1、第九章 相邻权,案情一：楼上扩建晾台，遮挡楼下阳光，阳面房成了阴面房。两方争执，楼下有否权利要求拆除晾台？ 案情二：甲乙两村共用一条小河灌溉农田。两村有几代的冤仇。遇旱，上游甲村截流，下游无水可灌溉，产生更激烈的矛盾。有否法律手段解决？,一、相邻权的概念,二、相邻权的特点,三、相邻权的内容,分析案例,案例一： 青花小区开发商售楼时出示的小区规划图：东南北三个出入门，其中东门与136厂小区相邻，从此出入，需经过136厂小区。业主入住后方知没有东门，在业主强烈要求下开发商开东门。136厂小区业主砌墙堵门；青花小区业主连夜扒墙开门；136厂职工又砌墙堵门；业主扒墙开门激烈争执，矛盾激化。,案例二：
2、汽车产业开发区593栋业主为了拓展自己房屋的面积私建地下室，激起民愤，业主到有关部门反映情况，要求解决。,需要研究的问题：,1、相邻权是法定权利，可否依约定而放弃2、权利的放弃是否可以对抗第三人3、相邻权与妨害排除请求权的关系,第十章 共有,案例一：甲乙双方均为离异，各自带自己的孩子，共同生活，搬进新居，未办理结婚登记。之后，进行婚姻登记，又买了新房登记在男方孩子名下。两幢房子是否为夫妻共有。 案例二：甲乙为姐妹，姐姐投资运营运输线路，妹妹也出了钱，收益颇丰，姐姐一直认为妹妹借钱给她，还钱，并还一定利润，妹妹主张二人合资共同经营，主张共有。,第一节 共有概述,一、共有的概念 二、准共有,第二节
3、 按份共有,一、按份共有的概念 二、按份共有人对内的权利义务 三、按份共有人对外的权利义务 四、按份共有人的优先购买权 五、共有财产的分割,第三节 共同共有,一、共同共有的概念 二、共同共有的类型 三、共同共有人的权利义务,分析案例,案例一：甲乙双方均为离异，各自带自己的孩子，2003年1月1日共同生活，2004年3月2日搬进新居（160平米），未办理结婚登记。2005年登记，单位举行婚礼。2006年男方以其儿子名义签订买卖合同又买了别墅，并登记在儿子名下。2006年末搬进别墅，纠纷发生，感情破裂，离婚。两幢房子是否为夫妻共有。,160米房屋婚姻法解释一第四条规定，男女双方补办结婚登记的，婚姻
4、关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。 婚姻关系从2003年1月1日起算,别墅,案例二：甲乙为姐妹，姐姐投资运营运输线路，妹妹也出了钱，收益颇丰，姐姐一直认为妹妹借钱给她，还钱，并还一定利润，妹妹主张二人合资共同经营，主张共有。,案例三：李与邹2001年登记结婚，2002年邹建二层楼房，面积127平米，2003年登记在邹名下。2005年1月邹以60万价格将卖给王，3月办理过户登记。王分三次给付价金，王将房屋装修改造，5月入住，6月李起诉法院，以邹处分共有财产未经其同意为由要求确认买卖无效。,需要研究的问题,第一，分割财产的重大理由应否包括共有人违约行为。 第二，同等条件理解
5、 第三，优先购买权竞合,2000年5月签订液化气站产权转让合同 价值465万，原告买方已支付227万。被告未及时办理转让手续，原告起诉要求解除转让合同，并退还以支付价款及违约金共计300多万。 2003年法院主持达成条件协议： 产权各一半；被告于2005年6月30日前将国有土地使用权证办在原告名下；被告于2000年2004年经营该站，原告于2004年7月至2008年6月末经营该站。之后，如何经营双方协商；之后液化气站的维修扩建须注入资金的，双方各自负担一半。,2005年长江加油站发生纠纷，协议：1、提交仲裁解决；2、液化气站土地证待加油站问题解决后再办理。 原告起诉要求分割共有财产；理由，第一
6、，被告于单独经营期限届满后仍然继续单独经营；第二，未按约定变更土地使用权证。 被告辩称：第一，原告被告之间不存在分割共有财产问题，只存在谁先经营，谁后经营问题，第二，未办证不属违约，应为加油站纠纷未结。第三，即便是分割，也不应当以原有价值分割，因为财产已经贬值。,法院判决：原告请求不予支持，驳回起诉，诉讼费由原告承担。 第一，原告的原因财产无法评估 第二，原告没有提供有重大理由导致共有的基础丧失的证据。 第三，法院调解协议及日后当事人之间均无分割共有财产的约定。,第十一章 所有权的取得,一、以所有权取得的起始状态不同有原始取得与继受取得原始取得：1、先占取得2、生产制造3、遗失物、新发现的埋藏
7、物4、添附5、善意取得,继受取得1、买卖2、赠与3、遗赠4、继承,二、以所有权取得的根据不同有四种 1、基于法律行为取得所有权买卖、赠与（遗嘱、遗赠） 2、基于事实行为取得所有权 生产建造、先占、添附、遗失物、埋藏物 3、基于法律规定取得所有权善意取得 时效取得 4、基于法律文书和政府决定取得所有权法院、仲裁委的法律文书政府的征收决定,第一节 善意取得,案例：李歌有男朋友打工挣钱买的笔记本电脑，非常珍惜，外出找工作期间，担心弄丢，便将电脑交给最好室友高雅保管。高雅母亲生病急需用钱，即将电脑卖给他人。李歌回来得知后，非常愤恨，切后悔。故起诉将高雅及该他人均告上法庭，请求返还电脑。,一、善意取得的
8、概念 二、所有权善意取得的制度价值 三、善意取得的构成要件 四、善意取得法律后果 五、遗失物、盗赃物与善意取得,需要研究的问题：1、善意取得构成要件之一“合理价格”如何确定？2、指示交付与占有改定是否适用善意取得？,初级形态所有权用益物权 担保物权,使用形态,价值形态,高级形态绝对所有权法律形态所有权 实意形态所有权绝对所有权,第十三章 用益物权总论,一、用益物权的概念二、用益物权的体系,（一）传统民法用益物权的体系 大清民律草案于1911年，即清朝最后一年编撰完成，是中国民法史上借鉴大陆法系民法体系、理念，并结合我国实际第一部民法典。 民国民律草案于北洋政府执政之后，1914年开始编至192
9、6年完成。 中华民国民法典南京国民政府成立后于1929设立民法 起草委员会，历时两年，完成编撰工作，1931年5月5日施行。,1、永佃权 2、地上权 3、地役权 4、典权 5、居住权,现行物权法用益物权体系,1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权 4、地役权 5、特许物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。,第十四章 土地承包经营权,刘颖是甲村农民，高某系乙村农民，二人均丧偶，经介绍相识，刘嫁给高某，搬入乙村。正值乙村签订承包合同，高取得的承包地有刘的份额。过了十几年，二人年迈，无法自理，双方的子女协商各自负责自己的老人，于是，刘的儿子将
10、刘接回。就刘的承包地，双方约定，暂由高的儿子管理，待老人死后，由刘的子女继承。之后，高某先于刘某去世，刘去世后一年后，提出要回承包地。,问题：1、刘的承包权取得方式？2、承包经营权是否因死亡而消灭3、本案应当如何处理？,第一节 土地承包经营权的概念 第二节 土地承包经营权人的取得一、“四荒”土地承包经营权的取得二、非“四荒”土地承包经营权的取得三、自承包人处取得土地承包经营权,第三节 土地承包经营权的效力一、非有法定的原因不得收回承包地 二、非有法定的原因不得调整承包地 三、承包人死亡时的继承 四、承包经营权在承包期限内的流转,须研究的问题：1、土地承包经营权流转的现状 2、现行法限制流转的利
11、与弊 3、土地承包经营权其它流转方式，如信托。,纠纷的类型： 1、承包期内农地征收补偿款的归属问题 陈某取得甲村的土地承包经营权，2006年全家迁往乙镇，户别转为非农业户口，09年7月土地被征收，陈某在甲村的新乡村征地表决书中签字同意，并全家迁回甲村，但户口类别没有变。09年9月征收方支付补偿款、安置款、青苗补偿款。但甲村未分给陈某。陈某起诉要求被告给付补偿款。,2、关于继承问题 家有兄弟三人，1998年村集体重新分派承包地，此时，老大、老二全部成家单过，父亲早已去世，老三年幼上学读书跟随母亲生活。老大、老二各自以家庭为单位取得承包经营权0.8亩，母亲也以家庭为单位取得1亩2分地。老三寄宿在镇
12、中学期间，母亲与老大一起生活，老大代耕母亲承包地，后因赡养纠纷，又与老二共同生活，承包地又老二代耕。08年3月，母亲死亡，老大起诉老二要求继承母亲承包地。,3、关于确权问题 被告父子共同耕种村集体的荒地5亩，（未缴纳过承包费），06年6月村委会决定将该荒地以招标方式发包，村委会通知被告参加竞标，并享有优先承包权，被告没有参加招标会。方某经竞标与村签订承包合同。被告以长期耕种、管理荒地已经改变了荒地面貌为由拒不退出土地，09年方某起诉请求确定承包经营权，责令被告退出土地、赔偿损失。,4、关于承包地的分割 98年赵某夫妇与婆婆共同生活，98年取得承包经营权4.9亩。其中含婆婆的份额0.7亩。200
13、1年赵某的丈夫去世，赵某与婆婆共同生活，并耕种全部土地。04年婆婆起诉赵某，要求返还0.7亩土地，经调解赵某同意返还，但之后并未返还。05年婆婆去世，赵某仍然耕种土地，05年吴某，即赵某的大姑姐起诉，声称母亲生前有遗嘱将0.7亩土地归其耕种，且村委会已经婆婆的地分割在其名下，请求法院责令被告退还土地，并赔偿损失。,第十五章建设用地使用权,房地产开发的法律流程,第一步房地产开发项目土地使用权的取得,一、国有土地使用权的出让 1、交付建设用地使用权出让金；2、办理建设用地规划许可证； 3、办理建设用地委托钉桩 ；4、办理国有土地使用权出让申请；5、主管部门实地勘察； 6、土地估价报告的预审；7、委
14、托地价评估； 8、办理核定地价手续、 9、办理土地出让审批；10、签订国有土地使用权出让合同；11、领取临时国有土地使用证；12、领取正式国有土地使用证,二、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准,三、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案 3、签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案 6、区（县）房地局审核各项协议；7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办
15、理农转工工作；13、办理农转居工作；14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案,取得房地产开发项目土地使用权的相关税费,1、土地出让金；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税,第二步 房地产开发项目的拆迁安置,1、委托进行拆迁工作；2、办理拆
16、迁申请；3、审批、领取拆迁许可证；4、签订房屋拆迁责任书；5、办理拆迁公告与通知；6、办理户口冻结；7、暂停办理相关事项； 8、确定拆迁安置方案；9、签订拆迁补偿书面协议；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；11、发放运作拆迁补偿款；12、拆迁施工现场防尘污染管理；13、移交拆迁档案资料；14、房屋拆迁纠纷的裁决；15、强制拆迁,房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费,1、房屋拆迁补偿费；2、搬家补助费；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁
17、管理费；10、房屋拆迁服务费,第三步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段,一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费； 7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记,二、房地产开发项目的工程建设招投标1、办理招标登
18、记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同的审查,三、房地产开发项目开工手续的办理 1、办理质量监督注册登记手续；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖限制使用费；5、办理开工前审计；6、交纳投资方向调节税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门
19、；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；12、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工；13、施工场地的“三通一平”；14、施工单位进场和施工暂设；15、工程的基础、结构施工与设备安装；16、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收；17、办理单项工程验收手续；18、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书；19、商品住宅性能认定；20、竣工统计登记；21、办理竣工房屋测绘；22、办理产权登记,房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费,1、三通一平费；2、自来水厂建设费；3、污水处理厂建设费；4、供热厂建设费；5、煤气厂建设费；6、地下水资源
20、养蓄基金； 7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费；11、建筑行业管理费；12、绿化建设费；13、公园建设费；14、绿化补偿费；15、路灯维护费；16、环卫设施费；17、生活服务设施配套建设费；18、电源建设集资费；19、外部供电工程贴费；20、建安工程费；21、建设工程招投标管理费； 22、合同预算审查工本费；23、质量管理监督费；24、竣工图费；25、建材发展补充基金；26、实心黏土砖限制使用费；27、工程监理费；28、工程标底编制管理费；29、机电设备委托招标服务费；30、超计划用水加价；31、夜间施工噪声扰民补偿费；32、占道费；33
21、、固定资产投资方向调节税 。,第十七章 地役权,A、B两块土地相距不远，A地为甲村张某的承包地，B地为炼钢厂的建设用地。炼钢厂排污，造成污染，于是与甲村签订地役权合同，约定，甲村允许炼钢厂排放废气和烟尘，炼钢厂每年支付5万元给甲村。地役权经登记。但未将5万元钱给付承包经营权人。于是张某起诉停止排污，并承担赔偿责任。,问题：一、甲村的容忍义务是什么？ 二、该合同对张某有否拘束力？ 三、本案应当如何处理？,第一节 地役权概述,一、地役权的概念 二、地役权的特征 三、地役权与相邻权的关系,第二节 地役权的取得,一、地役权因设定而取得 二、地役权因取得用益物权而取得,第四节 地役权的消灭,一、地役权因
22、期限届满而消灭 二、地役权因约定的消灭事由出现而消灭 三、地役权因目的不能实现而消灭 四、地役权因供役地人解除合同而消灭 五、地役权因用益物权消灭而消灭 六、地役权人抛弃地役权而消灭,典型案例,案例一： 青花小区开发商售楼时出示的小区规划图：东南北三个出入门，其中东门与136厂小区相邻，从此出入，需经过136厂小区。业主入住后方知没有东门，在业主强烈要求下开发商开东门。136厂小区业主砌墙堵门；青花小区业主连夜扒墙开门；136厂职工又砌墙堵门；业主扒墙开门激烈争执，矛盾激化。,案例二： 国、庆、军、民为同村村民，四户宅基地由南向北依次相邻。因规划遗留问题，国、庆、军三户出行道路狭窄。01年7月
23、，在村民组组长主持下，四人达成协议：由国、庆、军以自己的费用将民住宅东夏房拆除，现宅基地南北通长西移至与军现院墙对齐; 并将院墙建好。同时，三人负责为民争取审批宅基100平米，并承担宅基办证费用。另：国、庆、军一次性赔偿民因拆房造成损失费肆仟元整; 如一方违约，违约方赔偿对方损失伍仟元。村民委员会于8月8日在该协议上加盖公章，并签署“同意”。但因现宅基地冻结，许诺解冻以后随大伙一起解决。,协议签订后，国、庆、军三户出资将民住宅东夏房拆除21.204平方米，同时补偿姚建民损失4000元。但后因土地规划调整，禁止新批农民宅基地，农民需住房的必须以社区住房安置。2004年10月27日，村党支部和村委
24、会召开扩大会议研究第二批社区住房的分配方案，民等7户村民在第二批给予安置，房价按第一批安置的房价计算。但目前第二批社区住房尚未建设。民因房屋拆除后，宅基面积减少，未获新划宅基地，遂诉至法院。请求国、庆、民履行合同。,第十八章 担保物权总论,2010年5月1日：甲与乙：100万，以甲的放在仓库的钢材作抵押 同年7月1日，甲与丙：50万，以钢材做抵押 7月6日，甲与丁：50万，以钢材签订担保合同。7月8日，丁将钢材运走，放在自己的仓库里。 7月九日，丙要求就抵押权进行登记，10日完成登记。甲无力还债，债权人纷纷要求实现担保物权,第一节 担保物权概述一、担保物权的概念二、担保物权的特征三、担保物权与
25、保证四、被担保的债权,第二节 担保物权的取得一、基于法律行为而取得二、基于法律规定而取得三、担保物权的善意取得,第三节 担保物权与保证竞存的效力,第十九章 抵押权,第一节 抵押权概述一、抵押权概念二、抵押的类型,第二节 抵押权的设定一、抵押设定的当事人二、抵押的标的物三、抵押合同四、抵押权的登记,第三节 抵押权的内容,一、抵押人的权利 （一）抵押人享有对抵押物的占有使用权（二）抵押人享有对抵押物的收益权 （三）处分权,几个法律的冲突,物权法一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，
26、不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,担保法第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”,担保法解释第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵
27、押人承担赔偿责任。”,抵押权人 抵押人 汽车 第 三 人,未登记,未经抵押权人同意,二、抵押权人的权利 （一）抵押物价值保全权 （二）抵押权的处分权 （三）优先受偿权,第三节 抵押权的顺位,一、抵押权顺位意义担保法解释第三十五条 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”,二、抵押权顺位的确定担保法：未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 物权法：未登记的，按债权比例清偿 三、抵押权顺位的实施四、抵押权优先顺位的变更,抵押权人A40万债权抵押权人B 抵押物40万债权价值1
28、00万40万债权 抵押权人C,抵押物所有权人,第五节 抵押权的实现,一、抵押权的实现途径 二、抵押权实现的方式 三、抵押权实现的清偿顺序 四、抵押权与其他担保物权竞合的效力,第六节 特殊类型抵押权,共同抵押抵押物 房产70万 债务人汽车20万 100万抵押物 债权 第三人 珠宝20万,最高额抵押 债 权236万36万 51万1000万 28万抵押物 67万470万 136万100万 89万350万清偿,浮动抵押产品 产品生产设备 1000万 半成品 债权原材料抵押物,第二十章 质权,一、标的物不同 二、转移占有不同 三、公示的方法不同 四、权利的内容不尽相同 五、权利实现的方式不尽相同 六、消灭的原因不尽相同,物权法第191条第2款,抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。,物权法第188条,以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,
