1、农村房屋买卖合同效力篇一：农村房屋买卖合同的效力预购商品房买卖合同期待利益损失如何认定基本案情2006 年 5 月 7 日，被告张某与上海某公司（以下简称上海某公司）签订商城内部认购合同 ，约定张某购买“商城”房屋一套，并于当日支付了 45000 元首付款。后上海某公司未修建房屋且进入破产程序。2009 年 2 月 20 日，原告王某（乙方）与张某（甲方）签订预购房转让协议 ，约定甲方以 42000 元人民币的价格将上述预购的“渝西商城”商品房所有权转让给乙方，甲方不参与该房的处置权，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙方更名。协议签订后，王某按约定支付了转让款，张某将渝西商城内部认购合同原件和
2、收款收据交给王某。2009 年 7 月 5 日，上海某房地产开发有限公司参与上海某公司破产重整，接上海某公司上述拟建而未建的楼盘。张某于 2010年 8 月 31 日出具委托书，委托王某全权处理上述“商城”房屋。2010 年 9 月 17 日，王某代张某与上海某房地产公司签订了购房预约协议 ，约定：张某向上海某房地产公司购买原上海某公司拟修建的位于上海某大道中段路口旁的“西城旺角”项目房屋一套。2011 年 10 月 25 日，张某与上海某房地产公司就上述购房预约协议所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同，约定商品房买卖合同总价款为 127840 元（包括被告向原上海某公司交纳的 35000
3、元，未付房款为 92840） 。张某一直未按预购房转让协议履行义务，并于 2013 年 1 月 11 日与上海某房地产公司办理了接房手续，将房屋进行装修。王某得知后，遂起诉至法院，请求解除预购房转让协议，要求退还合同转让费并赔偿房屋购房差价损失。在审理过程中，经法院委托评估，涉诉房屋总价为 357800 元，建筑面积单价为 3160 元/平方米，王某交纳了鉴定费 3580 元。本案争议焦点本案中，因张某恶意违约导致房屋买卖合同目的不能实现，王某要求解除合同并赔偿损失，合同解除后王某是否存在期待利益损失以及如何计算该损失是本案的主要争议焦点。第一种观点认为，该案中因张某恶意违约导致合同目的不能实
4、现，王某请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买成本之间差额损失的，人民法院应予支持。理由是：本案合同当事人在签订合同时对房屋是否完成修建、升值和贬值有充分考虑。因此，在诉争房屋完成修建并存在巨大增值的情况下，被告恶意违约，企图通过占有房屋来获得房屋的巨大增值的行为应当得到遏制，按照房屋市场价值与购买成本之间的差额来计算守约方的期待利益损失，违约方期望基于违约而获得的利益将不复存在，有利于减少恶意违约情况的发生。第二种观点认为，该案中因张某恶意违约导致合同目的不能实现，王某请求解除合同，人民法院应予支持，但应按照银行同期贷款利率来计算王某的损失。理由是：守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，
5、一旦买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资金占用损失，按照通行作法，资金占用损失通常按银行同期贷款利率来计算。律师观点篇二：农村房屋的买卖合同效力怎样认定农村房屋的买卖合同效力怎样认定农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中法官理解和适用法律各异，同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析，通过分析发现，对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见：1、对无权处分房
6、屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致，无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意
7、思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生，针对上述三个方面的问题，我院研究分析后认为：1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：一，从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。二，从登记
8、的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是：一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是关于加强土地 b 转让严禁炒卖土地的通知 ，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业
9、用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也
10、与合同自由的基本精神相悖。四，我国新通过的农村承包经营法也体现了相同的精神，该法第 32 条规定， “通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。 ”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。 该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。文章来源：律伴网 http:/ 房价上涨想毁约被驳回旧村改造得房两套 卖房后悔主张合同无效2009 年 4 月 3 日，一纸终审判决让王强（化名）想收回房子
11、再赚钱的“好梦”碎了。事情还要从 2005 年说起。这年 12 月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林（化名） ，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也明确表示不予干涉。2006 年 1 月，王强与孙林签订 房屋转让合同 ，约定：王强为原房屋产权人（小产权） 。经双方协商，产权人王强愿将本
12、套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为 135000 元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。2008 年 4 月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。并且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背
13、信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。 ”庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。 ”自愿买卖小产权房被法院认可法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订房屋转让合同时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的房屋转让合同 ，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各
14、自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的房屋转让合同无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据民法通则第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。法官释法城里人买农民的小产权房在一定条件下有效近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式
15、被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，现在尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第 52 条至第 54 条的内容；三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员
16、会的意见至关重要。在本案中，王强与孙林在签订的房屋转让合同中明确写明“本房屋属于小产权房屋” ，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。并且，王强从村委会买房时花费 11.6 万元，而几天后王强就以 13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近 2 万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，明确表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民
17、通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。父母将小产权房赠儿子被确认有效老两口拆迁得房两套 悄悄赠一套给儿子老贾夫妇早年生育一儿一女，2002 年秋天，老贾因冠心病住院做了手术。此时，老贾所在的村庄正在拆迁。老贾用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本房屋所有权证 。该房屋
18、所有权证的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更（如买卖、转让、继承等），房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准后方可有效。2003 年秋天，老贾的儿子小贾结婚，老贾就让小贾夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来，老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾。事后小贾也没提反对意见。由于老贾住院时医疗费多是借来的，老贾长期不还，债主们就找上门来了。老贾夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住。由于小贾坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。2007 年，老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。
19、庭审中，法官问老贾夫妇为什么要把房本的名字变更为小贾，老贾说：“当时，我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。”小贾则说：“卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了，又来找我要，我当然不同意。 ”关于赡养问题，小贾说：“我每月的工资只有 1000 元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。并且，2004 年至 2006 年，村委会发给我个人的每月 200 元生活费已经由我父母领取。这就
20、可以视为我履行了赡养义务。 ” 对于小贾的辩解意见，法庭查明确实属实。不符合法定条件 撤销赠与被驳回法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾，应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规，且小贾明确表示接受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月 200 元生活费已经由老贾夫妇连续领取 2 年，故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务，没有事实依据。老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务，故对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求，法院不予支持。法院
21、一审判决驳回原告老贾夫妇的诉讼请求。老贾夫妇不服判决，提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。法官释法悄悄赠与小产权房 想撤销须符合法定情形我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权两种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以依据自己的意思不再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。但是，本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小贾，并且，小贾也早已实际占有、使用该楼房，因此，在该楼房的产权已经转移的情况下，老贾夫妇欲行使赠与人的任意撤销权，已经于法无据。我国合同法第一百九十二条
22、规定了赠与人的法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。从本案案情来看，小贾显然没有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形，即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人，对其父母负有赡养的法定义务，同时，他也有赡养的客观能力。庭审中查明，村委会给付老贾夫妇每人每年4800 元。另外，村委会给付小贾的每年 2400 元也已经由老贾夫妇领取，对此，小贾没有提出异议，也没有要求老贾夫妇返还。这
23、完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。并且，小贾每月工资仅有 1000 元，不应当让小贾负担过高的赡养费。他把自己应得的村内补助让给父母，合情合理。由此，老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立。至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事人均称没有在赠与房产时约定附带义务。故第三项理由亦不存在法律事实依据。因此，老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下，并完成物权的公示、公信，小贾也实际占有、使用该房屋，老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立，故其诉讼请求不能得到法院的支持。值得注意的是，该案争议的标的物是一套小产权房屋，由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员，只要不违反该集体的相关
24、规定，老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所有人。因此，老贾将房屋产权更改为小贾后，小贾就可以成为该房屋的实际所有人。城里人买农村房引来 6 次诉讼 法院判退房退款“两败俱伤” 为赚钱出卖宅基地上的房子2009 年 3 月 9 日，北京市第二中级人民法院的一纸终审判决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷。用一句话来概括这件事，就是“城里人”买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，结果两家都“很受伤” 。1985 年，北京市通州区村民王鹏（化名）夫妇将其祖屋翻建为正房 5 间、西厢房 3 间。1991 年，王鹏取得了镇政府颁发的宅基地使用证。2001 年，王鹏夫妇打算卖掉房屋，赚点钱。就
25、在这时，家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚，田女士的哥嫂一家人又从新疆回京居住，房屋问题显得非常急迫，田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。经多方打听，田女士与王鹏夫妇取得联系并协商买房事宜。2001 年 11 月，王鹏夫妇与田女士签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给田女士，价款 56000 元。在田女士付了钱后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了这所房子里居住。然而，让王鹏没有想到的是，从 2002 年到 2006 年，北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价，王鹏坐不住了，越来越后悔当初卖房的举动。2006 年，王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法院查明田女士确系城镇居民户口，而王鹏夫妇?a href=“http:/ target=“_blank” class=“keylink”桥寤 冢梅课菔窃谡厣辖璧姆课荨?/p 法院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。现在，农村私有房屋买卖中，买
