1、合同法案例,陈长明,案例4,要约与要约邀请的区别北京某物业公司诉李某租赁合同纠纷案,基本案情：,2001年5月，北京某物业管理公司（以下简称物业公司）向社会发布全面招商近期开业广告，声称其开办的北京某综合批发市场（以下称综合市场）有部分摊位招租，每个摊位收押金5001000元，期满1年后如不继续经营可以退还押金，第一次交纳一个季度租金可经营4个月等内容。 2001年5月17日、18日，李某分别向物业公司交纳租赁二层71号、72号摊位的押金各1000元，物业公司向李某出具了收据。同年9月7日，李某向物业公司交纳了71号、72号摊位第一季度租金各1980元，8日，物业公司向李某提供了综合市场二层7
2、1号、72号摊位，李某开始经营。同年11月，李某与综合市场补签两份合同约定：李某承担综合市场71、72号摊位用于经营针织品，租期12个月，自2001年9月8日起至2002年9月7日；执行季度租金制，每个摊位季度租金1980；租金为每三个月一期，李某应在每期开始前五天将该租金一次性付清；每个摊位收取抵押金1000元；如李某未按合同规定期限逾期五日仍未付清租金，物业公司可以终止合同，收回摊位，抵押金及租金视为违约金一律不退。,基本案情：,2001年12月8日，第二个季度租期开始，李某始终未交租金，物业公司诉至人民法院。2002年1月15日，物业公司收回李某在综合市场二层71号、72号摊位。 李某辩
3、称，依照物业公司的全面招商近期开业广告，我已经全面履行了义务，是物业公司严重违约，并在诉讼期间擅自收回摊位转让他人，给自己造成重大经济损失。现不同意物业公司之诉讼请求，同时提起反诉请求判令：某物业公司履行全面招商近期开业广告“第一次交纳一个季度租金，可经营四个月”的承诺义务；恢复其对71号72号摊位的承租权；赔偿其自2002年1月15日起至恢复两摊位承租权之日期间的经济损失。,法理评析：,人民法院判决李某败诉的主要依据就是认定物业公司的广告属于要约邀请，故广告内容不应成为李某抗辩的依据。在看到物业公司的广告之后，李某可以将广告内容订入双方签订的租赁合同之中，成为合同的有效条款，这样的话，广告内
4、容就构成了合同条款从而对物业公司具有约束力。但本案中，双方签订具体的租赁合同时，并无广告内容的相关约定，故人民法院认定广告内容对物业公司无约束力，李某以广告内容进行抗辩的理由不成立。,中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。,法条链接：,案例5,承诺作出的方式穆某诉某国际旅行社服
5、务合同纠纷案,2002年7月2日，某国际旅行社向穆某所经营的某旅游景区宾馆咨询了服务情况后，向该宾馆发出传真，写明：先将我社团的计划传真给您，敬请确认，若有问题请随时联系。具体项目：（1）入住时间2002年7月5日，离开时间7月6日；（2）入住人数为50到60人，费用为两人间120元/天，三人间150元/天;（3）用餐安排：7月5日晚餐15元/人，7月6日早餐5元/人，午餐15/人；（4）7月5日晚餐后按排温泉洗浴。后附：敬请穆某按照以上计划按排有关事宜。 接到传真后，穆某遵此做了按排。7月3号，该国际旅行社的代理人到穆某宾馆实地了解后，对客房住宿及就餐环境表示不满意，但对温泉洗浴按排未做表态
6、。后该国际旅行社带旅游团至景区入住另一家宾馆。 穆某向人民法院起诉，该旅行社向我宾馆发出传真，写明双方商定的房屋数量及价格，我宾馆为此做了相应准备，现该旅行社未依约入住我宾馆，给我造成损失，故请求判令旅行社赔偿经济损失3060元。该国际旅行社辩称，我社所发传真未经对方确认，故双方未达成服务合同，我社原打算入住某宾馆，但经考察发现，该宾馆位置不好，并已与7月4日电话告知穆某不入住其宾馆。案件审理中，关于电话通知一事，穆某否认，旅行社为提交确实证据证实,基本案情：,本案中，旅行社主张合同未成立的主要依据是，穆某未对旅行社的传真进行书面确认，即未以法律规定的方式进行承诺。但实际上，合同法也同时规定，
7、特定情况下，承诺可以以行为的方式作出。本案中，穆某在接到旅行社的传真后，即着手安排相关事宜，可看做以行为进行承诺。而且旅行社在传真中也要求穆某“按照以上计划按排有关事宜”，这意味着旅行社承认穆某可以以实际行动进行承诺。因此，本案中穆某的安排与准备行为，说明其对旅行社的要约已作出了承诺。 合同法第25条规定，“承诺生效时合同成立”，第26条规定“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。因此，本案中穆某的承诺行为已经生效，旅行社与穆某之间的服务合同也已成立。,法理评析：,中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）第十四条 要约是希望和
8、他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束第十六条 要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第十九条 有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。第二十一条 承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条 承诺应当以通知的方式作出，但根据交
9、易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十五条 承诺生效时合同成立。第二十六条第一款 承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。,法条链接：,案例6,合同成立时间的确定北京某科贸公司诉北京某化工公司买卖合同案,2004年7月17日14点50分，北京某化工有限公司（以下简称化工公司）将购销合同1份传真给北京某科贸有限公司（以下简称科贸公司），合同约定：由化工公司向科贸公司提供透苯，型号PPS500-046，标准为俄罗斯国标，产地为俄罗斯，单价为10200元/吨，数量为180吨，总价款为183.6万元；结算方式为合同签订之日甲方先付40万
10、元整定金，科贸公司收到铁路联运票据之日，付款至合同总额的95%，货到铁路北京黄村站时，科贸公司验收货物，并于两日内按实际货物数量结算全部货款，货物验收以铁路部门提供的有关数据为准；违约责任，按合同法的有关规定办理。 为保证合同履行，双方特别在合同中约定，在合同签订之日，科贸公司应付给化工公司40万元定金。2004年7月17日15时04分，科贸公司在该合同上加盖公章后，传真给化工公司。化工公司在该合同上加盖本公司公章后，于2004年7月19日8时54分再次将该合同传真给科贸公司。2004年7月19日，科贸公司将定金40万元汇往化工公司账户。化工公司收到定金后，于2004年7月21日，将定金退回科
11、贸公司。其后，科贸公司要求化工公司发货，但遭化工公司拒绝。随后，科贸公司诉至人民法院，请求判令化工公司双倍返还定金80万元（已退还40万元）并承担案件受理费。 另查明，涉案合同的传真件上明确注明签约时间为2004年7月17日。,基本案情：,本案存在三次传真行为，分别完成于2004年7月17日14点50分（化工公司）、2004年7月17日15点04分（科贸公司）和2004年7月19日8时54分（化工公司）。此三次传真行为，性质上分别为要约邀请、要约和承诺，至最后一次传真时合同成立，也即本案的买卖合同应当成立于2004年7月19日8时54分，因此科贸公司无违约行为。,法理评析,中华人民共和国合同法
12、（自1999年10月1日起施行）第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束第二十一条 承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条 承诺生效时合同成立。第二十六条 承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。,法条链接,法条连接 中华人民共和国担保法（自1995年10月1日起施行）第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。,
