1、后评估报告目 录一、总述 二、销售 三、手续办理四、设计五、土建施工及安装施工六 、装饰施工七 、景观施工八、配套一、总述、项目概况项目名称： *项目地址： *项目性质： *总 建筑面积：约 *平方米 地上建筑面积：约 *平方米地下建筑面积： 约 *平方米容积率： *摘牌时间： *年 *月 *日开工时间： *年 *月交 房时间： *年 *月2、总平图二、销售1、项目定位分析2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度）3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等）4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升）5、对后续项目的建议1、项目定位分析 市场定位： *项目是岛
2、上首个开建项目（ *是岛上首个交房的商办项目），开发体量最大，于整个 *岛是领导者和开拓者地位，加之本身精装修交付，是后继者其他项目不能比拟的最大优势，目前也是整个 *岛销售情况最好的项目。 价格定位： 项目价格定位为低价定位策略，一方面因为 *开发商办产品经验不足，需要快速打开商办产品市场，发出市场声音，另一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期，需要快速回笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足，故选择了低价定位策略打开市场，快速回笼资金。 客户定位：写字楼的发展，已从最初的单一功能办公进化至生态型办公，最初的办公产品主要集中在 *，人流量大，环境吵杂，办公环境脏乱差，客户为了彰显实力以
3、及办公需求更换办公产地的客户，另一种客户是公司规模扩大，原本办公地不能满足需求的客户。2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度） 整体推售节奏：先以公寓产品为主，打开市场，发出项目销售信息的声音，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化。 销售情况：目前公寓产品已全部去化完毕，商业也基本去化完毕，主要剩余产品为办公，剩余量为办公整体的 20%。 户型：目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户这三个方位，北户和南户去化难主要是因为面积大，总价高，东北户去化难主要是因为受 2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题。3、销售过程中
4、存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等） 销售策略：销售前期以公寓产品为主，快速去化，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化，但最终办公产品和商业产品与公寓产品客户有本质的区别，办公产品去化较难 。 销售推广： 从 2014年至今，营销策划方案都是以媒体宣传为主，费用支出占比总支出的 40%左右，从客户定位来看是正确的策略方向，物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的 30%左右。 案场活动：营销费用支出 变化较大的是活动类支出，相较于2014年和 2015年，从 2016年开始，活动费用支出比例维持在总支出的 10%左
5、右，主要是销售到中后期，公寓已基本去化完毕，商办产品客群较为高端，对活动质量也要求越来越高。4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 针对每天接待的客户，案场经理每天晚上梳理客户，对来访来电客户进行电话回访，针对客户提出的意见，认真反思积极解决。 对于项目基础数据及产品装修方面，严格要求置业顾问坚决不能以公司名义对客户进行口头承诺，每人配备录音笔，做到留好证据。 针对销售过程中碰到的客户投诉问题，实行置业顾问、经理、总监三级谈判制，防止问题的扩大和恶化。5、对后续项目的建议 *的开发，积累了更 多 的商办产品开发经验，为下一次的品质提升积累了宝贵的开发经验，但同时 在规划中 也暴露也一些问题，
6、比如 *1#和 2#临街商业后期的呈现效果 ，楼体间距和整体户型分割 等，前期规划时未能考虑完全，应与乙方销售部门进行沟通，杜绝此类情况的发生，赢取市场份额的同时，维护市场形象。三、手续办理1、五证办理2、规划核实与竣工备案3、大配套4、品质提升5、对后续项目的建议1、五证办理五证办理过程中，总体情况正常，无特殊问题。建设用地规划许可证： *年 *月 *日国有土地使用证： *年 *月 *日建设工程规划许可证： *年 *月 *日建筑工程施工许可证： *年 *月 *日预售证（ 1#楼）： *年 *月 *日预售证（ 2#楼）： *年 *月 *日预售证（ 3#楼）： *年 *月 *日2、规划核实与竣工
7、备案通过 *与 *的规划核实经验，在 *规划核实前，与项目部和技术部结合，对比报批图纸、施工图纸、现场情况，找出不一致之处，提前进行规划变更，为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工作，为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改， *月 *日协调 *土地与规划勘测中心 规划 组提前进场 测绘 面积 3#楼，随后 1#2#楼达到测量条件后续进场测量。 *月 *日 *规划局出具了规划核实意见。其中核实现场因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，勘测中心出具核实报告时提交给他们电子版，在我们电子版的基础上修改作图，提高了核实报告的效率。核实报告提交规划分局后， 因现场与原报批图纸的绿
8、化范围及机械车位有 差别，需提交设计院出具与现场相符的蓝图，这个图纸后续项目可以提前在核实报告出具后，提前准备。*月 *日上午监督报告递交 *建设局， *日竣工验收备案表完成。竣工备案所需资料已按照建设局要求提前准备，在 *月 *日上午后续交到建设局收卷审查，审查后第一时间整改资料，当天把整改好的资料重新提交，同时把备案表提交签字。等待签字的时间用来把整改审验好的资料按照建设局要求打印装订并盖章，领取备案表时提交。四、设计问题：广告位外框位置限定责任部门：技术及标准化中心整改部门：业主处理方案及对今后的建议：一层广告位后期设计改为百叶，方案限定尺寸大小、高度及厚度。1、店招位优化问题： 一层商
9、业门底部室外往室内渗水。 责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议 ：室外找坡，门底端做防水处理，室外做排水沟。2、一层商业门底部防水做法需加强3、 非机动车出入口坡道 台阶设计不合理问题： 非机动车出入口坡道台阶设计不合理责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议 ：非机动车出入口坡道台阶取消，改坡道问题： 空调位空间过小，安装不便，防雨百叶过密容易造成空调死机责任部门：技术及标准化中心 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议，空调位尺寸标准化，百叶样式标准化 。4、空调位空间过小，安装不便问题： 室外风井突出景观效果责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案
10、及对今后的建议 ：室外突出地面风机设计时结合景观专业做艺术造型处理。5、室外风井突出景观效果问题：窗台高度大于幕墙铝合金横梁高度，室内窗台面层无法抵至幕墙铝合金横梁，只能在玻璃处收口。责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议 ：将窗台结构高度降低至低于铝合金横梁顶标高 30mm（窗台石材完成面低于铝合金横梁顶标高 10mm）。6、室内窗台与幕墙交接处理问题：挂钩式玻璃幕墙开启扇在使用过程中多次脱落。责任部门： 建设公司整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议 ：施工单位在施工过程中未按要求安装防脱落垫块或安装的垫块不能对开启扇进行有效限位。 根据该幕墙系统的设计，挂钩下必须安装
11、安全合格的防脱落垫块，对开启扇进行有效限位。7、挂钩式玻璃幕墙开启扇脱落问题： 屋顶护墙蹲建议标准化责任部门： 整改部门：处理方案及对今后的建议 ;屋顶护墙蹲样式及观感较好，建议标准化8、屋顶护墙蹲建议标准化问题：地下车库负一层热交换站原设计面积及承载力不满足热力公司提供的面积要求及设备重量要求；责任部门：技术部 整改部门：正阳建设处理方案：经过拆除中间墙体及楼板加固满足热力公司提供的技术要求；今后的建议：综合外联部应在方案确定后进入施工图设计前提供热力公司技术参数指标，便于施工图的合理设计。9、热交换站面积不足及底板承载力不足：问题：机房层出大屋面门过低 (71.1-68.6-0.85=1.
12、55m；责任部门：技术部 整改部门：正阳建设处理方案：门 顶剪力墙连梁高度 850，根据与设计院沟通，减小梁截面高度增加门洞高度；今后的建议：公司众多项目出现类似情况，建议标准化抓紧编写公司设计通病防治，在施工图阶段提供给设计院，重点注意出屋面门须考虑门坎高度的影响，门高应从门坎顶部算起，这是很多设计院结构专业容易忽视的地方。10、机房层出大屋面门净高过低：11、 LEB放置在卫生间明显部位 问题： LEB放置在卫生间明显部位。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：放置在 洗脸盆柜 内 ，做隐藏处理。12、 外围广场进入大厦处部分位置无门禁 问题：外围广场进入大厦处部分位置未设置门禁 (如 1#楼货梯外通往大堂处 )，外来人员可随意进出。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：前期方案制定时物业提前介入，根据物业实际管理要求设置门禁点位，设计多了解物业实际需求，吸取已建成项目物业管理经验。
