1、XX 项目后评估报告XX 公司2016 年 XX 月 XX 日1 / 17一、 目 录二、 摘要 4三、 项目概况及经营决策 .41 项目概况 42 项目技术经济指标 .43 项目关键指标完成情况 .44 项 目经营决策 .45 项目开发策略 4四、 项目定位评估 51 产品各项指标 52 经验总结与教训 .6五、 营销工作评估 61 项目推广评估 62 销售评估 63 客户统计分析 64 库存分析 75 工程形象进度与销售结果的分析 76 经验总结与教训 .7六、 前期审批工作评估 .71 主要审批流程及审批要点的分析说明 72 主要审批项目完成周期分析 .73 经验总结与教训 .7七、 项
2、目规划设计评估 .71 规划设计指标 72 规划设计 83 设计阶段成本控制要点 .84 设计流程管理 85 设计优化 86 设计变更 87 规划设计与审批 .98 设计费用控制 99 设计图纸管理 910 展示区设计总结 .911 园林景观设计总结 .912 室内设计总结 913 二次设计工作总结 .92 / 1714 设计合作单位评价 .915 经验总结与教训 .9八、 项目进度、工程管理评估 .91 开工准备 .102 施工过程管理 .103 竣工验收组织管理 .114 设计对工程施工的影响 .115 主要承包商、供应商评价 116 经验总结与教训 .11九、 项目财务管理评估 .111
3、 资金来源分析 .112 投资总额 .123 融资方案及其财务费用 .124 销售收入 .125 投资回收期 .126 盈亏平衡点 .127 净利润 128 净利率 129 内部收益率 .1210 经验总结与教训 .12十、 项目成本管理评估 .121 拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析 132 产品定位与成本控制的协调管理 133 规划设计与成本控制的协调管理 134 招标采购与成本控制的协调管理 135 招标采购分析 .136 项目合约情况 .137 过程成本动态控制 .138 招标采购存在的主要矛盾与问题 149 供应商评价 .1410 战略采购执行情况 .1411 成
4、本经验数据沉淀 .1412 经验总结与教训 .14十一、 项目人力及行政管理评估 141 项目人力资源组织架构及编制评估 142 项目人力资源管理评估 .143 项目人力资源成本及单位效能评估 144 行政管理管理评估 .143 / 175 经验总结与教训 .14十二、 项目物业管理评估 .141 物业管理 .142 增值服务 .153 经验总结与教训 .15十三、 项目后评估总结 .151 规划设计方面 .152 营销管理方面 .153 工程管理方面 .154 财务管理方面 .155 成本管理方面 .156 人力资源方面 .157 物业管理方面 .158 综合方面 .15十四、 附件 151
5、 附图：项目地理位置示意图 162 项目运营大事记 .164 / 17二、 摘要要点：将以下全部内容摘要至此，要求重点突出，简明扼要，重点描述计划与实际之间的偏差及经验总结及教训（不少于 1000 字）。三、 项目概况及经营决策要点：比照项目 可研报告及拿地版测算 内容，比较预期可研数据与实际数据之间的差异，分析产生差异的原因，得出项目成败的关键。 包括但不限于：1 项目概况2 项目技术经济指标3 项目关键指标完成情况1) 经济效益2) 一级节点完成情况4 项 目经营决策是否满足预定的区域发展意义、公司品牌价值意义、社会效益、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等；5 项目开发
6、策略是否实现了预定的进度优先、品质优先或利润优先的要求；四、 项目定位评估5 / 17要点：营销方面是否按照预先定位完成既定目标；价格定位是否符合市场走势；产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求；产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比；预计赢利目标是否实现。此部分由营销部门主责填写，包括但不限于：1 产品各项指标要点：是否达到了公司产品系列的各项标准。1) 产 品 客 户 群 体 定 位2) 产 品 价 格 定 位3) 建 筑 平 面 及 外 立 面4) 产 品 结 构 及 户 型 配 比注：至少须包含经典户型及立面设计阐释5) 产 品 配 置包括主要材料、设备及部品的描述
7、6) 主 要 配 套7) 园 林 环 境 景 观8) 项 目 核 心 卖 点 提 炼2 经验总结与教训五、 营销工作评估6 / 17要点：营销方面是否按照预期达到推广目标、销售回款目标，对开盘销售、库存，客户满意等层面阐述。回顾各阶段销售回款情况，客户群体特征(包括客户区位，年龄段，人群特征分布)，产品户型去化盘点等，包括但不限于：1 项目推广评估1) 营 销 费 用 控 制2) 广 告 效 果 评 估3) 公 司 品 牌 效 果 评 估4) 项 目 品 牌 推 广 评 估5) 主 要 市 场 营 销 合 作 伙 伴 评 价2 销售评估1) 销 售 价 格 分 析2) 销 售 周 期 分 析3
8、 客户统计分析1) 客 户 群 体 特 分 析2) 客 户 服 务 分 析 评 价7 / 174 库存分析5 工程形象进度与销售结果的分析包括以下重要节点：地下结构完成、结构封顶、外立面施工完成及市政、园林景观施工完成；6 经验总结与教训六、 前期审批工作评估包括但不限于：1 主要审批流程及审批要点的分析说明2 主要审批项目完成周期分析3 经验总结与教训七、 项目规划设计评估要点：项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经验；项目规划指标合理性；前期、配套征询方案技术、经济合理性；项目的前期和配套征询的实施经验；通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；针对建成小
9、区总体印象和感觉，如：立面效果；房型布置；使用功能；小区绿化景观效果；包括但不限于：1 规划设计指标8 / 172 规划设计包括：总图布局、产品定位、建筑风格、建筑布局、交通组织及简要说明总图布局定位考虑因素等，包含与项目初期定位的比较对照，说明是否按照定位贯彻执行；3 设计阶段成本控制要点要点：（分产品类型给出表格）建筑结构形式、含钢量、砼含量、得房率（套内建筑面积/每套建面）、赠送比例（不计面积部分/总面积）、窗地比（窗面积/ 地上总建面）、墙地比（外墙面积/地上面积）、地下停车效率（地库面积 /停车位数）、地下面积比例（地下面积/总建面）、人防面积比例（人防面积 /总建面）4 设计流程管
10、理（给出表格，表明设计周期、节点、会议管理等）包括概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计、园林环境景观设计、室内设计、市政设计、售楼处设计及样板间设计的组织管理；设计完成周期，充分说明执行情况与实际集团制度对照，梳理重点工作流程执行情况，说明偏差。5 设计优化包括内部审图的组织与管理、内部审图与成本优化的分析说明（包含内、外部审图及优化成果）；6 设计变更按类别分别统计金额、数量，需重点评估总结，按明源系统标准分类：含设计补充、设计错漏、设计优化、政府要求、营销要求、工程现场要求等分类；9 / 177 规划设计与审批主要包括实际情况与审定的规划设计指标是否存在差异，实施的施工图与审定的施工图
11、是否一致8 设计费用控制9 设计图纸管理包括：图纸版本管理，归档管理，施工图执行管理等10 展示区设计总结包括：选址、流线、外立面、室内、园林等。11 园林景观设计总结12 室内设计总结13 二次设计工作总结14 设计合作单位评价15 经验总结与教训八、 项目进度、工程管理评估要点：进度方面-项目总体计划性如何；工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况；工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发
12、挥综合的协调职能，确保竣工阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行；10 / 17质量方面- 工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进行有效地控制；工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人；工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺；质量目标包括以下内容：建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；入住客户的投诉和反映； 政府部门对小区的竣工质量综合评定。包括但不
13、限于：1 开工准备包括三通一平、施工图纸会审及施工组织设计评审的组织与管理；2 施工过程管理1) 进度管理包括包括土方、桩基工期，地下结构工期，结构工期，装修工期，及其施工合理衔接关系2) 质量管理3) 技术管理4) 洽商管理按类别分别统计金额、数量，需重点评估总结5) 合约管理6) 成本管理11 / 177) 安全管理3 竣工验收组织管理4 设计对工程施工的影响5 主要承包商、供应商评价6 经验总结与教训九、 项目财务管理评估要点：从财务指标角度分析项目从可研到最终后评估之间的对照情况，全面梳理投资，回款，现金流，利润情况。包括但不限于：1 资金来源分析包括自有资金（注册资金）、股东借款、银
14、行借款及销售回款投入的分析说明12 / 172 投资总额3 融资方案及其财务费用4 销售收入5 投资回收期6 盈亏平衡点7 净利润8 净利率9 内部收益率10 经验总结与教训十、 项目成本管理评估要点：包含建安成本的执行分析，成本管理的问题；招标采购执行情况履约情况等；成本管控的经验教训；按照集团下发的 CB01-W07-建安成本后评估管理工作指引-修订 2016.1版编制，对该项目预决算差额评估，表述已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控制，并达到预期目标；成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析；配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有明显经济效应产生；
15、参见以下后评估管理制度表单：工程实际签订合同与招标采购计划对比表：招采计划与实际完成情况的分析；项目建安成本后评估分析表：拿地版、执行版与结算的成本进行对比分析（表格及分析）； 造价信息资料库（样表）：该项目造价信息资料库，包括但不限于13 / 171 拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析（采用表格及文字分析）2 产品定位与成本控制的协调管理包括成本估算、成本优化；3 规划设计与成本控制的协调管理包括限额设计、成本估算及其成本优化；4 招标采购与成本控制的协调管理5 招标采购分析包括：采购计划的执行状况（招标时间、采购模式等情况对比）数量、质量、效率、完成周期分析6 项目合约情
16、况包括合同的签订、交底、执行情况7 过程成本动态控制包括本动态管理、合约规划管理、合同管理、洽商变更管理及竣工结算管理等。14 / 178 招标采购存在的主要矛盾与问题9 供应商评价10 战略采购执行情况11 成本经验数据沉淀12 经验总结与教训十一、 项目人力及行政管理评估要点：从团队配置、团队建设，人力费用及行政管理费用方面描描述。1 项目人力资源组织架构及编制评估2 项目人力资源管理评估3 项目人力资源成本及单位效能评估4 行政管理管理评估5 经验总结与教训十二、 项目物业管理评估物业及售后服务，包括但不限于1 物业管理1) 物业管理费标准2) 项目物业管理费收支情况3) 入伙后出现的集中问题分析15 / 174) 物业管理工作评估2 增值服务3 经验总结与教训十三、 项目后评估总结要点：总结分析经验、教训，提炼可推广的成果，提出建议。包括但不限于：1 规划设计方面2 营销管理方面3 工程管理方面4 财务管理方面5 成本管理方面6 人力资源方面7 物业管理方面8 综合方面十四、 附件1 附图：项目地理位置示意图2 项目运营大事记（要点：含所有一级节点及其他重大事件，如首次突破 XX 元销售大关，受到集团嘉奖，当地明星楼盘，获得某重大荣誉等）16 / 17
