1、成都写字楼市场分析2013年 4月成都优质写字楼物业级别界定标准成都优质写字楼物业级别界定标准评估体系 顶级 甲级 乙级地理位置交通便利，在 300米以内有 3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边综合配套设施与服务完善交通便利，在 500米以内有 3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边有完善的综合配套交通便利，有 3条以上公交线路站点；周边有一定的配套设施业权状态 业权应为单一业权，只租不售业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于 50% 业权可为分散业权客户品质世界 500强、国内 100强以及行业知名企业数量比例不少于 50%，或者其使用面积不少于 50%；投入使用的建筑
2、面积不低于70%世界 500强、国内 100强以及行业知名企业数量比例不少于 30%，或者其使用面积不少于 50%；投入使用的建筑面积不低于 70%入住客户可为国内的初创型、中小企业；建成后投入使用的建筑面积 12年内不低于 60%硬件配置 建筑面积不低于 70000平方米；每层建筑面积不低于 1700平方米建筑面积不低于 30000平方米；每层建筑面积不低于 1300平方米办公建筑面积不低于 20000平方米；单层建筑面积不低于 1000平方米服务要求 至少应由国家一级资质物业服务企业提供 高质量物业服务 至少应由国家二级资质物业服务企业 提供高质量物业服务 至少应由国家三级资质物业服务 企
3、业提供高质量物业服务举 例 仁恒置地广场、航天科技大厦 时代广场、中环广场、力宝大厦 国嘉新视界广场、丰德国际、东方广场整体市场情况55 2顶级1. 香格里拉中心 *乙级19. 财富中心38. 冠城广场39. 宏达国际大厦 *2. 仁恒置地广场 *甲级20. 东方广场21. 商会大厦40. 天府中心41. 新视界广场3. 航天科技大厦 *4. 力宝大厦5. 时代广场6. 中环广场 *7. 汇日央扩广场8. 威斯顿联邦大厦9. 华敏汉尊国际 *22. 天一广场23. 特拉克斯广场24. 拉德方斯25. 商鼎国际26. 中国水电大厦27. 丰德万瑞中心28. 仁和春天广场42. 红牌楼广场43.
4、地铁 OCC大厦44. 四川建行大厦45. 高新国际广场46. 鼓楼国际47. 四川投资大厦48. 新希望国际49. 中海大厦50. 财富又一城51. 优诺国际52. 正熙国际53. 四川国际大厦54. 东环广场10. 招商银行大厦11. 喜年广场12. 锦江国际 *13. 国航世纪中心14. 城市之心15. 天府国际金融中心16. 新希望大厦29. 金骊总府大厦30. 丰德国际31. 观南上域32. 科华天成33. 中铁名人大厦34. 宏达大厦 *35. 金沙万瑞中心17. 平安财富中心 *18. 摩根中心 *36. 高地中心 *37. 川信大厦55.百杨大厦 *201 2126312435
5、4243515028492513 3216 30 274745 2315543618 413840 53 4615 29 914 6 533 19 52 4439 37 3 1134 22 12 7 10178 4*48写字楼市场整体概况据统计， 2013年一季度写字楼市场整体表现平稳，新增供应 33.25万平米，截止 2013年一季度末，市场写字楼存量达 300万平米，其中 30%为顶级及甲级写字楼。冠城广场四川国际大厦天府中心四川建行大厦鼓楼国际金骊总府大厦时代广场华敏汉尊国际大厦银石广场华置广场富力天汇中心四川航空广场雄飞中心泰丰国际广场国 际金融中心112345678123456717
6、345254 3668712现有项目未来项目传统商务区（ CBD）东大街时代 8号时代 1号成都国际商城晶融汇西部国际金融中心明宇金融广场天府国际远洋太古项目123456789 茂业 2期10 阳 光新业中心中 环广场1正 熙国际2财 富中心3东 方广场4香 格里拉中心5喜 年广场6商 会大厦7摩 根中心8123456789现有项目未来项目2453685617397821104人民南路汇日央扩广场锦江国际中铁名人大 厦1234汇日国际广场15678910111213931011招商银行大厦城市之心川信大厦航天科技大厦宏达大厦宏达国际大厦仁恒置地广场平 安财富中心百 扬大厦天一广场1213现有项
7、目未来项目2613457 891012132人民南路现有项目威斯顿联邦大厦力宝大厦国航世纪中心商鼎国际新希望大厦丰德国际广场科华天成丰德万瑞中心观南上域123保利中心来福士广场蓉国府大陆国际人南国际广场万通中心12456789345626134未 来项目5789123 4564天府新城写字楼整体销售市场2、在售项目增多推动市区写字楼成交量上升，但项目增多加剧了市场竞争，单项目月均销售面积仍在 0.14-0.24万平米之间低位波动。2012 2011 对比增幅在售项目数量（个） 54 41 +31.7%月均成交（万方） 9.72 6.71 +44.9%存量（万方） 10 78.24 +40.6%
8、3、分等级看，甲级写字楼已超乙级写字楼，成为市场主力。甲级 乙级 丙级2012年 1-11月单项目月均销量（平米）1716 1693 12382012 2011 对比增幅月均供应（万方） 24.81 22.61 +10.35%月均成交（万方） 12.02 11.99 +0.25%均价（元 /） 10266 10309 -0.42%存量（万方） 447.25 325.69 +37.32%1、 2012年整体写字楼市场供应小幅 增长，成交量与成交均价同比基本持平；写字楼产品成交面积占比近六成。写字楼整体租赁市场1、分片区看， 2012年人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域，分别为 121元
9、/平米 月、 88元 /平米 月。分区域 市中心 东大街 人民南路 天府新城 其他区域租金（元 /平米 月）102 110 121 88 1002、分等级看，租金阶梯特征明显，超甲级写字楼（ 153元 /平米 月）甲级写字楼）（ 116元 /平米 月）乙级写字楼（ 99元 /平米 月）丙级写字楼（ 66元 /平米 月），成为市场主力。顶级 甲级 乙级 丙级租金（元 /平米 月）153 116 99 66写字楼整体租赁市场优质写字楼租金空置率走势由 于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力 差 。据调查，截止 2012年年底，空置率达 34.6%，较 2011年增加
10、 8.8个百分点。从整体分布来看，顶级写字楼主要集中在市区东大街，甲级写字楼则主要集中在传统商务区及部分南延线区域，乙级写字楼则重点分布在南延线区域。从整体供应来看， 2012年年底，成都整体写字楼新增达 294.55万平米，截止2013年一季度，总存量达 300万平米，其中 30%左右是顶级或甲级写字楼。从租赁市场来看，区域及等级特征明显，租金最高和最低区域分别为人民南路与天府新城，等级越高，租金水平越高，整体空置率达 34.6%。写字楼整体市场小结顶级及甲级市场情况顶级及甲级写字楼市场区域划分现有存量： 968166两大顶级及甲级写字楼集中区域：传统商务区（ CBD）人民南路（ SBD）顶
11、级及甲级写字楼形成区域：东大街天府新城顶级及甲级写字楼分布传统商务区（ CBD）1 城市之心 4 百扬大厦2 时代广场 5 仁恒置地广场3 中环广场 6 航天科技大厦人民南路（ SBD）7 汇日央扩 9 国航世纪中心8 威斯顿联邦 10 平安财富中心11 力宝大厦 16 来福士广场东大街12 香格里拉中心 13 时代八号14 华润大厦 17 明宇金融广场天府新城15 中海国际中心顶级及甲级写字楼供应与存量顶级及甲级写字楼市场需求1998-2007年，成都甲级写字楼租金稳步增长；2008年地震后略有下降， 2010年后成都商业地产蓬勃发展，甲级写字楼租金开始高速上升，至 2011年末成都甲级写字
12、楼租金达 133.67元 /平米 月；2012年，由于写字楼市场供应巨大，租金止增回稳；2013年一季度，租金保持平稳趋势。据了解， 2012年甲级写字楼整体均价达 18439元 /顶级及甲级写字楼未来供应：集中在 天府新城 和 东大街编号项目名称 预计体量预计入市时间位置1 晶融汇 37858 2013 东大街2 时代一号 94000 2013 东大街3 东方希望中心 58000 2013 天府新城4 希顿国际广场 130960 2013 天府新城5 棕榈泉国际中心 70000 2013 天府新城6 华置广场 57434 2014 传统 CBD7 茂业天地 80000 2014 传统 CBD
13、8 国际商城 71560 2014 传统 CBD9 晶科一号 41938 2014 天府新城10 国际金融中心 1 130000 2014 东大街11 环球时代中心 50000 2014 天府新城12 睿东中心 90000 2014 东大街13 旺旺商业广场 60000 2015 天府新城14 帝豪中心 70000 2015 传统 CBD15 人南国际广场 49708 2015 人民南路16 国际金融中心 2 130000 2015 东大街17 西部国际金融中心 130000 2015 东大街18 东原国际 79450 2015 传统 CBD19 环球贸易中心 110000 2016 东大街2
14、0 环球汇 222000 2016 东大街21 乐天世界 120000 2016 东大街22 保利国际广场 247000 2016 天府新城 未来 4年新增供应总量近 200万方CBD东大街人民南路天府新城典型甲级写字楼客户情况项目名称 购买客户及比例力宝大厦 投资客户（港澳台客户占 65%，投资约 300-500左右），自用客户主要是房地产企业、钢铁企业、矿石企业、 IT企业等知名企业。国航世纪中心 国有大型企业、世界 500强企业、国际知名企业以及领事馆、国际高级商务社团组织新希望大厦 投资客户与自用购买客户占比相当喜年广场 零散型投资客（面积在 150-300左右），占比达 70%左右，
15、自用客户以金融业、实业、咨询服务业为主甲级写字楼客户关心因素调查统计客户分类 楼宇造型 大堂 层高 楼宇外墙 建材 卫生间 内部过道购买客户 67.06% 90.33% 38.82% 46.88% 21.18% 10.59% 17.65%自用客户 57.64% 93.29% 45.88% 55.47% 36.74% 44.33% 28.99%1、最关心前三项形象因素调查： 大堂、楼宇造型及外墙 是最受关注形象客户分类电梯 网络 空调 会所 员工餐厅停车位 绿化 供电 电源 管线购买客户84.85%48.48%66.67%48.23%9.09% 18.18%9.09% 9.09% 0 0自用客户
16、90.54%49.32%85.88%54.55%13.99%65.47%8.31% 11.32%3.55% 7.32%2、最关心前三项硬件设施调查： 电梯、空调、会所、车位 是最受关注设施客户分类 门禁安防 租车 秘书服务 票务 干洗衣物 礼仪 打印 翻译购买客户 65.22% 39.13% 60.22% 56.71% 8.7% 63.23% 13.04% 8.7%自用客户 73.22% 43.51% 78.26% 62.17% 10.22% 91.3% 65.55% 10.22%3、最关心物业服务调查： 礼仪、秘书服务、安防、票务 等日常办公必须服务最受关注甲级写字楼客户关心因素调查统计客户
17、分类 银行 商务中心 会议室 邮局 快餐厅 商场 酒楼 便利店购买客户 95.45% 85.23% 53.64% 10.23% 13.64% 40.91% 15.68% 6.82%自用客户 96.31% 92.25% 57.85% 8.24% 45.58% 37.26% 18.25% 16.23%4、最需要的配套调查：银 行、商务中心、会议室 关注度较高，同时对 快餐厅及便利店 等生活配套也 有一定关注甲级写字楼客户使用满意度调查统计通过 对 “ 成都市内写字楼使用的满意度 ” 的 问卷调查，结果显示：在 345家入驻甲级写字楼的机构中，有超过 70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：不满意
18、方面 原因 具体内容交通 走路开车不方便受单行道限制（占 81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占 5.13%）；修路不便，借道行驶（占 5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占 2.56%）；二环路口交通不方便（占 2.56%）。电梯 太少太慢 速度太慢（占 53.42%）；电梯量少，拥挤（占 47.26%）和质量品质太差，经常坏（占 7.53%）。IT设备 终端少，故障多 差不多有六成的客户认为 IT通讯设备终端太少，经常出故障，工作非常不便。空调 制冷制暖不到位 几乎所有的甲级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便
19、。车位 数量少，费用高目前成都甲级写字楼一般配备停车位 200-350个左右，平均每 200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便 。层高 给人压抑感 被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在 2.4米左右表示满意或非常满意的仅占 30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题 。写字楼分级 客户特征 关注因素 满意点 不满意点顶级 世界 500强 地段、交通、项目自身硬件配置、服务、商务氛围地段、硬件配套、物业服务交通、相关配套、租赁费用甲级 世界 500强及实力雄厚企业地段、交通、硬件配置、服务、商务氛围、生活配套地段、硬件配套、物
20、业服务交通、配套、服务、租赁费用乙级 初创型及中小企业 交通、硬件配置、租金、生活配套 交通、租金、配套交通、地段、硬件配套及服务不同等级写字楼客户特征通过对不同等级写字楼企业的使用情况的调查统计，得出：分析小结从分布来看，现有顶级及甲级写字楼主要分布在传统 CBD及人民南路。从供应来看，未来主要集中分布在东大街及天府新城板块，未来 4年总量接近 200万方，未来面临激烈的竞争压力。从需求来看，据统计， 2012年成都甲级写字楼均价达 18439元 /平米，顶级写字楼租金达 153元 /平米 月，甲级写字楼租金达 116元 /平米 月。从客户方面看，对甲级及顶级写字楼项目的整体形象档次、硬件配
21、套设施及物业服务要求较高，根据现有使用情况来看，不满意的点除了交通、硬件设施还包括相关服务及费用方面。建设路片区市场情况建设路片区商业及甲级写字楼分布建设路片区商业及甲级写字楼分布甲级写字楼 商业高地中心135元 / 月万科钻石广场13000元 /招商东城国际11000元 /成都 33916000元 /建设路商圈SM广场东环广场伊藤龙湖天街财富又一城建设路片区商业及甲级写字楼特征建设路片区商业及甲级写字楼特征甲级写字楼：区域商务氛围形成较晚，目前在建项目有万科钻石广场、招商东城国际、高地中心和成都 339。在售均价为 11000-16000元 /之间，租金最高位 135元 / 月。商业：据了解
22、，建设路商圈内目前 在建重点项目达 14项，已建和在建商业综合体项目近 10个，有 SM广场、伊藤洋华堂、龙湖天街、财富又一城、东环广场等，商业体量近 100万平米。目前无在售新商业项目，二手售价为2.8-6万 /之间不等，租金 60-270元 / 月不等。甲级写字楼 商业建设路市场小结建设路市场小结从写字楼方面来看，区域商商务氛围起步晚，发展不成熟，目前在建项目仅 4个。售价在11000-16000元 /平米之间，租金最高位 135元 /平米 月。从商业方面来看，目前发展相对成熟，总体量达 100万方，区域目前无在售商业项目，二手售价在 2.6-6万 /平米之间不等，租金为 60-270元 /平米 月。对本项目的启示对本项目的启示甲级及顶级写字楼将是未来写字楼市场的发展趋势，故对本项目来说有一定机遇；由于传统四大商务区写字楼供应两大，且客户对区域的认同度高，相比之下，本项目所处区域面临较大威胁；根据客户对办公要求的越来越高，写字楼需提供的功能也将越来越完善，若要增加自身产品的竞争力，必须从硬件配套及服务、甚至是租赁费用上考虑。
