1、农村房屋买卖合同效力(共 10 篇)篇一：农村房屋买卖合同效力的分析想学法律？找律师？请上http:/ 农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。下面由法律快车的小编为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007 年 10月 1 日开始施行的 物权法第一百五十五
2、条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 ”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的， 土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2 、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点
3、认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅 1999 年 5 月 6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004 年 12 月 24 日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。由此可见
4、，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。有法律问题，上法律快车/retype/zoom/6a85f2b184254b35eefd34ee?pn=2它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则
5、。在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。 宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权
6、人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面篇三：农村房屋买卖合同效力及合同无效后的处理原则关键词：农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿王富利律师随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民法院起诉，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋
7、买卖案件 ，现总结如下。一、农村房屋买卖合同的效力1、农村房屋买卖合同有效的情形（1 ）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。（2 ）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。（3 ）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。（4 ）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。2、农村房屋买卖合同无效的情形（1 ）农村村民将房屋卖给城
8、镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。（2 ）农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。二、农村房屋买卖合同无效后的处理房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人
9、留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。篇四：农村房屋买卖合同效力之分析农村房屋买卖合同效力之分析来源： 作者： 时间：1970/01/01 前言 伴随中国经济的高速发展，城市化进程加快、拆迁进程加快、农村人口城市化，农村房屋买
10、卖合同引起的利益纠纷渐渐浮出水面。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为;购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍前言伴随中国经济的高速发展，城市化进程加快、拆迁进程加快、农村人口城市化，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷渐渐浮出水面。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为;购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，规定杂乱、理解各异，导致在司法实践中判决千差万别，笔者在此尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。一、目前
11、处理该问题的司法现状。目前，人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时，对其效力的认定主要有三种观点：一、合同有效。理由是合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效;合同法解释进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。二、合同无效，但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地使用权的一种放弃，而法律并不禁止这种放弃行为;另外，合同法第 58 条中规定：“?不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿?” 。其中
12、“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指根据实际情况的需要，而使用扩张解释来理解“没有必要返还”能更好的倡导诚实信用原则，维护交易安全，保障农村环境稳定。三、合同无效，相互返还，但反悔一方对另一方作出赔偿，处理原则是不诚信者不得益。二、我国相关法律规定的历史演变。1982 年时国务院制定过村镇建房用地管理条例 ，该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，?建房需要宅基地的，应向所在生产队申请?报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明” 。
13、第 15 条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14 条的规定办理申请、审查、批准手续。 ”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地” “社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用” 。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。但该条例于 1986 年被土地管理法明令废止。1986 年的土地管理法：第三十八条规定(1988 年未修改)“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府
14、批准。 ”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。 ”1999 年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地” “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准” 。第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。有关司法解释：1963 年最高法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之
15、转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。 ”1984 年最高法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见则认为，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续处理。1991 年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将农村房屋买卖行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。国务院办公厅 1999 年 5 月 6 日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。2004 年 12 月 24 日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定强调：“加强农村宅基地管理，禁止
16、城镇居民在农村购置宅基地。 ”浙江省高级法院 1992 年纪要：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。 ”可见，(1)以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到 1999 年第二次修正的土地管理法后，国务院办公厅 1999 年 5 月 6 日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知及国务院关于深化改革严格土地管理的决定也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上
17、述规章均不是合同法规定的法律、行政法规。三、基于上述司法现状及立法演变，笔者认为，对农村房屋买卖合同的效力认定，应以有效认定为原则，无效认定为例外;在 1999 年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。对其理由作如下论述。(一) 从法律原理层面进行分析。首先， 中华人民共和国合同法 (以下称合同法)第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的 ;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 ”在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上
18、适用的是第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规定。 ”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，难以作扩充解释。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一) 第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 ”这进一步明确了在实际审判工作中，利用“违反法律、行政法规的强制性规定”认定合同无效的适用范围。认定农村房屋买卖合同无效也是这些规定。“违反法律、行政法规的强制性规定”作为认定合同无效的法定理由，并不是简单地看某一个法律、行政法规里的强制性规定，而必须从无效合
19、同的法律后果上去考虑是否损害国家利益、集体利益或者第三人利益，换句话说，违反法律、行政法规的强制性规定，推导不出损害国家利益、集体利益或者第三人利益而去认定合同无效，这在理论和实践上毫无意义，这就是考察无效合同的危害后果，没有危害后果，哪来无效，如果机械地适用，相反地会导致原本合意的双方中任何一方的恶意得到法律上的支持，从而破坏已经形成的交易秩序。篇五：农村房屋买卖合同效力问题农村房屋买卖合同效力问题卖小产权房给城里人 房价上涨想毁约被驳回旧村改造得房两套 卖房后悔主张合同无效2009 年 4 月 3 日，一纸终审判决让王强（化名）想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。事情还要从 2005 年说起。
20、这年 12 月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林（化名） ，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也明确表示不予干涉。2006 年 1 月，王强与孙林签订 房屋转让合同 ，约定：王强为原房屋产权人（小产权） 。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为 1350
21、00 元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。2008 年 4 月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。并且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给
22、我造成的经济损失的权利。 ”庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。 ”自愿买卖小产权房被法院认可法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订房屋转让合同时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的房屋转让合同 ，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的
23、内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的房屋转让合同无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据民法通则第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。法官释法城里人买农民的小产权房在一定条件下有效近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利
24、益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，现在尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第 52 条至第 54 条的内容；三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。在本案中，王强与孙林在签订的房屋转
25、让合同中明确写明“本房屋属于小产权房屋” ，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。并且，王强从村委会买房时花费 11.6 万元，而几天后王强就以 13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近 2 万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，明确表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语
26、，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。父母将小产权房赠儿子被确认有效老两口拆迁得房两套 悄悄赠一套给儿子老贾夫妇早年生育一儿一女，2002 年秋天，老贾因冠心病住院做了手术。此时，老贾所在的村庄正在拆迁。老贾用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本房屋所有权证 。该房屋所有权证的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更（
27、如买卖、转让、继承等），房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准后方可有效。2003 年秋天，老贾的儿子小贾结婚，老贾就让小贾夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来，老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾。事后小贾也没提反对意见。由于老贾住院时医疗费多是借来的，老贾长期不还，债主们就找上门来了。老贾夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住。由于小贾坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。2007 年，老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。庭审中，法官问老贾夫妇为什么要把房本的名字变更为小贾
28、，老贾说：“当时，我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。”小贾则说：“卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了，又来找我要，我当然不同意。 ”关于赡养问题，小贾说：“我每月的工资只有 1000 元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。并且，2004 年至 2006 年，村委会发给我个人的每月 200 元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。 ” 对于小贾的辩解意见，
29、法庭查明确实属实。不符合法定条件 撤销赠与被驳回法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾，应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规，且小贾明确表示接受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月 200 元生活费已经由老贾夫妇连续领取 2 年，故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务，没有事实依据。老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务，故对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求，法院不予支持。法院一审判决驳回原告老贾夫妇的诉讼请求。老贾夫妇不服判决
30、，提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。法官释法悄悄赠与小产权房 想撤销须符合法定情形我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权两种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以依据自己的意思不再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。但是，本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小贾，并且，小贾也早已实际占有、使用该楼房，因此，在该楼房的产权已经转移的情况下，老贾夫妇欲行使赠与人的任意撤销权，已经于法无据。我国合同法第一百九十二条规定了赠与人的法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，
31、赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。从本案案情来看，小贾显然没有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形，即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人，对其父母负有赡养的法定义务，同时，他也有赡养的客观能力。庭审中查明，村委会给付老贾夫妇每人每年4800 元。另外，村委会给付小贾的每年 2400 元也已经由老贾夫妇领取，对此，小贾没有提出异议，也没有要求老贾夫妇返还。这完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。并且，小贾每月工
32、资仅有 1000 元，不应当让小贾负担过高的赡养费。他把自己应得的村内补助让给父母，合情合理。由此，老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立。至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事人均称没有在赠与房产时约定附带义务。故第三项理由亦不存在法律事实依据。因此，老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下，并完成物权的公示、公信，小贾也实际占有、使用该房屋，老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立，故其诉讼请求不能得到法院的支持。值得注意的是，该案争议的标的物是一套小产权房屋，由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员，只要不违反该集体的相关规定，老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所
33、有人。因此，老贾将房屋产权更改为小贾后，小贾就可以成为该房屋的实际所有人。城里人买农村房引来 6 次诉讼 法院判退房退款“两败俱伤” 为赚钱出卖宅基地上的房子2009 年 3 月 9 日，北京市第二中级人民法院的一纸终审判决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷。用一句话来概括这件事，就是“城里人”买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，结果两家都“很受伤” 。1985 年，北京市通州区村民王鹏（化名）夫妇将其祖屋翻建为正房 5 间、西厢房 3 间。1991 年，王鹏取得了镇政府颁发的宅基地使用证。2001 年，王鹏夫妇打算卖掉房屋，赚点钱。就在这时，家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚，田女士的
34、哥嫂一家人又从新疆回京居住，房屋问题显得非常急迫，田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。经多方打听，田女士与王鹏夫妇取得联系并协商买房事宜。2001 年 11 月，王鹏夫妇与田女士签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给田女士，价款 56000 元。在田女士付了钱后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了这所房子里居住。然而，让王鹏没有想到的是，从 2002 年到 2006 年，北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价，王鹏坐不住了，越来越后悔当初卖房的举动。2006 年，王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法院查明田女士
35、确系城镇居民户口，而王鹏夫妇是农村户口，该房屋是在宅基地上建设的房屋。法院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。现在，农村私有房屋买卖中，买篇六：农村房屋买卖合同效力及处理问题探析农村房屋买卖合同效力及处理问题探析作者：临泉法院 王辉 发布时间：2014-08-05 09:16:43 打印 字号： 大 | 中 | 小随着市场经济深入发展及城镇化步伐的加快，农村产业结构和生产模式发生变化，农村人口大规模流向城市，农村房屋买卖现象大量出现，而且买卖主体的范围不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城市居民购买农村房屋行为也屡见不鲜
36、。同时随着城市向农村扩张、土地升值、房屋拆迁等因素，农村房屋买卖合同纠纷案件不断增多。由于目前我国针对农村房屋买卖的法律法规尚不完善，甚至有的法条之间还存在矛盾和冲突，导致司法实践中该类合同效力认定不一，纠纷处理陷入两难，法官在依据诚实信用原则保护合同交易安全和维护农村物权静态安全之间举棋不定。司法实务界和学术理论界对此争议较大， 物权法亦未作出明确结论。农村房屋买卖合同纠纷，实质上是对房屋所涉土地利益的争夺。法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方也存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍；若判决合同无效，双方返还（这也是目前通常的处理方法）的后果，可能招致大批售房者效仿要求收回房屋，使已居住的买受方可能无家可归，导致矛盾激化。此类纠纷应当如何解决，笔者结合司法实践，拟就有关问题作一探讨，以期在现有法律框架下公正合理解决纠纷。
