面积 13平方米，得出写字楼从业人员 9.23万人，写字楼办公人员数占全市区从业人员数的 11.6%。根据南宁第三产业的增长率情况，中我们考虑写字楼占从业人员比例以每年 20.5%的增长率增长 .商务办公物业定位定量研究公式未来三年（至 2013年）南宁新增写字楼人数预测全市的从业人员数 *写字楼人员所占比例 上一年写字楼人数7.21南宁青秀区新增写字楼需求面积（万）
3、南宁新增的写字楼人员数*13平方米 /人 80.73时间 青秀区需求的写字楼 规模（万） 同期竞争项目规模（万 ） 本项目剩余可开发的规 模（万）未来三年（至 2012年） 80.7334.4（皇巢世家 8万、万象城 18万、广西国际金融中心 8.4万）4646万 *38%（高端写字楼所占比例） =17.48万平米 ,因此本项目国际超 5A甲级写字楼可开发最大量约为 17万平米 .南宁未来 3年 /5年写字楼需求预测表 本案未来 3年 /5年写字楼可开发面积预测 规模定量商务办公物业定位定量研究名称 办公面积 商业面积 公寓面积 酒店面积 总面积办公所占总面积比例上海恒隆广场 16万 5.5万
4、 4.49万 无 25.99 61.6%卓越世纪中心 18万 3.5万 5万 7万 33.5 53.7%广州西塔 18万 2.5万 5万 7万 32.5 55.4%规模定量案例分析本项目物业总体量为 31万（减去 4万地下车库），参考案例办公物业所占比例平均 53%计算，则办公体量为 16万至 19万。本项目所取 17万符合办公比例需求。市场需求：根据市场调查，南宁目前写字楼正处于发展阶段，有相当大比例的成长型企业需求商务公寓办公；目前写字楼的客户中也表现出较多的此类客户，如航洋国际 B栋；南宁目前的商务公寓，较为畅销，产品打造可提升空间较大，市场风险分解：由于本项目写字楼体量也较大，为了分解
5、市场风险，快速回笼资金，商务公寓可作为一种补充产品，分解市场风险。本项目的规划布局要求：本项目拟规划设计两栋楼，其中一栋为纯甲级写字楼，经过规划设计，其容量约为 13-14万方，另外一栋为综合型物业，包括其中酒店、住宅公寓，为了平衡各项指标，商务公寓的体量约 3-4万方，商务办公物业定位定量研究办公物业指标分解分解依据分解方向 SOHO商务公寓国内的发展南宁的发展与写字楼产品的区别随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的 SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展， SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经
6、济模式。同时，由于 SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。 SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高SOHO在南宁还只是雏形，随着南宁服务业的快速发展，广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求可居家，可办公，首先满足基本居住的需求对办公空间有个性化创意需要，一般是 5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式最大卖点：传统写字楼是地段， SOHO是一种创意，一种工作方式商务办公物业
7、定位定量研究SOHO商务公寓的发展商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓目标客户定位中小规模创业型企业 /成长型企业，如咨询、顾问公司、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等等投资兼自住的白领认可项目价值的投资客户直接客户间接客户需要把握的市场要点城市发展和产业发展产品的不足形成的升级空间城市行业产业发展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件良好的可视性综合物业的相互支持南宁国际金融中心新型商务办公物业， 采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品定位方向
8、市场特征 项目优势商务公寓市场需求旺盛，出租率较高，单栋的商务公寓规模约 2-4万方南宁市正处于城市发展中，中小企业办公需求大，写字楼办公客户中，仍有较多的中小企业办公客户SOHO/商住产品在南宁供应量十分有限，新产品上市将会引起较多的关注考虑本项目区位及综合体规模优势，预计本项目的销售水平将会好于市场平均水平考虑到这几点因素，预计商务公寓可开发 34 万商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品规模推定商务公寓价格定位项目名称 位置相近 30 同质产品 30 竞争关系 40 总分 权重风尚 80 30 20 10 60 28%云星钱隆天下SOHO 20 20 10 50 23%金领公馆 2
9、5 20 10 55 26%荣和中央公园 15 25 10 50 23%小计 215 100%项目名称 售价(精装 )打分（设本项目为100分）调整价格（元 / ） 权重折算价格（元 / ）风尚 80 15000 75 18750 28% 5250云星钱隆天下SOHO 13000 70 18571 23% 4271金领公馆 15000 75 18750 26% 4875荣和中央公园 12000 65 18461 23% 4246合成售价 18642着重选取产品类似、地段相近等可比项目，与本项目进行相似度比较，然后权重打分。将各可比项目与本项目进行质素比较，综合考虑权重值，初步得出本项目核心均价 为： 18642元 / ，此核心均价初步合成仅从项目质素出发，暂未考虑入市时机的影响。市场比较法 (通过售价推导 )商务办公物业定位定量研究
