1、厚积薄发、精准定位，开拓*发展新模式 2010年 8月 机密和专有 未经麦肯锡许可 ， 任何对此资料的使用严格禁止 讨论文件 | McKinsey & Company 1 内容 项目进展回顾 *整体定位 西片 世界级文化群落 公园路 商业区域中心 滨湖片 长三角的 Saint Tropez 整体开发节奏和财务初步测算 | McKinsey & Company 2 本项目重点覆盖西片（ *大道沿线）、中片（公园路沿线） 和滨湖片区域 资料来源：麦肯锡分析 北片 工业区片 工业区片和北片虽然不在本项目范围内，但在制造业和生产性服务业方面承载了主要的产业职能，需要园区开发公司深入研究，明确定位、寻找
2、发展机遇 本项目重点区域范围 不包括在本项目范围内 | McKinsey & Company 3 整体功能定位和地块策划工作已顺利完成 了解现状，明确 *整体目标和定位 重点片区策划：公园路商业街沿线 汇报阶段成果，请领导层对关键决定进行指示 中期报告会 终期报告会 1 2 3 4 5 6 9 7 周 *的战略和组织设计 通过消费者和潜在投资者调研，明确老城区改造、尤其是公园路沿线商业开发的思路，产生近期的项目抓手，并进行招商准备 明确发展愿景，战略目标、及城市功能定位，提出对目前规划的调整建议 重点片区策划：滨湖片（苏宁及待出让地块） 通过潜在投资者、相关利益方访谈，确定苏宁地块的开发定位和
3、待出让地块的主题和整体策略，并产生近期项目抓手 10 8 明确 *公司永续发展的战略目标和路径选择，设计部门级的组织架构，并对管理流程提出调整建议 11 重点片区策划：西片区（ *大道沿线） 通过消费者和潜在投资者、相关利益方访谈，确定新市中心开发的主题和整体策略，并产生近期的项目抓手、进行招商准备 资料来源：麦肯锡分析 1 2 3 4 5 | McKinsey & Company 4 共计 70多个访谈，150份消费者问卷调查， 9组消费者深入访谈 QP本地政府相关部门领导、 *领导及本地龙头企业 李公堤开发商 英国国家人物画廊 香港 SCAD 美国沙瓦纳艺术与设计学院 东华大学来福士设计学
4、院 新加坡来福士设计学院 新加坡 Dunman 淮海路红坊创意园区开发商 Etam H&M Fairyfairy Basic House 俏江南 消费者调研 在 QP公园路桥梓湾附近，某周末进行了 50份问卷调查 在 QP赵巷、朱家角，某周末进行了 100份问卷调查 对市区中高端收入人群（过去 12个月去 QP的）、市区中高端收入人群（过去 12个月未去 QP的）、本地 QP原住民、新 QP人作了 4组小组讨论形式座谈会 对赵巷、徐泾高端别墅人群进行一对一的深访（ 5组） 麦肯锡 国际、国内相关专家访谈 零售行业专家 章溟 董事 房地产行业专家 孙俊信 董事 国际博物馆专家 Tiffany L
5、ee 文化娱乐休闲行业规划、开发专家 Vincent Yip副董事 英国博物馆、画廊专家 Andrea Minton Beddoes 美国著名大型盛事活动专家 Damian Woetzel 美国著名高古轩画廊亚太区总监 Nick Simunovic 美国博物馆专家 Andrew Parsons资深董事 *社科院创意文化专家巫志南 上投咨询公司的后世博利用专家马念君 *市规划院道路专家訾海波 *海洋大学水处理专家张饮江教授 水处理公司 *思泽环保科技 *毛登荣总经理 陆家嘴开发公司副总朱蔚 项目联合小组进行了大量的调查研究 各类企业访谈 上实 *创臵 朗诗 吉富绅 龙湖 *臵业 上实 苏宁环球
6、新 QP臵业 中信泰富 复地 华润 证大 Tesco商业 地产 Banyan Tree 资料来源 : 麦肯锡分析 *大学生创业基金会 大连软件园 今日资本 戈壁基金 喜达屋酒店集团 香格里拉集团 Hyatt管理集团 四季酒店 莫泰酒店集团 新比士康高端 PR 新加坡吉宝集团 青岛国际游艇俱乐部 威尔士健身湖州南太湖渔人码头开发公司 未穷尽 | McKinsey & Company 5 并已开始积极接洽潜在合作伙伴 (1/2) 资料来源：访谈；麦肯锡分析 艺术类院校 开发商 1 暂无 博物馆 /画廊 在联系中的 英国切塔姆音乐学院/Biky/44-01618349644 英国伦敦大学戈德史密斯
7、学院 英国爱丁堡大学艺术学院 英国温伯顿学院 美国纽约大学艺术学院 *舞蹈学院 华师大艺术学院 *大学美术学院 万科 大连万达 证大 弘基 美国古根汉姆博物馆 美国史密斯森那博物馆 英国塔特博物馆 英国现代艺术画廊 法国庞毕度博物馆 纽约现代艺术博物馆（ Moma） 已明确拒绝的（举例） 英国皇家艺术学院 英国牛津大学艺术学院 美国茱莉亚音乐学院 美国现代艺术博物馆 英国交通博物馆 已表示有意向的 美国沙瓦纳艺术与设计学院 /香港副院长 John Paul Rowan/852-225338201 东华大学拉萨尔设计学院 /助理副院长 /13817801689 新加坡莱福士艺术学院/Venka
8、Purushothaman/65-64965010 Banyan Tree/ 63352929 朗诗 红坊 /丁小姐 13162701759 大连软件园 /王先生41184768863 交大科技园 /杨总 64876727 英国国家人物画廊 (Sarah Tinsley) 1 开发商包括中小企业园区开发商、大型企业后台服务园区开发商、房地产一级开发商、酒店运营商等 | McKinsey & Company 6 并已开始积极接洽潜在合作伙伴 (2/2) 已表示有意向的 资料来源：访谈；麦肯锡分析 在联系中的 已明确拒绝的（举例） 中高端服饰 Uniqlo Zara Basic House La
9、Chapelle C&A Diesel Esprit DKNY Jeans Etam (王勇 , 15921662313) H&M (Evon, 862163759191-5298) Fairyfair (Yangyang, 13801617227) 中高端餐饮 小南国 渝信 - 俏江南（郑红） 时尚生活广场 万达 - 证大（陆总） Tesco 酒店 Four seasons 如家 / 锦江之星 Hyatt 香格里拉（ David Liu, 68810369) 喜达屋（ Victor Tchou, 61417752） Banyan Tree 高端 PR，新比士康（王敏 ， 021-612732
10、88） 莫泰（项目开发部，陈先生 51196868) 游艇码头 Four seasons 如家 / 锦江之星 喜达屋 香格里拉 新加坡吉宝集团 青岛国际游艇俱乐部 | McKinsey & Company 7 内容 项目进展回顾 *整体定位 西片 世界级文化群落 公园路 商业区域中心 滨湖片 长三角的 Saint Tropez 整体开发节奏和财务初步测算 | McKinsey & Company 8 *未来将逐渐形成多层次、立体化城市布局；市政府希望 QP*能够提升城市能级，成为具有产业支撑的宜居城市 资料来源 : 资料检索 中心城区 金山 奉贤 闵行 松江 QP 嘉定 宝山 浦东 崇明 中心
11、城区QP* 松江 * 金山 * 南桥 * 临港 * 城桥 * 嘉定 * 张江 科学城 莘庄 五个副中心 一中 七个 *镇 两核 东核 西核 南浦 徐浦 引导中心城与深水港之间 杨浦 -吴淞 *建设要高水平规划，土地要集约利用。 *不仅要有居住功能，更要有产业功能；要综合规划地面、轨道交通等基础设施，成为宜居城区 俞正声书记 杨浦 虹口 闸北 普陀 静安 黄浦 卢湾 徐家汇 长宁 闵行 杨浦 虹口普陀黄浦徐家汇长宁中心街区 五角场 西站真如 虹桥古北 *市领导对 QP*的期望 承载市区人口的迁移 加强产业支撑 从 QP区的政治、经济、文化中心提升为长三角城市群的重要节点城市 好的规划不在于追求扩
12、大用地面积，而在于集约利用好土地，充分体现宜居和人性化、延续历史文脉。必须坚持功能开发、基础设施建设和环境保护三并举 韩正市长 | McKinsey & Company 9 兄弟 *已经先行先动，有很多方面值得 QP*学习和借鉴 资料来源：访谈调研；资料检索 *定位 亮点项目 经验 南桥 * 奉贤的政治、经济文化中心， *杭州湾北岸板块的综合性服务型核心 *，服务长三角南翼及大浦东地区的枢纽和门户 5平方公里 中央生态林地 2.3平方公里 “ *之鱼” ，周边建成高品质住宅、度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街和五星级水疗酒店 准确城市定位 举全区之力，关注 *建设，完善公建配
13、套，大力改善交通等基础设施 中小企业总部商务区 ，南*现代服务业新高地， 长三角特别是其南翼中小企业借力 *的新平台 松江 * 疏导 *中心城区人口的郊区*， 兼具老城改造与 *建设的双重使命；建设成为 松江区的地区商务中心和地区生活中心 以 4千年前的广富林遗址为核心，打造融合古建筑展示、水下博物馆、会务休闲为一体的占地一平方公里的 广富林遗址公园 ，将于 2015年前全面建成 拘泥于“古”妨碍了创新，照搬“洋”缺失了生命，应思考如何在传统和时尚之间找到城市文化的最佳契合点 *的东北侧是以 制造业 为主的经济密集区， *的西侧是总投资达 100亿美元的 *松江科技园区 立足长三角，以打造 区
14、域性节点城市 为目标，把嘉定 *的发展放在 促进地区经济发展、创业创新 以及 宜居宜业的重要位臵 嘉定 * 打造城市绿色名片， 远香湖、紫气东来、环城林带 四大风情街， 保利台北风情商业街、东云街、祥云楼房产论坛 ,盘古泰国街 以公共项目建设带动区域开发，坚持因地制宜，注重产城融合，积蓄后劲 注重品质与水平，强调“四个著名”（著名建筑师、开发商、施工运营和项目） 附加值高、辐射能力强的 现代服务业 ，第三产业新高地，*中心区建筑总量的 45%确定为商办建筑 产业支撑 | McKinsey & Company 10 纵观国内外， *开发伊始一般以“经济引擎型”和“居住社区型”为主， 逐渐向均衡发
15、展型转变 资料来源：麦肯锡分析 经济引擎型（国内众多的经济、工业园区在开发初期的状态） 产业定位： 以拉动本地经济发展为目标的大体量的产业为核心，如重工、整车制造、物流、大型公司区域总部等 居住人群： 本地企业的员工及家属，不以吸引额外人口为城市发展的主要目标 关键成功要素： 功能服务配套必须健全，能够满足区内企业和居民的服务需求 居住社区型（欧美等发达国家大都市周围的小镇和居住社区） 产业定位： 产业以满足本地居民需求的服务也为主，不追求体量和规模 居住人群： 在邻近市区工作，但无法承担市区高昂居住费用的人群；以及希望远离市区拥挤、嘈杂生活，拥有良好居住环境的人群（如高收入已婚家庭、退休老人
16、） 关键成功要素： 日常交通便利，配套功能完善，与市区相比环境优美，并拥有特色社区品牌（如私立学校、医院等） 均衡发展型 （成熟的独立城市） 产业定位： 独具特色的先进制造业或服务业，拉动城市的经济、创造就业，也能提升城市的宜居形象 居住人群： 一部分居民为特色产业的从业人员和家属，另一部分是被当地宜居特色所吸引的特定人群 关键成功要素： 产业定位精确，既能拉动本地经济，又能聚集人气，打造城市名片 供讨论 | McKinsey & Company 11 我们通过众多国内外 *镇案例研究发现， *镇建设的成败一般取决于 三大关键成功要素 资料来源：麦肯锡分析 供讨论 清晰聚焦的产业定位 精确的人
17、群定位和完善的功能配套 描述 国内外城镇建设举例 产业规划符合国际、国内市场整体的产业发展趋势 避免“同质化、一窝蜂”，找准有发展潜力的市场空白作为切入点可以达到事半功倍的效果 西班牙毕尔巴鄂通过设立特立独行的古根海姆博物馆，吸引了大量游客，激活了本地经济 昆山在周边城市还在大力发展制造业的时期便洞察到服务外包的增长潜力，建立了独特的产业定位，避免了同质化竞争 在规划城市的目标居民时按照年龄、家庭状况、职业类型等关键维度精确定位 围绕目标人群的居住生活需求度身定制独特的城市的价值诉求，并提供完善的功能配套 美国新泽西的泽西市和霍伯肯市针对在大纽约地区工作的年轻白领开发了高档青年白领社区取得成功
18、 美国的康乃狄克州的斯坦佛德市借助良好的居住环境，吸引了包括众多企业高管和投资界精英在内的高收入人士 利用自然和人文资源形成特有风格 *镇的开发建设应充分考虑当地人文、历史传统，并与城市的自然环境和人文传统融合一体 德国鲁尔工业区充分利用了原有的工业厂房，创造了独特的“工业区”式的建筑特色 杭州西溪充分利用自身生态资源的优势，合理规划，科学运营，建成了世界级的湿地公园 | McKinsey & Company 12 QP具有五大优势，其中独特的自然、人文环境是其核心竞争力 资料来源：访谈，文献检索，麦肯锡分析 QP拥有的禀赋 描述 沪上 21个天然淡水湖泊都汇聚于 QP，整个城区河道纵横形成天
19、然的水乡景观 是 *唯一与江苏、浙江两省接壤的行政区，位于长三角经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用 临近 *未来的西核，接受大虹桥商务区的辐射 独特的 生态环境、水岸资源 得天独厚的 地理 位臵 相对充裕的 土地资源 后发优势：尚有相当规模的待开发和可供再次开发的土地资源，为 *西部发展保留了空间储备 产业 全区范围形成了若干个 产业局部亮点 朱家角通过古镇观光和“大师招商”等活动，在文化艺术、休闲旅游领域已经树立了良好的品牌形象 滨湖片区正在集聚优质的会议度假资源 徐泾、白鹤等地区形成了产业聚集的雏形 服务居民的功能配套 逐步完善中的骨干道路网络 拥有 A9高速公路、 318
20、国道、同三国道、沪青平公路等主干道，与其他偏远郊区 *相比占有一定优势 自然、人文环境 | McKinsey & Company 13 同时， QP也面临六大挑战，其中 “缺乏产业支撑”和“相对偏高的土地地价”最为突出 QP面临的挑战 描述 资料来源：访谈，文献检索，麦肯锡分析 产业 服务居民的功能配套 目前 QP的地产价格相对 *周边其他类似地区已 处于较高水平 ，已经部分透支了未来的增值空间（如容积率相似地块已经是奉贤和嘉定的 1.5-2倍） QP*过于狭长，目前赵巷和朱家角均聚集了很多人气，但如何吸引赵巷人口往西走，朱家角人口往东走，增加整个城市的联动，聚集人气是QP*面临的难题 现有基
21、本功能配套不够完善 缺乏市级重点学校、三甲医院、连锁娱乐 /中高档餐饮场所等服务设施 轨道交通方案悬而未决，现有商业中心布局不统一，导致目前在公众心目中的形象较为落后，人口导入缓慢，目前新盘入住率较低 QP经济发展低于全市平均水平（人均 GDP为全市平均值的 84%） 第三产业比重不足 40%，远低于市区 90%的领先水平和全市 54%的整体水平，经济结构有待调整 发展起点偏低，结构有待调整 缺乏支柱产业 支撑 除朱家角文体休闲产业和工业区的印刷产业以外， QP的产业缺乏核心主题、比较零散 ，没有形成大体量、有龙头带动作用的支柱型产业 相对偏高的土地地价 城市形态狭长，难以聚集人气 生态环境优
22、势未得到充分发挥 除了滨湖片区以外，其他片区对环境资源（尤其是水资源）利用有限，建筑及居民生活（如餐饮、娱乐）与自然资源没有紧密联系 自然、人文环境 | McKinsey & Company 14 资料来源：文献检索，小组分析 土地出让价（楼板价 1） 元 /平方米 房价， 2010年 6月 元 /平方米 奉贤 出让时间 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2007 2010 2010 嘉定 QP 松江 南汇 闵行 杨浦 地块 小区 目前 QP的地产价格相对 *周边其他类似地区已 处于较高水平 1 所比地块均为容积率小于 1.8的中低密度住宅 浦江镇 中心河南 A-3
23、12,755 临港新城 WSW-C2街 7,499 嘉定新城 C8-2块地 2,194 奉贤 南桥 B02-02 4,500 江湾新城 C6地块 32,484 七宝 35号北 3,345 松江新城 R19-2号地 10,750 青浦新城 华青路东 6,365 青浦 朱家角 B7-B8 14,284 文化花园清华苑 （ 江湾新城 ） 24,436 万科城市花园 （ 七宝 ） 17,179 浦江世博家园 （ 浦江镇 ） 12,993 临港泥城苑 （ 临港新城 ） 8,280 久阳文华府邸 （ 松江新城 ） 11,763 金地格林郡 （ 青浦新城 ） 13,921 东方庭院 （ 青浦 ） 19,49
24、9 金帝城市岸泊 （ 嘉定新城 ） 13,113 新南家园 （ 奉贤 ） 10,421 | McKinsey & Company 15 主要是由于 QP交通不方便、配套不齐全，导致外来人群对在 QP长期居住举棋不定 29% 周边配套不齐全 （学校、医院等 ) 44% 其他 2% 房地产性价比不高 交通不方便 61% 不会 40.2% 可能 40.2% 会 19.6% 不确定会买房的原因 多选 百分比 QP外来人群在 QP5年内的购房意向 百分比 QP交通不便、周边配套不齐全导致人们不愿在 QP购房长期居住 目前来看， QP外来人群肯定会在 QP买房的不到 20%，可能会买房的占到 40% 资料
25、来源：调查问卷；小组分析 | McKinsey & Company 16 高收入者 1 对于 QP目前娱乐配套设施的评价 8不知道 停车场太少 13% 缺乏丰富的休闲娱乐设施 14% 缺乏合适的购物环境 19% 缺乏配套中高端餐饮业 20% 我对青浦周边环境不了解 33% 新题材的娱乐项目太少 34% 外来人群认为 QP缺乏新型娱乐项目和中高端餐饮业 0% 20% 20% 20% 40% 0% 40% 对于 QP目前娱乐配套设施的评价 多选 整体 资料来源：问卷调查，访谈；麦肯锡分析 高收入者对中高端餐饮业尤其不满 1高收入者指家庭税前月收入 20000元以上 百分比 百分比 | McKins
26、ey & Company 17 为了弥补目前房价和开发商预期的差距， QP*不但需要加强完善配套设施，而且应该通过依靠产业拉动和体现环境优势两方面进行提升 资料来源：文献检索；麦肯锡分析 目前房价 14,000 开发商取得 良好盈利 所需房价 1 16,000 QP目前房价和开发商盈利所需房价对比 元 /平方米 粗略估算 1基于 6000元 /平方米楼板价估算 完善配套设施 体现环境优势 依靠产业拉动 QP*目前房价已经包含了完善配套设施的预期，QP*应该在交通、教育、医疗、娱乐、餐饮、零售等方面加大投入，达到与目前房价相辅的居住配套设施水平 QP*应该利用其良好的生态环境和水岸资源基础，全面
27、开发水资源，建设生态环保、绿色宜居城镇，提升居住品质 QP*应该发展合适的产业，增加就业人口，增加本地住房需求量 | McKinsey & Company 18 世界级文化创意中心 (如世界级博物馆等 ) 长三角创业型民营企业聚集区 内陆企业和中小城市走向长三角和国际的窗口 以亲水居住、休闲为特色的世界级绿色低碳居住示范区 (如符合联合国人居署获奖标准 ) *市外企高端会务休闲的首选目的地 *非公教育试验区 (如国内顶级艺术院校、高端国际学校分部 ) 针对各层次收入人群的各类社区的混合体 *市一流的 配套设施 (如 *市重点公立教育机构和医疗机构 ) 服务 QP的生产型服务业聚集区 文化创意
28、会务休闲 非公教育 居住人群 2.5产业经济 窗口经济 配套设施 资料来源：文件检索；麦肯锡分析 产业发展定位 居住人群定位 在产业发展、居住人群和自然环境定位上， QP*可以有多种选择 长三角会务休闲的首选目的地 国家级非公教育特区 (如国内外顶级艺术院校、国际学校的分部 ) 仅针对高收入人群的低密度高端社区 服务长三角的生产性服务业聚集区 全国一流的 配套设施 (如国内顶级的公立教育和医疗机构等 ) 自然生态 *文化创意中心 (如部分世博场馆 ) 服务 *的生产性服务业聚集区 *市创业型民营企业聚集区，作为他们走向长三角和全国的窗口 以水岸景观为特色的国家级 绿色低碳居住示范区 (如符合住
29、建部获奖标准 ) QP文化创意中心 (如区级博物馆等 ) QP会务休闲的首选目的地 QP非公教育试验区(如本市艺术院校、民办学校分布 ) 仅针对中低收入人群的大众社区 QP创业型民营企业聚集区，作为走向长三角的窗口 *郊区一流的 配套设施 以水岸景观为特色的*市绿色低碳居住示范区 自然 环境 建议定位 高 低 定位能级 | McKinsey & Company 19 QP*将建成多个主题相结合的集休闲、娱乐、亲水、宜居为一体的文化创意绿城 资料来源：麦肯锡分析 生活的艺术：更江南、 更国际、更生态 主题 战略举措 全面治理水质，统一规划水岸商业、旅游资源，真正实现水城 融合 建设世界级的文化群
30、落，引入世界级知名博物馆或筹展机构，及顶级艺术院校 融合江南水乡文化和现代艺术的城市名片 以国际权威机构的标准建设绿色、低碳、环保、宜居的江南小镇 引入领先开发商的建研机构，形成展示平台，促进绿色、低碳、环保建筑的发展 获国际权威机构和臵业者认可的绿色、低碳宜居示范区 *市中心以外高端商务人士会务休闲的首选 *近郊和谐社区的示范区 引入高端商务酒店，打造高管私密商务会所 引入高端 休闲度假村，形成亲水高端休闲聚集区 建造 保障型居住社区，建设*市经济型住房示范区 建造一流配套设施，建设和谐宜居环境 | McKinsey & Company 20 QP*将聚焦创意文化、会务休闲等现代服务业，产城
31、融合， 形成长三角新市镇中首屈一指的居住品牌 生活的艺术：更江南、 更国际、更生态 产业定位 针对长三角企业的国际化顶尖会务休闲 产业 文化创意、非公教育及民营 /中小企业扎根和登陆 *的首选 以现代商业为主 无 居住品牌 高端滨湖生态居住示范区 亲水、绿色低碳居住示范区 针对本地现有居民住宅社区 经济型住宅区 近期亮点 QP的“后海 ” QP的“吴江路” 面向家庭的商业综合体（桥梓湾升级） “渔人码头”（水上运动中心岸线） 顶级滨水度假村和游艇俱乐部（苏宁地块） 以世界级博物馆为核心的文化群落（国内外顶尖表演和视觉艺术、建筑设计院校） 世界级亲水居住区 民营 /中小企业总部运营聚集区 /金融
32、试验区 *市经济型住房示范区 片区定位 滨湖片 长三角的圣特罗佩 1 西片 江南的毕尔巴鄂 2 中片公园路 现代商业区域中心 东片 和谐居住示范区 *公司 的角色 引导 主导 辅导 - 1 法国的圣特罗佩（ Saint-Tropez）是法国社会名流和富人定居、度假的首选地、旅游胜地、文化艺术的发祥地 2 毕尔巴鄂（ Bilbao）原是西班牙的工业城市，因为 1994年古根海姆博物馆入驻成为欧洲著名的创意文化产业中心，带动了整个城市的成功转型 整体 西片 滨湖片 中片 资料来源：麦肯锡分析 不在本项目范围之内 | McKinsey & Company 21 QP*应当与邻近区域差异化定位、错位竞
33、争，准确定位其会务休闲产业为针对跨国企业的高端中小型商务会议 资料来源：麦肯锡分析 QP湖区的招待中心主要是针对国企、政府的，但 QP*滨湖片主要是针对跨国企业的 虹桥主要以大体量的会展为主，但 QP*以高端中小型商务会议为主 虹桥的商业建筑是城市形态的，但 QP*以生态形态为特色 松江的欢乐谷是针对大众人群的，但 QP主要是针对高端商务人群为主的 | McKinsey & Company 22 QP*应清晰定位目标商务客户，利用低租金优势及不断改善的交通配套与虹桥核心区、新虹桥板块错位竞争 资料来源：文件检索，麦肯锡分析 新虹桥板块 租金： 2. 3元 /m2/日 目标客户：制造业、信息产业
34、等（如联合利华 *总部、北京臵安日盛） 竞争优势： 租金比虹桥核心区便宜2030% 交通较为便利，临近多条高速公路（如 A11），到达市中心需 30分钟左右 虹桥核心区 租金 :45元 /m2 /日 目标客户：金融业（主要以券商为主，如国金证券）、现代服务业（如联邦快递） 竞争优势： 是 *重点发展的两核区域，有政策和资金优势 依托于优越的地理位臵，非常靠近市中心（大概 16分钟）、且是 *面向内陆地区的西大门 QP中片区域 租金 :1 2元 /m2 /日 目标客户：中小型企业，如 创业型民营企业、内陆中小型民企，和本地工业园区大企业需要的 2.5产业服务 竞争优势： 租金最便宜，仅相当于虹桥
35、核心区的 1/3 交通前景看好，目前 A9通往市中心 60分钟，轨交 20号线在 3-5年开通后使到市区的时间缩短为 25分钟 新虹桥板块 租金： 2. 3元 /m2/日 目标客户：制造业、信息产业等（如联合利华 *总部、北京臵安日盛） 竞争优势： 租金比虹桥核心区便宜2030% 交通较为便利，临近多条高速公路（如 A11），到达市中心需 30分钟左右 虹桥核心区 租金 :45元 /m2 /日 目标客户：金融业（主要以券商为主，如国金证券）、现代服务业（如联邦快递） 竞争优势： 是 *重点发展的两核区域，有政策和资金优势 依托于优越的地理位臵，非常靠近市中心（大概 16分钟）、且是 *面向内陆
36、地区的西大门 | McKinsey & Company 23 应该用发展的眼光看待 QP*的建设，分 3个阶段推进产业发展、 居住建设和自然环境的改善 初步，供讨论 近期 2010-2012 中期 2012-2015 远期 2015-2020 全面推动会务休闲产业发展 通过引进国内外顶尖的旗舰型机构，初步打造文化创意产业和非公教育产业核心 了解创业型民营企业、内陆中小企业和城市的需求，寻找合作伙伴，探索合作模式 形成独具特色的会务休闲产业，成为 *市的首选 初步完成文化创意产业和非公教育产业的建设，形成“文化群落”聚集区 推动中小企业经济和 2.5产业的试点 通过世界级 “文化群落”全面拉动会
37、务会展、休闲度假、特色教育产业的发展 形成长三角创业民营企业及内陆中小企业窗口聚集区 产业发展 建成医疗、公立教育、和文化娱乐等配套基础设施 建成轨道交通和周边商业 建成世界级亲水、绿色低碳宜居社区 特色高端宜居社区的深度开发（如高端老年社区、高端外籍人士社区） 居住建设 试点世博后滩生态湿地模式，推进水质改善 在中片成熟地区尝试依托水岸发展娱乐餐饮 全面推动水质改善工程 按各片区特色，建设水岸景观工程，重点在中片和西片的发展亲水娱乐餐饮 水质全面提升到二级 水岸与城市建筑、居民生活融为一体 自然环境 资料来源：文献检索；麦肯锡分析 1 2 3 | McKinsey & Company 24
38、7,350 245 231 178 118 876 90314567 61373332546667101 380 嘉定 松江 奉贤 706 100% = 第三产业 757 3 第二产业 第一产业 2 0 * 13,698 1 青浦 479 *中心3区 1 792 1 QP区第三产业比重小，发展潜力大，而为第二产业服务的 2.5产业经济也有发展空间 资料来源：统计年鉴；麦肯锡分析 国民生产总值结构 对比兄弟区， QP区的第三产业比重略高，但是远低于*中心市区，距离*市整体水平也有很大差距，且总量较小 QP区第二产业占经济比重超过 60% 第三产业 亿元 1黄浦区，卢湾区，静安区 QP的 第三产业
39、 发展潜力大 ，但发展是需要考虑 错位竞争 ，发展 *目前的 短板产业 鉴于 QP第二产业体量可观，可以考虑发展服务于第二产业的 2.5产业经济 2008年，亿元，百分比 主要观察 对 QP*的启示 1 | McKinsey & Company 25 金山 闵行 松江 QP 宝山 浦东 崇明 奉贤 中心城区 嘉定 O L I M F D E C B J H N K A G *先进制造业布局初步完成，大部分产业已找到了 2个或更多的落脚点， QP工业区外的 QP*发展制造业并无优势 资料来源： 2009年 *年鉴（ 2008年数据），文献检索，麦肯锡分析 电子信息新型材料生物医药精细化工设备机械
40、装备制造汽车配件金属制品航空航天新能源石油医疗器械机电现代纺织船舶制造合计工业区产值 ( 亿元)青浦 7 496松江 5 837莘闵 4 658紫竹 4 11星火 4 112宝山 4 176嘉定 4 763金山 4 135浦东康桥 3 589奉贤 3 20漕河泾 2 1170张江 2 420外高桥 2 558化学工业 2 452崇明 1 9合计 10 7 6 5 5 4 4 2 2 1 1 1 1 1 1A B C D E F G H I J K L M N O | McKinsey & Company 26 因此，针对适合 QP*发展的现代服务业，我们进行了多轮的筛选 资料来源：文献检索，麦
41、肯锡分析 基础服务 通信服务 信息服务 生产和市场服务 金融 物流 批发 电子商务 会务会展 农业支撑服务 中介 咨询等专业服务 创意产业 个人消费服务 非公教育 医疗保健 住宿 餐饮 艺术文化产业 娱乐 旅游 房地产 商品零售 公共服务 政府的公共管理服务 基础教育 公共卫生 医疗 公益性信息服务 是否监管政策的局限？ 通信服务 信息服务 金融 物流 批发 电子商务 会务会展 农业支撑服务 中介 咨询等专业服务 创意产业 非公教育 住宿 餐饮 艺术文化产业 娱乐 旅游 房地产 商品零售等 医疗受限制较多 公共服务不作为产业发展的重点 是否是 *重点发展产业，并可以在近期成为城市特色的产业？
42、通信服务 信息服务 金融 物流 批发 电子商务 会务会展 农业支撑服务 中介 咨询等专业服务 创意产业 非公教育 住宿 艺术文化产业 娱乐 旅游 商品零售等 餐饮、房地产属配套服务产业，很难发展成城市特色产业 | McKinsey & Company 27 最终筛选出了文化创意、会务休闲和非基础教育三大类产业 资料来源：麦肯锡分析 是否是建成特色产业与周边区域形成错位竞争产业？ 否 是 是否适合郊区发展为特色产业？ 是 否 艺术文化产业 创意产业 会务会展 住宿 旅游 非基础教育 商品零售 通信服务 信息服务 物流 批发 电子商务 农业支撑服务 金融 中介 咨询等专业服务 是否适合 QP*作为
43、特色产业发展？ QP已经有赵巷奥特莱斯作为商品零售业的特色平台， *的商品零售将以满足本地居民需求为目的，无法成为特色产业 供讨论 最终筛选结果 QP*特色产业 文化创意产业 （含艺术文化产业、创意产业等） 会务休闲产业 （含会务会展、旅游住宿、休闲度假等） 非公教育产业 （含艺术文化教育、 特殊教育培训等） 可以考虑 将 QP*打造成世界级的“文化创意之城”，成为 *的城市名片， 以文化创意产业为龙头，拉动会务休闲、非公教育等产业 | McKinsey & Company 28 初步的调查访谈表明发展这三大产业将对 QP聚集人气具有积极影响 资料来源：调查访谈，麦肯锡分析 “高端商务休闲会所
44、以商务为目的非常好。在 *旁边，空气清新，风景又好。” 去过 QP的 *市区的 中高端收入人士陈女士 “高端综合休闲服务中心能提供一站式服务。住在这里吃喝玩乐都有了。” QP原住民卜女士 “定期的文化艺术展览或表演我很喜欢，可以体验不同国家的文化。我到英国去的时候正好碰到爱丁堡狂欢节，融入其中，感觉非常快乐。希望 QP也能有。” 去过 QP的 *市区的 中高端收入人士陈女士 “我觉得世界级博物馆蛮好的，对以后孩子的教育，接受各方面的世界的文化还是很有帮助的。” QP原住民陆女士 “国际一流的艺术教育基地一定要造一个，为了我们的下一代。” QP原住民顾先生 “我希望能有一个国际艺术教育交流基地，
45、器乐的话定期有国外的大师的演奏会，绘画的话定期有一些画展或者论坛，给孩子和大师交流的机会。” 未去过 QP的 *市区的 中高端收入人士王先生 调查访谈 会务休闲主题 文化创意主题 非公教育主题 | McKinsey & Company 29 与此同时，支持创业型民营企业、帮助内陆企业和内陆中小型城市在 *建立窗口，为其创造良好的发展环境，可以给 QP*带来新的发展机遇 资料来源：文献检索；访谈；麦肯锡分析 对比长三角地区的一些其他城市， *市创业型民营企业经济发展状况相对较弱，需要一个较好的创业发展环境 2009年下半年长三角城市中小型企业成长指数 1对比 同时，内陆企业和内陆中小城市也有意愿
46、在 *设立办事处，但 *市区高昂的运营成本是其主要障碍之一 “在仔细考虑了优惠政策、运营成本等多项因素后，我们最终决定把公司总部落户在无锡，而不是 *。对比长三角其他城市， *的运营成本过高了” 某物联网海外归国创业者 “如果能够在 *落脚，建立一个相应的商务机构，应该会对我们的业务和形象有很大帮助，不过 *市区的运营费用太高了 ” 浙江某乡镇企业总经理 QP*可以为创业型民营企业提供有吸引力的发展环境，为内陆企业、内陆中小城市提供对外窗口 上海 103.19 南京 103.54 苏州 105.05 无锡 105.19 杭州 105.84 宁波 106.00 100 1 长三角中小企业成长指数由交通银行与复旦大学管理学院每半年发布一次，反映中小企业成长状况。所有指数均以前一期为基准，高于或低于 100，反映了企业成长性相对前一期的上升或下降
