1、Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 Part 1 杭州零售市场供应分析 1.1 简介 杭州市的零售区域主要集中在延安路沿线的区域内，北起武林，南至吴山，按照传统的商圈划分可分为： null 武林商圈 null 湖滨商圈 null 吴山商圈 null 延安路商圈 null 庆春路商圈 目前杭州市区最主要的单体商业零售项目，包括外资的连卡佛、本地的杭州大厦、银泰百货、杭百、 解百、元华商城，以及湖滨国际名品街、西湖天地等开放式商业街都位于上述几个商圈内。 资料来源：第一太平戴维斯商铺部 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面
2、认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 1Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 目前杭州的零售业态主要以本地的百货公司为主，武林路、凤起路、庆春路等商业街为辅，各百货公司经营状况均比较理想，特别是杭州大厦及银泰百货的年销售额甚至名列全国前茅。外资或外来的百货商厦还比较缺乏，只有连卡佛于 2004 年开业，而其它外资连锁百货如百盛、太平洋、新世界百货仍未进入杭州市场。总体而言，由于各个百货公司的定位及品牌组合方面都有一定层次的错位（这个特点在武林商圈体现得尤为明显），各自吸引了部分消费群，因此以目前的销售业绩来看均占有了一定的市场份额。 杭州目前缺乏比较
3、大型的购物中心项目（ SHOPPING MALL），有些项目如“杭州大厦购物中心”，虽然自称购物中心，但其商业形式还是百货公司；市中心唯一的购物中心 涌金广场，由于项目卖散，在管理上存在相当大的难度，也是一个失败案例；西湖区的西城广场是一个社区型的购物中心，主要以满足周边居民的日常生活需求为主，所以零售品牌如服饰类厂商，在进入杭州的时候选择性受到较大的局限。未来的供应量开始倾向于发展大型的综合商场，其中如太平洋商业中心、银泰购物中心等项目从其规划的规模来看具备发展成为大型购物中心的机会，但项目是否卖散、日后如何经营管理将是这些项目成败的关键。 杭州的高档品牌消费主要集中在三个项目中，杭州大厦、
4、连卡佛与湖滨国际名品街，集中了一批世界知名的品牌，如 LV, Dior, Hermes, Celine, TODS, Cartier, Ferragamo等，随着湖滨国际名品街的逐步成熟，会有更多的国际奢侈品牌对杭州市场充满信心。 杭州的餐饮文化历来发达，中式酒楼、各类中餐厅和中西快餐在杭州的经营状况都不错。杭州的娱乐设施也不少，但个性化的场所不多，而且与上海相比仍欠缺一定的氛围。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 2Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 1.2
5、供应量分析 杭州市零售供应量 百货公司仍是杭州市区零售业态的主流，目前主要以本地的百货为主。另外还包括了近年来个别开发及开发中的购物中心、商业街，主要有以下一些物业组成： 杭州主要零售物业历史及未来供应量（百货及购物中心） 年期 项目名称 所在区域 商业建筑面积 (平方米) 1989 杭州大厦 武林广场 1 号 65,000 左右 1989 杭州百货大楼 延安路 260 号 24,000 1992 解百 延安路、解放路 100,000 1998 银泰百货 延安路 530 号 45,000 2002 EX Outlets (西湖时代广场） 庆春路、东坡路 20,000 2003.5 西湖天地 南
6、山路 147 号 一期占地 30,000 2004 连卡佛 延安路 619 号 7,000 2004 湖滨国际名品街 湖滨路 12-24 号 10,000 2004 元华购物中心 延安路 179 号 37,400 2005 西城广场 文新路 551 号 35,000 2005 国贸中心 西湖大道 1 号 30,000 2005 利星名品广场 平海路 124 号 22,600 2005 涌金广场 西湖大道 268 号 100,000（含酒店） 小计 约 500,000 2006 C-Mall 萧山区，杭州休博园 300, 000 2006-7 太平洋商业中心 延安南路、西湖大道 85,000 2
7、007 浙江环球中心 武林广场运河北侧 37,000 2007 银泰购物中心 丰潭路、萍水路 100,000 2007 富强商业广场 萍水东路以南，丰潭路以东，富强路以北 占地面积 2.52 万 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 3Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 4华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 2007 西蒙广场（暂定） 西湖区古墩路 65, 000
8、 2007 世纪联华祥符购物中心 祥符镇祥符桥村 80,000 2007 星光大道商业 步行街 滨江区中兴路以北，府西路以西，江晖路以东，钱塘江射潮广场以南 总面积 300,000 平方米，零售商业面积T.B.C 2008 本案 钱江新城 150,000 2008 湖滨国际名品街 二期 吴山路、延安路 61,000 2008-2009 波浪文化城 钱江新城 （国际会议中心至杭州大剧院的城市广场区域） 50, 000-60,000 T.B.C 杭州大厦二期 武林广场 未定 T.B.C 武林广场地下商场 武林广场运河北侧 100, 000 T.B.C 嘉里集团项目 浙大湖滨校区 T.B.C 小计
9、超过 1 ,000,000 资料来源：第一太平戴维斯商铺部 备注： null 表格数据主要选取了杭州目前存在的主要零售物业，以百货公司和购物中心以及开放性商业项目为主。但不考虑以下几种物业： 不包括大部分的大型专业市场、超市（如家乐福、乐购超市等）、专业性物业裙房（如苏宁电器、国美电器等）及商业街街铺； 杭州清波商厦等以批发为主的低档服饰小商品市场，不计算在内。 不包括一些住宅的小体量裙房。 null 表格数据选用到 2006 年 2 月，其零售物业供应量由上表可查，累计达到约 50 万平方米。 null 从历史上看，在 2002 年以前，杭州市的零售供应量较少，总量不足 25 万平方米，而从
10、 2002 年开始，杭州市整个零售市场开始活跃，2002-2005 四年间的供应量就达到了 2002 年以前的总量。 Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 null 就年度供应量而言，杭州的年供应量比较不平稳，众多零售商业项目集中在过去的二年中，导致了零售供应体量的迅速上升，这可以反映出以下两点： 第一，杭州商业市场缺乏比较明确的总体规划，在供应量控制上仍以发展商 的主观意愿为主； 第二，杭州商业市场这两年明显活跃，虽然未来项目的成功与否现在仍不确 定，但已经显示出杭州这两年在零售市场上的飞速发展。 null 从零售区域来看，由于市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业
11、供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域。 null 从供应量来看，未来的零售商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。 null 从商业形态来讲，住宅聚集区内社区型商业将会有很大的发展潜力。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 5Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 6华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 1.3 当前零售物业指标 1.3.1 租金与售价 杭
12、州零售市场现有的租金形式比较简单，街铺主要采用纯租金的形式；而百货公司则大多采用营业额提成的租赁方式。 目前杭州市场上之所以没有比较成功的购物中心项目，一方面是因为整个零售市场的发展还处于刚刚开始加速的阶段，另一方面也因为零售市场的买卖活动比较活跃，导致杭州的商业发展商主要以短期投资为主，很少有完全以经营为目的的。目前，杭州买卖的零售物业主要包括以下三部分： 第一， 集中在写字楼及住宅的裙房； 第二， 市中心新开发的大型的楼盘，如国贸中心、西湖时代广场等； 第三， 另外，历史上发生过交易的街铺，如庆春路部分街铺。 租金形式 在杭州的零售物业市场上，街铺和批发市场大都采用纯租金形式。而在百货中如
13、杭州大厦、银泰、连卡佛等，大多租户以营业额提成扣率作为单元的月租金。管理费用和其他费用一般也不另收取，作为店铺租金的一个组成部分。至于进场费用，则一般取决于品牌的号召力和预计的营业额情况。 目前杭州零售市场上租金最高的区域出现在延安路上，由于目前延安路上沿街店铺供不应求，使得一些地理位置靠近主要商圈的店铺平均租金可达到 RMB20-25/平方米/天，部分面积较小的店铺（7-15 平方米）的租金甚至可以更高；另外，武林路女装街、凤起路、庆春路的租金水平也受到延安路租金的影响水涨船高，以武林路为例，在靠近凤起路这段的店铺租金也达到了 RMB20-25/平方米/ 天。 Draft 华润新鸿基杭州项目
14、商业定位报告， 2006年 4月 以下我司选取了部分区域的租金价格作为参考： 当前主要零售区域租金水平 所在区域 面积 （平方米） 租金索价 （人民币/ 平方米 /月） 备注 湖滨国际名品街 - USD1.2-1.5/平方米/天 服饰（世界品牌）国贸中心 1 楼 120 左右 300 服饰 国贸中心 1 楼 150 左右 240 餐饮（咖啡简餐）涌金广场 2 楼 20-50 115 服饰 武林路 30-50 600-750 服饰（武林路、凤起路） 武林路 30-50 450-600 服饰（武林路、庆春路） 武林广场（1 楼） 500 458 不可做餐饮 延安路（1 楼） 1,280 312 餐
15、饮、酒店、银行凤起路（1 楼） 8 500 服装 东坡路（1 楼） 100 725 - 工联大厦 4 楼 20 175 童装 工联大厦 2 楼 7 600 服装 工联大厦 1 楼 6 1,000 服装 天阳明珠大厦 B1 8 300 服装 庆春广场 B1 12 833 礼品 资料来源：第一太平戴维斯商铺部 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 7Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 营业额租金 营业额扣率租金采用一固定比率的营业收入来代替固定租金，优点一是在零售旺季给
16、业主带来更大的收益；另一方面，使租户避免了营业风险。这一租金模式是目前杭州绝大部分百货商店所采纳的租金方式。 目前，杭州市场上通行的扣率水平一般在 8% 30%之间，取决于不同的行业和不同的客户。就百货公司的提成而言： 化妆品、珠宝、表饰等为 25% 30% 男女时装的扣率一般为 18%30% ，国际知名品牌服饰在 10%-20左右 童装和饰件（包括皮鞋）则一般为 18%25% 快餐业和食品类一般为 8%-10% 一般情况下，由于没有很高的底租存在，零售商承担的风险系数比街店低。同时，由于目前杭州的街铺档次不好，所以很多零售商在进入杭州市场时更愿意考虑入驻百货，尤其是杭大和银泰。 售价 最近两
17、年间，由于杭州房地产市场的迅速发展，大量住宅项目和商业项目涌入市场。投资方为实现迅速套现大都采取出售方式，如国贸中心、西湖时代广场等项目，但这一模式导致日后运营管理十分困难。 由于本项目考虑只租不售的经营模式，同时项目又处于钱江新城这一新开发的区域，因此市中心一些成交的案例对本项目并无太大的参考价值。 而在与零售商的接触中，我司发现除了境外零售商，不少本地知名零售商（主要是餐饮）也意识到租赁的营运模式对于一个商场的成功至关重要，因此他们也愿意以租赁的形式在一个商场内经营。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任
18、何形式给第三方。 8Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 1.3.2 现实零售物业空置水平 对于目前杭州市中心的百货与街铺而言，其入住率基本达到 90%以上，即便是一些带有批发性质的商业项目如龙翔服饰城、工联大厦等，也基本处于满租的情况。但是一些卖散的购物中心项目，如国贸中心，除了钱柜入住，并且经营状况不错以外，一楼的小部分，以及二楼及以上楼层的大部分店铺仍然空置；建成多年的涌金广场虽然也勉强开业，但是二楼仍有不少商店至尽还未开业。造成这一现象的最主要原因可能是项目在市场推广初期销售状况比较理想，且基本以投资客为主，发展商忽略了前期市场定位及项目整体的商业布局规划，给
19、项目后期招租带来了很大的问题，同时对后期的经营管理也带来了很大困难。 杭州市区一楼到二楼的商业面积的出租率基本可以达到 90%，空置主要出现在三楼以上，如天阳明珠商业中心国美以上的楼层目前处于空置状态，另外不少住宅下面的商业裙房在二楼以上的楼层也出现了不同程度的空置。 考虑到未来供应量特别是 2006 与 2007 年的供应量非常大，相信空置率水平在杭州将会升高，尤其是一些非商业中心的大型购物中心，若前期的定位不准，或招商中没有能够引入成功的主要承租户，这一类商场的空置率水平将会很高。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部
20、或部分内容以任何形式给第三方。 9Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 10华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 1.4 需求市场的宏观分析 社会零售品总额 2005年杭州市区社会销售品零售总额已经累积达到人民币 975.43亿元，较04 年增长14左右（排除统计口径差异因素）。消费总量的增长，部分归功于“黄金周”的假日经济效应即春节、五月及十月的一个星期的假日，自 1999年 10月份实行以来，大大刺激了杭州的旅游、文化、商业市场。此外，随着近几年国家启动内需的一系
21、列政策，包括增加投资、降低利息、增加工资，提高了居民的购买力。 0204060801001201995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005数据来源：杭州统计局，第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部人民币 10亿元billion Rmb0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社会消费品零售总额（左轴）杭州年增长率（右轴）Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 11华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年
22、 4月 消费模式 下图为2004 年杭州和上海居民消费性支出构成比较，由于相关政府机构统计周期的因素，2005 年的最新数据暂时未能获取。 杭 州 上 海 杂项商品和服务4%居住housing9%家庭设备用品即服务5%医疗保健8%交通和通信11%娱乐、教育、文化服务15%衣着clothing8%食品 F&B40%杂项商品和服务4%居住housing11%家庭设备用品即服务 householdgoods6%医疗保健6%交通和通信13%娱乐、教育、文化服务17%衣着clothing6%食品37%资料来源：杭州市及上海市统计局，第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 在消费结构方面，随着市民收入水平的
23、不断提高和消费层次的提升及分化，杭州居民的消费结构也更为理性化，但杭州居民花在食物上的支出仍高于上海，由上图可以看出，2004 年底杭州为40，而同期上海则为37。 此外，杭州居民花费在衣着方面的支出占8 ，高于上海 2个百分点；医疗保健方面为8 ，亦高出上海2 个百分点； 除此之外，杭州居民在居住、娱乐教育文化服务、交通和通信及家庭设备用品等方面的消费支出比重均小于上海居民。 Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 12华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 1.5 杭
24、州现有商业形态分析及预测 在这一部分，我司将关注杭州的几种主要的商业形态，尤其是对于本项目有借鉴作用的几种，包括超市、餐饮、娱乐、服装、服务行业和其他等。我司都将做简单的分析和预测。 百货业 杭州目前比较理想的百货基本还是以本地的百货品牌为主，尤其是杭州大厦与银泰百货，每年的销售额十分可观，我司将在商圈分析时对其进行阐述，而像杭州百货大楼、杭州解百、元华商城等由于布局及硬件设施相对陈旧，在经营上受到了一定的局限。另一方面，杭州市尚无太多的外资百货进入，与杭州等长三角其他城市相比，杭州外资百货品牌非常少，目前只有连卡佛开业。 总体来讲，杭州的百货业发展已经相当成熟，竞争也非常激烈，所以各个百货都
25、形成了自身的特征及目标消费群，以形成一定的错位经营，这一特点尤其体现在武林广场商圈。 从品牌分布来看，除了杭州大厦的国际精品区内有较多的国际顶级、高档品牌外，其他百货内的品牌主要集中在中档及中低档，以港台地区、国内其他地区的品牌为主，辅以少量的国外品牌。根据我司对品牌销售业绩的了解，杭州大厦的国际精品区销售额十分理想，而且较大部分的消费者来自杭州本地及周边城镇，说明而在杭州及周边区域，中高档的消费潜力巨大；其他百货中休闲服饰的经营状况比较好，尤其是银泰，其中档休闲、流行品牌的销售额是杭州最为理想的。 对于那些尚未进入杭州零售市场的境外百货品牌，如百盛等，来说，杭州市民日益提高的消费能力与逐步改
26、善的消费观念为他们提供了很好的发展潜力，但是目前市中心商圈的商业供应量十分有限，不可能为众多的百货品牌提供理想的经营场所。从这一Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 点来看，由于新开发的钱江新城在形成新商圈方面存在很大的潜力，因此本项目是有机会引入这些百货经营者的，关键取决于该百货自身的品牌号召力和经营管理能力。 大型超市和便利店 杭州目前已经开幕的国外大型超市包括有一家家乐福（Carrefour ），一家易初莲花（ Lotus），一家欧尚（Auchan ），一家麦德龙（Metro ），四家好又多（Trust Mart），一家百安居（ B&Q）, 三家乐购（ Hyma
27、ll），这些超市的营业面积一般都在 1万平方米以上，部分超市内部的一楼为品牌专卖店及餐饮，二楼（三楼）则为实际的卖场区域，另外都配备了充足的停车位；国内大型超市中包括了世纪联华、华润万家、物美等品牌，其中世纪联华、华润万家在杭州还各自收购了一些其他浙江省内的超市连锁企业，因此在杭州的扩张速度也较快。 有些百货公司如杭州百货大楼、杭州大厦、解百等都在地下一层设有自己经营的超市。 麦德龙于 1995 年进入中国，并与锦江集团合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限公司。于 1996 年，麦德龙在上海开设了第一家商场。杭州麦德龙位于江干区艮山东路355 号，占地面积 4.6 万平方米，场面积 1 万多平方
28、米，于 2002 年 4 月开业。在最初开业的 9 个月来，每月销售额保持在千万元以上，2005 年的营业额 4.06 亿元左右，商品除辐射杭州市区和杭州地区市、县外，省内绍兴、嘉兴等地也赶来购物。 来自法国的家乐福于 2003 正式进入杭州，首家分店- 涌金店位于涌金广场地下一层，营业面积约 6,000 平方米。2006 年 1 月，涌金店又将面积扩大 3,000 平方米，作为部分专卖店的经营场所，其大卖场+ 专卖店的经营方式与大多数家乐福分店相似。有数据显示，涌金店平时的客流量是每天 1.1 万人至 1.2 万人，日平均营业额约 80 万元人民币。2005 年该店的营业额达到 2.78 亿
29、元。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 13Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 法国欧尚大关店于 2003 年 1 月在杭州开业，卖场面积达到 20,000 平方米。自开张以来，营业额从第一年的 3.9 亿元增加到 2005 年的 5.10 亿元。尝到了甜头的欧尚超市总部 2006 年决定在拱墅区古屯路再开一家 2 万平方米的超市。 好又多于 2000 年进入杭州，至今共发展到 4 家分店，第一家分店位于黄龙广场，建筑面积约 24, 000 平方米。其余 3 家
30、分别是凤起店（下城区环城东路 137 号）、近江店（上城区近江路 1 号）、朝晖店（上塘路 128 号）。据了解，目前好又多黄龙店每月平均营业额在 1,800-2, 000 万元左右，营业情况不错。好又多也是目前在杭州分店最多的外资超市。 由泰国正大集团投资兴建的易初莲花超市，目前在杭州已开出 1 家分店，位于东新路5 号，营业额状况一般，2005 年销售额 9,053 万元。第二家九堡店计划于 2006 年开业，建筑面积近 15,000 平方米，另外，第三家新店店也将在 2007 年竣工开业，这样到 2007 年底，易初莲花在杭州将有三家连锁大型超市。 台湾乐购超市已与英国 TESCO 超市
31、并购，在中国成立乐购 TESCO 超市，目前在杭州有 3 家分店，分别是第一家分店德胜店（德胜路 28 号，于 1999 年开业，2005 年销售额 3.17 亿元）、庆春店（新塘路 28 号，2005 年销售额 2.10 亿元）和河滨店（建国北路 471 号）。 百安居在杭州唯一 1 家分店位于莫干山路 851 号（欧尚大关店旁），建筑面积 10,700平方米，于 2002 年 8 月 30 日开业。 沃尔玛也有意向进入杭州，目前正在合作谈判过程中，根据我司了解到，沃尔玛在杭州的第一家分店将开在美国西蒙（SIMON ）集团开发的位于西湖区古墩路的西蒙广场内（暂名），建筑面积在 18, 000
32、-20,000 平方 米左右，由其作为这一社区型购物中心的主力店，预计第一家分店将于 2007 年开业 。另外，根据我司对相关政府部门的访谈了解到，沃尔玛的第二、第三、第四家分店也已经选址完毕，其中在杭州市区的版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 14Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 两家分别位于拱墅区与下城区，而另一家则位于余杭区的临平镇，上述 3 家的具体开业时间未定。 另外，值得一提的是国内大型超市连锁品牌物美（2 家分店，其中西城店 2005 年销售额 1
33、.76 亿元）、世纪联华、华润万家在杭州都有十分不错的经营表现，其中世纪联华庆春店与华商店在 2005 年的营业额分别达到 6.06 亿元和 4.31 亿元，华润万家各分店的总营业额也达到了 7.18 亿元。同时，物美超市也是除了家乐福之外第一家作为社区型购物中心主力店的国内超市。 杭州的小超市、便利店发展也相当迅速，杭州城区经营的便利店分三股势力：一股来自上海，代表企业是“ 可的 ”和 “联华快客” ；一股来自台湾，“ 喜士多 ”和 “每日 ”属于此类；还有就是以“ 千家伴 ”为代表的本地便利店。这些便利店的面积在 30-60 平方米不等，以连锁加盟经营为主。目前，较晚进入杭州的便利店如“良
34、友金伴”又增添了新的服务内容，购买现磨咖啡、复印、发传真、煎荷包蛋、烤面包、买即食盒饭等在上海便利店中能享受到的服务在杭州的便利店也能找到了。 餐饮业发展现状 null 快餐及特色餐饮 快餐业在杭州发展的已经相当成熟，洋快餐与中式快餐均各有一定的市场占有率；目前已进入杭州市场的洋快餐包括百胜集团的肯德基（KFC ）、必胜客（Pizza Hut ）以及麦当劳、德克士炸鸡等。 两大快餐巨头肯德基、麦当劳遍布了杭州市区内主要的商业街道，其中肯德基在杭州市内的分店数量达到了 28 家，必胜客也有 10 家分店；麦当劳进入杭州市场比较晚，目前在杭州市区内有 7 家分店。目前看来，肯德基以其独有的规模优势
35、，已经占有了很大一部分的市场份额， 2005 年的所有店铺的营业收入位列杭州市餐饮连锁企业的首版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 15Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 位，达到 13.48 亿元人民币，在目前看来，洋快餐中还没有能与其形成竞争的品牌； 另外，还有像德克士炸鸡（延安路）等，由于其品牌知名度不够，且品味上与肯德基、麦当劳相仿，也没有什么价格方面的优势，所以目前的经营业绩一般。 这类洋快餐的营业面积一般都比较大，如 KFC 的营业面积在 300-500
36、 平方米之间，麦当劳的平均经营面积在 350-400 平方米之间。而且，像肯德基、必胜客、麦当劳等目前在杭州的选址大多存在于商场首层，且占据了门面比较好的位置，这也反应出了，此类洋快餐在杭州，对于发展商来说，对于项目推广有一定的品牌号召力。 洋快餐在杭州的营业额十分理想。麦当劳杭大店 2005 年的营业额约 3,000 万元人民币，明珠商厦店也能达到 1,200 万元；味千拉面在西湖天地店是杭州分店中生意最好的，其营业额可以达到 70-80 万元/ 月。 中式快餐除了杭州本地的品牌如奎元馆、知味观等经营状况很不错，其他的如大娘水饺、永和大王等，其人流量明显不如上述本地快餐，在店铺数量、规模上来
37、看，也很难与洋快餐进行竞争。 杭州的高档西餐主要分布在星级酒店附属、酒店周边，而针对大众消费的西餐厅为数不多，比较知名的餐饮连锁为豪尚豪、豪客来等，营业面积一般都超过 500 平方米，人均消费在人民币 50-60 元左右。根据我司对部分餐饮经营者的访谈，了解到杭州消费者对本地餐饮的认可程度要远远高于西餐厅，再加上目前西餐厅的性价比不是很高，因此光顾西餐厅的本地消费者不多，倒是以自助餐形式经营的西餐厅如斗牛士、豪尚豪等，尚能够吸引一些杭州年轻的消费者；另一方面，随着杭州经济的不断发展，越来越多的商务人士及外籍人士来到上海，预计西餐厅在杭州的发展会有所改善。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（
38、杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 16Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 17华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 杭州消费者不会刻意排斥西餐，相反，他们对新鲜事物抱有较大的兴趣，但是以他们对饮食的要求来看，本项目若考虑引进西餐，则需要在价格、西餐品质、服务等方面对经营者进行筛选，以迎合本地消费者的口味。 null 大型餐饮 与快餐主要由外资垄断相比，杭州的大型餐饮主要由本地经营者控制。杭州主要的菜
39、系是本帮菜，即杭帮菜。同时，也有部分粤菜、及海派菜等也相当受欢迎。大型餐饮主要由国营老字号与私营形式出现在杭州的零售市场中。杭州的餐饮文化具有相当的水准，餐饮业主在服务、装修、菜系配置、原料采购等各方面均十分重视，并在这样的基础上创建品牌效应。杭州的餐饮消费水平并不高，中高档餐厅的人均消费在人民币 50100 元左右。 比较知名的有知味观、张生记、新开元、万家灯火、红泥、花中城等，经营面积都超过 2000 平方米，一般拥有两个楼面以上的经营场所，设有大厅及包间。如创办于1994 年的花中城酒店，该餐饮连锁企业已拥有 5 家分店，总计 30,000 多平方米的营业面积，包括 250 个风格迥异的
40、包厢，可同时容纳 8500 余人就餐。又如杭州张生记酒店，座落在杭州庆春路双菱路 77 号，共 6 层楼，总建筑面积 10,800 平方米，拥有 80个包厢和可容纳 2000 宾客的大厅，人均消费 50 元左右。 火锅在杭州也颇受欢迎，主要品牌有吴记麻辣火锅、潭鱼头火锅、小肥羊等，火锅在杭州的消费单价不高，一般的人均消费人民币 40-60 元左右。火锅连锁企业“小肥羊”，在 2000 年 10 月进入杭州餐饮市场，总店位于体育场路 263 号，目前在杭州全市有 5 家分店，其中 3 家位于市区，其就餐环境及独特的口味，对顾客有较大的吸引力。 杭州的餐饮遍及大街小巷，可以看出杭州人保持着外出吃饭
41、的习惯。但随着杭州市民对于餐厅环境、菜式、服务等方面的要求越来越高，那些大型的餐厅不如以前那么受Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 欢迎。相反，那些面积较小（1,000 平方米左右）、菜式精致、环境清雅的餐厅越来越受到消费者追捧，其中典型的餐厅有西湖春天、外婆家等，以外婆家为例，目前在杭州有 5 家分店，其中玉古路分店面积约 800 平方米左右，人均消费 80-100 元，根据我司初步估算，其每年的营业额可达到 800 万左右，经营状况十分理想。 null 主题餐饮 杭州目前缺乏知名的主题性餐厅，如 Hard Rock、TGI FRIDAY 等，可以说这是杭州目前餐
42、饮市场的一个空白。 null 美食广场 虽然杭州目前还没有比较良好运营的综合性的大型美食广场，但是已经形成了美食广场的雏形；目前美食广场在杭州有两种形式，一类是主要出现物美等大型超市，另一类主要集中在百货公司，如银泰百货。 值得一提的是，在银泰百货七楼的美食广场（银泰食坊），拥有整层的营业面积，是目前为止杭州市区最大的一家美食广场，集中了各地特色的美食小吃，并且已经具有如上海“大食代”那样的经营模式，消费单价一般在 30 元以下。 由于美食广场集中的餐饮种类以及相对较低的价格，因此各家的营业状况都还比较理想，但是我司同样也发现，现有的大多数美食广场与小吃店类似，存在硬件设施还比较简陋，就餐环境
43、还不是非常理想的缺陷，各家餐厅也没有一个比较统一的布局，经营管理还相当落后。所以我司有理由相信，更规范、更综合性的大型美食广场在杭州还有相当理想的市场前景。 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 18Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 19华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 null 咖啡 咖啡品牌在杭州的发展呈现出多样化的趋势，全球连锁的 STARBUCKS 也
44、在杭州开出了 5 家分店，另外在国内比较知名的连锁品牌有上岛咖啡（1 家）、名典咖啡（1家）、两岸咖啡（全市 15 家）等。目前在杭州市区，星巴克无疑是最流行的咖啡厅之一，主要吸引一些年轻的消费者，而且里面的咖啡甜点口味较好，消费也不算太贵，人均为 30-40 元；但其他咖啡厅如上岛、两岸咖啡则主要吸引一些本地商务人士，以商务洽谈为主，人均消费 50-60 元，至于里面提供的正餐，则不太受消费者的欢迎。 null 茶坊 由于杭州是全世界著名的旅游城市，同时西湖龙井又是全国闻名的茶叶，因此在杭州休闲茶坊的数量很多，如 陶陶居茶楼 、新源茶楼、 文沁茶馆 、和茶馆等，以和茶馆惠民店（求是路 42
45、号）为例，其营业面积达 1,200 平方米，人均消费 50 元，适合朋友聚会、商务谈判，在杭州很受欢迎；位于圣塘景区 1 号的湖畔居茶楼，营业面积3,300 平方米，2004 年实现营业收入 1,781 万元；南山路 278 号的青藤茶馆，营业面积 2,380 平方米，2004 年的营业收入达到 1,800 万元 null 其他食品 比较著名的如哈根达斯、可颂坊、元祖、 克莉丝汀 、浮力森林等面包、甜店商店以灵活的开店方式、出众的品质以及品牌的优势效应，出现在杭州的商场、社区商业中，发展状况良好。 Draft 版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面
46、认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。 20华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 娱乐业 null 影院 杭州的影院发展比较缓慢，除了最近刚开业的位于西城广场的UME国际影院以外，没有比较知名的国际连锁影院院线，主要以内资本地经营为主。目前杭州主要有两条院线，一是 浙江时代院线 ，二是星光院线。杭州市区大大小小电影播放院在家左右，面积从数千平方米至 5000 平方米都有。 位于杭州西城广场的 UME 国际影城占地 5000 多平方米，拥有 8 个豪华放映厅是 UME旗下继北京、上海、重庆之后内地第四家航母级连锁影院，也是到目前为止杭城第一家外资连锁的电影院。 浙江
47、翠苑电影大世界由浙江省电影总公司投资 2500 万元兴 建，特地按国际通行标准设计了残疾人通道和座位区，一个五星级宾馆标准的休息前厅，还为观众提供了一个跃层休闲平台。该影院共设 13 个专业电影厅，全部采用数码立体声还音设备。13 个电影厅分布在同一层面，共设座位 1450 座，其中最大的电影厅为 280 座，最小的黄金厅为 24 座，单独配备酒吧；一个 3D 立体电影厅。影院座椅全部采用美国爱温产品，提升了观看电影的舒适度。该影院的人均消费约 35-40 元。 杭州大剧院属于杭州时代院线，主体设施有一个 1600 座 的歌剧院，一个 600 座的音乐厅，一个 400 座的 多功能厅，和一个
48、700 座的下沉式露天剧场及室外文化广场人均消费在 30-40 元。 目前杭州的影院消费水平一般在 30-40 元人民 币左右，部分大片的价格可上升到 60元；还有一些设备陈旧、面积较小的本地电影院消费水平可能略低一些。整体看来，规模较大的影院经营状况稍好一些,如翠苑电影院，目前在杭州深受年轻消费者的欢迎。 Draft 华润新鸿基杭州项目商业定位报告， 2006年 4月 我司认为杭州地区的影院市场随着 UME 等国际影院的进入将会开始一个洗牌的过程，许多设备陈旧、历史悠久的传统影剧院将逐渐被淘汰，同时伴随消费水平进一步提高，相信未来电影市场值得看好。 null KTV 歌城 杭州的歌城十分普遍
49、，出现在杭州各商业街道以及娱乐场所比较集中的地方，主要以杭州本地私营为主，如格莱美量贩式 KTV、新概念量贩 KTV、泡泡龙 KTV 量贩等；大型外来的连锁企业如“钱柜”、“好乐迪”已经在杭州开有分店；另外大多数 KTV还与一些夜总会、俱乐部等开在一起，而并非单纯的唱歌。 钱柜 KTV 在北京、上海、广州等地都有分店，在杭州国贸中心的分店总投资达到 550万美元，共设 130 间包厢，除了 101 间标准包厢，还在杭州首家推出了 PARTY 房及总统房。 PARTY 房有小型吧台、主桌区及小舞台，可以同时容纳 15 到 20 人。总统房的面积约 100 平方米，可以同时容纳 40 人。钱柜周一到周四上午 11 点前，标准小包厢 29 元/小时，下午场（11 点到 17 点）35 元/小时。晚间黄金段 98 元/小时。 值得一提的是杭州本地连锁 KTV 银乐迪，目前在杭州已开出 4 家分店（银泰店、涌金店、西城店、庆春店），属于中档消费，颇受年轻时尚一族的亲睐。星期一到星期四白天大中小包厢分别为 33 元、39 元、45 元每小时，晚上黄金段小包厢为 88 元/小时，中包厢为 104 元/小
