1、高端物业的服务定位（管理模式）,国际标准化管理 皇家酒店式服务,铸造企业品牌 实现服务价值,3,拐弯处的发现,有位年轻人乘火车去某地。火车行驶在一行荒无人烟的山之中，人们一个个百无聊赖地望着窗外。 前面有一个拐弯处，火车减速，一座简陋的平房缓缓地进入他的视野。也就在这时，几乎所有乘客都睁大眼睛“欣赏”起寂寞旅途中这特别的风景。有的乘客开始窃窃议论这座房子。年轻人的心为之一动。返回时，他中途下了车，不辞劳地找到了那座房子。主人告诉他，每天火车都要从门前“隆隆”驶过，噪音实在使他们受不了，房主很想以低价卖掉房屋，但多年来一直没有人问津.,4,拐弯处的发现,不久，年轻人用3万元买下了那座平房，他觉得
2、这座房子正好处在转弯处，火车一经过这里时都会减速，疲惫乘客一看到这座房子精神就会为之一振，用来做广告是再好不过的了。 很快，他开始和一些大公司联系，推荐房屋正面是一面极好的“广告墙”。后来，可口可乐公司看中了这个广告媒体，在3年租期内，支付年轻人18万元租金这是一个绝对真实的故事。在这个世界上发现就是成功门 。 摘自报刊文摘,物业管理商务礼仪,认知: 礼仪是什么？,礼仪不仅仅是礼节。他源自您的内心，当您真心关心别人，在意他人的自尊与感受，发自内心且表现在外的待人处事方式，就是礼仪。,商务礼仪的内涵,个人形象对于企业形象的 重要作用,个人形象是企业公众形象最重要的组成部份之一 形象是宣传，形象是
3、服务，形象是品牌，形象是效益 掌握规范的商务礼仪可以“内强个人素质，外塑企业形象”，可以达到个人、企业又赢。,商务礼仪应用中的三大理论,双向沟通 角色定位 首轮效应,双向沟通,双向沟通理论指出：为业主/客户提供满意的服务，服务人员与对象之间进行相互合作的基本前提是二者之间相互理解。 双向沟通包括：首先理解对方，其次加强相互理解，第三建立沟通渠道，最后重视沟通技巧。 事例：为女性指引方向用“左转”，“右拐”的语言描述就比“向东”，“再向北”这样的语言描述更能达到要求，因为女性辩别方向的能力一般比较弱（在解剖学中有科学证明），所以要了解沟通对象的特点特性才能提供更好的服务。,角色定位,角色定位理论
4、指出：为服务对象服务之前，必须准确的确定当时特定的情况下，彼此双方扮演的角色,其次按照社会要求扮演好既定的角色为何?如此,服务才能比较符合要求和到位。 角色定位包括：首先确定角色，其次按照社会要求扮演好既定的角色，再次依照本身特定角色提供特定服务，最后不断调整适应公众变化的要求。 事例：业主跟你闲聊的；过来投诉的；过来管理处要求帮助的；跟你要求服务的；我们应该分别扮演什么角色？,首轮效应,首轮效应理论指出：人们在初次交往中对于所接触的人、事、物形成的认知往往对认知对象起到明显甚至决定性的作用。 首轮效应由下面三个理论观点构成一个整体：第一印象，心理定势，制约因素。,首轮效应之第一印象,第一印象
5、规则：留给对方的第一印象往往决定了交往的成功或者失败 第一印象是交往的前30-40秒形成的，而最关键的是前3-7秒。,首轮效应之心理定势,第一印象形成的对人、事、物的认知大多是非理性的，是难以改变 改变不佳的第一印象要比树立良好的印象所付出的更多。,首轮效应之制约因素,人们对于某人、某事、某物所形成的第一印象主要来自交往接触之中所获取的某些重要信息，以及依据这些基本特征所作出的判断 针对个人方面 个人礼仪形象=着装+佩饰+仪容+举止 沟通表达技巧=语言内容7%+语言表达38%+肢体语言55% 对事物方面：观感、氛围、传播、人员,学习商务礼仪的意义,“知礼而后作” 人的内在修养的外在表现*掌握商
6、务礼仪知识，塑造职业人士形象*避免礼仪错误，赢得大家的尊重与赏识*运用专业商务礼仪知识，推动事业成功,物业管理商务礼仪,重点之一： 个人礼仪形象设计,什么是形象,形象就是留给交往对象的印象以及由此获得的评价 形象是个人、企业、地方、国家四位一体,莎士比亚语录,一个人的穿着打扮就是其个人教养以及个人品位的最形象的体现。,服饰基本要求,符合身份 扬长避短 区分场合 恪守成规,服饰搭配的“三要素”,色彩少 款式雅 面料好,西装着装“三个三”,是指在穿着西装特别是正式场合时应当遵守的着装准则： 三色原则 三一定律 三大禁忌,西装着装三色原则,三色原则是选择正装颜色的基本原则，含义是全身衣装颜色以少为佳
7、。最好控制在三种颜色之内，一个色素的算做一种颜色。 目的是有助于保持庄重保守的总体风格，显得规范、简洁、和谐。,西装着装三一定律,领带，腰带，皮包一个颜色，且以黑色为佳。 目的与三色原则近似，显得庄重保守，统一。,西装着装三大禁忌,西装袖口商标要去除，俗称：开封 不穿尼龙袜与白色袜子，因其品质不高或与上装颜色反差太大 夹克等非正式西装不宜打领带，文化素养不足,女职员的化妆,化妆的作用 是尊重对方，是自尊自爱 化妆的守则 化妆上岗，淡妆上岗 化妆的禁忌 化妆避人,饰物的选用,符合身份，以少为佳 全身0-3种，每种0-2件 佩带的规则：同质同色,物业管理务礼仪,重点之二: 沟通表达技巧,会面介绍的
8、礼节,自我分绍，一气呵成介绍姓名、单位、部门职务等信息，最好用名片辅助。 介绍他人顺序：尊者居后 又称为“后来居上”，含义是为他人介绍时，先确认双方地位的尊卑，首先介绍位卑者，以使位尊者优先了解位卑者的状况，以便见机行事，掌握主动。,会面中的握手礼节,握手顺序：尊者居前，目的是体现对尊者的尊重，同时维护握手之后寒暄之中位尊者的自尊. 握手的力度，稍加用力（2公斤为佳） 握手的三到：手到，眼到，意到.,礼节20字诀,停下脚步 面带微笑 注视对方 鞠躬到位 说早上好,微 笑,微笑不花一分钱，却能给您带来巨大的好处，它只要瞬间但它留给人的记忆却是永远的；没有微笑，您就不会这样富有和强大；微笑能给家庭
9、带来幸福，能给生意带来好运，给您带来友谊；它会使疲倦者感到愉悦；使失意者感到欢快；使悲哀者感到温暖；它是急病的最好药方；微笑买不着讨不着、借不来、也偷不走；微笑会使对方富有，但不会使您变穷；微笑是无价之宝；有人过于劳累，发不出微笑；把您的微笑献给他们，那天是他们的需要。,目光接触的技巧,视线向下表现权威感和优越感，,视线向上表现服从与任人摆布。,视线水平表现客观和理智。,行 姿,！头正、目视前方、表情自然 ！肩平、勿摆摇、臂摆小幅度（3040度）、手自然弯曲！挺胸收腹、重心前倾 ！走线直、脚跟先着地 ！步副适度，以一脚长度为宜！步速平稳，勿忽快忽慢 忌：八字步、低头、驼背、晃肩、大甩手、扭摇摆
10、臀、左顾右盼、脚地擦地、怒目凝眉,坐 姿,站 姿,头正、目平视、嘴微闭、收颔、表情自然 肩平、臂垂且中指对准裤线 挺胸、收腹 腿并，脚跟靠拢，脚夹角约成60度；女士还可交迭式、男式还可脚开窄于肩双手交迭置腹前、女士V字脚站立时双手可交迭置腹前。,语言,请 对不起 麻烦您 劳驾 打扰了 好的 是 清楚 您好 某先生或女士 欢迎 贵公司,请问 哪一位 请稍等 抱歉 没关系 不客气 见到您很高兴 请指教 有劳您了 请多关照 拜托再见（再会） 非常感谢（谢谢）,语言,宜用的称谓,行政职位：例如：李总经理，杨经理 技术职称；例如：刘总程师（可简称刘工），丁教授 行业职称；例如：张律师，吴医生 泛尊称：例
11、如：吴晓丽同志，赵威先生，陈小姐。,忌用的称谓,忌直呼其名 第一次接触不适宜用简称： 例如：初次见面就称呼“小陈”当地的忌讳词 例如：“同志”在香港意即同性恋 例如：小姐有时会产生歧义，让人想到某利特殊职业人群,电话礼仪两个“三”原则,铃声不过三声，超过5次才接起应该先表过歉意 通话时间一般不超过三分钟，有事说事，不要“褒电话粥”,服 装,男士 春秋：标准制服+衬衣+深色西裤+深色皮鞋+胸牌 夏季标准制服+胸牌 女士 春秋标准制服+衬衣+深色西裤或西裙+深色皮鞋+胸牌 夏季标准制服+胸牌,语 言,八原则 、主动打招呼：您好，有什么我能帮忙的吗？ 、不用否定型而使用肯定型的句子 、不用命令型而请
12、求型 、以语气表示尊重 、拒绝时要说对不起 、不断言，让业主自已决定 、交换立场来说话，自己承担责任 、多感谢业主,电话技巧,、报公司名：您好XX管理处，有什么可以帮您的吗？ 、确定对方的身份和事由 、做记录，重复要点，事后可重新复述一遍 、接到打错的电话，内部商量，避免对方听到 、请对方等候，及时回复 、不可先断电话 、私人电话长话短说,电话技巧,服务范围以外的事，给业主寻找一个解决途径 承诺对方答复时间 遇到投诉：倾听、理解、同情、详细记录、及时答复、抱歉,情景演练,接到业主投诉公共卫生不好的电话，你如何接听并处理？ 接到业主投诉楼宇质量的电话，而这不是管理处所能解决的事情，你又如何处理？
13、,应避免的行为,、不理不睬，感觉不到工作热忱 、向业主推销产品 、溜须拍马或故意装得很懂 、个人仪表不整洁 、轻易承诺顾客 、同事间相互闲聊,应避免的行为,7、行动、语言粗鲁 8、议论批评离开的业主 9、差别待客（不理睬业主的同伴、对小孩不认真） 10、不会聆听信息 11、讲别的管理公司及发展商的坏话,如何解决业主的投诉？,解决问题四环节,、 充分了解 、 合理承诺 、 履行承诺 、 适时检验,处理业主投诉,面对激动的业主：安抚、冷静 面对内向的业主：以开放性问话鼓励对方说 面对爱抱怨的业主：倾听是关键 面对有敌意的业主：先让业主把火气泄掉,情景演练,一位素不相识的业主亲自到管理处抱怨楼宇质量不好，给他增加了许多麻烦，要求你立即解释或找人解释，他非常恼火，情绪激动，言语有些过火，而此类质量问题应该由施工单位或发展商解决。,处理顾客投诉原则,、建立良好的接触界面 、优先处理 、影响最小化 、落实责任，改进工作 、切记不要：冲撞，随口承诺，冷漠，打官腔等。,行动计划,永远以一个提供服务者的姿态出现，你永远不会得罪对方，这不是灵丹妙药，而是正确的姿态。,谢谢大家！,
