1、【中建大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二 九年二月第 1 页 共 58 页【中建大厦】项目后评估报告前言：中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司 联合投资建设的高档甲级写字楼。中建大厦整个 项目的建设委托中海集 团下属中海地产上海公司全方位管理。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项 目提供一定的借鉴。中建大厦项目后评估过程中，上海公司同事 认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中
2、，在此表示谢意。目 录【核心内容提要】 .2【项目投资管理评估】 5【项目规划设计工作评估】 .7【项目营销工作评估】 26【项目进度、工程管理评估】 43【项目成本管 理评估】 50第 2 页 共 58 页【核心内容提要】、 投资管理评估从投资的角度考虑，本项目的开展是 较为成功的：( ) 本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性，证明是相当成功的。项目随后可以直接进行开发，没有 动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。( ) 浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦 项目所在的世纪大道沿
3、线土地也逐渐成为稀缺资源。( ) 对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判断。同时对浦东、浦西区域市场，上海三大 办公商务区的市场情况，做了大量 细致的市场调研和分析。对于项目投资 决策起到了极其关键的作用。、 规划设计工作评估( ) 项目在设计初期，设计单 位确定好之后， 经过对确定的 设计单位的更深入了解，并结合前期的沟通成果，规划各 设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，建立起项目的设计体系和运作流程。( ) 中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达到设计的统一。( ) 中
4、建大厦从设计初就排定总项目发展计划，然后由 设计总 包根据项目发展进度制定总设计计划，各顾问公司根据 总设计计划排定自身的设计计 划，最后由 业主统一协调，确定最终版设计计划，此 计划是动态的，根据项目总体进度可以随时调整。( ) 对于境外设计师的设计质量的衡量，不 仅仅是从设计 本身来体现， 还要表现在图纸设计与国内施工工艺相吻合的程度， 这一点非常的重要。( ) 中建大厦在施工过程中为了减少设计变更的影响，首先是在施工图设计阶段进行了 3 轮审图，将设计尽可能完善；再次，在实施工程中，如果出现设计变更，现对变更进行评估，确定是否属于必 须变更类；如果是必须变更，再由合约部核价，各相关部门根
5、据相关费用，提供更合适的方法；最后再形成发至现场 的设计变更，由此减少设计变更带来的影响。、 营销工作评估( ) 从取得项目开始，即针对 上海以及浦东甲级写字楼市 场进行了全面的市场调研和分析，并引进国际性代理顾问公司等 专业公司参与营销策划，在项目开发运营全过程贯彻以打造国际甲级写字楼为目标，重 视楼宇硬件品质、形象、租 户组合、人性化服务等甲级写字楼要素。( ) 经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作 为持有型物业经营， 经积极开展预租工作，在楼宇经营前期已 实现了较为理想的出租率和租 户引进。( ) 从品牌建设角度看，奠定高档甲 级写字楼的形象是系 统工程，市 场口碑尤其是中介代
6、理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇 发 展商、物 业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的重要条件。( ) 甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要求进行推广包装、招租、管理、服务，以 长远眼光实施运营，才能 实现良好的租金现金流和物业自身增值。第 3 页 共 58 页、 发展进度、工程管理评 估( ) 前期阶段，由于中建大厦 项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身超高超限的特点，浦东新区方案需 经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢 回了时间，达到如期开工的目标，在项目
7、实施过程中，最终的竣工备案节点对比 A 版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加 26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。( ) 地下施工阶段与结构施工阶段全部在进度计划控制范围之内，但结构封顶后， 钢结构、幕墙、精装修、机电安装灯进度比计划均有滞后。主要原因为对中建大厦这一没有标准层、上大下小的倒圆台形体的困 难预计不足。( ) 在竣工核验阶段，项目部 编制了竣工策划报告，制定了详细的验收计划，有计划分项次、有条不紊地推进验收的 进度，短 时间内先后完成了共 计 27 项政府验收，尽可能的抢回了时
8、间，满足了营销 交楼的时间节点。( ) 工程管理中，中建大厦 项目的发展管理模式较为特殊，是由中建总公司等四家股东出资，我司代管的模式进行开 发，因此 须定期召开董事会，对于总进度计划、合约分判模式及重要装饰材料、机电设备 的选型与定样、租售模式与定价等核心问题由各专业条线汇总至项目，在董事会召开 时上报讨论。 该模式与中海地 产其它项目有着显著的区别，因此可比性不大，但这种较为集中、高效的决断模式与项目部作为董事会召集部门所起到的汇总、牵头作用是值得借鉴的，此模式是上海公司试行大项目运作的一个较为成功的案例。、 成本管理评估( ) 中建大厦为我司代管项目，聘 请了上海市第一测量师 事务所为造
9、价咨询单位，主要在重点项目（总承包、机电、幕 墙、精装修）给予技术支持，包括编制招标文件、日常粮单审核、结算审核等工作。( ) 关于合约界面的划分：中建大厦的合约策划报告进行了合约分判的策划和安排，但是合约界面的划分工作不够细致，虽然综合机电 、弱 电、电梯等工作划分较为清晰，但总承包工程与装饰工程界面划分上存在局部模棱两可的情况，这类教训应 在同类型项目的开发过程中予以重视和调整，这是一项 极为关键的工作。( ) 合约工作是一项非常细致的工作，要求每一位合 约工程 师做到事无巨细， 对合约界面分判明晰、责任明确，这样才能提供合约管理的工作质量。第 4 页 共 58 页【项目概况及评估综述】、
10、 项目概况：( ) 我司于 2004 年 3 月 16 日同“上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”正式签订了陆家嘴金融贸易区 2-11-5 地块土地使用权转让合同，本 项目暂定名为“上海中建大厦”。( ) 中建大厦位于上海浦东新区陆家嘴竹园商贸区 2-11-5 地块上，属于浦东新区陆家嘴金融贸易区域，该区是全国唯一以“金融贸易区” 命名的国家级开发区，按照上海市人民政府确定的发展规划要求，该区域将建成以 经济、金融、贸易等第三产业为主要功能的地区，是 21 世纪上海中央商务 区的重要组成部分。( ) 中建大厦东北面为世纪大道， 东南面为浦项商务广场 ，西南面 为竹林路，西北侧为东方广场和全华
11、信息大厦。地块 周边道路交通极为便捷，主干道包括世纪大道，东方路、张扬路和杨高路，延安路隧道、大连路隧道和复兴东路隧道，地块距轨道交通二号线东方路站约 1 公里，距离轨道交通四号 线和六号线约 500 米。( ) 建筑的动感形态代表着前瞻性的设计理念，采用了 “包围性”的外墙表面，从底部商业裙房以螺旋形式攀升到面向世纪大道的塔楼最高点。北面和南面的曲面幕 墙，随着高度的升高而向外微倾，增加了塔楼的生态性和雕塑感。幕墙系 统由低反射率的玻璃单元组成，遮阳/遮光板进一步加强线条感。同样材质的幕墙沿着塔楼的形态一直到达顶部螺旋上升的女儿墙，围合了塔楼顶部的灯光装饰，成为了世纪大道的新亮点。建筑形态和
12、幕墙的结合会形成一个轻快、优雅的塔楼，沿着建筑周边移动或者随着天空光线的变化，塔楼外观也会不停地 变化。该方案是根据基地独有的特点而特别设计的，相信它最好地代表了上海可以给中国以及整个世界带来的发展潜力。、 项目经济技术指标( ) 中建大厦用地面积 9,189 m2 ，总建筑面积 96,633 m2，其中地上高度 166m，共 32 层，计容面地块位置第 5 页 共 58 页积为 73,518 m2；地下 4 层，建筑面积 21,968 m2。容积率 7.96，共计车位 366 辆，标准层高度 4.2m，标准层净高 2.72.75m。、 项目开发周期( ) 项目自 2004 年 3 月完成土地
13、签约，2005 年 10 月正式开工，2008 年 5 月基本竣工，客户开始分批入驻，2008 年 8 月完成竣工 备案。、 项目综合评估( ) 本项目容积率面积、地上可 销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了 10,397 平方米。主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改 为地下四层 。( ) 中建大厦项目在保证质量的前提下，克服各种困 难，基本按期竣工备案，同时通过优化工程做法，一方面加快了工程进度，另一方面也 较好的控制了成本。( ) 项目推向市场的时机把握较好。( ) 项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入
14、以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研 预测数有较大提高， 实现了 项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可 带来较为稳定的收入，同 时也提升了公司抵抗 风险的能力。【项目投资管理评估】、 项目经济技术指标的变化情况( ) 浦东新区竹园商贸区 2-1-5 地块规划指标（可研阶段），占地面积：9,189.8 平方米，容积率：8.0 万平方米/公顷，地上建筑面积：73,518 平方米，限高 140 米，建筑密度控制在60%以内，绿地率需大于 10%。商业裙房（或附楼）6,000 平方米，地下车库 11,914 平方米，设置约 265 个地下车位。商 业裙房（或附楼）内主
15、要设置自助 银行、便利店、 邮局、餐饮等配套设施。( ) 该项目可行性研究阶段与竣工测算的主要技术指标对比表如下：单位 可行性研究阶段 竣工预测算1 建设用地面积 m2 9,189.82 容积率 8.03 容积率面积 m2 73,518 73,311.24 总建筑面积 m2 96,633 96,6564.1 地上（可销）面积 m2 73,518 73,311.2写字楼 m2 67,518商业裙房 m2 6,000 4.2 地下建筑面积 m2 21,968 22,310.75 地下车位数 个 265 366由于中建大厦项目尚未完成项目竣工测绘。因此，目前无法获得准确的用地面积和建筑面积数据。暂时
16、先利用 “房屋建筑面积计算调查报告书”做简要分析。( ) 本项目容积率面积、地上可 销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了 10,397 平方米。主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改 为地下四层 。第 6 页 共 58 页、 项目发展进度的分析与总结项目前期工作进度( ) 上海中建大厦项目系中国最大的建筑工程承包企业“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局和中建国际建设公司联合投资建设的高档甲级写字楼。( ) 陆家嘴金融贸易区 2-11-5 地块属于负责陆家嘴金融 贸易区土地开发的一级土地开发商陆
17、家嘴（集团）公司名下，我司与 陆家嘴（集团）公司商务谈 判取得成功，即可与 陆家嘴（集团）公司签订土地使用权转让合同，转让该项目，土地使用年限从签订出让合同之日起计算共为 50 年。( ) 从 2003 年 7 月开始，我司配合中建八局与陆家嘴集 团公司针对该办公楼用地进行了多次接触。之后，经过中建八局努力，我方与陆家嘴集团公司进入实质性谈判，陆家嘴集团公司同意转让该项目。( ) 中国建筑工程总公司于 2004 年 3 月 16 日同“上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”正式签订了陆家嘴金融贸易区 2-11-5 地块土地使用权转让合同。2004 年 3 月 31日项目公司正式注册成立，公司名
18、称为“ 上海中建投资有限公司”，随后签订了土地转让合同补充协议。( ) 之后，我司与中建投资 有限公司签订了“ 上海中建大厦委托管理协议”，受股东方委托，中海地产进行项目开发建设管理以及相关的项目公司的运作和楼宇经营管理工作。( ) 本项目致力于树立中建总公司在上海地区的良好形象，同 时成为竹园商贸区内的标志性建筑，提升该区域办公楼整体形象， 带动区域楼宇经济的 发展。( ) 整体而言，该地块土地使用 权转让洽谈阶段， 土地使用 权转让合同及补充合同签署，土地费用分项支付，相关土地 权证、手 续办理等土地方面的前期工作基本按照 计划有序进行，未发生较大变动。、 项目发展成本的分析与总结土地费用
19、分析( ) 中建大厦项目，系我司与 “上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”签订了陆家嘴金融贸易区 2-11-5 地块土地使用权转让合同，获得该地块土地使用权所得。该项目为较特殊的高档办公楼项目，因此在可行性研究分析 阶段，通过出售和长期出租两种方式对该项目进行经济评估。( ) 由于 2-11-5 地块为拆平净地出让，不涉及场地上建、构筑物拆除以及居民 动迁。因此，本地块不涉及拆迁补偿费、拆迁工程 费。( ) 本项目虽然是协议出让项目，但土地方 实际为政府下属 负责运作陆家嘴金融贸易区土地的一级土地开发商，土地关系清晰，操作过程基本无风险。土地各分项费用总额、收费标准都较为明确，可控性大。因此
20、，土地费用实际发生情况与可研估算基本一致，基本无变动。 、 本项目值得借鉴和推广的经验从投资的角度考虑，本项目的开展是 较为成功的，主要表 现为 以下几点：( ) 本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性净地转让，被证明是相当成功的。项目随后可以直接进行开 发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。( ) 对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判断。同时对浦东、浦西区域市场，上海三大 办公商务区的市场情况，做了大量 细致的市场调研和分析。对于项目投资决策起到了极其关 键的作用。第 7 页 共 58 页( ) 浦西的淮海中路
21、和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦 项目所在的世纪大道沿 线土地也逐渐成为稀缺资源。 、 本项目投资及开发过程中有待改进的方面对未来房地产项目投资和开发的建议( ) 本项目为上海三大办公商区之一的陆家嘴商贸区的甲 A 写字楼，品质定位较高，与周边同类型项目比较具有较为明显的优势。该项目的开发运作模式和 项目管理经验可以为我司后续同类项目开发借鉴。( ) 基于该项目在浦东新区产生的优质品牌效应以及在竹园商贸区树立的标志性建筑形象，同时利用和浦东新区各政府部 门间建立的良好关系，我司若在该区域内再投资将具有一定优势。在吸纳土地项 目时，可以
22、 优先考虑浦东区域。【项目规划设计工作评估】、 设计团队概述 2004 年 2 月上海中建投资公司开始进行中建大厦设计单位的筛选工作。建筑设计师的选择，关系到整个项目品 质的确定，因此 选择一个一流的建筑 设计师成为首要工作。中建大厦定位为高档写字楼，总体要求项目的设计标 准领先当时同级别项目十年，项目定位的前瞻性为整个 设计工作的开展奠定了坚实 的基础。为确定设计师选择的范围，先将上海市的三个高档写字楼密集区 进行排摸，并根据一些世界作品，以及设计公司的 资历，确定了 设计单位考察的 17 家大名单:境外：SOM 、KPF、日建设计 、HARRY SEIDLER、约翰波特曼建筑设计事务所、贝
23、氏建筑事务所、RTKL 、EE天花灯箱和乱纹不锈钢走廊:地毯，发丝不锈钢踢脚线；铝板天花公共卫生间：地面深绿色青石， 墙身白色亚光微晶石；办公空间可以根据需要灵活分割成 27 个单元，或者整 层 使用，最小分割的 单元约 200 平方米左右。、 项目设计管理工作的总结( ) 设计体系的建立中建大厦因为定位档次比较高端，因此聘 请了各个专业领 域的一流设计师，形成了一个豪华设计团队，但是只有 让这些设计师合理的搭配，各尽所长，才能够有效保证最终的设计品质，因此在项 目初期，建 议一套合理的设计 体系以及工作流程是非常必须的。经过对确定的设计单位的更深入了解，并 结合前期的沟通成果，划定各设计单位
24、在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范 围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，从而初步建立起项 目的设计体系。中建大厦的整个设计体系基本上根据项目阶段，分成三部分，汇成图 表如下：概念方案、方案设计、扩初设计阶段：甲方中建国际KPF 茂盛 迈进 ALT 其它顾问设计单位全过程总协调及顾问服务政府征询报建第 15 页 共 58 页施工图设计阶段：施工阶段：中建大厦的设计团队比较庞大， 设计体系也比较复杂，而且每个顾问公司在各自领域均是声名显赫，自身能力也非常 专业，所以遇到具体 问题时 也比较执着，作为业主所要对整个设计团队良好运作提供的保障主要是：设计计划的协调以及技术搭接的协调，保证
25、整个设计体系能够 良性运转。建筑本身就是一个各种技术资源的综合体，因此在 设计过 程中各顾问单位在技术搭接上的问题还是比较多的，其中以各 顾问公司与施工图设计单 位的矛盾问题尤为尖锐和突出。因为顾问的职责就是利用自身的 经验帮我们业 主对所属专业进行优化，很多地方也确实比较精细，但是 这些条件对于施工图单位来数，是比较苛刻的。如果处理不好，这将会影响整个设计进 度，并会制 约设计优化的效果。中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达到设计的统一。虽然中建国 际是设计总包，但是在方案 阶 段，我们确定 KPF 的核心地位，所有设计单位都为 KPF 服务，以保 证 K
26、PF 的先进的优秀的设计理念得以发挥；在扩初阶段，以业主为核心，吸收听取各顾问意见，并结合政府相关要求进行统一衡量；施工图阶段，以中建国际为 核心，所有 设计趋于理性，以满足规范为准。因为有了核心，设计团队才有了目标，设计协调工作才得以顺利开展，避免产生了多头设计，齐头并进，互相影响制约的局面。对于中建大厦这样设计复杂的项目， 为了保证各方面为共同目 标高效率的开展合作，加强设计管理，在设计工作开展之前对各设计方的工作内容与 职责进行进行详细的约定是非常必要的，也是必 须的，事后 证明，中建大厦的设计工作的顺利进行，这方面起了至关重要的作用，下面是我们对各方面的约定。1. 建筑顾问设计（KPF
27、中建国际）工作内容（排名以主次 责任划分）(1) 概念、方案设计阶段甲方中建国际KPF 茂盛 迈进 ALT 其它顾问设计单位政府 报建甲方（设计）中建国际KPF 茂盛 迈进 ALT 其它顾问设计单位甲方（现场）第 16 页 共 58 页 审阅相关设计要求以及顾问要求（KPF 、中建国 际） 主持和记录主要设计顾问协调会（KPF 、中建国 际） 与业主及估价师（业主另聘）协调成本计划（KPF 、中建国际） 主持与业主及专业顾问进行设计讨论（KPF 、中建国 际） 向业主提供并汇报设计（KPF 、中建国 际） 向上海有关部门汇报设计（KPF 、中建国 际） 确认相关设计符合当地设计规范（中建国际、
28、KPF） 向业主及专业顾问提供设计规范建议（中建国际、KPF） 协调当地有关部门的设计专业会议（中建国际、KPF） 配合协调基地相关配套（中建国际、KPF） 审核幕墙设计（KPF） 结构系统、机电系统说明（中建国际）(2) 扩初设计阶段 审阅相关设计要求以及顾问要求（中建国际、KPF） 主持和记录主要设计顾问协调会（中建国际、KPF） 与业主及估价师（业主另聘）协调成本计划（中建国际、KPF ） 主持与业主及专业顾问进行设计讨论（KPF 、中建国 际） 向业主提供并汇报设计（KPF 、中建国 际） 向上海有关部门汇报设计（KPF 、中建国 际） 确认相关设计符合当地设计规范（中建国际） 向业主
29、及专业顾问提供设计规范建议（中建国际） 协调当地有关部门的设计专业会议（中建国际） 配合协调基地相关配套（中建国际） 审核幕墙设计（KPF）(3) 招标文件及施工图设计阶段 协调业主会议（中建国际） 主持并记录业主-顾问会议（中建国际） 主持并记录顾问协调会（中建国际、KPF） 接收并协调业主对外墙的意见（KPF 、中建国 际） 与估价师（业主另聘）协调，并提供成本估算和 标书资料（中建国际、 KPF） 提供全套施工图纸（中建国际、KPF）(4) 施工配合阶段 施工阶段设计全程配合（中建国际、KPF） 竣工验收阶段设计全程配合（中建国际、KPF）2. 机电顾问（迈进）工作内容(1) 方案设计阶
30、段（包含概念设计阶段） 向其他设计顾问及有关方面取得设计所需的资料及数据，并进行分析研究。 与业主协调磋商，建立有关机电系统及设备的设计标准及参数， 协助选择适当的设备。 提供机电设备系统建议及可选择可比较的设计概念及方案，并推荐最佳系统方案， 协助建筑师进行建筑概念及方案设计。 根据相关数据指标，对机电设备房、机 电垂直管井及有关设施提出初步建议，协助建筑结构概念及方案的确定。 确认设备房的容量，设备及设备房的面积、位置及 净高要求。 对项目所需的市政配套设施提供初步资料及要求，并应甲方需要参与与政府相关部门的专业沟通 与业主及有关部门商讨可能影响项目设计的事项，包括市政配套及其它方面的设施
31、，对公共设施及每一发展阶段的方案进行分析商讨，确定 总 体方案。 提供机电系统方案设计图及必要说明文件，完成机 电方案设计报告。 对重大技术问题的解决方案进行综合技术分析，包括适用性及可靠性，进行多方案比第 17 页 共 58 页较，并提供经济成本概算。 与境内施工图单位协调，就有关当地法规、市政要求及施工可行性要求作 出分析商定，确定机电方案设计的可行性。 提供与境外建筑设计单位的境外设计协调工作。 参与设计协调会议。 参与方案评审会，协助业主澄清各审批部门及市政配套公司提出的意见。 与其它设计顾问协调，制定设计工作时间表及适时调整(2) 初步设计阶段 根据甲方所批准的方案设计向建筑师提供充
32、分的机电系统部分的信息数据以备建筑师作出初步设计方案报告。 工程深化设计和计算。 根据业主批核的建筑方案设计，向建筑 师提供足够全面的机电系统设备资料及机电专业意见，协调机电设备用房及设备的尺寸， 协助建筑师和结构顾问确定建筑及结构扩初设计。 将业主提供的市政机电配套资料融合于机电设计，进行协调分析研究， 对扩初设计文件提出专业意见报告。 提供机电设备系统扩初设计报告， 应满足国家及上海有关的专业扩初设计文件编制深度内容包括但不限于：各机电系统的用量及用量参数表，包括但不限于电气系统 、弱 电智能化系统、采暖及通风空调系统、给排水系 统、消防系 统和电梯及自动扶梯 设备等。经与业主确认的主要设
33、备及材料表机电设计说明书机电设备系统图（包括但不限于电气系统、弱 电智能化系统 、采暖及通 风空调系统、给排水系统、消防系统和电梯及自 动扶梯设备等）初步机电平面布置图（1：200），机房剖面 图。完成主管线布置图，协助设计 院完成综合管线布置图。经济分析报告。 完成扩初设计报建文本，满足上海扩初设计文件编制的深度要求。 参加扩初设计审批会，协助业主澄清各审批部门及市政配套公司提出的意见。 参加设计协调会。 向施工图设计院进行设计工作交底， 设计院在 5 个工作日内提出审核意见，乙方 进行必要设计调整。 对设计院施工图进行审核。3. 结构顾问（茂盛）工作内容(1) 方案设计阶段（包含概念设计阶
34、段） 参加由甲方的项目负责人和项目工程师参与的现场勘察，与建筑师和业主一同进行现场勘察。审批收到的关于场地、 设施、地质勘察等方面的信息。对基地土质勘探报告提出意见。分析土质勘测报告，就基地土 质的类别、基础深度和形式，容许承载力以及土工基本设计参数作出建议。 协助建筑师确定建筑方案设计。向建筑 师建议有关结构设计标准及规格，作 为初步设计与施工图设计的基础。 制定结构设计方案，确定水平荷载（地震及风荷）抗力结构、抗震 缝及沉降缝位置。初步分析并初步确定构件尺寸。 与建筑师及机电顾问工程师协调并提出结构设计要求。 方案分析、设计和计算简图（平立剖等必要设计图）。准备“项目结构设计标准” 报告，
35、并提交给各方提建议和认可。 对重大技术问题提出解决方案并进行综合技术分析，包括适用性及可靠性，进行多方案比较，并根据专业项目经验，提供 项目结构专项经济成本估算。第 18 页 共 58 页 配合境外建筑设计单位的境外设计协调工作。 协助建筑师制定总体工作进度表。 参与设计协调会议。 参与方案评审会，审批方案设计、机 电系统、设计标准及结构框架。 依照甲方要求及政府相关意见，在指定的 时间内完成对方案结构专业的设计调整。(2) 初步设计阶段 依据中国有关建筑规范决定侧向和垂直荷载的设计准则，混凝土规格和设计标准取值等。 叙述并书面提交结构设计原则。 整体结构计算模型的建立，并进行风荷和地震力的计
36、算分析、 应力分布和稳定性。用于决定结构构件的尺寸。 进行结构构件验算。对结构进行电算， 输出各构件的荷载（内力），以便进行构件详图设计。 列出荷载表，准备框架平面和柱表，提供所有 结构构件的尺寸。 进行计算和标准节点设计，画出剖面草 图等，描述 设计意图及所有主要结构构件、主要洞口的尺寸。 列出柱/墙荷载者，计算垂直力和 侧向力作用为基础上的初步 评估。 完成雨蓬、屋顶及中庭等特殊部位的结构系统设计。但不包括幕墙及玻动墙等特殊结构。 与境外建筑设计师及幕墙顾问协调幕墙设计与主体结构有关的荷载、计算及节点。 制定和提出符合报审要求的结构图纸，其内容包括以下几点：设计原则和基本设计参数，结 构设
37、计计算书。结构平面布置图和主要构件尺寸和板、梁、柱和墙剖面图。柱网（按建筑图）。典型配筋图和混凝土强度的要求。提供 CAD 图纸和 ETABS 或其他工程分析计算的计算机文件。为地下工程（施工）提供基础、桩承台和地下室的详图设计 。结构与市政工程的土建构件的设计详图，市政工程的土建工程和结构工程的技术说明。为分部招标的结构工程的招标提供技术说明文件。就结构方案，提供经济分析比 较说明。基坑围护结构的方案。 完成扩初设计报建文本，满足上海扩初设计文件编制的深度要求。 在上海参加扩初设计审批会议及政府要求的各项专题评审会议。 按要求协助地方设计院提供结构等相关文件以获得建筑许可，为使审批通过而和权
38、威部门的工程师交流联络。 与权威部门、专家联络、 协调，对所有结构及相关设计事项作出解释和必要的调整。 提交完成的市政工程土建构件结构设计供权威部门审批。 参加项目各专业设计协调会。 与国内设计院进行详细技术交底并解释设计意图。同时， 审核境内施工图设计单位的专业施工图设计并整理提交书面审核意见。4. 幕墙顾问（ALT）工作内容提供所有技术咨询服务，其工作范 围包括项目各类幕墙及相关设施构件的设计、发展及安装视察。(1) 第一阶段：概念设计 建筑图审核： 审核幕墙外观设计建筑图，并针对可能被采用的各种不同幕墙系统进行评估，并提出下列建议。第 19 页 共 58 页结构体因地震及风压，所产生的位
39、移 对幕墙影响室外及室内环境因素对幕墙性能的影响。 (防火、隔热、噪音)防火及防烟防水及排水等性能系统、材料及表面处理对成本的影响维护幕墙的维修及洗窗机系统的考虑建筑物位移与幕墙及幕墙系件室内结构的整合室外灯光及相关设施的协调与幕墙相关外观设计的协调 初步设计：提供主体大楼标准区域的初步设计，所有幕墙设计的图面将为徒手画的草图型式，如有需要时，将一并提供以上 设计的结构计算。 风压：针对幕墙所需的风压数据及风洞试验数据进行评估，并提出建议风压载重的要求及影响，并将风洞试验的风压载重要求列入设计考 虑，以降低幕墙工程的成本。 初步成本评估分析：针对已完成的初步设计，乙方将提供“初步成本评估分析”
40、 初步施工规范：与建筑师发展幕墙系统时，提供初步施工规范。 乙方将协助建筑师及业主准备及送审与幕墙设计相关的政府审查。(2) 第二阶段：建造文件(细部设计) 细部设计：依据初步设计的结果发展幕墙系统细部设计， 结构计算：提供结构计算验证设计的标准区域幕墙系统 施工规范：依据地方性法规及中华人民共和国政府部门要求，提供细部的施工规范。 成本估算及数量分析：依据细部设计及成本评估分析的结果，进行幕墙工程细部材料估算，并提供详细的材料明细表及工程成本。 建筑图施工审核：提供建筑师的相关文件及施工图审核，以确认文件与设计一致。(3) 第三阶段：招标 招标文件：提供幕墙招标文件的技术部分要求。 投标厂商
41、资格审核：会同建筑师准备承包商名单并须得到业主认同。 幕墙工程进度表：与承包商及总承包协调，提供幕 墙的工程进度表。 审标：审核投标厂商的设计及提案。 投标厂商面试：针对投标厂商的技术数据及面试结果，提供完整的技术评估分析报告及发包时的建议案。(4) 第四阶段：风雨试验 施工图面审核：提供风雨试验施工图面的审核，含下列各项：技术审核功能审核提供建议以提升幕墙系统 结构计算审核：提供风雨试验结构计算的审核。 风雨试验试体安装：至实验室视察试验体的安装，以确保其依施工图面的要求进行装设。于视察安装过程中， 记录或拍照所有与施工图面不同或修改的施工方式，并提出书面报告。 见证测试：于测试阶段，视察所
42、有测试流程， 纪录或拍照所有测试过程、测试结果及任何缺失，并提出书面报告。(5) 第五阶段：施工图审核 图面审核：提供建筑物每个区域幕墙施工图审核。 。 结构计算：提供每个区域施工图同时送审结构计算审核。(6) 第六阶段：工厂组装及工地安装视察 工厂组装视察次：指派合格的工程人员前往工厂进行视察。 工地安装视察次： 在工地安装阶段，指派合格的工程人员前往工地进行视察。 进度：审查幕墙承包商所提送的运输计划、保 护措施、工地材料储存、幕墙建造施工程第 20 页 共 58 页序及执行计划等。 总验收：协助总验收服务项目如下所列：依使用执照申办需求，配合建筑 师执行实际完工后的初步 验收并提供缺失记
43、录表给建筑师及业主。针对缺失提供改善建 议，依 业主或建筑师 要求配合缺失改善后的验收视察。审查幕墙承包商送审的竣工图、保固 证明、 维修手册及备料等，并协助建筑师及业主确认。配合建筑师执行完工后的最后验收，并提供缺失 记录表给 建筑师及业主。 针对缺失提供改善建议，依业主或建筑 师要求配合缺失改善后的 验收视察。配合建筑师及质检单位，协助澄清幕 墙承包商所提出的相关 赔偿争议。5. 灯光顾问（BPI）工作内容(1) 方案设计阶段 准备初步之照明概念及意象来表现不同之照明效果及与结构及建筑的关系 提供两个或两个以上概念设计方案进行审核比较，并提供相应方案设计的成本估算，以便进行方案评估及确定方
44、案。 与建筑师共同设计的灯光方案获得认可后， 应提供一份详细的成本预算。成本 预算和方案将一起送交业主批准。 设计成果中包括但不限于：方案设计概念说明、大楼 总体灯光效果图（至少两个角度）；裙房、屋顶、主入口等特殊灯光 设计部位效果图；大堂、电梯厅、卫生间等室内灯光效果图；室外环境效果图、灯具造价估算、电量估算等。(2) 扩初设计阶段 依照项目发展的情形，更新或修正相关的 设计图面，来说明变更之处。 建议建筑师或其它顾问特殊的灯具固定方式及非一般的施工方式，照明 设计师应提供相关节点草图。 提供灯具的一般性规范，并于灯具表中明列所有灯具的厂商型号及光源等。 将该阶段文件、图面制作成文本，提交
45、业主（含布灯平立面图纸，部分灯具大样草图，灯具一般性规范，灯具表，控制表，灯具预算）(3) 施工图设计阶段 依照项目发展的情形，更新或修正相关的 设计图面，来说明变更之处。 提供灯具规范及细部图面，包括灯具描述、厂牌型号、光源类型、瓦特数、表面处理、安装位置、数量及厂商联系数据。 所有特殊的照明控制系统，应能让建筑师及其它相关顾问了解以推荐适合的设备系统，来符合相关控制机能要求。细部的电力规划及规范应 由专业顾问负责 ，来配合大楼其它的标准照明控制系统。 将该阶段文件、图面制作成文本，提交 业主（含布灯平立面图纸，灯具安装大样图，完整灯具规范，控制回路，灯具表，控制表，灯具及控制预算）(4)
46、招标及施工阶段 协助甲方和建筑师评选灯具厂商 审核施工制造图 shop drawing、灯具 样本及控制设备。建筑 师及电气工程师也需检视由乙方所规范之施工制造图 shop drawing 及灯具 在施工制造图 shop drawing 中若发生与现场状况不合或无预期之灯具固定问题时，建筑师及其它顾问应就细部微调图面。 至现场视察灯具的安装情形。 协助现场灯具之对焦及调光设定(5) 验收阶段 提供验收清单，纪录现场与设计不符之处，并 协助业主及建筑师解决方法。 审核承包商提供的最终竣工图。 出席在现场最后评估及调整。影响整个设计体系的条件可能是沟通。因 为为了追求设计 的优秀品质，我 们要求第
47、 21 页 共 58 页是纽约的 KPF 和 BPI 以及菲律 宾的 ALT 来进行整个建筑的设计，因此中建大厦建立了每周一次上海设计协调会，每两周一次 视频网络设计会 议的制度，来保 证沟通的及时性和有效性。同时实行设计 文件流转制度，每一封 设计文件均由整个 设计团队及时进行流转，保证各专业设计无 缝连接。解决了沟通问题后，剩下的影响因素就是 专业顾问的设计 信心和兴趣。 对于这个问题的处理，全部有赖于业主的工作影响，只有业主通过详细 、深入的了解， 对各顾问的工作给予及时、正确的确认 ，才有利于 设计师工作热情地延 续。过多的业主姿态和指令反复，会让这些优秀的高级设计师产 生应付工作的情
48、绪 ，造成 对项目失去热情，并影响整个设计品质。能够解决沟通限制并持 续保持设计设计热 情地条件下，整个 设计体系就能够持续的良性运转，对 最终的设计成果起到非常重要的作用。( ) 设计节奏的把握国内地产项目在获得土地后， 对于开发周期的控制是非常 紧迫的，而且涉及到 报建、施工、销售等各个环节工作需要配合，因此对于高档写字楼所聘请的境外设计师而言，国内的施工进度是相当快的，而且整个程序是非常混乱的。因此，就设计师本身而言，必须调整好以往的设计周期，适应项目的发展节奏，排定合理的工序及出图计划，这是非常必需的。中建大厦从设计初就排定总项目发展计划，然后由 设计总 包根据项目发展进度制定总设计计
49、划，各顾问公司根据 总设计计划排定自身的设计计 划，最后由 业主统一协调，确定最终版设计计划，此计划是动态的，根据项目总体进度可以随时调整。排定计划的时候主要要考虑，项目发展工作的搭界，保 证好几个关 键性节点以及相应图纸的内容，这样才能满 足快速的项目发展进度，把握好设计节奏。中建大厦制定了方案征询图纸、方案 报建图纸、初步 设计各 专业征询图纸、初步设计报建图纸、施工图送审图纸 、施工 图等六大类图纸，并与发展部积极协调，确定各阶段图纸内的具体内容、涉及 专业和深度，将 设计的图纸工作量达到最佳 值，充分合理的控制设计单位的工作量和进度。当然上述工作的关 键是 业主的设计思路要一直保持清晰，给予设计单位的计划也非常合理，这样才能够保证进 度的合理。在这里又要再次强调国内设计总包的作用。因 为相关工作，最终的实施单位都是国内设计总包，因此它的配合程度，在一定意义上决定着项目发展的进度。中建国际在整个设计报建过程中非常及时的完
