1、重庆市主城区房地产市场总结 （2017年）,2018年1月,目 录 ：,宏观环境：住房不炒，调控收紧年，降温市场。 宏观市场：投资、改善爆发，库存见底，创量价历史巅峰。 业态表现：核心区缺货，改善大幅上扬，投资流向商业商务。 企业竞争：外企入渝，业绩大增，规模竞争，合作共赢。 土地市场：新规频出，外企涌入，价格全线上涨。 后市预判：政策难放松，市场热度回调。,调控收紧年，房地产支柱作用不减，经济向好。,宏观环境,政 策 环 境,十九大定调住房居住属性,“房住不炒”定调，打击投资投机，租购并举上升新高度。,居住、投资属性,居住、准公共物品属性,十九大定调住房： 住房居住属性，抑投资投机,2016
2、-2017政策回顾,政策收紧调控年，分类调控，重庆调控延后。,重庆,全国,16.9,17.9,17.12,16.9,16.12,17.1,17.9,16.1,降首付 降契税 降准 营改增 降公积金缴存比例,9月第一轮限购：24城政策收紧，限购、限贷、提升首付等,公积金新政： 连续缴纳6个月公积金可申请二手房公积金贷款,控预售 限外 公积金新政：暂停非首套房公积金贷款申请 土拍：评标、竞自持 分类限价,2月第二波限购：42城政策收紧 限制违规资金流入房地产 集体土地试点租赁住房 共有产权房试点,限售 提首付：购买两套及以上住房居民家庭首付40% 政银合作发展租赁市场,9月第三波调控继续 十九大，
3、房住不改定位 房地产行业规范 中央经济会议,重庆现行政策,重庆四限两控（限外、限贷、限价、限售、控预售、控土地），仅余限购、限商。,1月21日 三无人员不贷款 十二家金融机构和重庆市住房公积金管理中心联合发表声明： 对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理；对涉嫌哄抬房 价、捂盘惜售和发布虚假信息的违规企业，暂停办理住房按揭 商业贷款和公积金贷款；继续支持广大人民群众合理居住购房 2月27日 严格贷款审核 重庆银监局通过其官网公布关于重申加强房地产信贷管理工 作有关要求的通知，表示将通过四个方面坚决遏制投机炒房 行为。其中包括严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付 资金真实性检查、偿债能力审查
4、等要求，严厉打击“首付 贷”、“假按揭”等行为。 5月9日 重庆暂停对非首套房公积金贷款 重庆公积金中心发文优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请，首套住房认定标准为“既认房又认贷” 9月22日 主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易。 9月29日 购买两套及以上住房居民家庭首付40%,1月13日 三无人员购房交税 市政府将对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购 的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同 时无户籍、无企业、无工作的”三无”人员，新购的首套及以 上的普通住房” 需要缴纳房产税。,1月
5、7日 控价格 重庆市下发关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通 知，严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案 规定、严格规范销售行为、进一步加大执法力度。 1月22日 控预售 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建 筑物抵押登记的通知规定：一、抵押房地产不得用于预售； 二、预售商品房不得用于抵押；三、规范在建建筑物抵押登 记；四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。 4月11日 市场监管 重庆市国土房管局关于从重从快查处一批房地产开发销售中介 违法违规案件的紧急通知。 5月17日 摇号督查主城楼盘交易行为 监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项行为，通过摇号的
6、方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽取检查人员和检查对象。 11月21日 房地产开发建设领域“双随机一公开”抽查工作 抽查事项包括房地产开发企业资质许可后续监管、商品房预售资金监管、房地产开发项目资本金监管等。,控贷款/限售,限外,控价/控预售/规范行业行为,5月 现房销售、综合评标 当溢价超过50%（含50%）要求现房销售，当现场报价达到出让方设定的最高限价时，若有2家以上（含2家）应价转为综合评标 8月 拍卖+竞自持租赁房屋比例 房企报价达上限须“拍卖+竞自持租赁房屋比例” 9月 申请整宗商业商务用地改变土地用途需收回土地再出让，落实土地增值差价补缴规定,土拍新政,信贷调控收紧,重
7、庆信贷升级，对政策敏感度降低。,2016.9 一轮调整,2017.3 二轮调整,2017.9 三轮调整,1,2,3,限售调控潮,限售城市频出，重庆限售首次落地，抑制短期炒房。,10年：保定 禁售：珠海、三亚,重庆土地政策,土拍新规频出，入渝热，提门槛、抱团发展成主流。,备注：数据来源，中国人民银行。,重庆舆论导向,舆论导向作用持续，调控、舆论找平衡，重庆楼市缓降温。,重庆历经三轮调控，但供销价仍然“全线飘红”，可见政策调控并未抑制住楼市“疯涨” 热情； 重庆调控是在舆论中找平衡，并未出台实质性严打政策，楼市依然处于温和上涨阶段。,经 济 环 境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国
8、家统计局，2017年全年GDP及房地产行业GDP截止提交日未更新。,GDP增速回升，经济稳中向好，行业增速放缓。,2017年前三季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017年年度目标6.5%左右。,2017年前三季度，全国房地产行业GDP增速5.9%，较2016年年度增速有所放缓，但仍处于较快增速。,2004年-2017年前三季度全国房地产行业GDP走势,经济（CPI & PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,PMI回升、CPI缓涨，缓和经济下行压力，温和通货膨胀持续。,PMI=50%，PMI年均值51.6%，高于去年1.3个百分点，连续1年保持在51%以上
9、，总体走势稳中有升； CPI=1%，CPI全年同比上涨1.6%，涨幅比上年回落0.4个百分点，连续9月处于“1时代”，持续温和通胀。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,固投增速回落，房地产增速回升，支柱产业作用不减。,2017年1-11月，全社会固定资产投资57万亿，增速7.2%，增速比去年全年下滑0.9个百分点。,2017年1-11月，房地产开发投资超10万亿，增速7.5%，较去年全年上涨0.6个百分点。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,外贸增长超预期，进口复苏好于出口，全年成绩创六年最佳。,2017年1-11月，进出口总额25.1
10、4万亿元，增速15.6%，增速创六年来新高，在全球经济增长加快以及国内促外贸发展政策效应逐渐见效，以及企业创新能力提升等因素推动下，进出口回稳向好势头继续巩固。其中，出口13.85万亿元，同期增长11.6%，进口11.29万亿元，同比增长20.9%，贸易保持顺差，进口增速好于出口。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速维稳，消费动力有所好转。,2017年1-11月，社会消费品零售总额33.1万亿，较去年同期增长10.3%，增速较2016年微降。,楼市影响,政策全年收紧，经济稳重向好，楼市反应较慢。,9.27抑制房价政策 首付40%，贷款利率1.1
11、倍 连续加息至08年10月，最高达7.83%,4.15，新政；两江新区 2套首付50%，利率1.1倍； 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷； 两江新区中国地三区,1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%，限购一线到二线城市； 重庆对高端房收取房产税,新国五条 提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%； 房产税； 加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。,分类调控 支持首套房贷 限购相继取消 “不动产登记”征意见 “930”房贷新政 放宽公积金贷款 央行降息,降准降息通道开启支持住房需求促楼市平稳发展 不动产登记试点 公积金政策放宽 降低首套房、二套房最低首付款比例,“三
12、无”需交税 重庆预售新政 央行上调政策利率 全国多地出台限购限贷 行业行为规范政策出台 重庆二套公积金限制 限售、限首付 土地熔断、土地竞自持,降首付、降契税降准公积金继续放松 9月第一波限购潮,投资、改善爆发，库存见底，创量价历史巅峰。,宏观市场,重庆楼市回顾,备注：数据为商品房，涵盖所有业态,“供销价”全面走高，创历史巅峰。,首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.83%,首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,2套首付50%，利率1.1倍 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷,二套首付60%，限购一线到二线城市 重庆对高端房收取房产税,政府坚持
13、调控不动摇，巩固房地产市场调控成果,提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%。,降准降息 二套房首付4成 住房转让营业税免征年限5改2不动产试点,限购相继取消 贷款利率最低可7折，还清均算首套 央行降息,去库存基调 降首付、降利率首套房2成，利率85折，宽松货币政策,主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易。,2015-2017年月度市场走势,一季度稳，二季度抢，三季度缺，四季度补。,一季度市场平稳过渡，供应调整； 二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨； 三季度供应延缓，库存不足，成交减缓； 四季度改善疲软，二环刚需发力，非住宅物业（产业办公、车库及经适房
14、等）补位。,业态结构,各业态量价全线飘红，住宅库存告急，商务投资成交翻倍。,均价对比,49%,42%,32%,9%,成交量对比,23%,3%,110%,28%,30%,16%,结构分析,备注：业态份额为成交量占比，户型结构为套数占比（每套均为独立人购买）,市场扩容，改善份额上涨，大面积产品受追捧。,高层业态下滑明显，别墅、洋房、商务和其他类成交上涨，商铺维稳； 刚需聚焦两房半（功能性强），改善席卷四房及以上（舒适度高）。,住宅市场存量,备注：存销比仅适用于住宅，存量为推出库存（取得预售，尚未备案存了），年均存销比=推出库存/过去12个月的平均成交值,去化库存506万方，存销比低至2.1，价格直
15、线上涨。,核心区缺货，改善大幅上扬，投资流向商业商务。,业态表现,别 墅 市 场,别墅市场走势,备注：供应量、成交量单位均为万方,三北区项目主导，供销价均突破历史最高水平。,2017年累计供应245万方，同期上涨37%，北部新区（大/照/礼）、渝北区（中央公园/悦来）主导放量； 2017年累计成交259万方，同期上涨49%，多个高端项目入市，带动成交； 成交建面均价13081元/，同期上涨23%，价格大幅拉升。,别墅产品结构-细分业态,备注：由于每套均为独立人购买，结构均为套数占比,独立/类独产品比例上涨，挤压叠加别墅市场。,独立、类独别墅占比上升，北部新区及北碚区品牌房企高端项目入市（舜山府
16、、新江与城、岭上等），增大市场份额； 联排别墅占比53%，持平，依旧为市场主力，250-400万段市场成交占比加大（九里晴川、国博城等）； 叠加别墅份额40%，占比受到挤压，但仍居高位，以北区为成交主力。,别墅产品结构-面积,备注：面积段为建面，结构为套数比例,结构微调，250-400产品增多（北区联排为主力）。,100-150产品占比40%，下降2个百分点，最大，北区叠加产品（康桥融府、翡翠湾等）支撑。 150-200产品占比23%，第二，相对稳定，二环小联排（两江公元、金开融府等）/叠拼（御峰等）为主。 250-400产品占比20%，北区（国博城、九里晴川、玥湖园等）联排产品成交增加，抢夺
17、市场，占比加大。,别墅产品结构-细分业态&面积,备注：面积段为建面，结构为套数比例,新区小联排产品成交占比增多，叠加产品面积依旧集中化。,别墅产品结构-总价,备注：总价段为套数占比,总价段上移，200万以上超六成份额，高端回升。,150万以下产品占比23%，大幅减少，其中主要由于市场单价上涨，总价段上移。 150-200万产品占比25%，最大，叠加成交为主（南岸等）， 200-250万产品占比18%，增大6个百分点，依然是以叠拼为主导成交。 400万以上高端别墅市场份额大幅增加，品牌房企供应加大，成交提升。,别墅市场排名,舒适联排持续主力，北部新区占据六席，高端别墅聚集度高。,2017年别墅市
18、场项目排名,2017年别墅各总价段第一项目市场份额,洋 房 市 场,洋房市场走势,备注：供应量、成交量单位均为万方,供不应求，房企抢收改善，市场大热， 价格 “破万”。,2017年供应376万方，较同期上涨80%，以北部新区（大照礼）、巴南区（李家沱、龙洲湾、鱼洞）为主力。 2017年成交433万方，较同期上涨42%；成交建面均价10081元/，价格上涨28%；市场持续可售不足，四季度加大供应库存略有回升，北区品牌企业项目支撑，下半年价格持居万元以上 。,洋房产品结构-面积,备注：面积段为建面，结构为套数比例,洋房回归传统，嫁接大平层（金科、东原、龙湖等），面积段上移。,建面120-160洋房
19、面积段占45%，较上一年度增加12个百分点，做大改善为主力方向，品牌聚焦，金科、置地、龙湖主导； 建面120以下产品份额受到压缩，控制总价，主要为业态改善客户首选； 180以上份额有限，占比仅4%。,洋房产品结构-总价,备注：总价段为套数占比,总价段进一步提升，160万以上份额提升17个百分点。,100万下产品占比37%，下降25个百分点，总价结构上移影响、面积加大影响及洋楼成交回落影响； 100万以上份额大幅上涨，随着单价及面积结构的上移，洋房总价结构也上移，另外品牌房企表现突出（天宸、天元道、国博城、九里晴川、世纪城等）。,洋房市场排名,“大照礼”组团，品牌项目聚焦。,2017年洋房市场项
20、目排名,2017年洋房各总价段第一项目市场份额,高层市场,高层市场走势,备注：供应量、成交量单位均为万方,地价逼迫，改善支撑，价格大涨2000元/。,2017年供应1443万方，同比上涨19%，上半年供应受控，年底集中补货，照母山、茶园、中央公园、李家沱和礼嘉板块供应均在100万方以上。 2017年成交1846万方，同比上涨9%；成交建面均价8628元/，上涨30%，舆论导向，恐慌情绪犹存，16年高价地项目大量面世，带动价格攀升。,高层产品结构-面积,备注：面积段为建面，份额为套数占比,面积段上移，三房成为刚需，舒适性追求变强。,建面70以下成交全面下滑，份额下滑4个百分点，二环及近郊一房和一
21、房半产品逐渐淡出市场需求； 建面70-110仍占据市场主导地位，份额66%，三房功能产品依是市场主流； 110以上成交上涨2个百分点，三房及以上的舒适型产品关注度更高。,66%,高层产品结构-户型,备注：面积段为套内，份额为套数占比,产品结构调整，两房以下逐渐淘汰，三房起步，大户型扩容。,两房半占比42%，占比上涨6个百分点，+1户型攻占六成市场，重功能，多灵动。 两房功能产品占比下滑7个百分点，单配份额4%，占比下滑1个百分点，政策严打投资，单配无货可销。,高层产品结构-户型&面积,备注：面积段为建面，份额为套数占比,二房半占比超四成，持续主导市场。,高层产品结构-总价,备注：份额为套数占比
22、,总价走高，大平层市场爆发。,70万以上成交占比近五成，占比上涨26%，其中总价120万以上成交主要集中大照礼板块，区域价值高，均价涨幅大，带动成交金额走高； 70万以下以李家沱、大学城和龙洲湾组团成交主导。,52%,10%,高层市场排名,核心区项目稀缺，价值高，低总价集中南区。,2017年高层市场项目排名,2017年高层各总价段第一项目市场份额,商务市场,商务市场走势,备注：供应量、成交量单位均为万方,住宅稀缺，投资转移，稳价走量，公寓（商改住、商住两用）支撑。,2017年累计供应121万方，与16年同期下降27%；累计成交331万方，较16年上涨110%；成交建面均价8833元/，较16年
23、上涨3%，商务供应持续处于近五年低位，仍以去库存为主。 写字楼在今年大势推动下，成交大涨，较去年上涨49%，以（重庆中迪广场、华润二十四城、重庆国金中心为代表），高层住宅存量不足的市场环境下，投资转移，商务公寓支撑成交，主打商改住、商住两用概念（旭辉朗悦郡、龙湖拉特芳斯、富力城、力帆红星国际广场等）。,商务市场存量走势,备注：为推出库存（取得预售尚未备案库存），存销比=推出库存/过去12个月的平均成交值,库存压力犹存，公寓型产品表现不俗，存销比降至12个月。,2017年商务市场环境持续低迷，尤其是写字楼市场，压力依旧；住宅存量创新低，公寓作为替代型产品，供销倒挂，成交大涨；目前商务存量335万
24、方，整体商务去化速度加快；17年存销比持续缩小，年均去化周期降至12个月。,商务产品结构-写字楼,备注：为套数占比,中小型企业及投资客，为购买主力，200万内是市场主导。,力帆中心 渝兴广场 高科总部广场,写字楼天花板200万以下，占据整体约76%比例,商务产品结构-商务公寓,低面积、低总价趋势明显，投资门槛低是主流。,商务公寓天花板50万以下，占据整体约82%比例,星耀天地 长嘉汇 高盛创富中心,旭辉城1260套 龙湖拉特芳斯812套,华侨城550套 中航九悦荟462套,金茂珑悦336套 中庚城216套,鸿德181,金色时代590套 巴南万达广场342套,2017年商务特点,写字楼：,商务公
25、寓：,大宗团购乏力,制造机会,政企合作,6团/4散 变 3团/7散，中小型企业井喷，成购买主力,存量积压，为缩减项目，转变为公寓包装（万汇中心、珠江国际、紫荆商业场）,划入二十四城、万科锦尚、协信总部城，政府回购/推荐,商务市场排名,金融类客户下降，政企合作主导，商务公寓依托地段、低门槛，支撑商务市场去化。,2017年商务公寓市场项目排名,2017年写字楼市场项目排名,商业市场,商业市场走势,投资外移，聚焦新兴组团，核心区货源不足，量低价高。,2017年累计供应219万方，同比下降23%；累计成交244万方，较16年同期上涨32%；成交建面均价15842元/，同比上涨16%，17年来茶园、华岩
26、、白市驿等组团项目发力，集中商业、街区商业和专业市场三者并足，其中街区商业表现抢眼，量价双高。,商业产品结构-面积&总价,小面积、低总价产品仍为投资主力。,商业市场存量走势,备注：为推出库存（取得预售尚未备案库存），存销比=推出库存/过去12个月的平均成交值,社区商业支撑走量，存销比降至27，但存量压力大，后期价格“难有作为”。,2017年商业特征,投资回归本源，商住价比持续下跌，成交创峰值。,近80%,约10%,近10%,“领头羊” 项目遍地开花，以西区为主，占据“一哥”位置， 领跑市场，但辐射范围小，集群效应不足，价格处于市场中位。,“挑战者” 城市核心项目及大盘为主要输出源，高人流，高消
27、费支撑，但核心区土地稀缺，供应持续缩减，供不应求态势即将加剧，在售项目依靠地段及综合配套优势实现量价双高，如华宇锦绣花城、重庆中迪广场、华润二十四城。,“搅局者” 持续低价抢量，随着专业市场逐渐外移并呈现，市场热度将会进一步提升，持续挤压传统商业份额，如圣名世贸城、重庆赣江国际五金机电采购中心。,商业市场排名,品牌企业受追捧，街区商业量价双高。,2017年商业市场企业排名,2017年商业市场项目排名,企业竞争,外企入渝，业绩大增，规模竞争，合作共赢,2017年企业排名,外企入渝，抢中心，占热点，落子储备,业绩大增， “200亿时代”到来，100亿房企大量扩容，八成房企稳居排行榜； 前十门槛由3
28、5亿提高至85亿，旭辉、华宇跻入前十； 前十房企成交1328亿，占市场41%，同期上涨6个百分点，集中度加速提升。,2017年企业排名,1,1,2,2,3,3,4,6,5,5,6,4,7,7,8,9,9,34,10,12,122%,146%,37%,0,2,0,2,91%,75%,68%,76%,97%,581%,0,1,143%,0,0,25,2,住宅占比近80%，改善物业聚焦，全业态布局。,2017年前十房企业态贡献结构,50%,NO.1 融创 214.41亿元（2016年业绩112.54亿元）,业态贡献变化,专注收并购，多个新项目面市，洋房贡献提升。,企业动作,收并购,2017年，融创在
29、公开市场无收获，专注收并购扩大企业项目布局，包括世界花、乐视项目（九棠府，已面市） 、茶园坤运（江南融府，已面市）、天成郦湖国际社区、万达文旅项目、蓝光歇虎路（国宾壹号院，已面市）、尹朝社项目（印江州，已面市）。 “TOP级”产品“壹号院”落地重庆 社区升级“臻生活5H社区”发布,TOP级产品落地,社区升级,主力北区，别墅贡献抢眼，高端及改善市场标杆。,企业动作,2017年龙湖在公开市场拿地4宗，商业版图扩张，携“天街”入住沙坪坝老城及中央公园板块； 共享理念引入社区龙湖昱湖壹号共享空间。,商业扩张,NO.2 龙湖 182.17亿元（ 2016年业绩103.84亿元）,业态贡献变化,共享社区,
30、业绩增涨超一倍，大量收购项目，高层贡献涨至近八成。,NO.3 恒大 174.32亿元（2016年业绩78.43亿元）,业态贡献变化,企业动作,收并购,2017年，恒大在公开市场无表现，持续通过收并购扩大，收购重庆浩铭地产（滨河左岸，已面市）、英利未来公寓。,NO.4 金科 163.75亿元（2016年业绩66.48亿元）,全城布局，致力拓展，合作共赢，改善贡献加大。,企业动作,2017年金科在公开市场拿地11宗，可开发体量共计288.92万方，分布在蔡家、龙兴、西永、李家沱、跳蹬、鹿角、礼嘉、大渡口老城、茶园众多板块。 金科回归主城首涉高端TOP产品（金科九曲河）。 金科发布3条社商产品线美邻
31、街、美邻汇、美邻广场 。,全城扩张,初涉高端,业态贡献变化,社商产品线,NO.5 鲁能 114.71亿元（2016年业绩68.20亿元）,业态贡献变化,企业动作,洋房、商业贡献大增，单项目支撑大。,项目贡献,1,鲁能领秀城36.1亿 31%,5,九龙花园7.7亿 7%,3,中央公馆 14.8亿 13%,2,泰山7号 29.3亿 26%,6,南渝星城 6.7亿 6%,7,鲁能星城6.2亿 5%,4,北渝星城 13.9亿 12%,鲁能地产借道广宇发展上市获批； 重庆鲁能将依托江津鲁能美丽乡村及合川鲁能胜地项目开展精准扶贫。,上市,美丽乡村,NO.6 香港置地103.76亿元（2016年业绩75.5
32、1亿元）,业态贡献变化,补充土地，占据城市热点板块，商务比重加大。,2,1,3,约克郡 28.88亿 28%,新江与城 36.94亿 36%,公园大道 20.60亿 20%,4,长嘉汇15.86亿 15%,5,江与城 1.50亿 1%,企业动作,公益,香港置地助力可可西里守护者中国首部真实电影暨可可西里大型公益活动，随行见证可可西里守护者拍摄； 世界蓝X重庆蓝系列活动 新增大竹林、礼嘉两宗土地，共计增加27.44万方储备。,拿地,其他项目合计：0%,NO.7 万科101.45亿元（2016年业绩57.65亿元）,业态贡献变化,开启收并购，拓宽城市布局，改善类物业贡献提升。,6,4,3,8,1,
33、万科城 5.51亿 5%,金色悦城15.20亿 15%,悦湾 17.56亿 17%,西城 4.80亿 5%,5,锦尚 6.92亿 7%,金域学府 19.53亿 19%,2,御澜道 17.97亿 18%,其他项目合计：5.45亿，5%,企业动作,新品,7,金域蓝湾 5.18亿 5%,9,万科观承 3.33亿 3%,收购,2017年，万科与建工地产联合收购润一江置尚联邦，并还持续收购瑞安重庆天地、勇拓蓝澳岛、鹅岭峰和新加坡城四大项目，开启收并购道路；在公开市场拿地4宗土地，可开发体量106.02万方，分布在老沙区、北碚老城、园博园、中央公园四大板块； 万科代表作“GOLDEN金域系”进入重庆市场。
34、,NO.8 保利101.11亿元（2016年业绩51.25亿元）,业态贡献变化,城市中心，向南扩张，高层为主，洋房、商务为辅。,4,江上明珠 15.39亿 15%,9,花半里3.24亿 3%,3,爱尚里16.54亿 16%,1,观塘 18.26亿 18%,2,观澜 17.57亿 17%,其他项目合计：4.35亿，4%,企业动作,轻奢,2017年前3季度，保利在公开市场购买3宗土地（分布在茶园、龙洲湾两大板块），可开发体量74.91万方；并收购美每家华龙城（保利金香槟，已面市)和中航九悦荟项目，扩大市场储备； 核心地段创新轻奢系高层产品，保利天汇推出。,5,保利天汇8.50亿 8%,6,中航九悦
35、荟7.36亿 7%,7,金香槟6.59亿 7%,8,万科观承 3.33亿 3%,拿地,NO.9 旭辉86.47亿元（2016年业绩12.69亿元）,业态贡献变化,合作扩张，快速布局，高层、洋房主导，业绩增长迅猛。,其他项目合计：2.68亿，3%,1,江山樾35.73亿 41%,企业动作,合作,2017年上半年，旭辉在公开市场分别与东原、碧桂园合作拿地，共计新增99.89万方储备 2017年，旭辉集团与华宇集团签订长期战略合作协议，双方高层领导出席了合作仪式。,2,旭辉城21.34亿 25%,3,铂悦澜庭 10.91亿元 13%,4,旭辉朗悦郡5.47亿 6%,5,御璟湖山 4.55亿 5%,6
36、,长河原3.12亿 4%,7,旭辉9英里2.67亿 3%,NO.10 华宇85.47亿元（2016年业绩35.17亿元）,业态贡献变化,多盘联动，持续合作开发，商业推动业绩增长。,企业动作,拿地,2016年中国重庆华宇集团与旭辉控股集团联合开发重庆房地产项目签订战略合作协议。2017年上半年华宇已拿2宗（李家沱、大坪板块）核心区地块，战略扩张。 华宇集团与第一太平戴维斯达成战略合作。,2,天宫花城 12.52亿 15%,锦绣花城 21.87亿 26%,温莎小镇 6.52亿 8%,4,1,6,龙湾 4.74亿 6%,御澜湾 5.46亿 6%,5,上院 2.11亿 2%,8,时代星都 4.50亿
37、5%,项目贡献,3,铂悦澜庭 10.91亿元 13%,9,时代星空 4.36亿 5%,其他项目合计：4.53亿，5%,7,御璟湖山 4.55亿 5%,观澜华府2.03亿 2%,金沙时代1.37亿 2%,10,12,11,合作,土地市场,新规频出，外企涌入，价格全线上涨。,土地政策分析,外企涌入，带动土拍政策全国同步,3月,现房起拍： 万科老沙区项目 门槛现房： 溢价过50%或竞价达10000元/时现房； 首钢悦来地块,2017,现房销售,限价、熔断、综合评标,限价、熔断、综合评标： 金地弹子石地块 绿城冉家坝地块 甘肃新厦蔡家地块,竞自持比例,限价、竞自持： 金融街礼嘉地块 香港置地大竹林地块
38、,当现场竞价达到出让方最高限价时，需竞自持租赁房屋面积比例及年限； 6月是熔断评标，之后是竞自持比例和竞自持年限；,6月,8月,土地市场走势,供应全线上涨，核心区破万，二环5千。,大学城,西永,白市驿,鱼洞,龙 洲 湾,李家沱,滩子 口,石坪 桥,杨家坪 商圈,二郎,双山,石桥铺,大公馆,高九路,肖家湾,大坪,老沙区,凤天路,江北 农场,新牌坊,冉家坝,大石坝,渝中半岛,江 北 嘴,观音桥 北滨路,大竹林,礼嘉,人和-高新,照母山,蔡家,双碑井口,中央公园,园博 园,汽博中心,回兴,空港工业园,两路,台商 工业园,农业园区,寸滩,龙头 寺,龙复,鹿角,弹子石,南坪商圈,新南湖,钓鱼 嘴,大渡口
39、老城,华岩,北碚新城-歇马,北碚 老城,南山,沙滨路,茶园,跳蹬,水土-复兴,西彭,悦来,空港新城,200%,100-200%,50-100%,50%,二环区域基数低，涨幅最大！ 热点组团关注高，直逼限价！ 成熟区域基数高，涨幅其次！,土地成交格局,供应节奏变化，1-3季度集中供货，南区占比上涨。,企业土地市场表现,多外企入渝，房企抢地激烈，外地企业现房销售占比大。,成交130宗，平均每宗拍卖土地有5家企业参拍，平均竞价46轮，最高竞价162轮；,40% 金地 绿城 合景泰富 甘肃新厦 融信 电建 ,首进重庆,政策难放松，市场热度回调。,后市预判,全国政策基调,囯家强调“房住不炒”，短期政策到
40、长效机制有效衔接，货币政策保持稳健偏中性。,房住不炒 坚持差别化调控,短中期政策长效机制 租赁市场/房产税立法,促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 坚持分类调控，因城施策，落实地方主体责任,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,分清中央和地方事权，实行差别化调控,货币政策稳健中性 防范系统性金融风险,谨防中国版“明斯基时刻”的到来,政策历史背景,历史“松-紧-松”三段式调控，十九大前楼市整体趋紧，加之囯家定
41、调，全国层面 “不放松” 将持续至2018年。,全国&重庆调控现状,重庆调控大体跟随全国步伐，供需均有涉及，无限购、限商。,全国：因城施策，两轮调控，重点六个层面，持续加码；,重庆：史上最严，另有限外（三无人员缴纳房产税）、控预售（抵押房不能预售）。,政策预判,2018年重庆楼市政策维稳可能性大，新政出台可能性低。,重庆楼市规律,两年一波行情，四年一个轮回，18年容量回调。,重庆楼市未来预判,预计明年供应约3000万方，年成交量稳定在2200万方以上。,重庆楼市未来预判,备注：假设开发商拿地半年进入开发周期，2014年四季度价格为2014年1季度楼面价+5000建安成本，依次类推。,“面粉”作用 “面包”，基数抬升决定未来楼市价格下行空间窄。,
