1、房策网 更多房地产资料免费下载深圳【中海香蜜湖 1 号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二 八年九月房策网 更多房地产资料免费下载第 1 页 共 27 页深圳【中海香蜜湖 1 号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖 1 号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004 年 4 月 16 日取得土地使用权后，于 2005 年 5 月开始进行桩基施工，至 2007 年 8 月全部入伙，2008年 2 月达到后评估时点（数据截止时间为：2008 年 4 月 20 日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。深圳中海香蜜湖
2、 1 号项目后评估过程中，深圳公司同事 认 真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及 发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目 录【核心内容提 要】 2【项目概况 及评估综述】 3【项 目投资管 理评估 】.3【项目规划 设计 工作评估】 4【项目营销工作评估】 .12【项目进度 、工程 管理评估】 19【项目成本管理 评估】 .25房策网 更多房地产资料免费下载第 2 页 共 27 页【核心内容提要】、投资管理评估本地块为净地转让项目，我公司通 过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润 率、内部收
3、益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想， 远远超过可研阶段的预 期投资目标。、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪 华住宅项目， 设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。 “低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华 、舒适居住的矛盾提供了技 术 参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创 新设计，在 满足容积率和使用率要求的同 时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的 应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的 实践经验 。、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广
4、、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且 进行了大胆 创新，开 创了豪宅项目的一种独特的、系统化的 营销模式。、发展进度、工程管理评估(一) 项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分 栋号受其他楼 栋抢 工而略有滞后的情况，为今后“ 别墅高层”住宅项目的 进度管理提供了可借鉴的经验和教训。(一) 项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体 现了“ 技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。、成本管理评估(一) 项目
5、发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费 用、 营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要 贡献，因此本 项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(一) 项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了 1.7%，工程成本在控制范 围内。深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 3 页 共 27 页【项目概况及评估综述】、 项目概况：项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路， 东侧为 香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为 本
6、片区最核心的景观资源 香蜜湖及市政规划的公园，作为城市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极 为难得的自然与繁华兼得的楼盘。、 项目经济技术指标(一) 项目规划建设用地面积 93,544，可建设建筑面积 131,000，其中，住宅总建筑面积126,506，会所、幼儿园及其它公共 设施面积 4,603，容积率为 1.4。(一) 项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为 180450。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高 层住宅部分设车位 467 个。、 项目开发周期项目用地通过公开拍卖竞得， 2004 年 4 月 30 日签订
7、土地出 让合同后，于 2005 年4 月开工建设，2005 年 12 月 25 日开盘，南区 2006 年 3 月 12 日竣工，2006 年 6 月 30入伙；中北区 2006 年 9 月 30 日竣工， 2006 年 11 月 19 日入伙；北区高 层 2006 年 6 月20 竣工，2007 年 8 月 30 日入伙，建设期 31 个月，销售期 20 个月。、 项目综合评估(一) 本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极 为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显赫，景观条件优越。(一) 本项目由中海地产和香港
8、信和合资经营， 资金来源由双方各承担 50，双方各占 50权益。(一) 香蜜湖 1 号的设计着重体现“ 新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、 环境设计和物料使用等方面。(一) 项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。(一) 项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。【项目投资管理评估】、 宏观经济和房地产市场发展变化分析(一) 项目发展周期内深圳市房地产市场状况深圳市商品住房
9、施工、竣工、销售情况表2004 年 2005 年 2006 年单位 数额 同比（ %）数额 同比（%）数额 同比（%）商品住房施工面积 万平方米 2,257.68 9.96 2,152.58 -4.66 2,157.39 0.22其中：新开工面积 万平方米 766.91 7.2 753.9 -1.7 609.46 -19.16商品住房竣工面积 万平方米 772.2 -0.79 704.44 -8.77 581.87 -17.4商品住房销售面积 万平方米 802.58 -1.15 901.13 12.28 705.82 -21.67深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 4 页 共 27 页其中
10、：境内外地人士购房面积 万平方米 136.44 5.03 178.41 30.76 141.16 -20.88境外港澳台人士购房面积 万平方米 52.17 -8.21 59.29 13.65 37.89 -36.09商品房销售均价 元/平方米 6,530.56 4.02 7,659.18 17.28 10,090.4 31.74在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快， 涨幅位居全国前两位。其主要原因有：一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需矛盾加大。二是随着城市基 础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。与此同时 ，特区外房价上
11、 涨快于特区内房价上 涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上 涨。(一) 2001 年2005 年深圳市土地市场情况从 2001 年至 2005 年，深圳市土地出 让面积分别为：105.9 万平米、 55.4 万平米、101.8 万平米、104.7 万平米、57.6 万平米，其中：关内土地出让面积分别为：25.6 万平米、3.9 万平米、1.7 万平米、9.3 万平米、1.4 万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的 10。由于关内土地 资源日益减少，新增供 给已不能 满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地 块的投资价值。、 土地协议执行情况(一) 项目概况香
12、蜜湖 1 号为净地转让项目，我公司通 过公开拍卖方式竞 得，故在土地 协议的执行方面比较顺利。 土地费用均已全部按 时履约支付，投 资 合同履约良好。(一) 交地情况2004 年 4 月 30 日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情况比较理想。、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项目可研阶段销售面积指标为：低层住宅：19,148 平米，高层住宅：108,503 平米；最终根据竣工查账报告：低层住宅 43,563 平米，高 层住宅： 87,516.41 平米，最 终由于低层住宅单位单价更高，产生利 润更高，最 终实现了良好的收益。、 投资经验总结(一) 在地段选择上，
13、香蜜湖 1 号地块出让时，政府出 让价就高于普通地价，加之竞争商家实力较强，竞价异常激烈， 导致土地获取成本非常高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，但是公司通过充分的市 场调研，科学的判断了 该土地的市 场价值，特别是在中心区西移过程中，特区内优质 土地日益减少，而本 项 目所处 地块更是位于深圳市高档住宅区“ 香蜜湖”片区，且是容积率为 1.4 的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。(一) 在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提前预判到房地产市场的高峰期即将到来，特别是该项目作为 关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期 间充分享受了土地价值
14、和房价上升带来的利润。【项目规划设计工作评估】、 项目设计情况的介绍本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港 兴业 建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景 观由新加坡柏景 规划建筑与景观设计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水 实业有限公司设计 。深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 5 页 共 27 页各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2004 年 12 月 9 日；施工图设计：南区2005 年 3 月 21 日，中北区 2005 年 5 月 8 日；室外工程施工 图设计：南区 2005 年 5 月25 日，中北区 2006 年 1 月 24 日；会所及样
15、板房精装修设计 ：06 年 2 月 28 日。、 项目的建筑标准(一) 结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构 TH 和多层采用短肢墙结构，高层采用框肢剪力墙结构。(一) 入户门：全实木入户防盗门。(一) 门窗：TH 采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用 low-e 双层中空透明玻璃。(一) 栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。(一) 公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下：单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。、 项目机电配置标准(一) 强电设计：在小区负荷中心设两个变配电
16、室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每 户均设置三相电源，采用 TN-S 接地系统。(一) 弱电设计：弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。住户 室内和小区公共区域均设有无线 WAP，小区住户可以在小区内无障碍无线上网。(一) 给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳定性。(一) 排水系统设计：排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。(一) 暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风系统，符合绿色建筑对空气质
17、 量的要求。各 户型仅设 置集中空 调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。(一) 电梯设计：选用美国 OTIS 电梯，载重 1050KG，速度 2.5 米/秒,发纹不锈钢装饰面。、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况(一) 建筑设计过程回顾1. 产品策划理念城市中央，生 态府邸“回归自然，回 归生态”的空间构思，也充分体 现了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。别墅超出常规 的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅- 半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下 车位设置等等， 创造了极为 独特
18、而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。居住模式的思考一直是香蜜湖 1 号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空，独辟蹊径的提出了“ 高 层住宅的别墅化”居住模式：独特的南北通透电梯厅设计，采用了“入 户式电梯设置”，同 时在高层的电梯出口处设计 了大面积的双层高半室外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空 间也围绕着一个面积达 30 平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式， 创造出一个充满趣味的流 动的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用
19、地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。此外，高层建筑低层化，不仅是一种设计的创新，而且具有影响邻里的社会价值， 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 6 页 共 27 页一般地说，高层建筑不能像多 层一样享受绿地，也少了 邻居相互交流的机会。但在这个问题上，香蜜湖 1 号华府却完全的突破了传统，是深圳房地产历史上的一次重大突破。2. 规划方案设计(1) 打破常规，突出重点在规划之初，我们根据营销策划的市 场定位提出了应争取 规划尽量多的TOWNHOUASE，以为公司创造最大的利润。但土地 转让 合同中明确有高低层面积比例限制（低层住宅面积只可占总面积的 15%）和
20、建筑物 75 米限高条款，我们打破常规，大胆思维，在规划局组织的正式 规划评标前先后出具了近 10 个突破规划指标而又富于创造力的规划设计方案，最 终的规划设计方案终于达成了开 发商-政府-市民三赢的完美局面，创新而又独特的规 划设计方案最终获得了政府部 门的认可和审批，使香蜜湖项目具备为公司赢得了巨大的利益条件。(2) 仪式感的营造根据对客户心理的分析，我们认为 尊贵空间的核心体现在于 仪式感的营造：在到达一个目的空间之前，按轴线 分层次设置若干过渡空间，每经过一个过渡空间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级，从而使空 间的豪华感演 绎到极致。香蜜湖 1 号的设计从规划结构开始，到建筑空
21、间序列、景 观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵律和尺度.所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。3. 建筑户型设计(1) 别墅别墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园 设计、独 创联 排别墅南北通透的客厅设计、客厅- 餐厅-半地下娱乐厅 的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，都营造出一个极为独特而 华丽的居住空间。此外，通过底层空间的独特设计，业主入伙后可 进行改造，如 TH 半地下室层高不足 2.2m，不计建筑面积，业主可下挖 60cm，改造后 层高可达 2.8m，可根据需要
22、装修成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等，给予 业主充足的想象和自主设计空间。而且，由于地下室的独特设计，可通过在地下室与室外泳池 间设置玻璃隔断，将室外花园和游泳池的景观引深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 7 页 共 27 页入地下空间，使业主坐在地下室就能欣 赏到游泳池的水景，因此彻底颠覆了以往一切联排别墅设计，通过泳池贯穿三重院落空 间，令客 户能体验 到融入自然的感觉。而在赠送面积方面，通过地下室、花园、凸窗、露台等形式，使建筑面积和赠送面积的比例达到近 1：1，而个别户型买 300 最多可获赠额外约 500的使用面 积， 这样一来给业主带来了更多的实惠，同时，也带来了价值提升的空
23、间。(2) 高层居住模式的创新一直香蜜湖 1 号高层单位策划的核心内容，我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出“ 高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。如入户花园与客厅的空中四合院。在 设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一般凸窗、 顶层 坡屋顶等方式，尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使 赠送面 积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升 值空间。此外，通过“入户式电梯设计”赠送双层高半室外花园的手法，使传统意义 上的公
24、共电梯厅变成了住户 私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受。而在户型的空 间布局上，采取了多空 间可组 合性原则，以空间的设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，创造出一个充满趣味流动的室内居住空间。而由客厅、餐厅、 书房三房环抱的双层高“空中庭院”就为住户提供了一个表现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树，点缀花草，品茗对弈，找回久违的中式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一 贯内敛的气质，成为整座宅院的精神统领。高层户内的空中四合院4. 立面设计（彰显尊崇的高贵、典雅 风格）香蜜湖 1 号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计，是联排别墅立面设计上的重大
25、创新。建筑立面造型独特，比例完美，色彩和谐，材料对比恰到好处，充分体现了项目应具备的高贵、典雅的新古典主 义风格， 赢得了客 户和同行的交口称赞。此外高层的立面设计采用现代风格， 讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。(1) 立面材料设计创新 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 8 页 共 27 页为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位 选用了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型独特、质感较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用），建筑上部采用织面外墙漆，屋顶也开创性地采用了有别于普通别墅屋顶的蓝灰色日本 T 型平瓦（目前在深圳住
26、宅设计中首次使用），铝合金门窗 选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透明中空玻璃，达到了强烈的对比效果。通过合理高效的利用各种材料的不同特质， 结合独特的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高 贵气质。(2) 立面色彩设计创新 建筑群整体色调设计为中性偏暖，微弱 对比。立面大面 积为 略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。避免了大面积冷色调和较强的大面 积色彩对比，色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。(3) 立面设计创新别墅的立面设计充分体现了高贵、典雅的新古典主 义风格。此外高层的立面设计采用现代风格， 讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能
27、构件作为 外立面主要构成元素。在转角处的飘窗增强了塔楼的精致，并充分利用 飘窗下空的凹 进形成丰富的光影变化。由于位置突出，特别对临湖 3 栋 塔楼的空调位百页做了特殊 处理，将普通的横向百 页换成了竖向的矩管和穿孔板，并且每 4 层对换一次，最 终效果 简洁而又不失丰富，别有趣味，成为临河立面的一个亮点。5. 景观设计香蜜湖 1 号的景观设计特点为：整体环境设计中重视整体场景的营造；保证户户有景，并且住宅间距较大，有开阔感整体环境采用扇形结构，使景观达到均好性；花园绿地均匀分布于每个组团中，保 证每户获得优美的外部景观 。道路的人性化设计，高层部分道路采用人 车完全分流， TH 和独立别墅采
28、用半人车分流形式，大部分车行道可同 时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行 驶车辆速度，减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要，设置苗木达到绿树成荫的效果。6. 室内装修设计香蜜湖 1 号室内设计由香港著名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循 “城市中央，尊贵府邸”的项 目开发理念，对 “品位”与“尊贵” 主题进行有 针对性的深化与细化，在设深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 9 页 共 27 页计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，体现了高品位、高素质的现代豪宅生活方式。 设计还充分考虑了各空间的流 动性、开 扬性与完整性，并结合体现优雅、平和的“ 典
29、雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格，集中体现顶级豪宅的悠闲 与舒适。在装修效果的控制方面，我们 主要采用以下两种方式：(1) 单位选择对效果的贡献选择优秀的设计单位与施工单位，加 强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本项目运作及装修施工现场管理力度较弱的情况下提供了保障。加强与设计单位的合作与管理，充分利用其优秀资 源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作，委托饰品采购工作等。加强与施工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务，如 优秀的施工 单位具有丰富的现场管理经验，从装修进度计划、质量把控、材料的利用、成品保护等都管
30、理较好、即使 细部的收口都会提出良好的建议及解决的办法。(2) 分判模式的意义在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池 马赛克及室外连廊地面石材，在保证 同样效果的情况下节约 80 万；高 层高文安设计公司提供的 1000 元/M2 的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约 30 万。(一) 建筑设计的成本控制设计费用控制措施如下:深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 10 页 共 27 页1. 选好设计人员，加强施工 图设计阶段的控制匹配好设计人员，做好结构计 算参数选取，确定
31、 结构计算结 果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌 输成本控制的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本控制根据 设计过程阶段完成。与项目结构专业负责人将结构 30 多个计算参数一一核对，保 证计算参数与结构的类型和 实际相匹配；认真核对荷载的取值和输入情况，及时纠 正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济性最好；在施工图的设计中，加 强中间过程的控制检查， 对 中间成果模板平面图、配筋图进行审核，将发现的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。2. 施工阶段变更的严格控制对于施工单位提出的与成本有关的变更，一般用最 经济的施工方式或施工技 术予以
32、解决，对材料代换的变更要求在保 证结构安全和质量的情况下由 设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更，要充分 协商，力求最 经济 合理；对因设计错误造成的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔 。(一) 售后使用情况1. 无边界景观泳池存在封闭管的问题，特 别是泳池北侧 的溢水效果，在 满足了基本的使用功能后，难以兼顾景观效果。后来通 过竖向立杆进行围合、封 闭，但对最初的设计效果还是有一定破坏。因此在今后的项目中若采用无边界泳池，应仔细考虑溢水边界的细节处理，使泳池既安全又兼有最佳的景观效果。2. 项目的景观泳池底部为坡面，在二次 设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口，
33、造成在清洁水池时总有一部分水排不干净，因此景 观专业设计 在提交设计条件时不仅要说明景观效果，还要有预见 性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的效果 说明。3. 高层户型中，设计按计算 负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空调预留位置空间不够。4. 会所、大堂空调制冷效果不佳。根据现场测量和研究，主要原因如下：建筑设计未考虑空间的闭合，会所有几处过 渡空间采用露天方式处理，但是与室内没有隔离措施；装修 设计过 分追求效果，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求；施工后，风道没有及时清理，有残留垃圾堵塞风道；主机位置安装在通 风不畅的地方
34、，影响制冷效果；由于会所兼作售楼处，存在开 盘人流大，通道不关闭等情况，建议冷量应该做足。5. 园林埋地灯经常损坏。本 项目车行主入口（小区主入口）道路指引埋地灯 经常损坏，更换了 3、4 次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析原因主要是： 车辆压挤造成活动； 下雨 积水引起灯具漏水损坏； 灯具发光发热，易 产生热胀冷缩，发生漏水；建议 以后项 目慎用埋地灯。、 本项目设计管理方面突出经验和教训(一) 项目设计管理突出经验1. 设计突破规划报建的限高要求。2. 出图时间配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点 。3. 苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅
35、、胸径、高度等进行验收并签署意见。4. 香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的效果，同时可努力寻找可替代的材料，以节约成本。5. 根据规划设计，提前进行土方回填和分 层碾压处理，控制了场地的沉降，保证了后期园建和管线的质量。深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 11 页 共 27 页(一) 项目设计管理中吸取教训1. 项目设计是由两家单位完成，分 别做方案和施工图，在设计管理上存在较多的协调工作。2. 建筑、园林及结构和水电 在项目设计过程中，互提条件的时间应明确并要合理，如地下室的图纸已出，绿化和园建 图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图
36、。3. 设计输入条件应尽早提供完善。 设计要满足各种要求，其前提条件就是要相关部门将要求在设计前期提清楚，在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或者难以实施，或者会引起成本的追加，都是要在今后的项目中得以改进的。4. 在前期设计时应多部门配合，提前考 虑物业用房的问题 ，避免非法建筑。5. 避免因设计不满足规范或规划要求而影响验收6. 作为高端的铲平，在设计 上应该充分而细致的考虑客 户个性华要求，如 风水和景观遮挡等问题。7. 室外水景及泳池工程的设计不但要考虑建造成本， 还 要考虑运行成本和管理效果， 对于水景等新型技术，需认真研究，并 进行成本分析，在今后的项目中在满足环境效果的前提下尽
37、量少做大面积的水景。另大面 积水池的防水设计 方案需切实可行。8. 阿鲁克系统门窗外平开窗在欧洲很少采用，在深圳较 多采用，原 设计没有考虑限位，之后我司又作了一些改进。9. 泛光照明能保证项目的夜间效果， 对项目形象和销售均有 积极意义。但泛光灯具 对建筑外立面的破坏较大。故建议 在立面方案阶段同时进行泛光照明 设计，在灯具的 选择、设置的位置方面综合考虑，通 过立面和灯具的适当调整保 证立面的完整性和夜间效果。、 新技术的应用(一) 电梯智能刷卡系统，高层住户考虑电梯开门直接入户，采用智能卡识别住户身份并控制电梯进入住户楼层。设计与 对讲系统实现联动功能，确保访客来访时达到。(一) 智能灯
38、光照明系统。该系统采用目前世界上最先进、应用最广泛的总线控制技术。 传感器（按钮）与驱动器之间用单根双绞线连接（DC24V 控制电压），可采取串接连接或菊花链式连接，每个智能元件之 间都可互通信息。住 户可以通 过编程确定每个开关的控制的灯具，达到一键控制情景灯光的目的。(一) 高速道闸系统，本项目停车场采用了最先进的高速道闸系统和车辆识别系统，住户进出小区不用停车开窗刷卡，直接 进入，尽 显尊贵身份 。(一) 室内泳池热泵系统，香蜜湖 1 号作为高档小区，室内恒温泳池必不可少，恒温泳池除了进行循环水处理外，还需注意解决四个 问题， 室内 结 露；室内氯气味；加热池水的运行成本；室内的空气调节
39、（新风和温度）。此四个问题彼此关联，解决不好，将严重影响使用功能，本项目采用复合 热泵方式加臭氧消毒综合解决， 对以上问题进行复合处理。采用本设备将泳池水蒸气 进行收集（减少了水蒸气，解决了室内结露问题），对 水蒸气的热量进行回收，用收集的 热量对泳池进 行加热 ，同时热泵对空气进行调节，利用臭氧消毒技术对泳池水 进行消毒，不但可以一 揽子解决以上 问题，而运行成本也仅为池水电加热的 26。(一) 动力新风换气系统，本项目为了保证安静的居住环境，窗户均采用了双层夹胶玻璃。同时，为了保证室内新鲜的空气流通，打造健康人居生活，本项目创新采用了动力新风换气系统。户内房间窗户上端安装防噪音气孔， 卫
40、生间、厨房等地方安装的 专业风机，风机通过管道和房间连接，利用 风机抽吸房间内的空气，使房间相对室外为负压，来对房间空气进行更换。本项 目设计新风量按每人每小时 30 立方米设（或每小时房间深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 12 页 共 27 页换气 1.2 次）计，香蜜湖 1 号采用多主机式，主机一般安装在卫生间，采用进口电机，噪音仅 38 分贝，可以连续 24 小时运转 15 年，保 证在不开窗的情况下，室内的空气也能保持清新舒适。【项目营销工作评估】、 项目各类物业销售情况(一) 住宅销售情况香蜜湖 1 号项目所推住宅单位累计 447 套，没有商 铺单位。截止到 2008 年 3
41、月20 日，除 1-华旭-8B、1-华旭-24B 两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及 2-华 日-25B、3-华升-24B 两套 单位未出售，共计四套单位外，其余单位已全部售罄，具体销售资料如下：从上表中得出，截止到 2008 年 3 月 20 日，一期的 销售率为 100%，二期为98.74%，总体销售率为 99.11%；如果不考虑无法销售的两套 单位因素，二期实际的销售率为 99.37%，整体的销售率为 99.55%。(一) 车位租赁情况在车位方面，香蜜湖 1 号高层车 位共有 467 个，其中包括：风险保留 24 个、平层保留车位 9 个、微型车位（不售） 5 个， 顶复赠送
42、车位 22 个，车位具体租赁资料如下：、 与市场定位时房地产市场情况对比分析项目定位阶段，央行上调银行存款准 备金率由 7%上调到 7.5%；同时国务院下发通知，要求房地产开发固定资产 投资项目（不包括经济适用房） 资本金比例从 20%提高到 35%以上。这种紧缩的政策一方面削弱银行对外的放贷能力，加大了开发商向银行融资的难度，另一方面也使一些 经济势力较弱的开发商在豪宅 项目开发中困难重重，故豪宅的供应量减少，呈现出 “物以稀为贵”的特征，所以价格的上扬已是必然，此 时也充分的显现出巨大的投资价值。同 时，政府不断加大宏 观调 控土地市场的力度，相继出台系列行政性措施，限制高档商品房的土地供
43、应。 对于土地供 应的紧缩，直接导致高档房屋产品供应数量的减少，而在需求持 续增长的要求下，市场必然会将房价推向一个更高点。通过对与政策形势分析把握， 发现政策调控背后存在巨大的开 发契机，同 时结合我司经济实力与品牌知名度两大优势，将此 项目产品定位于开 发以别墅为首的豪宅项目，是非常合理的，也是最能发挥本地块所具稀缺资源的巨大潜力的，为我司在后期销项目期数开盘时间 推出套数 成交套数 成交面积（） 成交额(元) 成交单价(元) 成交率一期 2005.10.25 129 129 44,515.72 100%二期 2006.6.6 318 314 82,047.59 98.74%累计 447
44、443 126,563.31 99.11%地下层位 位数 租赁位数 临定套数 临定金额(元) 租赁金额(元) 租赁率地下一层 353 134 3 37.96%地下二层 114 58 1 50.91.9%累计 467 192 4 41.11%深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 13 页 共 27 页售期间所产生的空前盛世的震撼，写下 坚实的一笔。、 项目销售时机分析推售时机的选择上，以 TH 先行，因其开发周期短，可先 发 售、早回 笼资金，保证后续开发；同时先以 TH 入市 树立起品牌形象与项目势能，随后发售高层，当价值已经深深打动客户，价格上借势而 发、水到渠成，从而实现整体效益的最大化
45、。(一) 别墅的推售时机2005 年上半年，144 平方米以上的非普通商品住宅价格同比增长 17.82，超 过深圳市整体住宅价格同比上涨率 12.05,二级市场豪宅销售形势良好，客户需求保持旺盛，并且价格坚挺；且分析下半年市 场供应情况， 项目双拼及 联排别墅推出时市场没有同类产品供应，没有直接竞争 对手。于是在 综合分析市场状况与客 户积蓄情况下，顺势而为， 项目于 2005 年 10 月 25 日推出第一批 34 套别墅单 位，当天售罄，实现了利润最大与销售速度的平衡。(一) 高层及顶复的推售时机2006 年下半年至 2007 年上半年，香蜜湖 1 号适应市场需求及 时调整销售策略，根据客
46、户摸底情况制定长线动态价格。并把握住 2007 年 56 月份黄金销售期，于 7月完成了高层平面单位 100销售的目标，实现了利润最大与 销售速度的平衡。 07 年上半年华府销售 71 套，下半年市 场骤变，香蜜湖 1 号顶复 针对小众目标客户低调推售，利用顶复样板房震撼开放，采取体 验式营销策略，也取得了以较高均价售罄的销售佳绩。(一) 车位的发售时机鉴于深圳市 07 年上半年出现几起高端项目入伙后车位销售遭业主联合抵制而最终未能事先销售的案例，为避免 业主入伙后联合干扰车位 销售，于是在高 层集中入伙前，对外发售车位，采取统一通知，先到先得的方式， 规避了 风险。、 原定位与实际设计建设成
47、果的对比分析(一) 产品定位户型、面积比物业类型 户型面积（M2）总面积（M2）面积比(%)TOWNHOUSE5（6）房 3 厅 4 卫储藏室、工人房 280420 38,740 31%3 房 2 厅 3 卫：双套房卧房+工人房 170180 5%200-230 22%4 房 2 厅 3 卫：双套房书房卧房家庭厅+工人房 240250 22%5 房 3 厅 4 卫:双套房书房卧房家庭厅+工人房 260-280 5%高层顶层复式 280350 5%纯复式高层 复式（送前后阳台） 300-32087,76010%总计 约 500 套单位 126,500 100%(一) 产品实际建成户型、面积比综合
48、两者权衡，结合不同规划方案 测算比较后，香蜜湖 1 号 实际建成户型、面积配比如下：深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告第 14 页 共 27 页户型 面积区间 套数 套数比 面积比3 房 184 30 6.7% 4.38%4 房 238-245 184 41.2% 35.2%5 房 291 48 10.7% 11.05%独栋复式 327-329 44 9.8% 11.42%高层顶层复式 342-434 12 2.7% 3.62%叠拼 297-302 36 8% 8.51%联排 304-377 81 18% 21.61%低层双拼 446 12 2.7% 4.24%合计 447 100% 100
49、%(一) 小结1. 从世纪村、天鹅堡二期二区、水榭花都等连续开发的 项目来看，豪宅户型面积在放大，房均面积的大小成为衡量豪宅的一个硬指标。本 项目旨在打造一个 临湖纯大户型高尚社区，也有必要人为地提高置 业门槛。其中，平面四房报建面积区间为 238245 平米，较之定位时四房 200250 平米，面 积下限有大幅提高；TH 类单位报建面积区间为297446 平米，与定位时的 TH 类面积区间 280420 平米相比也有攀升。因香蜜湖产品设计中户型设计中创新点较多， 查丈的边缘地带也相 对较多，如部分 户型超过双层高的部分也记入面积，从而出 现了竣工查丈面积普遍高于定位 时面积区间的情况。2. 较之定位报告中各类产品面积比：4 房面积比略有降低，5 房面积比略有增加；TH 与独栋复式单位与定位规划中面积比基本持平。、 预期销售价格与实际价格的对比分析 (一) 根据项目前期营销策划报告中对区域供应价格的分析：香蜜湖片区豪宅 2005 年左右的小高层均价区间在 8,20010,000 元/m之间，多 层在 8,40010,
